中国住房制度研究热点及其演进——基于CiteSpace的可视化分析

文/李姝 顾杰

一、引言

住房制度是国家为保障城镇居民住房权利、提升居民住房质量、实现住房供需平衡，促进住房产业平稳健康发展所采取的一系列政策与方针。自1979年中国开始实施改革开放政策以来，中国住房制度领域经历了翻天覆地的变化，从计划经济时期以福利分房为代表的旧住房分配模式到以住房市场化为代表的住房制度的变化，跨越了四十多年的波折历程[1]。取得的一系列丰硕成果即在于社会体制的转型和土地制度改革的开展，也在于国家对涉及与民生发展相关的重大社会问题——住房制度问题的重视[2]。住房从公有化、福利化向私有化、商品化的转变，我国住房制度的发展经历着不断革新的过程[3]。在应对社会中住房供需不平等、房价高、住房过热等住房问题中，政府从财政金融、住房供应、住房保障、住房建设投资及管理方式等方面进行多方制度变革，以引导住房市场的健康发展。梳理现有的文献发现，我国学者对住房制度的研究广泛集中于住房保障、住房公积金、住房租赁制度等方面，目前学术界鲜少有学者运用知识图谱软件基于海量信息对住房制度领域的研究热点、演化及发展趋势进行定量和全面的可视化分析。鉴于此，本文应用CiteSpace文献计量分析软件对住房制度研究领域的成果进行统计，绘制住房制度领域的网络共现知识图谱，呈现1998-2021年住房制度领域的整体研究图景，总结研究热点，辨识演化途径并进行展望。

二、数据来源与研究方法

数据来源具有权威性、准确性、前沿性，才能体现研究的科学和严谨，本文量化分析的统计数据来源于中国学术期刊网络出版总库(CNKI)，以“住房制度”或“城市住房制度”为检索主题，文献检索时间限定为1998-2021年。为保证文献研究来源的高质量和高价值，将文献来源类别设定“CSSCI”和“北大核心”，共检索到CSSCI文献873篇。剔除无效的新闻报道、书评、会议致辞及观点综述、新闻采访等文献334篇，最终保留539篇文献作为研究的有效数据样本。

本文采用陈超美教授开发的文献计量软件CiteSpace 5.7.R5，依托软件的聚类分析、社会网络分析等功能，对文献中的作者、研究机构、关键词、时间节点等数据信息进行挖掘、计量、聚类，通过一系列可视化图谱的绘制，客观呈现住房制度领域研究热点及其整体研究图景，分析住房制度研究领域的演变进程、研究热点及演化趋势。

三、我国住房制度的研究现状

（一）发文量年份统计

文献发文数量显示了我国住房制度领域研究的速度和热度，其变化可以用来分析研究领域的研究现状与发展趋势。本文通过汇总与检索绘制出了1998-2021年以住房制度为主题的发文量变化趋势图和主题分布频次图。

从图1可以看出1998-2021年住房制度领域每年发文数量的整体情况呈现波动上升的趋势，大致经历3个阶段：迅速下降期（1998-2004年）——急速增长期（2005-2008年）——趋于平稳期（2009-2021年）。1998年学术界关于住房制度的研究共发文53篇，属于发文的初步阶段，这一时期与1998年我国“停止实物分房，健全以经济适用房为主、多层次为特点的城镇住房供应体系，以及由政府为低收入家庭提供廉租住房的住房供应模式”密切相关[3]。2003-2008年发文数量的激增与这一时期国家政策的调整密切相关。2003年国家首次提出“加快建立和完善适合国情的住房保障制度”，提出房地产业已成为国民经济的支柱性产业。2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中提出将住房问题视为重要的民生问题，要重点针对城市低收入住房群体，在健全廉租房制度的基础上进一步改善经济适用房制度[4，5]。2009-2021年间住房制度在总基调上强调住房市场健康发展，严控住房信贷市场，保持”房住不炒“总定位。因此，住房公积金、保障性住房和租赁住房在该时期得到充分重视。2011年国家“十二五”规划纲要指出，要稳步提高住房保障程度，以实现居民住有所居。此阶段对保障性住房的关注上升到新的高度，相关领域发文量达到顶峰，此后年份的发文量呈现稳定态势且与住房制度的相应变化密切相关，整体研究热度维持较佳水平。发文主题主要分布于住房保障制度、住房保障、住房公积金制度、住房公积金、住房制度改革等领域，具体如图2所示。

图1 1998-2021年我国住房制度研究发文年度分布

图2 1996-2021年我国住房制度研究发文主题分布趋势图

（二）研究机构和作者分析

识别主要研究者和研究机构，在一定程度上能够更好地掌握一个领域的主流观点和研究动态。对住房制度领域的研究者、研究机构来源进行分类统计，运用知识图谱分析软件中的发文作者与机构共现功能绘制出住房制度研究领域的主要作者与机构共现图表（表1、图3）。通过梳理发文量发现（表1），目前住房制度领域发文量较大的机构有上海市房地产科学研究院、中国人民大学公共管理学院、中国社会科学院财经战略研究院、华中师范大学经济与工商管理学院、中国人民大学等。

表1 发文数量排名前十的研究机构

图3 主要作者与机构网络共现图

从图3可以直观地看到发文量最多的为严荣，其研究的主题主要包括住房保障、共有产权住房、租赁住房。倪鹏飞主要关注住房公积金制度，以及货币金融政策与住房间的关系。吕萍关注的重心主要在城乡住房融合、住房保障、住房政策以及宅基地制度改革等方面。仔细探究可以发现，研究住房制度的学者的关注领域多为城市与房地产、公共管理、宏观经济与房地产经纪、住房发展等，开展该领域研究的高校多开设公共管理学、房地产经济学、土地资源管理等专业。

此外，网络密度表示为网络中现存的关系数目与可容纳的最多关系数目的比值，0-1表示关系从松散到紧密的程度[6]。图3的网络密度为0.0013，密度值较低。由此可见在住房制度研究领域，不同机构、学者之间未构成密切的合作。从同一研究机构中不同学者之间相互合作的表现来看，中国人民大学各学院之间具有较强的合作关系，其他各研究机构的学者相互合作匮乏，多为独立研究。因此，各研究机构及学者应进一步加强合作与互动，以进一步拓展研究方向，提升研究的价值性。

四、住房制度热点知识图谱绘制及可视化分析

（一）关键词共现图谱分析

关键词是文章主题的高度凝练，对相关成果高频关键词的总结和归纳可反映该研究领域的发展趋势[7]。通过使用CiteSpace进行关键词共现，得到住房制度的关键词被引频次、关键词共现网络中心性序列表（表2），以及关键词共现图谱（图4）。关键词频次的高低表明以此关键词为主要方向的研究内容的受关注度，频次越高，研究热度越高。中心性测量关键词节点在网络图谱其他不同的热点之中的重要程度（中心性＞0.1表明关键词节点的中心性较高）。

表2 排名前十的高频关键词

图4 我国住房制度研究关键词共现图谱

图4中的圆点大小代表一个关键词在该领域内出现的频次，点与点之间的连线及粗细代表各关键词之间的共现关系及强度。各节点年轮的颜色表示关键词出现的不同年份及频次。总体表现为：节点越大、颜色越丰富、线条越粗，关键词出现得越频繁，相应的研究热度也越高。从图4可以看出，整个共现图谱呈现出以“住房保障”“住房制度”“住房公积金制度”“住房制度改革”为凝聚点分别向四周放射。但是整个图谱各分支分布较为分散，主题耦合性较差，研究分支较多，呈现出网络凝聚力较差的特点，但这也从侧面反映出住房制度研究涉及范围广，有着较为丰富的研究主题。

从表2来看，住房制度研究领域排名前十的关键词按频次排序分别为住房保障、住房公积金、住房制度改革、住房保障制度、住房制度等。其中“住房保障”为70，频次排名最高，是近年来住房制度研究领域最为活跃的主题之一。而“住房”的频次虽然不高，但其中心性排名最高，可见其在研究领域内不同研究热点之间起到重要的衔接作用，与住房制度领域内众多的主题紧密相关。总体来看，围绕“住房制度”形成了一系列的研究热点，如住房制度改革、住房保障制度、住房租赁、住房公积金制度、住房商品化、住房储蓄等。这些研究热点多基于住房制度改革的具体内容形成。在改革进程的不同节点上，受国家不同方针政策、法律、法规的影响，地方在实际发展进程中表现出不同的经济、政治能力，再加上住房市场特有的地域性和住房问题的普遍性共同作用于住房制度改革，住房制度领域的研究内容在保持集中度的同时不断得到扩充。

（二）关键词聚类分析

为全面研究热点关键词，利用K聚类功能中的“LLR”聚类算法对文献的关键词进行聚类，生成聚类网络图谱（图5）。表3梳理了前五个聚类关键词。聚类#0的标题为“住房保障”，相应的关键词为住房保障制度、中低收入者、公积金制度、住房补贴政策等。聚类#1的标题为“商品房”，聚类#2的标题为“城市住房制度”，聚类#3的标题为“租购并举”，聚类#4的标题为“住房商品化”。

图5 我国住房制度研究关键词聚类图谱

表3 我国住房制度研究各聚类主要关键词

通过聚类可以看出：（1）住房保障是政府解决中低收入群体住房问题的一大重要举措，从福利分房到保障住房与商品住房的双轨并行，再到如今提出让住房回归到居住属性，保障住房贯穿住房制度改革的始终[8]。（2）政府对住房保障领域的投入力度不断加大，通过不断建立和健全廉租住房、经济适用房、住房补贴等政策，多手段解决城镇中低收入家庭住房问题，着力探索住房保障制度的可持续路径。（3）我国住房制度经历了福利化——商品化——资产化——金融化的历程[9]，住房制度改革逐步演进到与市场经济相适应。为应对住房市场供给失衡、完善住房金融市场，国家在深化住房金融管理和住房市场长效机制的建设上发力。（4）在深化住房制度改革进程中，强调寻求住房社会属性和投资属性之间的平衡[10]，落实“租购并举”，在重视住房市场发展对社会经济的带动作用的同时着重解决低收入群众的住房难题，满足人民群众对于改善性住房的需求。

（三）热点演化分析

利用主要关键词突现图，可以在一定程度上把握不同时期的研究热点及其发展趋势。利用“citation burst”功能对住房制度研究领域的关键词进行突现检测，一共检测到12个突现词（图6），其反映了不同时间段的研究热点及演化趋势。

图6 我国住房制度领域突现词

依图6可以将住房制度领域研究的热点演化分为四个阶段。

1.第一阶段——城镇住房制度改革深化和住房商品化全面推进（1998-2007年）。该阶段为城镇住房制度改革深化和住房商品化全面推进阶段。此阶段的研究热点有“住房制度改革”“城镇住房制度改革”“二级市场”“住房抵押贷款”“公积金制度”等。此阶段研究热点主要表现为以下四点：

第一是住房分配货币化。1998年住房制度改革表现为中国住房开启市场化进程，国务院1998年发布《进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中要求“全国城镇停止住房实物分配并实施住房货币化分配制度”，稳步推进公有住房的出售，将原有公房以商品的方式向城镇职工家庭进行发售，逐步完成了我国住房私有化的进程[11]。住房二级市场作为房地产市场和经济发展的“晴雨表”，成为住房研究领域的热点。

第二是在住房公积金方面。为加快推进住房商品化，提升职工的商品房支付消费能力，国家设计出台住房政策性金融工具——住房公积金制度，来挖掘个人对住房投资的潜在能力。1999年《住房公积金管理条例》(国发〔1999〕262号) 明确规范了公积金的覆盖面、使用范围、增值收益的用处、风险防范等。住房公积金制度由此开启在全国范围内的推行阶段。

第三是在住房领域全面推动商品化的过程中，为缓解中低收入家庭住房压力，国家配合住房改革出台了相应的住房保障措施。通过采取逐步提高工资、建立住房补贴制度、发展住房抵押贷款等手段增加居民购房资金。因此，具有住房保障和市场调节作用的经济适用房制度、租赁补贴制度等住房保障制度受到社会各界的极大关注，住房保障制度和经济适用房制度开始探索起步[12，13]。但是得益于人口红利、经济的快速发展，住房市场化大门打开，政府政策向土地出让倾斜，住房保障方面的发展随之处于萎缩阶段（2003-2007年），再加上这一时期商品房成为住房建设的主体，对保障性住房建设的重视不足，部分地方甚至出现对经济适用房中止投入和建设的现象。

2.第二阶段——价格调控房地产市场，重新重视住房保障（2007-2011年）。这一阶段的研究热点有“住房保障制度”“经济适用房”。这一阶段以价格内容为主调控住房市场，住房保障制度迈入规范化发展时期。历经住房保障建设的阶段性缺席后，保障性住房、廉租房重新被赋予重要地位。针对住房市场的投资热、价格高涨，2007年5月国家发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)，廉租房的建设受到应有的重视。接着国家七部委联合出台了《经济适用住房管理办法》，制定经济适用房供给对象、建设管理、销售价格等标准，以更大范围、更精准覆盖住房困难群体。2008年，受美国次贷危机的影响，国家推出应对危机的一揽子计划，即“四万亿计划”，将保障房作为计划的一部分，把住房调控转向刺激萧条的住房市场，通过加强税收优惠政策管理，降低住房交易税费等措施来应对住房市场过快发展、市场失衡、供给不合理和投资过热带来的问题[14，15]。2010年，中央政府先后颁布“新国十条”“国十一条”等以住房价格调控为主的住房宏观调控政策， 持续加大对房地产市场的风险防范和市场监管的力度，遏制部分城市房价过快上涨的势头[16]。

3.第三阶段——强化住房保障制度（2011-2016年）。该阶段的研究热点有“廉租房”“住房保障”“保障性住房”。本阶段我国的保障性住房建设取得实质性进展，2011年《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中规划建设城镇保障性安居工程3600万套，将公共租赁住房作为保障性住房发展的核心[14，16]。2013年推出“国五条”，公租房和廉租房并轨运行。在城镇化进程快速推进的过程中，低收入的城市外来人口多聚居在城中村、老旧危房等租金低廉住房区，棚户区和老旧危房的居住水平低、安全性差，难以保障生活质量又影响城市的面貌。2014年以来棚户区改造成为保障安居工程主力，对旧小区和棚户区进行综合整治，多渠道改善棚改户和农民工居住条件。

4.第四阶段——住房市场转型发展（2016年至今）。这一阶段的研究热点主要为“住房公积金”“租购并举”。2016年中央经济工作会议提出要明确住房制度改革方向，以建立“购租并举”的住房制度为主要方面，并出台多项关于培育和发展住房租赁市场的相关政策[17]。2017年7月，住建部、发改委等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，从融资、土地供应、盘活租赁住房等角度提出加快住房租赁市场的建设。针对住房市场区域性供给不足与供给过剩的矛盾和保障性住房建设覆盖不全的问题，2017年政府工作报告提出因城施策去库存，分类调控，以实现“居者有其屋”目标，以住房的多层次需求为本，以政府为主提供基本保障，坚持实现住房逐步回归理性。

近年来，住房公积金制度的存废之争多次引发社会热议，2017年和2018年在推进房地产税的背景下相继有学者和政府官员提出废除住房公积金制度的建议。有学者基于疫情对社会经济发展的影响，以减轻企业负担为重点，建议取消公积制度[18]。公积金存废争论重新在学术界和民间掀起热潮。2020年5月，中共中央国务院《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》强调改革住房公积金制度，明确主基调，即推动灵活就业人员参加住房公积金制度试点，建立试点推进机制，进一步扩大住房公积金缴存覆盖范围，并研究探索住房公积金支持租赁住房发展。

2021年是保障性租赁住房政策事实落地的一年。“十四五”规划指出：完善长租房政策，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，支持将非住宅房屋改建为保障性租赁住房，通过盘活存量住房资源来有效扩大城市租赁住房的供给。在重视住房市场发展对社会经济带动作用的同时，还要着重解决低收入群众的住房难题，满足人民群众对于改善性住房的需求。

五、结语与展望

本文通过运用可视化图谱对539篇住房制度研究领域的相关文献进行了作者、机构、关键词的共现及聚类分析，分析了住房制度研究领域的核心作者、机构、研究热点，观察研究的演化特征及未来发展方向，得到以下结论：（1）自1998年以来，我国住房制度研究的发文量大致呈现先下降，再缓慢增长，后期平稳的趋势，各作者以及各研究机构之间虽对相关领域的研究保持较高的热度，但多为独立研究，有待加强跨区域和跨行业的合作。另外，研究者侧重对各个子制度的研究，缺乏对住房制度发展进程进行宏观层面的研究，对整体定位、发展导向研究较少。（2）该领域的研究热点呈现出动态变化的过程，涵盖住房制度领域的各个微观层面，主要有“住房保障”“住房公积金”“住房制度改革”“租购并举”等。（3）我国住房制度的相关研究的演化主要分为四个阶段，在各个阶段，研究内容会因具体政策、法律、制度等产生变化，但是研究总基调基本不变。

在现代化经济社会结构转型和城乡一体化发展的背景下，国家住房制度建设的完整性更多地体现在城乡融合背景下住房制度的构建上。但是，从国家法律、政府文件、政府报告以及社会的认知来看，我国城镇住房制度就是或等同于国家住房制度，从本质上来看，这是住房制度完整性的缺失。鉴于农村住房制度的不完整以及两种住房制度的存在对于城乡一体化发展和经济结构的影响，客观要求加快国家住房制度的完整性建设，发展城乡融合的住房制度，保障城乡居民的居住权益[19]。城乡经济社会发展路径转变为“一优三高”的新阶段，国家改革道路的走向也日趋明晰，国家住房制度构建已成为大趋势，住房制度领域的研究焦点也已向这方面倾斜[20]。

住房制度调整从属于宏观经济政策，除涉及民众切身利益，以满足居民的基本居住需求为目标外，还承担部分宏观调控职能，这是住房制度的关键特征。从现实问题上看，住房的投资属性和居住属性难以均衡，房地产制度与住房保障制度、农村住房制度与城镇住房制度的研究存在割裂现象。在我国住房制度不断深化改革的背景下，如何把握好住房保障发展的度，处理好住房保障和福利陷阱之间的关系，将房地产制度与住房保障制度深化联系？如何加快城乡融合背景下农村住房制度的构建和国家住房制度的深化改革？如何形成住房制度建设的区域性特色？如何探索实现住房制度在市场化与福利化、经济手段与行政手段之间的平衡？这些都是未来需要深入思考和研究的重要问题。