房地产企业如何加强固定资产实物管理对策研究

张金营

（河南省驻马店市不动产登记服务中心，河南 驻马店 463000）

当前房地产企业在落实固定资产实物管理的工作进程中，应当革新现有的工作管理模式，采取科学有效的管理措施，结合精益化、精细化的管理思想、管理观念，提高对固定资产的综合管理水平。

一、房地产公司固定资产实物管理现状分析

（一）重视度不够

新时期房地产公司在固定资产实物管理工作中并没有制定出科学有效的管理方案，同时也未落实全过程、动态化的固定资产实物管理作业，而出现以上情况的根本原因是房地产公司并没有引起对相关工作的足够重视，在工作管理过程中未设定科学合理的流程。固定资产作为房地产企业中不可缺少的关键要素，对固定资产进行专项管理控制对于提高企业的综合运行效率具备较大的现实意义，此外，固定资产在房地产企业中的使用也相对较为频繁，如果房地产企业在经营管理过程中不注重对固定资产给予科学高效的管理控制，则会导致资产流失或管理不严的情况出现，再加上在管理过程中未落实科学高效的数据核算管理工作，久而久之也会影响房产企业正常经营运作，使得房地产企业的竞争力严重下降。

房地产企业高层应当具备基本的资产管理意识，对现有的房地产固定资产实物管理工作进行优化改善，树立起积极正确的科学管理观以及管理思想，但是由于大部分房地产公司高层领导干部并不具备科学管理意识，从而使得相关工作的开展不具备高效性。并且部分小型的房地产公司单方面认为在经营管理过程只需要完成客观层面上的管理工作即可，保持公司业务量处于较高的水平便能够实现公司效益最大化，此类错误的思想观念不注重开源节流，无法实现对固定资产长效稳定的管控，会使得房地产企业的经营运作陷入相应的困境。最为关键的是，部分中小型企业以及大型企业也缺乏对固定资产的基本管控意识，在管理期间不具备风险管理观念、管理思想，在固定资产管理过程中只是沿用固定的采购程序，参照相应的法律法规来完善相关管理工作，但是却没有考虑房地产企业自身所面临的实际困境，导致固定资产管理工作还存在较高的风险。大部分房地产企业忽视了在资产管理工作中所受到的市场以及其他地方所带来的负面影响，片面地认为实施公司固定资产管理工作只是一类单方面基础建设性工作，没必要投入过多的时间和精力，从而使得固定资产管理工作在房地产企业内部逐渐被边缘化，无法发挥出应有的作用。

（二）固定资产实物管理制度建设不全面

虽然部分房地产企业也引起了对固定资产实物管理工作的足够重视，但是却没有建立起与之配套的固定资产实物管理制度，大部分房地产企业在经营管理过程中并没有采取科学有效的固定资产管理控制手段，对固定资产的明细账制作不全面，导致固定资产管理工作不具备全面性、完整性。其次，相关固定资产管理人员并没有参照实际的情况来对各项账目单进行设置，导致固定资产管理工作流于表面形式，存在资产的实际情况与账面信息不相符的问题。同时由于明细账目与卡片账目存在严重缺失的情况，使得固定资产的使用方向和使用量不清晰、不明了，不利于实现对固定资产实施精细化、高效化地管理控制。

并且部分房地产企业由于在固定资产采购管理过程中没有制定明确的管控计划，未参照房地产企业战略发展的需求完成对固定资产的采购管理工作，从而导致大量固定资产闲置，无法发挥出应有的作用，或是部分固定资产采购量不够，无法支撑房地产企业正常经营运作。现有的固定资产采购管理工作过于随意，导致盲目购置以及重复购置的情况相对较为常见，以至于台账所记录的信息不具备完整性、全面性，同时在相关台账信息资料中部分企业对时间、规格、价值、折旧年限也未进行科学合理地分析评估，对各项信息资料处理不到位，未进行多个部门的管理核对，未落实强有力以及定期的清查盘点，导致大量资产无法发挥出实际的价值，此外在对固定资产采购工作进行管理控制的过程中，房地产企业也缺失严格的审批制度，同时也未规范采购管理流程，使得固定资产采购活动存在暗箱操作的现象，从而使采购方案以及采购工作的制定不具备全面性、完整性。

（三）缺乏后期全面的管理控制

房地产企业在对固定资产进行管理控制的过程中也缺乏后期工作的支撑。首先，在后期管理活动中，房地产企业并未制定成熟完善的后期管理制度、管理模式，导致大部分资产长时间或完成采购之后一直处于闲置的状态，并且大部分房地产企业并没有定期对固定资产进行盘点、清查，导致大量资源无端浪费，使得资产的利用效率大幅度降低。并且，由于缺乏后期完整的规划管理，从而给房地产企业资产隐形流失带来较大的风险，而部分房地产企业在固定资产管理工作中也存在对固定资产维护保养修缮不得力的情况。具体来说，由于房地产企业内部存在人员流动严重的情况，以至于部分固定资产无法得到专项化、定向化的管理控制，再加上部分固定资产本身处于长时间闲置状态，相关资产极易出现相应的管理漏洞，部分闲置资产未得到及时清算、盘点，导致资源浪费或自然老化，在得不到维护保养的情况下存在直接报废的现象，从而使得公司资源浪费严重，导致固定资产的利用效率大幅度降低。

除此之外，在资产管理工作中，大部分管理者往往将重心放置在重型资产比如重型设备、配套设施的管理层面，但是却忽视了对轻型资产的保养管控工作，导致轻型资产的消耗量相对较大，并且大部分房地产企业管理人员并没有为各项资产设置专项化的维修人员、管理人员，导致固定资产的维修保养工作落实不到位，在此期间可能会潜在聘请外部第三方企业机构来进行代理维护保养的情况，从而使得维护保养成本进一步增加。

二、强化房地产企业固定资产实物管理关键举措

（一）提高固定资产实物管理意识、管控效率

新时期房地产企业要想进一步提高固定资产管理工作的品质和效率，并且对现有的固定资产管理工作进行优化、完善，则需要完善相应的管理组织、机构、架构。首先，房地产企业需要提高每一位参与固定资产管理人员的责任意识以及工作危机意识，公司高级领导干部应当引起对固定资产管理工作的足够重视，关注固定资产的采购、维护以及后续报废工作，提高管理意识，优化管控手段，实现对固定资产更加科学有效地管控，同时房地产企业在固定资产管理工作中还需要注重增强相关工作开展的完整性、全面性、安全性，并且将固定资产的管理成效纳入到公司领导绩效考核指标中，作为任选领导的关键参考依据。其次，房地产企业在固定资产管理工作中也需要转变管理人员过往落后的管理意识、管理思想，在固定资产管理工作期间制定出科学有效的管理规划，评估相关管理人员的综合能力。除此之外，相关管理人员还需要不断更新自身的专业知识，树立起基本的责任管理意识，认真履行上级所交代的工作事项、工作任务，提高工作管理水平。在房地产企业实物管理工作中，企业还需要在工作管理过程中增强相关作业人员的维护保养意识，使其能够充分关注固定资产的采购以及正常维护保养工作，并且在此基础之上增添相应的行政管理手段，制定科学有效的管理计划、管理方法，全面提高固定资产的管理水平。

（二）房地产企业固定资产管理制度的构建

房地产企业在固定资产实物管理工作中还需要依托成熟完善的资产管理制度、管理方法，以此才能够使得固定资产管理工作更加具备针对性、侧重性，企业在完善固定资产管理制度的工作期间应当从以下几个方面来开展相关工作，比如房地产企业需要对现有的固定资产购置制度、验收制度以及使用报废制度进行科学合理地制定，完善各项工作管理程序，在此期间企业需要明确各部门、各单位以及各岗位工作人员在固定资产管理工作中的权利、义务、职责，之后在此基础之上落实强有力的责任管理制度，使得每一位参与固定资产管理工作的人员均具备明确的工作职责。此外，房地产企业在固定资产管理工作中还需要秉承公平、公正、公开的工作管理思想、管理意识、管理观念，确保固定资产管理工作的成效能够得到量化考核。另一方面，房地产企业也需要对现有的固定资产会计核算管理流程进行优化，在此过程中对现有的固定资产采购、利用、报废、处理流程进行全方位地监督控制，建立一套行之有效的监督管理办法以及监督管控机制，提高固定资产的管理水平。而在固定资产管理控制工作中，房地产企业也需要对固定资产管理工作内部潜在的控制风险进行有效分析，比如规范核算管理流程，并且规范固定资产的采购管理计划以及采购管理方案，在此期间，房地产企业需要参照各个部门的实际需求对固定资产的配置标准进行合理设定，避免出现盲目采购或随意调拨固定资产的情况，对相关行为现象进行严厉惩处。

并且房地产企业在固定资产管理活动中也需要严格制定相应的资产采购标准，完善日常的维护保养工作，并且全面跟踪市场价格的走向，制定有效的市场价格管理机制，使得固定资产的账面价值与实际价值能够保持高度一致，完善后续的折旧管理工作。而在此期间，资产管理部门还需要加强固定资产验收，尽可能结合对闲置资产的出租以及出借进行专项管理，提高资产的综合使用效率，对闲置资产进行科学有效地处理，增加房地产企业的收入，并且将其有效的纳入到收入预算管理指标范围内，实现对资源价值的有效开发，减少资源浪费，提高企业的资产管理效率。

（三）提高信息化管控水平

当前房地产企业应当对固定资产实施定岗、定位、定人的工作管理策略，建立起成熟完善的工作管理制度，而房地产企业内部的财务管理部门也需要参照固定资产管理部门的工作开展情况，及时落实强有力的财务风险管理工作，对固定资产采购风险、库存风险、资金积压风险进行专项化地分析评估，而在此期间要实现各部门、各单位之间的有效交流互动，打破在房地产固定资产实物管理工作中存在的各部门信息孤岛情况，及时对其中的固定资产价值变动信息进行有效记录，完善相应的会计核算管理作业。而相关会计核算管理人员也需要对各种账卡以及账务进行有效核对、分析、评估，对固定资产的会计信息的真实性、全面性、完整性进行有效保障。

房地产企业内部的审计监督管理部门也需要对固定资产进行定期、定点地清查盘点，同时还需要对监督审核工作进行不定期地管理控制。最为关键的是，房地产企业在固定资产管理活动中也需要引进先进的会计处理设备，结合科学高效的处理管控措施，提高对固定资产的综合管理水平、管理质量，并且建立起固定资产信息汇总管理模式，跟踪记录固定资产的使用状况以及当前的库存状况，建起相应的数字化、信息化管理平台，实现对固定资产实物信息的有效传递共享。并且有关部门也需要完善固定资产预算以及采购管理计划，健全现有的数据管理制度、管理方法，引进电算化的管理措施，明确固定资产结构和储量的实际状况，为后续固定资产的管理以及监督工作的开展提供专项支撑和帮助。而相关部门也应当做好监督管理控制，在完善内部管控制度的过程中明确各项控制责任，分别对财务、采购、运营、安全、管理等多个部门进行专项化地管控，实现彼此之间的有效交流互动，提高资产管理水平、管理效率。在此期间，房地产企业也可以适当地借助BIM数字化系统对各项信息进行有效整理、整顿，建立起BIM大数据资料库，实现对固定资产实物信息的有效整理并且模拟控制整个固定资产管理工作开展的情况，为后续房地产企业长远稳定地发展提供相应的支撑。

三、结束语

总体来说，房地产企业在完善固定资产管理控制的工作进程中应当从两个方面来进行，比如地产企业可以完成对固定资产的折旧计算，并且强化内部监督管理工作，在折旧计算工作中，房地产企业应当明确折旧管理流程，对固定资产账面信息以及实际价值进行有效统计，并且科学高效地分析当前房地产企业的折旧管理工作中的具体需求，工作人员需要计算出账目资料，并且再根据工作需求对折旧额的预计使用情况进行分析、评估，反映出企业内部固定资产变现的实际价值。其次，房地产企业也需要强化内部监督管理工作，对固定资产的采购、运营、管理、使用进行全方位、动态化地监督控制，建立起统一高效的登记账卡管理制度，完成审核、验收、调拨、报废、封存、启用等各项管理工作，同时加强内部监督控制，以此来提高固定资产实物管理水平、管理效率。