房产税价格认定机制研究

文/张珂

近日，党中央召开的经济工作会议提出，要因地制宜，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。因此，房地产市场整体上呈现一片欣欣向荣的景象。然而，与房地产配套的房产税，并没能很好地与飞速发展的房地产市场保持同步，各项弊端也日益显露出来。在大数据时代背景下，我们要利用好数字经济发展的优势，为房产税的改革提供动力，进一步推动房产税的发展。

一、房产税现状

我国现行的房产税是以房屋为征税对象的，具体来说存在两种计税依据：一种是从价计征，即按照房屋原值减除10%—30%之后的余值计算缴纳房产税，具体扣除比例由各省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的范围内自行确定。另一种是从租计征，即按照房屋出租取得的租金收入计税。

房产税改革的目的和作用一般有以下几个方面：一是抑制房地产市场的投机行为。许多高收入群体购买多处房产进行投资，致使房价居高不下，导致普通收入群体买不起房，满足基本的住房需求都成了问题。因此，国家召开了相关工作会议，指出房子是用来住的，不是用来炒的，得到了全国人民的大力赞扬。房地产税的改革不能简单地理解为财政体系的改革，而要将其与住房制度改革、促进房地产市场稳定健康发展联系起来。二是进一步完善房地产税制，提升税制的合理性，优化资源配置。现如今实行的房产税大多是对房产流转环节收税，缺少了对保有环节的征收，形成了房产税重流转轻保有的格局，如果能对保有较多房产的高收入群体征收更多的税，增加房产持有环节的成本，便能进一步优化资源配置。三是提升地方政府的财政收入，促进发达与不发达地区之间资源的合理流动。一直以来，地方政府都缺乏主体税种，房产税能否作为地方的主体税种还有待进一步探讨，但是地方政府可以通过房产税来调节自身财政收支的不平衡，促进地区间资源的合理流动。

现行的房产税政策显然已经不再适应日益变化的市场环境，与房产税改革的目的和作用也时有相。就单从房产税计税依据这方面来说，以房产余值或者租金作为计税依据，只能反映房产在某一时点的价值，而无法体现被征税房产随着时点变化而产生的价值动态变化，会造成一定程度的税收流失。因此，一些税制比较发达的国家都选择使用房产的实时评估价值作为计税依据。如何建立一个比较科学合理的房产价值评估体系，怎样进行房产价值评估，需要哪些部门协调配合，成了待解决的问题。

1.评估主体：房产是个人拥有的数额较大的资产，房产税的税基与个人利益息息相关，因此评估主体的选择要能够对评估结果负责，使得评估结果更具公平性和权威性。这样一来，也能保证评估结果的纳税遵从度。

2.评估客体：当前，我国仅对城镇生产经营用房产征收房产税，不包含农村房产以及征收范围内的居住性房产，并未严格地按照房产的性质去确定房产税的征税对象。下一步房产税改革就是要进一步扩大其征收范围，因此，评估的客体也就是作为房产税征税对象的房产价值。

3.评估方法：根据国内外已实行的价格认定机制来看，房产价格评估主要有成本法、收益法、市场法三种，其中使用较多的是市场法。从上面的叙述中可以得知，现行的以房产余值或者租金收入作为计税依据的方式并不合理，因此应该以房产的市场价值作为计税依据。基于房地产市场价值的批量评估方法，是我国房地产价值认定机制构建的主要方向。

4.评估周期：房产价值是随着市场经济的波动而呈现周期性变化的，因此房产价值的评估也要相应地具有周期性。就如固定资产中房屋建筑物折旧年限为20年一样，房产价值的评估也可以设立5年或者10年的评估周期，从而使得评估结果更能符合市场经济发展的变化。

5.争议解决机制：建立一个公正透明有效的价值认定机制是更好地处理可能出现的价值争议的前提。通过提升评估主体的专业性、权威性，评估结果的公开性、透明性，可以有效地减少价值认定争议。当纳税人对评估结果提出异议时，税务机关可以提供畅通的意见反馈渠道及完善的申诉流程，来进一步提升争议处理的效率。

房地产税基评估是完善现行房地产税制和税收征管的关键，也是未来房地产税制改革的核心内容。建立完善合理的税基评估体系，能够实现以下目标：（1）科学合理地确定房地产税的税基；（2）增强房地产税征收的透明度，保证房地产税收公平；（3）保证税收征管执法的统一性；（4）采用批量评估技术，减少税收成本。

二、现行涉税房产价格认定机制存在的问题

我国很多地方都开展了涉税房产价格认定的相关实践，例如安徽省、山东省、南通市、徐州市、柳州市、扬州市等。这些地区房地产涉税价格认定工作的深入开展，实现了对房地产税收征管的全覆盖，包括存量房交易环节的评税系统基准价格采集、动态调整、争议处理、非居房个案认定等。各级价格认定机构开展的工作，在规范财税价格秩序、化解计税价格矛盾、维护国家税权和纳税人合法权益等方面都取得了实实在在的成效。各地在工作机制、工作模式、工作方法等方面进行了积极探索和总结，在加强与税务、住建等部门沟通协调方面做了大量工作，但仍然存在若干问题。

（一）涉税房地产价格认定定位不清

从工作开展情况来看，各地认定机构、税务机关对涉税房地产价格认定的工作认识、定位还不统一，未充分认识到涉税房地产价格认定的必要性，有的将涉税房地产价格认定等同于基准价格评估。部分认定机构在认知涉税价格认定工作价值时，未能将涉税房地产价格认定放到税收治理体系中去考虑，未能认识到价格认定机构作为政府事业单位，不以赢利为目的，其开展涉税价格认定业务更有利于维护认定结论的独立性，更有利于税收治理的公平性。由于认识的不到位，很多机构未能主动融入税收治理体系。

（二）价值类型选择不准确

试点地区在征收房产税时，多采用房产的市场价值作为价值类型。然而各地区经济发展差异较大，在不同地区采用同一套价值类型进行价格认定可能并不合理。经济较为发达的地区，市场化程度较高，房产的市场价值较容易取得，以此作为价格认定的基础较能真实合理地反映房产的实际价值。经济欠发达地区房产的市场价值可能不那么容易取得，以此得到的评估结果并不合理准确。因此，要根据各地区不同的实际情况，相应地选用不同的价值类型。

（三）税基评估主体设置不明晰

如今的房产税征收试点城市，如上海，是把财政与税务机关当作税基评估主体的。这样做能够提升评估结果的权威性，但是税务部门既是税基评估的主体，又是税款征收的主体，难免会引来纳税人关于价格认定公正性的争议。而且，税务机关的税务专业人才较多，但价格评估方面的人才相对比较欠缺。评估主体设置不清晰以及评估专业人才的缺乏，给税基评估结果的公正合理造成了挑战。

（四）税基评估争议解决机制不够完善

涉税房产的税基评估结果与纳税人的利益息息相关，因此可能会产生纳税人对税基评估结果有异议的情况，此时就需要一整套完善的税基评估争议解决机制，以此来减少纳税人与价格认定机构的矛盾与冲突，营造和谐良好的纳税局面。然而，目前的税基评估争议解决机制还不够完善，随着未来房地产税的进一步发展，需要更加完善合理的税基评估争议解决机制。

（五）信息化建设不到位，精准性受到制约

如今，数字经济与平台经济蓬勃发展，标志着我国数字化时代的到来。然而，大部分价格认定机构信息化建设不到位，使得价格评估结果的精准性受到制约。因此，要适应涉税房产价格认定工作需要，研究开发全国统一的涉税房产价格认定工作平台及分级价格数据库，建立和完善与税务、住建及不动产登记等有关机构的数据对接机制。

三、完善涉税房产税价格认定机制的政策建议

（一）提升政治站位，强化涉税房地产价格认定

中央财经委员会第十次会议的主题是在高质量发展中促进共同富裕，会议指出：要坚持以人民为中心的发展思想，在高质量发展中促进共同富裕，正确处理效率和公平的关系，构建初次分配、再分配、三次分配协调配套的基础性制度安排，加大税收、社保、转移支付等的调节力度并提升精准性。涉税房地产价格认定工作事关二次分配的公平性，事关人民群众的切实利益。价格认定机构作为政府专门设立的价格服务部门，在促进税收治理公平性上有先天优势，在未来房产税计税价格的确定上具有大有可为的空间。价格认定机构应主动担当，强化涉税房地产价格认定工作。

（二）选择恰当的价值类型

上海市和重庆市在进行房产税试点改革时，都选择依房产的市场价值进行评估。然而，在选择价值类型时，要根据房地产市场所在的地区和所处的交易市场进行综合判断。例如，经济较为发达的地区，房地产交易市场较为活跃，这时以房产的市场价值作为评估对象更为科学合理一些。相反，在一些经济欠发达的地区，房地产交易市场较为疲软，此时可以采取房产的非市场价值作为评估对象。要做到具体问题具体分析。

（三）优化税基评估主体设置模式

要想破解税务机关既是“裁判员”又是“运动员”的困境，一定要选择恰当的税基评估主体。发改委作为国家机关，有专门的价格监测中心，拥有着大量价格评估方面的人才，并以着力提升涉税房产价格数据获取和数据质量管理能力、涉税房产价格日常监测和动态预警能力、监测涉税房产数据挖掘和分析预测能力作为重要工作目标。因此，以发改委作为价格认定机构，同税务部门形成相互配合的协调联动机制，能够进一步提升评估结果的公平合理性以及权威性。当然，相关工作也离不开社会专业评估机构的协调配合。

（四）建立完善的税基评估争议解决机制

要想正确处理税基评估结果引起的争议，首先要清楚纳税人是因为哪一方面的问题产生了异议，是相关政策以及评估流程、结果认定的规则不明晰，还是单方面对于价格认定机构作出的评估结果的合理性产生质疑。价格认定机构应秉持公平效率的原则，向纳税人提供便利的条件和流畅的申诉渠道，尽量做到公正合理、简单高效地处理争议，做到有问题先调解，调解不成再进一步通过诉讼等其他渠道解决，提高争议解决的效率。

（五）强化信息系统，推动数据库建设

建议出台部门间数据共享的政策文件，构建数据共享机制。涉税房地产价格认定数字化转型是以数据重新驱动业务、协作、流程的信息化技术变革，需要涉税房地产价格认定业务链的全方位配合，其基础是数据共享。目前以地方价格认定机构一己之力推动部门间数据流动难度很大，建议出台推动涉税房地产价格认定数据共享的政策文件，逐步构建常态化的数据共享机制。建立信息数据库动态收集系统，通过数字化软件模块实现动态信息收集功能，对与房地产相关的数据信息（包括交通、教育、医疗、商业、景观等关联信息材料）进行采集和分析整理，将相关数据与房地产价格的关联性进行分析和测算，实现房地产价格认定的数字化升级。

综上所述，要想更好地建立涉税房产的价格认定机制，就要建立起税务部门、价格认定机构、社会专业评估机构的协调配合机制，加强各部门信息互联互通，为涉税房产价格认定工作提供保障。还要进一步建立并完善不动产登记制度，加强对各地房产的监测力度。同时也要充分利用好数字经济的发展，将大数据嵌入房产税的征收过程中，为进一步达到以数治税的目标作出贡献。