基于因子分析模型的房地产企业财务风险预警评价

■孔凡尧

房地产企业是国民经济发展的重要支柱，房地产企业的健康发展关乎着国计民生。2021 年疫情反复和激烈的竞争环境，房地产企业也受到了影响，许多房企纷纷暴雷，对我国经济的发展造成影响。同时，我国的房地产企业由于存在着关联行业众多、产业链长、投资风险大、回收期限长、收益高等特征，所以需要对房地产财务绩效进行风险预警和风险管控。

一、房地产企业面临的风险

（一）房地产企业的资金筹集风险

目前房地产企业融资主要来源于银行贷款、发行债券和股权筹资三个渠道。但是房地产企业融资的绝大部分资金来源于银行贷款，其次是发行债券筹资，只有很少的一部分是股权筹资。基于大部分房地产企业过度依赖于银行贷款融资，本金和利息是固定支付的，一旦企业经营效益差，将会面临资不抵债的状况。

（二）房地产企业的投资建设风险

从2020 年和2021 年来看，许多房地产企业为了追求高收益，忽视了潜在的投资风险，甚至有些房企透支信用，发生信用危机。2021 年各省市为了房地产企业的平稳运行发展，出台相关的政策，有些房地产企业发生三道红线“报警”状态，失去了国家层面的信任，不能进行资产周转，拿地吃紧；有些企业在战略层面失控，把投资者的资金强制转换成企业的股票，失去了投资者的信任，以及各种商票逾期拒付的状况，导致投资风险增大。

（三）房地产企业的资金流动风险

2020 年初，突如其来的疫情以席卷之势冲击国内经济的发展，房地产企业也不例外，2021 年房地产企业进入寒冬期，此时房地产企业处于调整状态，未来的房产销售相对困难，房产变现也不容易，使企业的流动性风险增大，影响了房地产企业的发展。

二、基于因素分析模型对财务风险进行实证分析

（一）数据库的选择、选取样本和构建指标

1.选取数据库。本文以锐思数据库（RESSET）进行样本数据的选取，通过指定日期范围，以代码选择为查询条件，选择输出要运用的财务指标。

2.选取样本。本文以数据库中2021 年房地产上市企业为研究对象，为了数据的严谨和完整，选取22 家房地产上市企业为研究的样本，构建财务风险绩效体系。

3.运用指标构建体系。本文基于房地产企业的特有情况，综合考虑各方面因素，在盈利能力指标、偿债能力指标、成长能力指标和营运能力指标的基础上进行分类指标的选取，财务指标构建体系如下表3.1 所示。

表3.1 财务指标构建体系

（二）实证分析过程

1.对数据进行标准化处理。因为各财务指标的计量属性不一样，例如净资产收益率的计量单位是百分比，而总资产周转率的计量单位是小数位，如果进行因子分析时没有可比性，所以需要对数据进行修正。

2.判别财务数据是否适用因子分析。是否能进行因子分析，本文是通过KMO 和Bartlett 球形检验的方法对原始数据进行可行性检验。利用SPSS16.0 软件分析，如下表3.2 所示：

表3.2 KMO和Bartlett的检验

通 过 表3.2 可 知， 首 先 观 察Kaiser-Meyer-Olkin 度量为0.555，大于0.5，表明可以进行因子分析，如果小于0.5 则不适合做因子分析；其次是显著性概率Sig.为0.000，小于0.05，近似卡方为265.487，自由度df为45，再一次表明所选数据适合做因子分析。

3.研究公因子方差。研究各变量中所含的原始信息能被提取的公因子代表的程度。利用SPSS16.0 软件分析，得出公因子方差如下表3.3 所示：

表3.3 公因子方差

通过表3.3 可知，大部分的信息的提取比例基本位于92%以上，因此按照默认数量提取出的公因子对大多数变量的解释能力是很强的。

4.计算初始特征值和方差贡献率。利用主成分分析法分析出来的主成分因子代表的信息贡献程度，可以反映大部分指标的评价信息。具体情况如下表3.4 所示：

表3.4 解释的总方差

通过表3.4 可知，根据特征值大于1 来选取主成分因子，默认选取4个主成分因子，累计贡献率达到了96%以上。具体分析第一个主成分携带了3.848 个原始变量信息，第一个主成分的方差占所有主成分方差的38.478%；第二个主成分携带了2.774个原始变量信息，第二个主成分的方差占所有主成分方差的27.74%；第三个主成分携带了1.869 个原始变量信息，第三个主成分的方差占所有主成分方差的18.70%；第四个主成分携带了1.112 个原始变量信息，第四个主成分的方差占所有主成分方差的11.12%。综上所述，大部分信息可以被这4 个主成分因子所表示，基于此可以选择这四个主成分因子描述房地产企业的财务风险状况。

因子分析要求提取出的公因子要有实际含义，为了使得因子载荷矩阵中的系数更加显著，可以对初始因子载荷矩阵进行旋转，将因子和原始变量之间的关系重新进行分配，从而更加容易解释。旋转后解释的总方差，如下表3.5 所示。

表3.5 旋转后解释的总方差

通过表3.5 可知，由于默认只提取了前4 个因子，因此旋转会基于所提取的这4 个公因子进行。旋转后4 个公因子各自的方差贡献率均发生变化，且4 个公因子之间的差距明显减少，显然信息量被进行了重新分配，但仍然保持从大到小的排列顺序，且累计方差贡献率仍保持不变为96.035%与旋转前完全相同。

将 这4 个 因 子 用M1、M2、M3、M4来表示。

5.成分矩阵和公因子命名。在主成分分析中，直接按列的方向将其解释为主成分的系数，并据此写出公因子的计算公式。具体情况如下表3.6所示：

表3.6 成份矩阵a

续 表

为了对数据进行研究和运用，使得各因子的意义更加明确和合理，同时也需要对成分矩阵进行旋转。旋转后的成份矩阵，如下表3.7 所示：

表3.7 旋转成份矩阵a

续 表

通过表3.7 可知，第一个公因子M1在存货周转率、速动比率、总资产周转率反映财务风险状况的指标上有较大的载荷，分别为0.965、0.946、0.932 且均大于0.7，因此可以命名为营运能力因子；以此类推，将公因子M2、公因子M3、公因子M4分别命名为发展能力因子、盈利能力因子、短期偿债能力因子。

6.建立因子表达式。描述因子表达式时通过成分得分系数矩阵进行表达，在得分选项中勾选保存变量和显示因子得分系数矩阵，采用回归的方法进行输出，如下表3.8 所示。

表3.8 成份得分系数矩阵

续 表

根据表3.8 建立公因子表达式，分别如下：

M1=0.018Zx1+0.025Zx2+0.014 Zx3+0.375Zx4+0.009Zx6-0.014Zx7-0.1Zx8+0.355Zx9+0.322Zx10

M2=0.303Zx1-0.121Zx2-0.122Zx3-0.151Zx4-0.024Zx5-0.023Zx6+0.374Zx7-0.467Zx8-0.031Zx9+0.064Zx10

M3=0.018Zx1+0.519Zx2+0.523Zx3+0.183Zx4-0.048Zx5-0.019Zx6-0.081Zx7-0.212Zx8+0.002Zx9-0.128Zx10

M4=0.014Zx1-0.014Zx2-0.044Zx3-0.008Zx4+0.509Zx5+0.502Zx6-0.024Zx7-0.036Zx8+0.013Zx9+0.006Zx10

根据上述因子表达式可以计算因子得分，根据上述表3.5 旋转后解释的总方差可以计算最终因子得分，由此构建财务风险预警模型，计算财务风险系数M，具体公式如下：

M=（0.27626M1+0.27423M2+0.210 13M3+0.19972M4）/0.96035

7.确定因子得分。各公因子得分以及风险等级如下表3.9 所示：

表3.9 各公因子得分以及风险等级

根据上述表达式和模型分析22家房地产上市企业的财务风险系数，财务风险等级按照财务风险系数M进行划分，分为四个档次，分别以0.2、-0.1、-0.3 为临界值，财务风险系数M ≥0.2，财务风险等级为一般风险；财务风险系数-0.1 ≤M＜0.2，财务风险等级为显著风险；财务风险系数-0.3 ≤M＜-0.1，财务风险等级为高风险；财务风险系数M＜-0.3，财务风险等级为严重风险。

根据表3.9 可知，有7 家房地产企业处于一般风险，有3 家房地产企业处于显著风险，有8 家房地产企业处于高风险，有4 家房地产企业处于严重风险。

三、问题及建议

（一）问题

1.从营运能力因子M1的角度分析。从表3.9 可知仅有中华企业股份有限公司的营运能力为正值，其余11家高风险等级和严重风险等级房地产企业的营运能力为负值，经过分析可知大部分的企业的存货周转率和总资产周转率大部分在0.2 左右，还有些企业的营业收入的增长率为负增长，说明企业的周转速度差。

2.从发展能力因子M2的角度分析。从表3.9 可知除了万科企业股份有限公司和招商局蛇口工业区控股股份有限公司的发展能力为正值，其余10 家高风险等级和严重风险等级房地产企业的发展能力为负值，经过分析可知大部分的企业的净资产增长率和净利润增长率较低，有些甚至为负增长，说明企业的发展能力差。

3.从盈利能力因子M3的角度分析。从表3.9 可知除了深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司、中华企业股份有限公司、阳光新业地产股份有限公司为正值，其余9 家高风险等级和严重风险等级房地产企业的盈利能力为负值，这说明企业的盈利能力不足。

4.从短期偿债能力因子M4的角度分析。从表3.9 可知除了广州珠江发展集团股份有限公司、上海城投控股股份有限公司为正值，其余10 家高风险等级和严重风险等级房地产企业的短期偿债能力均为负值，表明房地产企业的偿债能力不足。

（二）建议

1.优化融资体系，转化成本支出。由于大部分的资金来源于银行贷款，固定现金的流出给企业的偿债能力带来压力，所以要拓宽融资渠道，减少间接融资，增加直接融资，合理利用股权融资的模式，进行成本支出的转化。房地产企业有必要联通上下游企业资金流动，盘活资金，采用供应链融资的方式实现一体化全面发展。

2.进行品牌、标杆效应的建设。房地产市场目前仍处于寒冬期，扩大品牌影响力，提高品牌知名度成为房地产企业的重中之重。房地产企业跟进数字化进程，减少交易成本，提高企业规模效应，努力促使企业健康发展。

3.优化施工流程，提高核心竞争力。房地产企业规模体量大，有必要优化施工流程，提高运行效率，加强企业的数字化、科技化建设，提高企业的核心竞争力。