高强度开发地块中里弄住宅改造再利用方式探索——以上海市静安区72号街坊旧改地块商办住新建项目为例

章雯

上海建筑设计研究院有限公司 上海 200041

引言

上海里弄建筑在租界出现后产生，并随着城市人口的迅速膨胀和租界的扩张而发展成熟。至解放初期，据不完全统计，里弄住宅约占上海居住建筑总面积的65%，里弄总数9000余处，是上海最大量、最普遍的住宅形式，构成了上海城市肌理重要的图底关系。但在之后的城市快速发展中，不少已被拆除，所幸近年来已日益受到重视并得到保护。在保护里弄建筑的同时，如何通过改造再利用，使其重新融入现代生活中成为重要议题。

1 上海里弄住宅的发展

上海里弄建筑始于1860年代前后。1853年，小刀会起义军占领县城后，富商纷纷迁入租界，外商趁机搭建了毗连式的木板房以供出租；1860年前后，太平天国运动导致周边省市大量人口迁入上海，租界人口激增，外商顺势搭建大批木板房，即里弄住宅的雏形。由于木板房容易燃烧，后改建为砖木立贴承重的联排房屋。1876年出版的《沪游杂记》记录了英、法租界100多处以“里”为名的住宅建筑；如广东路河南中路的公顺里。

上海开埠以后，因其襟江靠海的地理优势，商贸航运迅速发展，特别是1869年苏伊士运河的开通，使远洋贸易航程大大缩短，往来大吨位船只增加，上海随之成为中国最重要的港口城市。城市的快速发展，城市人口逐年增加，东西方交流频繁，促进了里弄住宅形式的发展演变[1]。

2 上海里弄住宅的分类

大多上海近代建筑或里弄民居相关研究著作中，包括陈从周、章明主编的《上海近代建筑史稿》，沈华主编的《上海里弄民居》，王绍周、陈志敏编写的《里弄民居》等，将里弄建筑主要分为五类或六类：早期石库门里弄（老式石库门）、后期石库门里弄（新式石库门）、新式里弄、花园里弄和公寓里弄等五类；分为六种类型的即在上述五种类型的基础上，增加了广式房屋或广式里弄，是一种较为简陋的、单开间、两层联排房屋，因外形类似广东旧式房屋，故被称为广式里弄。

早期石库门里弄，主要分布于原英租界范围内，每个单元脱胎于传统的四合院、三合院，多为三开间或五开间，砖木立贴承重形式，装饰和用材有明显的中国传统建筑特征，屋面多为小青瓦，檐口不设排水沟，雨水从坡屋面落入天井中，即“四水归堂”；山墙、封火墙为马头墙或观音兜形式，木柱、木梁、木挂落、木裙板等位置多有传统图案雕刻装饰。

后期石库门里弄以1910年至1930年最为兴盛，受到西方建筑影响，结构上，用砖墙承重代替传统木立贴，部分区域采用钢筋混凝土结构，如出挑阳台、晒台等，外墙多用清水砖、水泥粉刷或水刷石饰面，山墙一般为人字形。

新式里弄取消了石库门，改用铸铁大门，围墙降低，单开间为主；设置卫生间，标准较高的新式里弄住宅普遍有取暖装置。

花园里弄住宅占地较大，平面凹凸多变，除满足各房间功能需要外，还可丰富景观。公寓里弄弄内不见围墙，由绿地和树木代替，设有公共楼梯，经公共楼梯到达各户。此两类里弄实例较少[2]。

3 上海里弄住宅的特点

居住建筑对城市空间的影响起决定性作用，里弄住宅的特点使上海具有与其他城市不同的城市肌理和空间。

城市房地产的商品化，设计标准满足社会不同阶层的需要。里弄住宅作为房地产开发项目，充分利用土地，单元化、标准化设计建造，减少建造周期和造价，以追逐高额利润；同时适应社会不同经济水平的对象使用，出现不同标准的里弄住宅，建筑间距、开间、层高、用材等都有较大区别。部分低标准里弄建筑亦不能满足当时的相关规定，如《公共租界房屋建筑章程》已明确“里弄之宽度不得小于下列规定：两面前门之里弄十尺，一面前门或前后门相对者七尺半，总弄十尺……”。

低层高密度，行列式布局。里弄建筑的排列吸取了欧洲联排式住宅的毗连形式，考虑采光等因素，建筑采用前高后低的空间组合方式，紧凑布局，以两、三层为主，形成低层高密度的整体风貌。

连续的城市界面，功能复合。里弄沿街部分通常采用周边围合式布局，限定城市街道、支撑城市骨架、保障里弄安全。沿街住宅单元底层对外设置店铺，方便里弄居民日常生活所需，形成功能复合的里弄单元住宅形式。

因地制宜、灵活布局及“守正出奇”。基于土地私有化制度的里弄通常有不规整的用地，为提高土地利用率，会在较为规则、模数化布局的同时，因地制宜地适应地形，包括灵活布置总体、使用不等进深与面宽、调整建筑朝向、利用边角零散地块等；灵活的设计、建造方式亦增加了每条里弄的特色与组合后的多样性。

中西合璧的文化特征。里弄建筑的石库门、楼梯、内天井立面等重要细部装饰较为考究，既有寿字纹等中国传统纹样，亦有巴洛克风格装饰等。除部分以开发商、道路命名的里弄，如斯文里、戈登里等外，大多里弄命名古典雅致、寓意深远，如山寿里、润德里等弄名，均能体现传统文化特色，及中国古典文学底蕴。

4 上海里弄住宅保护情况

上海现已公布3437处不可移动文物及1058处优秀历史建筑，单体或群体价值突出的里弄，已陆续被列入名单中，如上海市文物保护单位步高里、尚贤坊，优秀历史建筑梅兰坊、吉祥里等。

里弄住宅作为近代地产开发项目，从土地购买到建设、租售、管理都需要大量资金投入，因此整街坊统一开发建设实施的情况并不常见，1904年法国天主教会投资建造的淮海中路315弄宝康里是为数不多的案例。大部分里弄与其他不同开发商投资建设的里弄住宅、办公、商店、旅社、工厂、出版社、教堂、学校等共同构成综合、多元的街坊；街坊内各地块大小不一，边界犬牙交错。如黄浦区81#街坊（福州路、山东中路、广东路、福建中路），由公和里、聚源坊、新普庆里、紫金坊、德和里、贵兴里、普爱坊、尚仁里、自由坊等近十个不同时期开发的里弄组合而成，同时还包含了江苏旅社、仁济医院、杏花楼等多种功能、体量的建筑。这些街坊的肌理、界面等是近代上海重要的城市空间特征[3]。

为进一步加强城市历史风貌的整体保护和传承，在44个历史文化风貌区外，上海市于2016年公布了119处第一批风貌保护街坊，其中里弄住宅风貌街坊58个，占比48.7%；又在2017年，通过全面普查及梳理甄别，确认并公布了131处第二批风貌保护街坊名单，基本均为里弄住宅风貌街坊。人们较为熟悉的东斯文里（图1）、余庆里等里弄所在街坊均位于名单内。

图1 东斯文里航拍

5 上海里弄住宅改造与再利用项目实践

随着上海的城市建设发展模式进入到从大规模的增量建设转向存量更新为主的新阶段，越来越多的里弄建筑被改造更新再利用，如建业里、尚贤坊、公益坊（“今潮8弄”）等。建业里建于20世纪30年代，22排行列式建筑分为东弄、中弄、西弄，为第二批优秀历史建筑。项目保留建业里总体格局，其中西弄保护修缮后作为酒店使用，东弄和中弄采用了复建的方式，原砖木混合结构更换为钢筋混凝土框架结构，并新增两层地下空间，作为公寓保留居住功能；原清水红砖墙饰面用同规格的陶土砖替代，外观质感差别较大。“今潮8弄”项目位于武进路、四川北路、海宁路、江西北路，是第二批风貌保护街坊。地块内公益坊等历史建筑集中于东、北两侧，均作原址保留，西南位置新建高层及裙房。公益坊里弄建于1928年，单开间为主，为虹口区文物保护点；项目中对建筑进行钢结构托换，保护修缮原清水青砖外墙，内部打通形成大空间以适应商业功能。尚贤坊所在街坊亦为第二批风貌保护街坊，项目在地块南侧原址保护或复建尚贤坊历史建筑，北侧新建高层塔楼，目前尚在施工中。

项目案例中，对历史建筑采取了多种更新改造方式，但大多涉及的是总体格局清晰、规模较大或建造标准较高的里弄；而基于当时土地私有化制度，用地通常划分不规则且规模差异大，里弄建筑因地制宜灵活布局，高效利用土地，存在不少规模较小、建造标准不是很高、建筑单体及群体价值均相对一般的里弄住宅区域，因此也未被列入到前文所提的保护名单中，如项目所在的静安区72号街坊及周边的103号街坊等。

6 静安区72号街坊旧改地块商办住新建项目

静安区72号街坊位于上海市中心城区，北临昌平路，南至康定路，东至昌化路，西至江宁路。该街坊不在历史文化风貌区内，也未被列入风貌保护街坊，相邻无风貌保护道路，街坊内亦没有保护建筑。

街坊曾属于1899 年扩大的公共租界范围，19世纪末西侧江宁路（原戈登路）始建，至20世纪30年代东侧昌化路（原东京路）筑通，街坊形成；戈登里、五和里、永顺里等里弄住宅随着租界自东向西扩大、城市的发展在街坊内建造起来。依托水运优势，19世纪60年代开始，苏州河沿岸开办了缫丝、修船、面粉等门类及数量众多的工厂，并与之配套的兴建了码头、仓库，工业、商贸繁荣。72号街坊除里弄住宅外，建有昌兴印染厂、中华制纸厂第二厂等中小型工厂，是苏州河两岸典型的居住与工厂混合街坊。随着经济社会的发展，产业转型，街坊内工厂均已迁出，里弄住宅基本保留。

街坊规划为两个地块，其中北侧039-1地块为公共绿地，039-2地块为本项目建设用地，用地面积约29000m2，商业、办公、住宅混合用地，容积率达3.97，建筑高度180m，开发强度较大。经评定，地块包含约6600m2的保留历史建筑及一般历史建筑，全部作为文化设施，不计入容积率。

保留及一般历史建筑分属于三个里弄：戈登新村、五和里及永顺里，规模均较小，仅有东西向一条弄堂，建筑单体基本为3-6开间；其中戈登新村建于1937年，为新式里弄，五和里及永顺里建于1928年，为新式石库门里弄。不同里弄的建筑形式差异较大，比较特别的是同一里弄的各栋建筑也有明显差异。如五和里（江宁路536弄），一排共有5栋建筑，自西向东1-3号、5-7号、9-19号、25-27号建筑形式包括立面材料、装饰细部等均不相同（图2）。

图2 五和里5-7号（左）9-19号（右）建筑立面

结合风貌保护及开发需求，原址保护改造西南侧沿江宁路的保留历史建筑，一般历史建筑移址复建至康定路沿街，西北侧布置180m超高层塔楼，并通过连廊与保留历史建筑相连，东侧新建多栋高层住宅；除保留历史建筑外，其他区域均设有地下室。

经现场详细勘察及相关资料收集整理研究，建筑外立面有后期多次涂料、粉刷等覆盖，内部及屋面改建加建较为严重，但天井格局及南侧坡屋面、北侧平屋面的前高后低组合形式基本保留，室内构件大部分已更换。

设计中尊重历史建筑原真性和多元性，保护修缮保留历史建筑的主要立面，恢复原立面材质；复建的一般历史建筑外墙饰面采用老砖，并按照原一丁一顺的方式砌筑，展现历史建筑质感。同时保留天井空间格局及屋面形式，延续历史建筑风貌特征。

在保护历史建筑风貌的前提下，更换原砖木混合结构为钢筋混凝土框架结构体系，对原外墙内侧采用单面钢筋网加固，并增设保温层，提升建筑的安全性及舒适性，满足现代使用需求，更好地为城市服务。

为了加强建筑间联系、创造新的空间体验，新增玻璃连廊，联通历史建筑及新建部分；反映现代特征的玻璃幕墙及铝板，与清水砖墙形成对比。超高层建筑裙房通过丰富的层次及材料变化，削减弱化体量，新老建筑相互融合，共同营造街区氛围（图3、图4）。

图3 历史建筑鸟瞰效果图

图4 历史建筑效果图

项目的一大挑战在于历史建筑原外墙砌筑的质量较差、酥松变形，局部失稳，为保留墙体需做大尺度的临时加固。同时，在近百年的使用过程中，经过多次搭建，局部范围的清水砖墙已拆除或替换，且大部分外墙被水泥、面砖等多次覆盖，需剥除后做整体修缮。由于后期附着物黏性较强，清理后砖面受损，经过现场多次试样，采用打磨、增强、修补、平色、填缝等做法流程进行修缮，并根据剥除后外墙的情况确定不同的打磨深度。通过谨慎地修缮，保留历史沧桑感和城市记忆。

7 结束语

在高强度开发的地块中，结合规划要求、周边条件、历史建筑等实际情况，分区域分别集中布置高层或超高层体量及历史建筑，并在高层或超高层体量的裙房部分与历史建筑呼应、联系；同时在历史建筑保护再利用设计中，面对诸多技术、规范等问题，以价值评估为基础，考虑功能调整、安全性、舒适性提升，以及新旧结合等进行综合判断处理。上述项目是对于小规模、价值一般的里弄建筑保护改造和高强度开发结合的更新模式的一种探索，以期为今后实践提供一些思考。