房企转型升级下实施财务分析制度的策略研究——以绿城中国为例

安润芝

（西安紫薇地产开发有限公司，陕西 西安 710000）

一、财务分析对房企转型升级的意义

（一）探索房企转型升级的方向

随着房地产行业的发展变化，企业应探索转型升级，积极朝着五个方向转变：一是向依靠技术创新方向转变；二是向绿色发展转变；三是向服务型制造转变；四是向内外销兼顾转变；五是向知识密集型转变。

转型升级是房企当前面临的重要课题，而财务管理则是企业管理的核心和重要抓手。企业要注重资金和资产的有效利用、注重资金和资源的分配和使用、注重相关资源的优化配置、推行目标成本管理、完善内部控制制度，才能进一步促进经营管理的优化。

（二）推动财务管理本身的转型升级

房地产企业要推动财务管理本身的转型升级，要注重更好地引领和推动企业的全面化发展，此时就需要引入现代化的信息化管理技术。例如，财务会计信息化中的大数据和云计算技术，就能够为企业的财务管理提供一定的技术支持。企业中的财务管理职能也要从传统的会计核算转向价值管理，要改变原有的定位模式，着重加强财务分析和财务价值管理。财务分析工具挖掘企业运营过程中存在的问题和经营活动中的价值，积极推动企业内控管理的不断完善。由此可见，财务分析要成为财务管理转型升级的重要推手，进而为企业的转型升级提供更大的动力。

二、房地产企业轻资产运营的转型模式分析

“房地产行业已经从白银时代进入到黑铁时代”，各大房企都已早早布局积极进行转型升级，房地产行业中的一些企业也已开始实施了战略性的调整。下面我们就以绿城中国为例，绿城中国在发展过程中一直坚持轻重并举的业务模式，重资产板块聚焦房产开发业务，轻资产板块强化代建业务。2016年总销售破千亿，7月正式提出“一体四翼”创新性优化组织架构。2021年，绿城中国全面推进转型升级，产品力、业绩和市值表现持续上扬，合同销售额超3500亿，新增货值超3000亿，稳居行业TOP10。

现代化的代建模式已成为绿城中国的重大优势，包括商业代建、政府代建以和资本代建三种模式，绿城中国凭借优秀的项目管理，提供全方位和全过程的管理服务，实现了其品牌价值和核心技能的外溢。在轻资产转型中，第一步是资产金融化，2016年成立绿城资产集团，作为绿城的金融控股平台，统一管理绿城的酒店、商业中心等资产，依托其开发和营造能力，形成全方位的金融服务。

三、房企轻资产运营转型财务绩效分析

绿城中国在2012年实现了轻资产运营模式的转型，在世界变局的大环境下，绿城开始了前所未有的大胆创新，本文从2013年的相关数据出发，积极探寻该公司在轻资产战略中的财务表现，通过一些营运能力和盈利能力指标，积极探索该公司轻资产转型的财务成效。

（一）营运能力分析

本文从绿城中国和远洋集团的财务指标对比分析，了解轻资产运营对公司运营能力的影响，特别是资产周转率对企业的管理水平和资产运用能力是一种充分的展现。常规来说，企业资产周转速度的加快，就会使得其资产周转率逐渐地提高，进而体现出其经营能力的逐渐加强。下面主要从应收账款周转率和存货周转率这两个方面来讨论绿城的运营能力，具体数据见表1。

表1 绿城中国和远洋集团营运能力主要财务指标

1.应收账款周转率

纵向来看绿城中国的变化情况，其应收账款周转率在 2013 年-2021 年呈现增长态势，其中 2013、2014、2018直到2021年有较显著的增长，在开始向轻资产模式转型的前几年时间，应收账款周转次数一般保持在不低于 60 的程度，是其应收账款周转次数的较高水平。但是绿城应收账款周转率从2015年到2017年以后又有所下降。虽然从2015年来呈现出缓慢的下降趋势，但是从2013年到2021年间，绿城的应收账款周转率总体上有所提升。从绿城中国和远洋集团的横向比较来看，在绿城实施轻资产转型的2013年之前，远洋集团的应收账款周转率比绿城高，2013年之后，实施轻资产战略转型的绿城运营能力明显好转，应收账款周转率高于没有进行转型的同行业的远洋集团。

2.存货周转率

从绿城中国的纵向变化来看，其存货周转率在2013年-2021年出现了稳步地上升，其中2013、2014、2017直到2019年呈现出上升，2015、2016、2020年以后绿城中国存货周转率有所下降，呈现出缓慢的下降趋势。从绿城中国和远洋集团的横向比较来看，在绿城实施轻资产转型的2010-2013年之后，远洋集团的存货周转率高于绿城的数值，因为，2013年绿城中国转型后轻资产模式分散了经营管理重心，促使库存管理效率提高，绿城转型升级期间的库存周转数据远远超出了远洋。

3.总资产周转率

整体上来看，绿城中国和远洋集团总资产周转率变化趋势基本趋同，这主要是绿城中国实施了长线投资的投资方式，更深地投入对合营和联营公司的管理和投入，特别是采取了轻资产转型的模式使得流动资产的增长速度放缓，开始投入的合营和联营模式大大提升了企业运营能力。纵向来看研究期内增减变动趋势大体相当，横向来看绿城经过资产周转率的转型实现了比同行业较低的数据，说明制度的革新及模式转型取得了一定的成效。但是实践中，绿城的轻资产转型仍需继续探索。

（二）盈利能力分析

本文选取总资产报酬率来衡量企业利用资产获取利润的能力，该指标反映企业总资产的利用效率，这一比率越高，说明企业全部资产的盈利能力越强，该指标与净利润率成正比，与资产平均总额成反比。

从图1可以看出：绿城盈利能力在开始的2013年有所下降，但是之后的2015年以后绿城总资产周转率开始上升，改变了总资产周转率一直低于 4.3%的状态，此时是绿城中国开始大量的购置新的项目，并迅速地增大投资规模，这样的短期激增资产的方式使得行情有所好转。2013年后绿城开始转向轻资产的模式，巨大的财务压力下绿城实施了“积极销售，谨慎占地”的土地储备战略，降低了资产占有比重后转向轻资产的模式，在加上稳健的销售策略和一些业务发展来看，总体绿城中国总资产回报率有所回升。但是2017年的转折来看受到市场疫情的影响，以及宏观环境政策的影响绿城的总资产回报率下降。横向来看，绿城中国和远洋集团在2015年前远洋集团的总资产报酬率高于绿城，2013年后的转型两年的节点绿城实施了轻资产战略转型后，在2015年其盈利能力明显的好转，甚至2016至2018年出现增长速度较快的大幅度上升，并且反超远洋，增长幅度大大提升，但是2019年之后由于受到疫情的影响及房地产行情的恶劣形势，及融绿平台拆分，盈利水平遭受极大冲击。

图1 绿城中国、远洋集团总资产报酬率比较（2013-2021年）

综上，总体来看绿城中国在实施了轻资产转型后大大地提升了资产的利用效率，后期由于受到疫情和行业的影响持续性的改善幅度较为缓慢，但持续性的改善会在发展中冲破环境的制约。绿城中国自从2010年间开始转向轻资产的模式，而后2015年处于早期的转型阶段，其盈利能力会受到一定疫情的冲击，因此，可以看出轻资产转型是一个需要长期探索的过程。

四、房企转型升级下实施财务分析制度的策略

（一）紧密推进业财融合，完善财务分析方法

房地产企业要加速推进业财融合，对相关财务指标的分析要采取合理的财务分析方法，同时还要全面梳理相关业务流程，全面加强业务和财务数据的整合，针对财务管理问题，要从源头上找寻业务的问题，逐步渗透到业务管理流程中去，才能实现业务和财务的协同控制和互相支持。大部分企业的财务人员要注重财务分析过程，要注重网络化的企业管理，例如，可以分析判断相关财务数据的真实性，利用网络数据技术加强相关财会知识的学习力度，积极完善财务分析方法，才能为财务部门提供可靠的财务数据信息。例如，在大数据等财务共享技术的支持下，房企会涉及一些比较复杂的财务数据，因此，利用财务科技信息技术来对财务分析方法进行优化，逐步实现多维度和多角度地进行财务分析、逐步实现静态和动态的财务分析结合、逐步实现多维度的纵向和横向的指标分析、全面加强总量和个量的分析结合、加强经营性指标和财务分析指标的融合，才能真正地促进房企实现合规化的转型升级。

（二）借势合作资源，实现优势互补

引入合作方，借势合作资源，这对于企业来说是一个变革，也是一个重要的发展利好机遇，特别是一些集团企业具有强劲的综合实力，如一些房地产公司开始拥有大量的土地资源和开发项目，他们通过整合的机会，实现了自身企业综合管控能力的提升。例如，房地产企业针对存货周转速度较慢的问题，他们开始加快项目管理和营销管理两个方面的管理，着手加快资产的周转效率，逐步实现严格控制相关项目的进度和工期，时刻关注一些销售市场的风云变化，采取有效的营销策略，实现一些存货的即时化周转。另外，针对一些房地产公司融资成本高和融资困难的问题，大部分企业借助一系列的财务制度给予约束，并借助相关融资渠道给予一定的财务支持，实现了有效的风险降低和成本的降低，优化了自身的资本结构。

（三）多元化发展，扩大企业转型面，拓宽财务分析框架

企业在转型升级后要注重财务分析框架，要积极地拓宽现有财务分析框架，逐步加强在“面”的基础上，根据实际情况增加分析“质”的方面，既要关注相关分离指标，也要整合各个因素，奠定企业未来发展的趋势，全面融合一些资源内容，构建整体的财务分析框架，对财务分析框架进行拓宽。例如，代建业务有着非常大的盈利空间，大多数机制不够合理和完善，房地产企业应在转型道路上继续探索。虽然代建业务在绿城的收入中比重较轻，但它是企业未来的发展方向，是企业新的业绩增长点。传统的重资产模式已经不再适用，资金投入需求少的轻资产模式，对目前资金压力加大的绿城来说，是更加合适的选择。

（四）强化信息化建设，打造财务信息集成中台

企业要强化财务信息化建设，积极打造财务信息集成中台，实现业财融合的高效性，只有结合各个业务部门的运作情况，抓住财务业务中的相关重要信息，并对信息进行合理化的分析，才能加强财务管理的质量。企业要在信息化建设过程中建立信息化的一体化平台，通过大数据技术实现数据信息的共享，通过各个部门业务系统的集成实现数据的共享，高度实现业务和财务的一体化，才能帮助企业的领导人员及时掌握运营信息，最大限度的降低财务信息的错误率。例如，企业可以借助系统化的电算功能、统计功能，极大地降低财务数据的错误率，通过信息技术让更多的财务人员将精力投入到财务分析工作中，促进企业财务管理水平的大幅度提升。

新技术和产品是企业发展的源泉，就实现多元化和全方位的探索，并站在时代发展的前沿实现更好、更快地发展才是方向。例如，一些房地产公司要借助“互联网+”的燎原之势，积极借助互联网思维来开发公司的财务模式，重新扩展业务领域，达到多元化发展。房地产公司在转型过程中，要借助互联网技术，实现打通上下游业务链条，扩宽关联面，促进融合，最大限度地提高资源使用效率。