新常态下房地产发展趋势及对策

费大跃 重庆大弘国邦文化旅游发展有限公司

地产行业是我国国民经济发展中的一大重要构成部分，而随着经济发展迈入新常态阶段，房地产业迎来了全新的开局。2014 年地产增加值在国内生产总值当中所占比重为6%，比往年下降0.1%，这是房地产首次出现下降态势。新常态经济下，房地产行业面临着前所未有的挑战和考验，因此要对该形势予以充分认识和高度重视，转变地产发展策略，积极调整结构，促进房地产行业健康平稳持久地发展。

一、新常态概述

（一）新常态的概念及特征

新常态，顾名思义是对比旧状态而言的，这里的“新”是指不同以往，“常”则代表着稳定平稳，“新常态”指的是一种和过去截然不同的且比较稳定的状态，且这是不可逆转的。中国经济现今迈入了和过去30 年高速发展完全不同的新时期。

过去30 年间，我国经济保持着年增长率约为10%的速度，可谓是创造了中国奇迹，在世界经济发展史中留下了深刻的一笔。而如今我国经济发展的内外环境都产生了较大变动，经济增速也要因此而换挡。2014 年，习近平总书记在河南考察中明确提出，我国发展目前依旧处于关键的战略机遇期，因此要强化信心，从目前经济发展阶段特征出发，适应新常态，持战略上的平常心态。同年的中央经济工作会议上，中央提出要在保持稳中求进的发展前提下，围绕着经济发展质量、效益提高下功夫，需主动去适应新常态。

中国经济新常态的特征具体来说有以下几点：

其一，增长速度自高速转为中高速。这是经济新常态最重要的特征。1987 年到2011 年，我国经济始终保持着近10%的高速增长幅度，而从2012 年开始，经济增长幅度有所变缓，逐渐回稳，从高速转为中高速。

其二，产业结构实现升级，自中低端转向中高端。经济增长原来主要依靠第一产业、第二产业，而当前经济发展需要依靠第一、第二、第三产业共同协作式带动。

其三，增长动力的转变，这是经济新常态的一大核心特征。此前我国经济增长更多的是依靠劳动力、资本、资源等要素驱动，而发展到现在，很明显这几大要素都深受束缚，尤其是第三次科技产业革命的冲击，企业纷纷转向创新力量打造，我国经济增长的驱动力也转向创新驱动。

其四，资源配置中市场的作用力度有所改变。此前政府一直发挥着基础性作用，而社会主义市场经济下，市场的地位和功能性越来越强化，国家更是提出了简政放权，这意味着市场越来越具有决定性影响。

其五，经济福祉自非均衡朝着包容共享方向转变。最近几年我国农村居民收入增幅要高于城镇居民，城乡差距不断缩小，区域性经济体构成的经济增长新格局成效和结果也非常理想，可见，经济新常态下，经济福祉也有所变化。

（二）新常态下房地产企业转型的必要性

新常态下，房地产企业转型的必要性主要表现在以下两点：其一，地产资金链的稳定性并不高。对房地产企业来说，它们所需要的资金是紧密型资金，这需要企业和金融行业达成持续化合作，借助两者的通力合作来实现对地产价位的影响。银行钱荒之后，国内银行资金不足的问题也会不断暴露出来。如今大众更多倾向于使用电子银行，这会令银行短期存款大量流失到网络理财产品中，从而加重银行的流动性压力。其二，国家对市场展开一系列宏观调控的需求。我国出台的诸多地产调控政策都会对房地产行业造成引领性影响。如今有很多城市发布了限购令，国家对地产的宏观调控因素不可忽视，特别是土地管理、经济调控、行政管理方面的政策，地产企业必须加以重视。

二、新常态下房地产市场存在的问题

（一）房地产市场的融资困难

在经济迈入到新常态后，企业此前的粗放化发展会渐渐转为高质量、高效率发展，换言之，地产企业必须转变此前的发展模式，即凭借银行借贷、拍地、开发销售来在行业竞争中脱颖而出。在历经房地产高速发展阶段后，当前房地产企业数量、规模几乎都达到巅峰状态，这既会造成行业内的竞争加剧，又会促使企业融资压力加大。尤其是一、二线城市，土地价格昂贵无比，地产企业拿地成本非常高，这自然会影响到企业的营运。稍有不慎，企业便会陷入资金周转不开的境地，而资金链一旦出现问题，那企业的正常运转都会较为困难，更别提转型发展了。

（二）房地产行业的激烈竞争

从政策环境方面，经济发展越发朝着平稳、高效方向转变，为了保证地产市场有序发展，国家对于房地产的调控也有所增强。金融调控上对贷款利率、房地产行业贷款额度等予以把控。土地调控上对一些违规用地加以整顿，土地结构和数量予以调整等。税收调控上可开辟全新的税种、对税率加以调节等。商品销售中，实行限购限贷政策，出台房地产市场信贷收紧政策，又或者提高二套房首付比。住房结构调整上，多是对开发产品比例、保障房、廉租房建设等予以调节把控。从政策来看，限购对于房地产价格的平稳有促进作用，廉租房、公租房、经济适用房等保障房政策有利于地产行业结构的合理化发展，确保地产健康化发展。而去库存工作也越发成为地产以及经济工作的重心，这也能够大大推动地产的有序发展。这一系列整顿措施虽然有助地产行业的规范科学发展，但对地产企业而言，则会形成诸多契机和压力，非常考验地产企业的实力，如果实力不雄厚，很可能经不起整顿，陷入瘫痪境地。

从市场供求方面，城镇化发展速度加快，新增住房需求有明显上涨，这虽然是好迹象，但不容忽视的是，我国房地产市场历经多年疯狂式发展，地产企业规模非常庞大，商品房供给需求从最初满足市场的刚需，逐渐转变为存量增大的困局。可以说房地产行业进入到去库存的关键时期，这一阶段，房地产企业利润会下滑，资金回笼的周期变长，这就意味着随时可能出现资金短缺、资金链断裂等风险和问题，甚至有可能引发房地产泡沫，所以房地产企业都面临着非常巨大的风险和危机，在这种形势下，业内的竞争也是极为残酷的。

（三）房地产行业自身因素的限制

一方面，地产行业中，品牌企业发展独大，而中小房企则生存压力较大。当前楼市成交状况分化现象非常明显，地产行业的那些品牌领军企业，可以说是成绩依然亮眼，比如万科，不管是销售金额还是市场占有率，在业内的成绩都是有目共睹的；而相较于这些规模大的品牌企业，那些中小型房企就显得艰难得多，无论是规模、销售，还是拿地、融资都是百般艰难，寸步难行。而随着行业集中度的继续提高，行业分化进一步加剧，此外还有政府的调控管制，中小型房企的竞争压力会继续加大，生存空间也会被大幅压缩。

另一方面，房地产投资比重下滑非常剧烈。国家统计局数据显示，2016 年地产投资增速便已从此前的20%下滑至1%，这是自1998 年房改以来我国地产最差的投资数据。而且从数据中分析不难得出结论，地产投资增速回落是不可逆的趋势，因为总体的需求环境和以往相比产生了翻天覆地的改变。尤其是房地产长效机制的践行，例如不动产统一登记制度的推进、房地产税研究法的出台等，投资房地产行业需求只会越来越削弱，而绝不会逆市反涨。在这样的趋势下，房地产投资必然会持续下跌。

三、新常态下房地产市场发展趋势探讨

（一）正确面对经济新常态，寻找房地产行业的发展道路

地产行业要转变理念，认清当前经济发展形势，地产企业要对自身的发展予以重新定位，从此前的单一开发商转变为城市服务商、运营商，朝着经营－服务方向改变。要充分发挥优势，并与所在区域的发展机遇和空间相结合，为项目发展提供更多层级的需求，尤其是在当前绿色环保理念下，房地产企业要着重推动智能化建筑、绿色建筑的开发和运营。

在当前国家政策调控影响下，房地产企业极容易失去对政策的预判性，从而造成现金流问题。所以房地产企业要坚持和加快战略转型步伐，在上下游产业或者周边产业进行周密布局和规划，提高抗风险水平，提高企业盈利。比如向下可以发展物流管理，向上可以发展建筑承包，拓展业务品类，推动全产业链的融合。如今人们购房更为看重品质、配套设施和服务质量，因此物业管理有一定的盈利空间，而且更为稳定。建筑承包则处于地产行业的开发关键期，企业拓展到该阶段，也能够大大减少营运成本，提升效率，从而提高企业竞争实力。

房地产调整关键期，企业要想完成转型，可以考虑尝试房地产和其他产业的融合，在这种跨界当中找寻适合自身的发展路子。比如房地产和金融、影视、医疗、能源等的碰撞联合。早在2014 年恒大地产便已进驻农业领域，成立了三大集团，给其他房地产企业作出了很好的示范性榜样。

目前房地产市场分化现象明显，一、二线城市中医疗、教育等发展势头稳步良好，空间较大，但因为土地资源匮乏，因此地产供不应求，而其他相对落后的城市中，经济水平购买力等偏低下，这些区域的地产企业就要认清实际，走和一、二线城市发展截然不同的路子，集中目标，切不可分散化经营，但无论身处怎样的区域环境，拥有何种优势劣势，房地产企业都要预先制定长期发展战略规划，以为后续的发展提供参考。

（二）借助互联网，开创房地产发展新模式

新常态经济形势下，互联网是不容忽视的一大力量，它可以最大化扭转以往地产企业发展中的信息不对称弊端，提高信息的共享性、时效性。房地产企业要向头部企业学习，比如万达、万科，不断注重提升品牌质量，打造品牌规模效应，健全后续服务，通过高质量产品和服务建立优势，形成良好的品牌效应。尤其在当前形势下，企业要多研究和分析地产的产品、资金、产业结构等，抓住契机实现快速转型。

房地产行业中有一条铁律——“无营销不房产”，因此营销模式对房地产发展而言也是至关重要的一条策略。开发商往往会借助各种吸引力强的促销手段，刺激消费者的购买欲望。新形势下，可借助于互联网模式，展开全民营销、全民经纪人促销活动，从理性出发，为消费者让利，使其感受到地产企业的诚意。比如通过互联网平台加强企业宣传，可利用互联网平台来搜罗客户资源，同时革新营销模式。比如进行线上线下结合、实行体验式营销等，另外还可以实现与互联网金融的对接，针对用户购房、装修贷款问题等，寻求金融上的技术支持和配合，开创全新的营销方法，最大程度上满足市场和用户的诉求。

（三）加强政府调控，充分发挥政府职能

首先，去库存，推动房地产行业的健康发展。具体来说可实行以下举措：采用信贷政策，调低购房门槛，如果首付比例下调，那必然会吸引更多的购房者，从而加快地产的库存清除；可以把一部分住房库存量转为保障性住房，像农民工等群体进城后往往居住条件并不好，而与此同时还存在闲置的房子，政府可出台政策将这类供需加以结合；还可以调低交易税费，促进二手交易市场的繁荣，也有助于引导大众消费。

其次，解决住房供需问题。最近几年，房地产市场的实际需求、投机需求都猛然增长，房价走高，导致普通大众根本买不起房子。因此，政府要完善各种需求层次相结合的多元化住宅供应体系，联系我国国情实况订立住房保障制度，比如通过政策来引导市场，把控高档住宅、小户型住宅等不同品类住宅的建设数量，使房产结构和实际需求量相对应。同时，大规模推出经济适用房，使低收入人群也能有房住、住好房，实现全民的住房保障。

最后，创建地产行业的健康发展机制，对房地产市场法规进行完善健全。针对房地产行业周期性的波动和变化，政府要进行分类调控，分层管理，并创建完善的业内政策体系，健全房地产市场法规，对地产产权、开发、交易、税费、价格乃至于物业管理都要严加管控，建立房地产市场的公平竞争环境，为房地产行业的发展创造良好的市场氛围。

四、结语

总而言之，房地产在我国国民经济中发挥着重要作用，对于整个国民经济的健康持续发展都有着关键作用。所以要按照新常态经济发展的需求，不断革新房地产行业发展模式，实现房地产企业的结构转型，加快创新产品开发，使其在竞争越发激烈的市场环境下谋得一片立足之地，在助力经济发展的同时，也为大众提供舒适、优质、安全、稳定的居住环境。