人民币升值对房地产经济产生的影响

葛 琨

(河南大学 国际教育学院，河南 开封 475000)

房地产经济是影响我国国民经济与国家经济安全的重要因素，关乎百姓的储值方向及生活品质。然而在我国社会市场经济进入经济新常态的背景下，房地产经济的不稳定、不和谐发展，将导致我国经济发展与经济建设受到较大的影响。根据理论研究与实践调查，能够发现人民币汇率改革需要在遵循渐进性和可控性原则的前提下进行，需要在明确人民币升值对我国房地产经济影响的基础上，进行漫长的周期性改革。而这种改革必须基于减缓人民币升值所带来的不利影响，通过稳控经济、缓解矛盾的方式，才能顺利地开展和进行。

1 房地产经济与人民币汇率的互动关系

汇率贬值与升值将会对一个国家或地区的资本化率造成深远的影响。特别在我国改革开放以来，中国经济发展速度较快，物价增长趋势明显，货币持续处于偏低的状态。换言之，我国的货币资本化率正处于不断降低的状态。在利润层面上，当货币资本化率出现低水平发展的状态时，固定资产的购置便契合了经济人的利益最优化与最大化原则。由于近些年来国外热钱不断汇集，旨在推动人民币升值。因此在该背景下，我国土地价格及人力价格便显得相对廉价。2015年以来，我国外汇储备逐年增加，增长幅度已经超过了50%。但根据数据归纳与文献分析，却发现我国贸易顺差和直接投资总计低于1000亿美元，其他投资和证券投资相对较快，由此表明很多海外资本并不是通过正常的投资和贸易进入中国的。加之我国房地产开发利用域外资金的比重，要远远高于全国利用外资总额的1/3，增长幅度也明显高于35%。并且域外居民购房的比重和规模呈现出逐年增长的发展趋势。由此可见，域外资金已经完全渗透到我国房地产市场，并影响着我国房地产经济的发展走向。而从经济学角度能看出，域外游资的融入能够在某种程度上，使人民币升值速度加快，使房地产经济发展呈现出所谓的“欣欣向荣”局面。但却快速地推高了我国房地产的价格，使房地产泡沫更难以控制和协调。而房地产经济的快速发展，又会使人民币汇率继续升值，使海外游资加速涌入我国房地产市场。究其原因，我国证券市场依旧处于制度不完善、不均衡发展的阶段，银行汇率相对偏低，而房地产是让汇率快速升值的重要产业，所以海外游资会率先融入房地产市场，并使人民币汇率持续提高。因此在某种程度上可以发现，人民币汇率升值与房地产经济发展存在明显的互动关系，并且这种互动关系是相互转化和内在衔接的，拥有较为鲜明的“连锁性”特征。

2 人民币升值对我国房地产经济的影响

通过探究人民币汇率与我国房地产经济的互动关系，能够发现人民币汇率提升会吸引大量的海外游资，而海外游资的涌入，会促使人民币升值，推高房地产价格。但要想深入探究人民币升值幅度对我国房地产经济所带来的具体影响，必须从人民币升值能否达到理想的升值幅度来看。

首先，当人民币升值并没有达到理想幅度时，大量域外游资会进入房地产市场，导致出现大量的房地产竞争者，从而使市场不稳定与不确定因素大幅度增加，譬如热钱涌入，导致房地产经济出现“羊群效应”，使我国经济发展结构不断倾向于“房地产产业”，并且房地产市场将会出现海外建材公司和国内建筑公司相互竞争的现象。虽然这种竞争关系能够在某种程度上促进我国房地产经济的快速发展，但却严重挤压了国内建筑公司或建筑产业的生存空间。特别是在人民币持续升值的背景下，这种抢占和挤压现象将愈加明显。但同时也会让我国房企与海外企业合作的程度得到强化与深化，并进入全新的“历史高峰期”。譬如由于各种利益诉求的增加，海外企业将会寻找我国作为带头人，我国拥有较高市场竞争力的房企成为外资合作的重要选择，进而改变了我国房企的融资模式、运营模式及开发模式，使中国房产企业与海外房产企业的“对接程度”日渐提升。在“购房市场”上，人民币升值没有达到理想升值幅度时，海外资金涌入速度加快，房地产价格“提速”明显，国内投资者会将投资重心转移到房地产经济上，从而持续推高房地产价格，让人民币升值幅度继续增加，进而扩大了人民币升值对海外游资的吸引力，让更多的资金涌入房地产市场。

其次，当人民币升值达到预期幅度时，人民币的资本化率将出现明显的拐点，海外游资将不断撤出房地产市场，致使房地产经济迅速回落，导致房地产价格出现“大幅度下跌”的现象，房地产价格的上升幅度会受到明显的制约和影响。究其原因在于人民币汇率只是影响房价的重要因素之一，房价上升还需要其他相关因素来促进和支持。在该背景下能够发现，部分地区的房地产价格上升速度减缓，甚至出现价格回落问题。至于房价下落程度，需要从房地产泡沫形成的情况和大小来看，如果前期没有形成泡沫或泡沫较小，则房地产价格回落程度较小，如我国三四线城市。但如果前期所形成的泡沫较大，则会出现断崖式回落或者是暴跌现象，甚至会引发诸多的社会矛盾。这点可以通过日本、中国香港特区的房地产崩盘现象来验证。譬如日本在房地产价格暴跌后，国民资产迅速缩水，银行坏账率提升，大量企业倒闭，员工失业，社会不稳定因素增加，严重冲击了日本的经济发展和建设质量。因此通过分析，可发现人民币升值达到预期幅度后，将会导致我国实体经济遭受重创、物价飞涨、国民消费能力受到影响，从而为我国的国家经济和国民经济带来巨大的影响，严重制约了我国社会主义现代化建设的进程，不利于我国的国际化发展和建设。

3 人民币升值背景下房地产经济发展建议

结合房地产经济与人民币汇率的互动关系可知，人民币升值对房地产经济所带来的影响取决于海外游资的涌入及升值幅度的“理想程度”，即是否达到预期的升值幅度。如果人民币升值幅度没有达到预期，我国房地产经济会得到快速发展的“新机遇”，房企海外融资模式、渠道及体系都将得到优化和改进。但如果达到预期升值幅度，将会为我国经济带来严重的影响，因此，应在人民币升值未达到预期幅度的阶段，大力优化外汇体制、银行监督体系、外资流动方向，努力使我国房地产经济获得更好、更健康的发展。

3.1 充分探究人民币渐进升值与激进升值所带来的影响

人民币升值是我国市场经济发展的必然趋势，但通过反思和分析人民币升值对房地产经济所带来的影响可知，人民币升值路径的选择会给房地产经济带来不同的影响：其一，激进升值。虽然激进升值能够为我国产业发展、经济发展带来新活力和新动力，但却会加快海外游资的涌入，使人民币升值速度持续提高，进而扰乱房地产经济发展和建设的秩序；其二，渐进升值。渐进升值对我国经济发展所带来的影响和危害要小得很多，可以为我国管理层和决策层预留更多的思考空间。但这种升值方式或模式一旦形成，会形成惯性，从而影响到我国经济发展的稳定性和安全性。因此必须从长远的角度出发，深入探究人民币升值的路径和渠道。但结合我国房地产经济发展现状、海外游资涌入幅度，以及从我国社会市场经济难以承受较大的货币升值幅度的情况来看，我国政府部门当前阶段所采用的人民币升值路径，可以以渐进升值为主，通过结合渐进升值的基本原则，强化货币升值的预期，使货币升值循序渐进，否则会导致房地产价格在人民币升值幅度达到预期后，出现大幅度的回落或下降。

3.2 通过银行监管提升调控股票市场与房产市场的能力

结合日本房产经济发展历程及房产泡沫崩盘过程能够发现，楼市和股市是相互融通和联动的，这种相互联动容易加大日本房产经济泡沫破裂的风险。譬如广场协议后，日元升值幅度加速，存款率被迫提高。银行业将大量存款投向证券所和不动产领域，使股价和房价持续上升。当经济泡沫破灭后，股价和地价会双双暴跌，日本经济便遭受了严重的冲击和影响。此外，根据人民币升值对海外游资所带来的影响可发现，当人民币快速升值后，海外游资会选择楼市、国债、股票作为避风港，但我国由于证券市场不够健全，银行利率偏低，使房地产市场逐渐成为海外游资的投资目标，所以我国相关政府部门应充分考虑和分析楼市和股市联动所带来的影响，加强对银行业、证券业的监管，通过构建预警体系和监管机制，预防房地产泡沫的持续膨胀和扩大。但在加大银行监管力度的过程中，必须明确银行监管的临界值和临界点，注重监管手段的灵活性和适用性，否则会导致银行业在市场经济发展中受到严重的影响，不利于我国房地产经济平稳、健康的发展和成长。

3.3 积极促进我国外汇管理体制、外汇市场的改革与完善

根据理论研究能够清晰地发现，我国当前的外汇管理体制还存在不对称和不完善的问题，容易提升外汇上升压力。这种不完善和不对称问题通常表现为限制流出、鼓励流入；对外资企业“松”、对国内企业“严”。在售汇制度上，我国结汇制度通常拥有较为鲜明的强制性特征和特点，虽然能够放松对部分企业或公司的外汇管理，但依旧带有明显的强制色彩。这种外汇体制容易放大外汇供给，制约外汇需求，为我国的货币升值带来了较大的压力。

因此，需要结合人民币升值对房地产经济所带来的具体影响，通过降低结汇的强迫性和强制性，提高售汇的灵活性，来减缓人民币升值的压力。实际上，即便能确保人民币货币汇率的平稳和稳定，但若缺乏对外汇市场的考量，依旧会导致人民币出现升值的问题。所以我国相关政府部门需要深入探究和分析外汇市场对人民币升值所带来的压力，通过优化外汇市场的发展模式，促进外汇市场改革与完善，让外汇市场更切合我国房地产经济发展的基本需求，减缓其在人民币升值上存在压力。

3.4 通过优化融资渠道促进外资向生产领域的转化和流动

我国相关政府部门应加快构建专门性的保险机构、担保机构及金融机构，支持构建抵押贷款市场，形成针对低收入群体的扶持计划，构建完善的征信机制，制定和修改房地产经济层面的法规和法律。合理安排“用地”，以此降低不必要的金融风险。而在海外资本与国内房地产企业深化合作，形成全新融资态势的背景下，我国政府部门及决策层应构建出全新的融资渠道，使生产性企业获得海外资本的支持，更好地推动相关产业、企业的经济发展与市场建设。当然在此过程中，政府部门还需要加强对流动资产的管理和监督，使其自觉地将海外资金引向生产领域，通过分散海外游资的流入方向，降低其对房地产经济所带来的影响和冲击。但在政策制定的过程中，我国的决策层务必要做好试点工作，坚决杜绝外资引入“可以短期获利”市场的行为，如果出现违规的引入问题，应根据相关法规和行政条例对其进行处罚。

此外，为遏制外资继续流向房地产市场，我国应出台更严厉的管控机制，譬如在金融信贷、市场交易、税收等层面提高准入门槛，提高炒房成本。

4 结论

人民币升值对我国房地产经济的影响是深远的、显著的、双向的，既能够促进我国房地产经济的快速发展，又会导致我国房地产经济受到重创和冲击。因此在人民币升值的背景下，我国相关政府部门应选择渐进性的升值路径，通过银行监管、外汇体制改革及“外资流向引导”的方式，减轻海外游资对我国人民币升值所带来的压力，让我国房地产经济得到更有序、更平稳、更健康的发展。