中国房地产业对经济增长和就业的影响测算

周景彤， 叶银丹

(中国银行研究院， 北京 100818)

20世纪90年代以来，随着城镇化进程加快，加之城镇住房体制改革深化，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业，房地产投资也成为拉动我国经济增长的关键因素。2021年房地产业增加值为77 561亿元，占当年GDP的6.8%，房地产业增加值对GDP增长的贡献率为6.2%(1)数据来源于国家统计局网站https://data.stats.gov.cn，经整理而成。。当前新冠肺炎疫情对我国经济造成较大冲击，在坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下，准确测算房地产业对经济增长及就业的影响，对稳经济、稳就业、保民生都具有积极意义。

目前，有关房地产业对经济增长影响的相关研究主要集中在两个方面：一是房地产投资与经济增长的关系。景刚、王立国基于中国31省市面板数据，得出房地产投资对中国经济增长的影响效应在经济相对发达的东部地区和中部地区影响较大的结论[1]。二是房地产相关消费与经济增长的关系。鲁君四指出房地产消费所带来的经济效益非常明显[2]。

综上，从某一角度研究房地产业对国民经济影响的文献已有不少，但还缺少完整、系统的影响测算。根据国民经济核算的理论框架，房地产对宏观经济的影响不仅体现在供给端的投资拉动，还体现在需求端的房地产相关消费拉动。同时，供给和需求两端又通过上下游产业链拉动就业。因此，本文利用国民经济核算框架、投入产出模型及相关统计分析方法，从供需两端分别测算了房地产业对经济增长的拉动情况及房地产业对国民经济各行业的就业促进情况，进而比较系统地研究了房地产业对我国宏观经济的影响。

一、供给视角下房地产业对经济增长的贡献

随着中国房地产市场的不断发展，房地产业增加值从1978年的79.7亿元，快速增长到2021年的77 560.8亿元。在这40多年的时间里，房地产业增加值的年均增速超过17%，明显快于同期GDP年均增速(8.3%左右)。同时，房地产业增加值占GDP的比例也逐步提高(见图1)。1978至1986年，房地产市场化进程还未开启，住房主要按计划生产和分配，房地产业增加值占GDP比例低于3%，且绝大多数年份低于2.5%。1987年房地产业开始探索市场化改革，1987至1997年房地产业增加值占GDP比例位于3%～4%区间。1998年，国务院印发《关于进一步深化住房制度改革，加快住房建设的通知》，房地产市场化发展正式开始。随后，房地产市场快速发展，除2008年等个别年份有所波动外，房地产业增加值占GDP比例持续提高，从1998年的4%提高到2021年的6.8%。

图1 房地产业增加值占第三产业增加值和GDP的比例资料来源：国家统计局，中国银行研究院。

本文利用不变价房地产增加值与不变价GDP来计算房地产业增加值对GDP增长的贡献率(不变价计算以1978年为基期)，计算公式为：房地产业对GDP增长贡献率=Δ不变价房地产增加值/Δ不变价GDP×100%；房地产业对第三产业增加值增长贡献率的计算同理。计算发现，房地产业增加值对GDP增长的贡献率的变化大致可分为两个阶段(见图2)。1979至2007年，房地产业增加值对GDP增长的贡献率波动上升，由1979年的1%，上升为2007年的7.8%。2008年，受金融危机冲击，房地产业增加值对GDP增长的贡献率降为0.3%，但2009年即反弹为5.6%。2009年后，房地产业增加值对GDP增长的贡献率波动较大，2020年上升至7.7%，2021年小幅下降至6.2%。

图2 供给视角下房地产业对经济增长的贡献率资料来源：国家统计局，中国银行研究院。

二、需求视角下房地产业对经济增长的贡献

(一)房地产相关消费对经济增长的贡献

借鉴许宪春等人[3]对房地产消费的估算方法，本文采用居民消费支出中的居住类消费支出来估算房地产消费(2)居民消费支出中的居住类消费支出包括房租、住房维修管理费、水电煤气费用和自有住房虚拟租金支出，这些消费构成房地产消费。由于数据不可得，本文估算房地产消费时，未包括居民消费支出中的家庭设备用品及服务类支出。，该方法因不包含居民自有住房虚拟租金部分，因此存在一定程度的低估。自2013年以来(3)从2013年起，国家统计局开展了城乡一体化住户收支与生活状况调查，2013年及以后数据来源于此项调查。这与2013年前的分城镇和农村住户调查的调查范围、调查方法、指标口径有所不同。因此，本文消费相关数据的分析从2013年开始。，房地产消费支出占居民消费支出比例基本稳定在17.9%～19.3%，占最终消费支出比例则稳定在12.6%～13.4%(见表1)。房地产消费支出占支出法GDP比例呈现上升趋势，2013年为6.88%，2018年及以后则保持在7%以上。此外，除个别年份外，房地产消费对支出法GDP增长的拉动作用基本保持在6.7%～8.8%。

表1 房地产消费对GDP增长的贡献率 %

(二)房地产投资对经济增长的贡献

1.房地产开发投资对经济增长的直接贡献测算

(1)房地产开发投资变化趋势

自1986年中国形成房地产开发统计制度以来，房地产开发投资的发展可分为4个阶段。2000年前，中国房地产开发投资增速较不稳定。1987至1999年，房地产开发投资年均增长39.82%，增速最高年份1993年为165%，最低年份1990年为-7.22%(见图3)。2000年至2010年为高速发展阶段，年均增速为25.2%。2011年至2015年，房地产开发投资增速逐步下行，由2011年的28.05%下降至2015年的1%以下。2016年以来，房地产开发投资增速又逐步回升，2019年为9.9%，但2021年下降至4.4%。

图3 1988—2021年房地产开发投资及增速资料来源：国家统计局，中国银行研究院。

(2)房地产开发投资对经济增长的直接贡献

房地产开发投资占全社会固定资产投资比例自1987年以来整体呈波动上升趋势，由1987年的3.95%上升为2021年的27.11%(图4)。房地产开发投资增长对全社会固定资产投资增长的贡献率(4)房地产开发投资对全社会固定资产投资增长的贡献率=(当年房地产开发投资-上年房地产开发投资)/(当年全社会固定资产投资-上年全社会固定资产投资)×100%。的变化经历了波动平稳再波动的过程。1987至1999年波动较为剧烈，贡献率最低的是1990年，为-18.48%；最高的是1992年，达到151.86%；2000至2017年期间相对平稳，贡献率基本保持在10%～40%区间内；2018年以来，贡献率再次出现较大幅度波动，2018年贡献率升至264.8%，2020年又降至-28.4%。

鉴于房地产开发投资、全社会固定资产投资和固定资本形成总额之间的关系，本文通过支出法GDP中的固定资本形成总额对GDP增长的贡献，来推算房地产开发投资对国民经济增长的贡献。因为土地购置费不计入固定资本形成总额，所以本文在推算出房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比例，以及房地产开发投资对GDP增长的贡献率时，均剔除了土地购置费影响。

图4 房地产开发投资占全社会固定资产投资的比例及其对全社会固定资产投资增长的贡献资料来源：国家统计局，中国银行研究院。

研究发现，房地产开发投资形成的固定资本形成总额占支出法GDP的比例自2002年以来，经历震荡上升、高位平稳和稳步下降三个阶段(见表2)。2002至2009年，该比例由5.3%逐步上升为6.07%；2010至2013年该比例均高于7%；2014至2018年，该比例逐步由6.85%下降至5.92%；但2020年又上升至8.53%。2002至2020年期间，房地产开发投资对支出法GDP增长的贡献率的波动相对较大。2009年，因金融危机后的投资刺激政策，房地产开发投资对GDP增长的贡献率达到13.08%；近些年，房地产开发投资对GDP增长的贡献率基本稳定在6.5%～7.6%。

表2 房地产开发投资对支出法GDP增长的贡献率 %

2.房地产开发投资对经济增长的间接贡献测算

房地产业具有产业链条长、关联行业多的特征。因而，为了科学评估房地产业对经济发展的影响，必须考虑房地产业通过拉动其他产业对GDP产生的间接贡献。

(1)投入产出模型构建

投入产出模型是研究投资如何通过复杂的产业关联与传导机制带动经济发展的一个有力工具，其数学表达式如下：

AX+Y=X，

(式1)

其中，X为总产品列向量，Y是最终产品列向量，A为直接消耗系数矩阵。

ΔX=(I-A)-1ΔY，

(式2)

ΔGDP=Av(I-A)-1ΔY。

(式3)

此外，将拉动的国外产出扣除(即扣除进口部分)，则有：

(式4)

(式5)

(2)房地产开发投资对经济增长的间接贡献

中国每5年开展一次投入产出调查，同时编制投入产出基准表。本文根据以上构建的投入产出模型，以及最新的2017年149个部门的投入产出基准表，测算房地产开发投资对经济增长的间接贡献[3]。

2018—2021年中国房地产开发投资完成额分别为120 263.51亿元、132 194.26亿元、141 442.95亿元、147 602.08亿元。房地产开发投资包括建筑安装工程费、设备及工器具购置费和其他费用。其中，其他费用主要包括土地购置费、旧建筑购置费等不能直接形成固定资本的费用，因此在计算中需将其扣除[3]。2018—2021年其他费用分别为42 769.68亿元、48 518.27亿元、52 245.27亿元、52 024.64亿元，则扣除了其他费用的房地产开发投资完成额分别为77 493.83亿元、83 675.99亿元、89 197.68亿元、95 577.44亿元。将扣除了其他费用的房地产开发投资代入式(5)，即得到2018—2021年房地产开发投资对各行业增加值的拉动作用(见表3)。

研究发现，2021年房地产开发投资拉动各相关行业增加值合计达到80 549.63亿元，占当年GDP的7.04%。具体来说，2021年，房地产开发投资拉动第一、第二、第三产业增加值分别为4 419.58亿元、49 770.66亿元和26 359.39亿元，分别占其当年增加值的5.32%、11.04%和4.32%。从细分行业来看，房地产开发投资对建筑业的拉动作用最大。2021年，房地产开发投资拉动建筑业增加值23 837.78亿元，占当年建筑业增加值的29.75%。

表3 房地产开发投资拉动国民经济主要行业增加值情况

三、房地产及相关行业拉动就业情况

(一)非竞争型投入产出模型构建

XD+YD+E=X，

(式6)

XM+YM=M。

(式7)

其中，XD=ADX，XM=AMX，AD、AM分别为国内品的直接消耗系数矩阵和进口品的直接消耗系数矩阵，故上式又可以改写为：

ADX+YD+E=X，

(式8)

表4 非竞争型投入产出表

AMX+YM=M。

(式9)

(二)房地产业及相关行业直接和间接拉动就业情况

根据曹旭华、田霄燕的研究发现，房地产业对就业影响力具有“乘数效应”，房地产业发展不仅带动房地产业直接就业人数增长，还通过产业链传导拉动间接就业[5]。因此，在上文编制的非竞争型投入产出表中，本文还增加了各行业就业人数Lj(见表4)用来研究房地产业的就业吸纳和拉动情况。由于没有与投入产出表口径一致的就业人数数据，本文借鉴张钟文等人一文中采用的方法估算房地产业的直接和完全非农就业系数[6]。计算发现，从完全非农就业系数和直接非农就业系数上来看，各行业的就业拉动能力相差较大(见图5)。

图5 各行业就业人数、直接非农就业系数和完全非农就业系数资料来源：国家统计局，2017年投入产出表，中国银行研究院。

与房地产密切相关的三个行业(建筑业、房地产业、金融业)中，建筑业的就业拉动能力最大(见表5)。建筑业每增加1亿元总产出，可拉动各行业就业总计635人，其中直接拉动就业262人。建筑业间接拉动的就业主要集中在制造业，1亿元建筑业总产出间接拉动制造业就业130人。金融业的就业拉动能力第二，金融业每增加1亿元总产出，可拉动各行业就业总计511人，其中直接拉动就业270人。房地产业本身的就业拉动能力并不大，房地产业每增加1亿元总产出，可拉动各行业就业总计351人，其中直接拉动就业212人。

表5 建筑业、金融业和房地产业单位总产出拉动就业情况 人/亿元

四、房地产投资下降对宏观经济的影响估算

房地产业是典型的资金密集型行业，具有资金需求大、投资周期长等特点，因此融资是房地产行业发展的关键环节，也是影响房地产开发投资的主要因素。研究发现，房地产开发资金来源增速与同期房地产开发投资增速和滞后半年的房地产开发投资增速之间的相关系数分别为0.73和0.81。可见，房地产融资和投资之间具有较高相关性，并且房地产资金来源不仅影响当期房地产开发投资，还对半年后的房地产开发投资有较大影响(图6)。

从资金来源的角度看，销售定金、预付款和个人按揭贷款等销售回款是房地产企业资金来源的最大组成部分，约占50%(图7)。除了销售回款之外，房地产企业的自有资金和外部融资是另两大资金来源，分别约占全部资金来源的30%和15%。2021年以来，在“三条红线”“房地产贷款集中度管理”等政策下，房地产企业外部融资困难加大，叠加三季度以来房地产市场持续走弱以及基数因素影响，房地产开发资金来源增速持续放缓，其对房地产开发投资的影响将在2022年持续显现。预计2022年房地产开发投资增速在悲观、中性和乐观情况下分别为3%、4%和5%左右。

图6 房地产开发资金来源增速和房地产开发投资增速资料来源：国家统计局，中国银行研究院。

图7 房地产企业资金来源资料来源：Wind，中国银行研究院。

据此计算，在悲观、中性、乐观情形下，2022年房地产开发投资完成额分别为152 030.14亿元、153 506.16亿元和154 982.18亿元；扣除其他费用后(按2020年其他费用占房地产开发投资的比例36.94%扣除)，分别为95 870.21亿元、96 800.99亿元和97 731.77亿元。根据投入产出模型，可得到在悲观、中性和乐观情形下，2022年房地产投资将分别拉动GDP 80 796.37亿元、81 580.8亿元和82 365.23亿元。悲观、中性和乐观情况下，将分别下拉2022年GDP增速0.31%、0.24%和0.18%(6)2021年和2022年GDP平减指数(1978年=100)分别为4 100和4 300。(见表6)。

表6 2022年房地产开发投资增速下降及其对宏观经济的影响测算

五、研究结论与政策建议

研究发现，当前房地产业仍在中国经济增长和就业保障等方面发挥着重要作用。尽管从生产角度看，房地产业增加值占GDP比例不高，但从需求角度看，房地产消费和房地产投资对支出法GDP增长贡献较大。当前，房地产消费占支出法GDP的比例约为7%，对支出法GDP增长的贡献约为7%～8%。房地产开发投资对支出法GDP增长的直接贡献约为7%；又因房地产业具有链条长、关联行业多的特点，房地产开发投资对其他行业增加值具有较强的间接拉动作用。2021年，房地产开发投资间接拉动GDP约8.05万亿元，约占2021年GDP的7.04%。此外，尽管房地产业本身的就业拉动能力并不大，但与之密切相关的建筑业和金融业就业拉动能力较强。因此，无论是房地产调控短期政策还是长期政策的制定，都需要充分考虑房地产业对宏观经济带来的影响。

短期来看，当前疫情持续反复，经济本身下行压力较大，短期内防止房地产投资过快下滑、维持房地产市场相对稳定对于经济企稳十分重要[7]。建议：一是在坚持“房住不炒”总基调的同时，要更加强调“稳地价、稳房价、稳预期”，多措并举保持房地产市场平稳。二是推动房地产金融政策微调，供给端支持房地产企业的合理融资，逐步引导房企融资环境回暖。三是因地制宜积极出台相关政策，恢复部分地区的房地产市场信心，在控制房价稳定的基础上，促进房地产销售和投资保持稳定。

从中长期来看，无论是从人均居住面积，还是新型城镇化等角度，未来中国房地产仍具有健康发展的空间。但未来房地产发展要坚决避免走过去催生泡沫和金融风险的老路，而应通过住房制度改革，以及完善房产税、遗产税等相关税收制度等方式，促使房地产回归居住属性，并且更好地发挥房地产拉动实体经济的功能，实现行业良性发展。建议：一是稳妥推动房产税试点扩大，积极研究遗产税，引导市场预期转变，使得房地产逐步回归居住属性。二是着重缓解房地产发展的差异性和不平衡性，更好地满足居民合理的居住需求。针对区域房地产发展的结构性差异，因地制宜，一城一策，推动各地房地产价格与当地经济发展和居民收入情况相匹配。同时，加大共有产权房、限价房等多种保障性住房建设投入，灵活创新更多住房保障模式，满足居民合理的住房需求。