农村房地一体权籍调查实施方案与技术分析

袁德浩

广东省测绘技术有限公司 广东 广州 510000

引言

加快推进农村宅基地和集体建设用地及其地上房屋等建筑物、构筑物的权籍调查、确权、登记发证工作，是维护农民合法权益，促进农村社会秩序和谐稳定的重要举措，是深化农村改革，促进城乡统筹发展的产权基础，是建立和实施不动产统一登记制度的基本内容。为指导生产，规范作业要求，依据国家有关技术标准和广东省“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作相关方案及技术指南等，结合和平县的实际情况，借助GIS、无人机倾斜摄影、移动互联等先进的测绘技术和信息化手段，重新梳理农村房地一体权籍调查的流程，提出和平县房地一体权籍调查实施方案与技术分析，实现农村房地一体权籍调查数据标准化处理和展示，降低权籍调查成本，提高权籍调查效率，为加快推进后期农村房地一体确权登记发证工作提供详细且准确的数据支撑。

1 农村房地一体权籍调查实施背景

和平县地处东经114°41′～115°16′，北纬24°05′～24°42′之间，总面积2286平方公里，略呈“桑叶形”，东西横距53.5公里，南北纵距61公里，位于广东省东北部，东江上游，粤赣边境的九连山地区[1]。和平县境内交通方便，气候适宜，有利于项目工作开展；同时境内地形起伏较大，处于丘陵山区地形，对项目日常的工作开展也具有一定影响。

2 农村房地一体权籍调查实施重点、难点分析

2.1 涉及范围广、牵涉利益大

农村不动产权籍调查主要是为了查清宗地权属和房屋权属，尽可能减少和避免农村不动产之间的权属存在界限不清、权利归属不明等问题，对促进社会的和谐与安定和保证权利人的财产权益有着重要的作用，对社会，尤其是农村地区影响较大[2]。因此，提高测量成果的精度，确保权属的准确性是农村不动产权籍调查项目开展的重点，这就决定了调查组织方案和调查技术的选择为关键核心点。

2.2 涉及知识面较广

农村宅基地及房屋权籍调查涉及权属资料收集、土地权属状况核实、房屋权属状况调查、权属调查情况处理、界址认定、农村房屋测量、补充地籍调查和测量、面积测算、调查成果公示、内外业工作衔接、外业权籍调查成果、数据整理与入库、确权分析与成果审核、数据汇交等内容。同时在外业环节汇总，需要掌握相关标准要求、绘仪器的使用方法、地籍测绘和房产测绘方式方法等；在内业环节中，需要掌握不动产登记管理部门的业务需求、进行相关图式图集的编制和成果数据的整理建库等，涉及知识面较为广泛。

2.3 标准多样化

农村宅基地及房屋权籍调查过程涉及多项标准要求，为了提高最终成果质量，需要保证调查的每个环境都能符合项目技术规范要求，因此，在整个项目过程需要遵循各项标准并严格执行贯彻。

2.4 测量、权属调查难以开展

农村部分山地势较高，山峦叠翠，内地形起伏较大，对调查工程的开展造成不利影响。同时，由于受农村规模经营、建设活动等方式影响，宅基地成片或者空间界线密集，加大了测量难度。另外，结合权籍调查相关标准要求，需要具体到界址线，每条界址线都要求相邻户的户主签字确认，这都加大了调查工作的难度。

3 农村房地一体权籍调查实施方案与技术分析

3.1 方案执行技术原则

以“界址清楚、权属合法、面积准确”为原则，开展的农村建成区范围内宅基地、集体建设用地的地籍测量、权属调查、土地利用状况等工作，同步开展房屋及其附属设施的不动产测量、不动产面积量算等工作，满足农村日常地籍调查、国土执法、土地登记、不动产发证等工作需要，保持农村权籍调查成果的现势性，满足政府各部门对自然资源管理、农村规划、村庄房屋改造、农村绿化、铺设管线等需要。

3.2 技术方案

按照农村房地权籍测绘方法，结合和平县实际，主要采用倾斜摄影测量法及图解法结合实地丈量法调查。

和平县农村地籍调查工作采用图解法开展，结合和平县实际情况，本项目采用图解法结合实地丈量法实施；为提高工作效率，按时保质保量完成本项目，在集中连片的村庄范围内，采用倾斜摄影测量方法，生成三维模型，利用软件在倾斜三维模型上获取房角点，计算宗地边长、房屋边长、宗地面积和房屋面积，转绘宗地图和房屋平面图[3]。

结合和平县的实际情况，在倾斜三维模型未能覆盖的宗地和房屋，采用1︰2000数字正射影像图或农村地籍调查成果统一获取西北角房角点定位定向结合实地丈量房屋边长，同步开展权属调查工作，计算宗地面积和房屋面积，并绘制宗地图和房屋平面附图。

3.2.1 倾斜摄影测量法。利用软件在倾斜三维模型上获取界址点或房角点，计算宗地边长、房屋边长、宗地面积和房屋面积，绘制宗地图和房屋平面图；适用于通过倾斜摄影测量，建立倾斜三维模型的房屋集中连片的农村和城镇区域。界址丈量精度采用倾斜摄影测量、三维激光点云获取的界址点（房角点），界址点相对于邻近控制点的点位误差不超过限差±0.20M，中误差±0.10m。边长精度采用倾斜摄影测量的地区，其边长测量误差不超过±（0.056+0.004D）m的限差。面积精度采用倾斜摄影测量的地区，其面积精度限差不超过

3.2.2 图解法结合实地丈量法。结合和平县实际情况，在倾斜三维模型未能覆盖的、零散和偏远的宗地和房屋，采用1︰2000数字正射影像图结合实地丈量房屋边长，同步开展权属调查工作，计算宗地面积和房屋面积，并绘制宗地图和房屋平面附图。边长精度采用图解法测量的地区，其边长测量误差的限差不超过±（0.056+0.004D）m。面积精度采用图解法测量的地区，其面积精度限差不超过

3.3 技术应用分析

房屋测量内容包括房产要素测量、房屋平面图绘制、面积测算。集中连片区域采用倾斜摄影测量方法生成三维模型数据，在三维模型数据上采集房产要素，绘制房屋平面图，进行面积测算。其余零星片区则采用图解法结合实地丈量法进行作业。下面重点对本项目的无人机倾斜摄影测量技术进行分析。

3.3.1 无人机倾斜摄影测量技术。采用无人机倾斜摄影测量技术开展和平县农村房地一体权籍调查，其主要的技术流程主要有影像获取、像控点布设与测量、数据预处理、空中三角测量、实景三维建模、数据采集、精度检查、数据质量检核与入库。

3.3.1.1 外业数据采集。本项目进行无人机作业时，选择良好的天气进行外业航飞，获取符合规范要求的地面倾斜影像。像控测量根据测区地形、地貌情况开展，外业人员在测区选取相应点位作为像控点和检查点，像控点和检查点坐标采用GZCORS网络RTK实地采集。

3.3.1.2 搭建真实的三维模型。从航空摄影中获得的所有图像都经过预处理，以实现均匀的色彩均匀性和失真校正。从POS系统中提取外向元素，采用多视角联合调整方式，自动匹配各级图像中的同名点，完成空中三角测量通过Context Capture软件的自动分析，选择匹配的图像单元，进行点云密集匹配和特征匹配，自动完成纹理映射，最终输出调查区域的实际3D模型数据，具体见图1。

图1 三维倾斜模型制作流程

3.3.1.3 数据收集。使用三维数据采集软件，按照国家标准要求采集内部地形要素，分配图层和属性信息，然后用编辑采集到的矢量数据，用于创建1∶500地籍图的软件。这种数据收集方法消除了操作员佩戴立体眼镜的需要，并允许同时使用平面和立体窗口。有地形测量经验的操作人员可以快速上手，降低操作人员门槛。与传统的地籍测绘分析方法相比，倾斜航测方法的工作效率大大提高。

3.3.1.4 精度检查。为测试结果的准确性，需要加深对航空摄影测量成果检查，主要重点对像控测量和倾斜三维模型的精度检查。像控测量主要检查像控点的数学精度、观测质量，检查点位选择、点位布设的正确性、合理性，检查像控点的点判、刺的正确性，点位说明的准确性等。倾斜三维模型主要检查表达精细度、逻辑一致性、场景效果；检查模型结构是否完整、是否存在扭曲变形，纹理有无错乱；检查场景中模型有无遗漏、多余，模型间是否存在悬浮、穿插等。

实践证明，无人机倾斜摄影测量技术高度集成多种技术，通过借助无人机影像数据获取、像控点布设与测量、实景三维建等关键技术，具有效率高、操作简便、投入低、数据精确、机动灵活、侧面信息丰富等等应用特点，不仅能满足农村房地一体权籍调查的需求，调查结果数据精度符合规范要求，还大大节省了人力、物力和财力，为测量工作带来实质性的便利。

3.3.2 图解法结合实地丈量法。通过实地丈量各层房屋及附属设施四周边长，计算房屋建筑面积，利用丈量成果绘制宗地图与房屋平面图。当房屋各层结构一致时，可根据丈量的房屋基底面积乘以房屋层数计算建筑面积。

以图解法的农村地籍调查成果为基础开展调查，对房屋结构、层数等信息进行核实。

以图解法农村地籍调查成果为调查底图，以幢为单位实地丈量每幢房屋边长，重点丈量各层房屋及附属设施四周外围边长，房屋附属设施应包括但不限于柱廊、廊檐、架空通廊、门廊、挑廊、阳台和室外楼梯等，并做好外业记录。

采用影像定位定向上图时，定位房角点相对于影像误差不超过图上0.3mm。实地丈量各层房屋及附属实施四周边长后，上图时矩形房屋长或宽对边边长互差在20cm范围内取平均值；其他情况应平差改正后上图。

4 结束语

本文以和平县已有资料和不动产登记的各项政策、文件、标准为基础，结合和平县不动产权籍调查难点等具体情况，从多规并行、合一调查、统一成果方向进行农村不动产权籍调查。并重点结合和平县实际，选取倾斜摄影测量法及图解法结合实地丈量法调查关键技术方法，并对其调查实践检验结果进行验证。实践结果验证，和平县采用倾斜摄影测量法及图解法结合实地丈量法调查方法，能实现权属数据快速测量和获取，不仅测量效率高，作业难度低，又能提高测量精度和成果质量，能为国内其他地区开展不动产权属调查工作提供有效的借鉴意义。