产业综合服务及其对产业园区固定资产赋能的价值探索

白云龙

(北京瑞赛科技有限公司 北京 100012)

1 引言

产业综合服务在国内外尚无专门的理论研究，只是在企业服务外包和产业园发展等领域有所涉及。企业服务外包基于分工理论，强调研发和市场是企业微笑曲线的两端，是企业的核心业务，为追求企业效率最大化，其他诸如制造加工(代工)、IT信息、物流、客户关系、后勤管理及人力资源等皆可外包给第三方专业公司，在享受高质量服务的同时，节约成本并集中精力于核心业务。企业服务外包理论虽然立足点在企业，各种相关研究的出发点和侧重点不尽相同，但总体有两个比较大的共同问题：一是过分强调中国是欧美企业低端服务外包的承接方；二是为欧美大型产业服务集团承接中国领先企业的外包业务进行鼓吹造势。产业园发展基于区域创新理论，重点研究园区产业发展的驱动模式，国内外研究的共同要素有三个：一是技术研究和开发；二是核心企业与产业集群；三是组织创新与技术创新。但是围绕打造产业园区发展驱动力构建起来的产业园区综合服务的立足点是区域或城市经济发展，而非具体的产业园区企业发展。产业园区所构建出来的所谓固定资产类基础设施建设与投资、技术、资金、市场和人才优势对于产业领先企业而言并非关键要素，它们却是产业园区持续健康发展的关键要素。这在某种程度上也是造成国内大多数产业园区地产化的关键因素之一。

2 产业综合服务概念与内涵

从美国产业服务行业兴起的分析中可以看出，广义的产业服务涉及的范围非常广泛，包括为承接美国大企业低端环节的服务外包行业，为加强美国大企业对产业链企业管控力度的管理咨询及IT服务行业，为解决美国大企业在海外办公场地的需求弹性并提升固定资产投资价值的企业不动产服务行业，为安置产业溢出人员并提升社会就业率的产业后勤服务行业，为解决美国大企业在海外本地化员工并整体提升美国产业领导力的专业认证机构等。这些不同类型的产业服务大多不相关联，专业差异性巨大，同一家产业服务企业很难同时发展两个以上的专业领域。

鉴于中国央企发展的特殊性，以及文章分析的深入性，此文将产业综合服务的范围缩小到园区企业固定资产投资管理及产业运营后勤服务两个有直接关联性的行业。

2.1 产业综合服务定义

产业综合服务的主要服务对象为产业园区核心企业，针对企业的非核心业务以清晰运作流程、持续降低运营成本、提升固定资产投资效益、提供完备的产业支援服务产品包，使园区企业能够更集中关注其核心业务目标。产业园区核心企业指在细分产业中领先，并在产业链中具备一定的控制力或影响力的企业。非核心业务指与企业使命、愿景及战略并不直接相关的配套业务活动，也不涉及具体产业链的关键分工环节，因此企业服务外包中所涉及的制造加工(代工)、IT信息、产品物流等业务并非产业综合服务关注的范畴。

2.2 产业综合服务的具体内容

产业综合服务以企业工作场所为关注焦点，致力于工作环境品质和场地运行效率的提升。另外，园区各类建筑及设备设施是企业的固定资产(不动产)，相关的专业操作会对企业现金流及企业持续发展造成重大影响；同时，园区固定资产作为三大通用投资方式(债券、股票和不动产)之一，也是企业财务投资的重要组成部分，其与企业战略的协同性(工作场所扩张弹性)、保值增值性、及时变现性等问题同等重要。

具体而言，产业综合服务包括如下服务内容：企业固定资产类设施设备运营服务、后勤财务与采购服务、餐饮配套服务、工作场所管理服务、传统物业管理服务、EHS相关服务、业务持续管理服务、智慧园区及相关科技服务、特色商务服务和员工生活保障服务等。

2.3 产业综合服务特点

在管理目标上，紧密围绕园区企业核心业务战略；在管理理念上，着眼于最终用户的个性化需求和体验；在管理组织上，体现纵向生命周期业务集成和横向专业部门资源整合；在管理手段上，综合运用现代化、数智化科学管理方法和技术；在对管理者需求上，充分体现专业化管理服务素质和能力。

2.4 产业综合服务的价值定位

产业综合服务不仅影响园区企业的经营收入和成本，还体现了企业文化、品牌、声誉和社会形象，影响员工及企业客户的体验、健康和安全。

2.4.1 支持园区企业核心业务战略

支持园区企业核心业务战略主要包括提高企业信誉和品牌形象，吸引人才和留住员工，展示企业精神和文化，高效开展科研生产工作，推动技术传播和市场营销，体现企业社会责任等方面。

2.4.2 满足员工对高品质工作及生活空间的需要

通过提供便捷、舒适、安全、健康和人性化的生产或生活环境，提高核心业务工作效率，提高人们对生活质量的体验感，促进核心业务的持续发展。

2.4.3 提升投资价值和减少运营成本

企业固定资产与相关设施设备管理的运营成本是除人力资源之外的第二大非核心业务成本，成功的产业综合服务可以有效保障园区固定资产投资所形成的建筑物和设施设备运营可靠性，提高能源运营效益，降低运营成本，发挥固定资产投资组合的价值。各类固定资产与设备管理业务分别归属于资产、基建、采购、后勤、行政、房产、设备、办公室等业务部门，工作职责零碎分散，产业综合服务通过专业集成能够有效提升相关工作品质，大幅减少运营和维护成本。

2.4.4 保障突发事件情景下的业务持续

运用业务持续(BCM)理念，建立完整的风险应对和事件处置预案，及时、有效地处理各类突发事件，保证园区企业核心业务的持续性，以便快速恢复正常工作。

3 美国产业服务发展的背景及动力分析

1973—1975年和1979—1983年欧美连续遭遇两场经济危机，1981年里根总统上台时，美国经济沉疴缠身，而且是最难治的病——滞胀。此时，里根总统干了三件事情：一是大幅减税；二是大幅增加财政支出；三是政府大举借债，财政赤字化。

大幅减税措施在企业固定资产中的体现就是“凶狠折旧”，企业能够人为“制造”亏损，抵消掉其他方面的应缴税款。这既催生了企业固定资产类的不动产投资热情，也间接驱动了其后美国公募REITs的大发展。

里根政策的另一个结果是催生美国股权投融资的大发展。当时美国经济迫切需要转型升级，从以工业主导的产业结构转向以科技和消费服务业为代表的新经济结构，而传统以债务融资为主导的企业融资模式无法解决新经济企业的融资需求，因而以股市为基础的直接融资渠道获得了黄金发展。

3.1 传统企业的出路

在这种背景下，以制造业为代表的美国传统企业只有三条路可走：

一是在已有的成熟市场进行降本增效，大幅减少非主业员工，减少企业的福利支出，增加企业的抗风险弹性；将企业固定资产管理及非核心的企业后勤保障等业务交给更专业的市场机构管理，充分盘活企业各类固定资产。

二是加速国际化，为已有业务和产品寻找新的出路。具体表现为打压日本与欧洲的同类竞争企业，在已有市场争取更大份额，同时大力发展新兴国家市场。也正是在这个时期中国迎来了改革开放，并很快成为美国企业最重要的新兴市场。

三是加大科技研发力度，努 力开发具备广阔市场前景与更高利润附加值的新产品和新服务，这直接推进了20世纪90年代美国科技产业的崛起。

3.2 产业服务行业的兴起

企业服务外包理论和企业设施管理理论皆在此阶段提出并兴起，催生了相关产业服务企业的大发展。

由于20世纪70年代和80年代，欧美很多传统产业领域都已经过了多年的市场竞争，基本已形成了寡头垄断竞争格局，即少数几家大企业占据主流市场90%以上的份额。因此，企业服务外包理论和企业设施管理理论产生的出发点是帮助产业大企业解决困境。

3.2.1 企业服务外包行业

大企业为降低人力及生产成本，同时转移变现闲置产能资产，产生了将非核心业务及低端生产环节外包的需求，企业外包服务理论应运而生，并在企业管理实践中逐渐形成完整的理论体系。这种需求在美国本土之外催生了如FESCO(知名人力资源外包公司)、富士康(著名代工企业)等企业服务外包行业的发展。

3.2.2 管理咨询行业

由于大企业的海外扩张以及企业非核心生产环节的外包化，增加了企业管理的复杂性与企业经营的不确定性，企业管理面临巨大挑战，为强化海外分支机构及海外供应链企业的管控，催生出大量的管理咨询需求，让诸如麦肯锡、罗兰贝格、德勤、毕马威等管理咨询及财务咨询机构迅速发展壮大。

3.2.3 企业不动产服务行业

20世纪80年代以前，美国不动产服务机构还只是房地产行业的分支，主要开展房地产交易、房屋管理及商业不动产招商运营等工作，当时不涉及企业不动产与工作场所管理等领域，企业不动产投资与管理、工作场所管理等工作都是由大企业内部直接管理。80年代开始，随着大企业聚焦主业、降本增效、盘活资产以及海外不动产扩张等需求的出现，在企业服务外包理论的基础上产生了企业设施管理的理论研究热潮，同时催生与加速了CBRE、仲量联行、戴德梁行等专业不动产服务企业的发展。从这些企业的海外发展轨迹也能看出他们是紧紧跟随大型产业企业的国际化步伐的。

3.2.4 企业后勤服务行业

大型企业中并非所有的业务都能外包到海外，还有一些诸如后勤保障等业务必须本地化解决；另外，为安置产业中大量溢出的闲置人员，提高社会整体就业率，两种需求的叠加效应下，欧美国家少见的劳动密集型行业之一的企业后勤服务行业开始崛起并迅速规模化，如爱玛克、索迪斯、欧艾斯等大型后勤服务集团，员工规模都达到数十万。而在此阶段，针对生活服务领域，因欧美地广人稀，社区规模小且相对分散，欧美采取了服务职业化与个人化的策略，这是国内外社区物业管理的关键区别所在。

3.2.5 专业学会及认证机构

在欧美，专业学会及认证机构本质都是企业，自负盈亏，自谋发展。其核心业务是组织行业学者或专家共同编写行业标准或知识体系，开展行业交流研讨，推动企业认证或专业人员认证。在20世纪八九十年代，由于欧美大多产业机构基本稳定，此类专业学会及认证机构本质已经成为产业领域少数大企业的专门服务机构，并伴随着欧美产业企业的海外扩张，此类专业认证机构的业务随之在海外发展，尽管此类机构在海外发展中呈现出中立的特征，但因其在欧美本土的产业从属地位及企业属性，其在海外的拓展行为都是在直接或间接地服务于少数欧美产业企业，引进本地化专业人才，强化欧美产业企业在本地的领导地位。

4 央企“退房令”与“产业园地产化”

1998—2020年，中国房地产市场蓬勃发展，房价一路上涨，创造了无数的财富。国家统计局数据显示，全国平均房价上涨了5～10倍，而大部分一二线城市核心区域的房价甚至上涨了数十倍。不仅如此，房地产行业还是高杠杆行业，20多年的大多数时间里，资金杠杠能达到5～10倍。房价的持续快速上涨，加上巨大的资金杠杆效应，所产生的超级利润让有钱有地的央企和众多产业龙头企业不得不重视。于是国内央企及产业龙头企业纷纷进入房地产，2000—2020年，房地产公司的注册数量由27303个飙涨到99544个。国内只有少数龙头企业如华为、娃哈哈、福耀没有做房地产。虽然投资房产能让企业赚到很多钱，但也会让很多企业失去对主营业务的专注度，最后甚至丢掉主营业务，失去自我。

4.1 “央企退房令”

早在2005年，国资委出于央企做大做强的考虑，要求央企在规定时间内完成主辅业分离，将辅业剥离出去，特别是房地产行业，并规定只有中建、保利、华侨城、中房、中粮、中铁等16家央企保留房地产业务。但首次“退房令”的执行却十分缓慢，到2008年金融危机时，计划悄然搁浅。

2009年房地产市场反弹，国企央企再次扩张房地产业务，在全国总价和单价“地王”前10名中，国有企业各占8席。于是在2010年国资委第二次打响“退房令”，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场。此次“退房令”虽有效遏制了央企在住宅地产领域的进一步扩张，但事实上绝大多数央企并未退出，只是在业务发展方式(合资)和发展方向(从住宅转向办公及产业园)有所改变。

2020年1月，国资委第三次重申央企“退房令”，这次得到了积极的响应。一个原因是2018年“房住不炒”国策的制定以及持续的房地产严控措施，让房地产的发展前景趋淡；另一个原因是企业存量土地及未处理资产占用了大量的企业资金，并让债务高企，已经成为企业的巨大负担。

4.2 “产业园区地产化”

中国开发区网统计数据显示，截至2021年4月，中国国家级和省级开发区数量为2728个，占地面积近2000万亩；这还不包括数量更多的地市级和县级开发区。每个开发区又都会拆解为数十上百个大大小小的产业园项目，而每个项目都配套有相应的商业、办公及公寓住宅面积。仅以航空制造产业为例，截至2021年4月，全国已规划与建成91个相当规模的航空产业园。

中国开发区大多走的是“以地为资、以地养区”的发展道路。通过土地及相关政策等来实现产业的不断发展，但因为同类园区太多，政绩冲动下，出现了低水平重复和竞争的盲目与无秩序，在招商引资时不重视远期效应，对产业发展的软环境建设不够重视，导致入驻企业产品附加值不高，利润受政策影响大，开发区税收额增长很慢，进一步造成了产业园区“空心化”，导致不断扩张开发区规模，继续卖地开发项目。

在国资委第二次发出 “退房令”之后，大多数央企转向以产业地产的形式开展房地产业务。第一，“地产非主业”央企都是某些产业领域的绝对龙头，也是产业园区成功的核心要素，他们成为各个开发区政府竞相争取的对象，能够以更低价格获得土地资源；第二，以产业园方式开发房地产至少从形式上规避了“退房令”的约束。这种情况在2014年国家出台产业引导基金政策后得到进一步加强。

4.3 影响与对策

央企也是企业，借助已有资源获取更高回报无可厚非，可以解决很多内部问题，同时获得更多的产业发展资金。三次“退房令”发出的时点，都是中国房地产调控最严厉之时；不同之处在于，前两次房地产市场的根本发展逻辑没有改变，可以算是周期性的过热降温；而第三次却截然不同，中国房地产的逻辑已从增量发展彻底进入存量发展。

“产业园地产化”在能卖的卖掉之后，地产非主业央企还是沉淀了大量的办公物业及产业物业，因超出企业实际发展需要，这些不动产并未对自身产业经营发挥出实际效用，城市及区位较好的办公资产还好，可以对外出租创造租金价值，但其他资产就只能闲置，不仅挤占了大量的财务资源，还需要承担高昂的维护运营成本。

“退房令”反映出另一个深刻事实：大多数央企早已遇到产业发展瓶颈，面临着20世纪八九十年代美国产业企业类似的困境。而回归主业、聚焦主业后的破局之路似乎也只有三条：在已有成熟市场降本增效，并挤占国外竞争者的份额；对现有产品与服务积极扩展海外市场，扩大市场范围；加大科技研发力度，努力开发具备广阔市场前景与更高利润附加值的新产品和新服务。这三条路并非互相排斥，而应同步推进实施。

构建起中国内生的产业服务理论与实践体系，并积极培育出具有国际竞争力的产业服务集团，将是中国产业企业迈向未来和实现固定资产价值赋能的关键助力。

5 结语

随着中国股市直接融资市场的强化，产业创新与科技创新得到了有力的支持和推动，必将释放中国产业企业的创新潜力；产业园公募REITs的正式推行与进一步推广，将彻底改变能对产业企业有实际效用的固定资产的投资方式，大幅降低企业扩张成本；全国统一大市场的构建与深化，将有助于淘汰落后产能，让真正优秀的产品与服务获得更大的市场空间等。这些政策的出台与有力实施，无不是在为培育出中国强大的世界级产业企业扫清障碍。回归并聚焦主业，让产业固定资产回归企业功能资产及财务投资资产的属性，优化企业资产与资源配置，创建高质高效并有利于创新的工作场所环境，实现更加科学合理周到细致的后勤保障，培育通往海外陌生市场的有力的支持伙伴，这些都离不开产业综合服务能力的发展与支持。