房地产企业全面预算管理的实施难点与应对措施

张林棉

引言：全面预算管理是现代企业普遍采用的管理手段，是以提高经济水平、节省成本支出为目标，对各项业务流程进行预算和监管的综合性管理手段。众所周知，房地产是社会企业中比较特殊的行业，与我们的日常生活息息相关，自身具备建设周期长、建筑流程复杂、投资金额大等特点，容易受到政府监管严格、市场环境不稳定等多方因素的限制，对自身房屋建筑带来严重影响，容易出现工期延长、资金短缺等现象，也正因如此，全面预算管理的重要性愈发显著。房地产企业想要实现资金良性周转、按期交付建筑项目，就必须要从预算管理角度入手，对各项建筑项目、业务流程等方面进行全方位管控，在保证建筑项目顺利完成的同时，为企业节省成本费用，提高利润收入。但如何通过有效的手段，正确开展全面预算管理，成为了目前房地产行业引起热议的话题。本文以下内容，将就此展开深入剖析。

一、全面预算管理理论综述

全面预算管理理论起源于19 世纪末20 世纪初，由西方发达国家提出，最早应用在大型集团和连锁企业中，后被推广至中小型企业，上世纪80 年代引入我国。经过多年的沉淀与发展，全面预算管理模式从以往简单的财务预测逐渐延伸、发展为较为系统化的管理工具，能够覆盖在企业的所有业务流程与经营活动中。与其他国家相比，在我国的发展时间较为短暂，大部分研究理论都是借鉴于西方国家，但随着科学技术的发展以及众多学者的努力，全面预算管理已经逐步走向成熟，能够与企业发展战略、组织管控等方面相互结合，俨然成为现代企业广泛应用的管理模式。

全面预算管理的内容，是集编制、规划、预算、控制、执行、评价、激励等多方面内容为一体的综合管理工具，主要从企业发展战略角度出发，围绕战略目标对企业经营活动、日常管理等进行衡量管控，围绕目标及业务计划进行统筹规划，合理配置内部资源，要求企业全员参与到预算编制与执行工作中，提高企业业务信息沟通频率，做好预算执行的管控，合理运用执行成果，对落实情况进行评定与考核以及绩效激励等流程。在“集权与分权相互制衡”哲学思想的带领下，通过“权责划分、系统监管”等方式，实现企业资金的高效配置，是提高企业整体管理水平，实现预期发展目标的重要形式。全面预算管理模式自身具备全面性、系统性、目标性、指令性等特征，具体表现在预算目标设定、预算编制、方案制定、实际执行以及最终考核等流程。

二、全面预算管理对房地产企业发展起到的现实意义

对于房地产企业来说，实施全面预算管理，对自身发展有着重要的促进作用，具体表现在以下几个方面：

1.规范经营管理，提升管理水平

在整个房地产行业，项目建筑质量、社会效应、外界口碑等方面决定了企业能否在房地产市场站稳脚跟，在一系列的经营活动中，经营管理占据着功不可没的位置。在全面预算管理的规范带领下，要求企业遵循“事前、事中、事后”三个阶段的管理原则，对目标设定、预算编制、方案执行、成果检验等全部流程进行严格规范，要求各部门、各岗位员工按照相关要求有序开展预算管理等相关工作，在潜移默化中营造良好、舒适的生产经营环境。不仅如此，“精细化管理”是许多企业追寻的目标，作为企业管理的有效工具，全面预算管理贯穿在企业经营的各个细小环节，可以对各个方面和流程进行系统化管理，保证各项工作井然有序进行，在提高整体管理水平的同时，实现精细化管理。

2.提高资金利用效率，防控经营风险

资金是企业的血液，是企业立足的根本，只有保证资金链正常运转，企业各项经营活动方可得以正常运行。作为分配与调度企业资源的起点，全面预算管理的各项数据指标可以真实反映各部门的资源使用情况，了解对不同资源、业务的需求情况，根据实际内容进行方案设定，以各部门资源需求为依托，对有限的资源进行合理配置，实现资源的最大化利用，促使资金使用效率得到提升。预算管理覆盖至所有业务流程中，能够及时找出管理工作中的薄弱环节，找出潜在的风险隐患，及时应对市场波动带来的资金风险，以化解企业的经营风险。

3.节省企业成本支出，获取更多利润空间

目前，我国大部分房地产企业所采用的管理模式比较偏向于“粗放型”，没有对项目研发、招投标、项目建设等期间的费用进行科学预算，成本费用得不到有效控制，企业的现金流得不到保障，一些资金流失、短缺的现象频繁发生。而通过全面预算管理，可以帮助企业人员形成良好的费用管理意识，使各级资金使用者成为管理者，逐渐养成“勤俭节约、精打细算”的良好习惯，将费用成本控制在合理范围内，降低费用支出，提高企业的整体经济效益。同时，将全面预算管理理念融入企业管理中，通过科学、合理的预算编制与评审，可以准确预测出企业未来一段时间内的前期费用投入、建筑安装成本、竣工验收环节、销售情况、盈利情况、以及税费预测，特别是土地增值税预测，关乎房地产企业的利润和现流。全面预算能为企业提供准确的成本信息，便于有效的成本管控。

4.实现经营目标，促进企业的长远发展

全面预算管理要求企业全体人员参与到工作中，共同为战略目标出谋献策，端正员工的工作态度，以更良好的心态投入到岗位工作中，及时、主动了解市场与供给需求，在做好预算编制的同时，制定出有效地应对措施，更从容地应对市场变化。同时，在多方人员的共同努力下，提高预算信息的准确性，将其归纳整理成财务报告形式，上报至企业领导者作为决策参考数据，保证经营决策的合理性，增强自身竞争力，在众多竞争对手中脱颖而出，为房地产企业的稳步发展保驾护航。

三、当前房地产企业全面预算管理的实施难点

1.预算管理体系不够完善，趋向于形式化

近年来，国家对房地产企业提出了全新的标准，要求在做好自身项目建设的同时，对全面预算管理提高关注，采取有效的管理手段，将其落实到实际工作中，以更良好的姿态满足社会居民的需求。但就目前而言，虽然许多企业已经响应国家的号召，做出了实际行动，并逐步开展了全面预算管理工作，但组织体系不够健全，无法对工作流程、人员行为进行很好约束，不能充分发挥预算管理工作的实用价值，最终使得该项工作流于形式化、流程化。

2.认识不够深入，全员预算管理意识有待增强

全面预算管理是一项综合性管理任务，不单单针对财务指标，同时包括了非财务指标。众所周知，房地产企业属于营利性机构，自然是将利益放置在第一位，这也导致企业的领导人员、管理人员工作重心的偏移。一般情况下，企业会将管理重心更加倾向于如何保证项目质量、获取社会效应与口碑，进而忽视了全面预算管理的重要性，欠缺全盘考虑，使得企业整体预算管理意识不强，不利于全面预算管理工作的执行。同时，由于惯性思维的引导，企业会将预算管理工作纳入财务部门负责领域中，各部门人员对预算管理认知出现偏差，认为该项工作与自身没有太多关联，未能对其提供帮助，参与预算编制也只是走走过场，限制了预算管理作用的发挥。像预算编制、决策预算、财务预算等工作都隶属于全面预算管理的涉猎范围，由于牵扯到许多业务情况，需要业务部门人员等为其提供数据信息，才能使财务人员掌握更真实的业务状况，如果单单只依靠单一的业务进行预算编制，那么将会使预算管理工作失去应有的准确性，自身的作用也无法得到体现。

3.执行过程控制不够严格

如果说开展全面预算管理是实现经营目标的重要手段，那么执行管控则是保证工作方向的有效途径。只有将企业总体经营目标与执行目标相互结合，重点加强过程管控，才能准确找出执行过程中存在的问题与不足，及时采取有效的补救手段进行改进。目前，许多房地产企业在预算执行方面略有不足，往往会在预算编制签字定稿后就放置别处，未能对其执行过程进行控制，逐步呈现出“年初预算、年末考核”的情景，缺少了中间流程的监管与跟进，最终出现“全年预算失控”的不良情况，限制了预算管理职能的发挥。正是在这种情况下，未能按照预算管理执行要求，对预算执行情况进行对比和分析，没有将预算指标细分到月度或季度，落实在各部门中，使得执行过程的管控过于懒散，不够规范。虽然许多企业已经对执行过程进行了控制，但往往只是按部就班，简单地对比参照，没有抓住实质性的内容，执行问题原因分析不够彻底，无法实现有效的全流程追踪。

四、针对房地产企业全面预算管理实施难点的对策建议

1.做好制度建设，构建完善的组织管理体系

制度是治理之基，是企业发展的灵魂，完善的管理制度能够起到基础性的作用，使各项工作有秩序、有组织地进行，否则，预算就会如散沙一般，陷入混乱、迷茫的状态，各部门会成为无头苍蝇。为了改变这一现状，保证预算管理工作有序进行，企业就必须对现有的组织结构进行优化，结合实际经营情况，建立健全的管理机制。首先，设立预算管理委员会。从企业领导层、高级管理层、各部门负责人员中选取一定人员成立预算管理委员会，由企业董事长负责决策，高层管理者负责方案制定与采纳，各基础部门负责人进行预算执行，确保将预算管理工作落到实处，拒绝口头现象。其次，落实预算岗位责任制。为了促使各部门、各岗位员工都能参与到预算工作中，企业应因地制宜，根据不同部门的业务情况，划分不同的岗位职责，确保将预算责任准确落实到各部门、各员工身上，使其清晰明白自己应做些什么，不应该发生哪些行为，遵循“严以律己、恪尽职守”的基本原则，以更良好的态度投入岗位工作中，为预算工作出谋划策。最后，分工明确。由预算管理委员会协同财务部门完成预算管理制度建设，广泛收集各项预算信息，将其制定成预算报表形式，明确预算指标，逐步划分至各下属部门中，统一完成执行落实。

2.树立正确的预算管理意识，提高全员参与度

企业领导人员应从自身做起，正确认识到全面预算管理的重要性，充分发挥自身的带头作用，加大预算管理宣传力度，定期召开针对预算管理的宣传动员大会，使企业全员认识并了解预算管理，由上至下养成良好的预算管理意识，充分调动全员参与的积极性。同时，建立长效沟通机制。全面预算管理覆盖在企业各个领域中，与各部门业务都有密切衔接，在实际工作中，企业应结合实际经营情况，建立有效的内部沟通机制，扩展预算管理交流渠道，遵循“业财融合”管理观念，使各部门之间保持密切交流，增强业务沟通频率，提高预算管理参与度，在多方信息交流传递的过程中，找出预算管理工作的欠缺部分，及时调整并改进工作模式。此外，加强员工培训。定期对员工进行理论知识培训，提升他们的专业能力与个人素养，在条件允许的情况下，邀请专家团队为其传授实践技巧，进而保证预算管理工作的专业性，准确落实在各部门、各岗位中。

3.完善预算编制，创新编制形式

预算编制是开展预算管理的重要一环，编制方法、计划直接影响到预算工作的准确性。想要保证预算管理工作有条不紊地进行，企业就必须做好预算编制方法的创新，借鉴同行业比较成功的预算管理经验，积极学习先进的管理模式，通过“零基预算、滚动预算、概率预算”等方法进行编制。一般情况下，滚动预算主要以时间推移和市场条件变化为标准，自行延伸并进行同步调整的预算，比较适用于季度预算的编制；零基预算是对预算收支以零为基点，对预算期内各项支出的必要性与合理性、各项收入的可行性以及预算数额的大小，逐项审议决策从而予以确定收支水平的预算，适合应用在对外投资等不经常发生的或者预算编制基础变化较大的预算项目中；概率预算主要应用在具有不确定性的预算项目中，例如：新产品销售、新业务开发等，预测其发生变化的概率，根据可能出现的最大值和最小值计算其期望值进行预算编制。通过以上几种方式，保证预算编制的科学性、合理性，为预算管理工作提供准确的方案信息。

4.加强执行过程控制，发挥审计部门的监管职能

第一，由预算管理委员会协同审计部门对预算执行情况进行监管，查看是否存在违规操作、违法乱纪等不良现象的存在，准确找出执行过程中存在的管理漏洞或风险隐患，及时告知上方领导，与财务部门、业务部门、预算执行人员进行商讨，最终确定改进方案，将一系列风险因素、管理缺陷等问题扼杀在摇篮中，使预算管理工作走向严谨化、规范化。第二，加强财政资金管理，做好费用控制，以销售政策为参考标准，将签约价格控制在合理范围内，按照目标成本签订预算合同；找出管理重点，对项目建设预算、销售、人工、广告宣传等占比大的预算进行实行追踪管理。第三，加强预算绩效考评，将预算执行情况作为评定标准，并将评定结果与员工薪资待遇相互挂钩，针对预算工作表现优异的员工给予适当物质奖励，同时考虑提供晋升空间，针对态度消极、玩忽职守的员工可给予严厉惩罚，坚决维护预算管理工作的公平性，激发员工的工作热情，共同努力将预算管理工作落实到位。

五、结束语

总而言之，全面预算管理是房地产企业完成战略目标、实现长远发展的重要保障，建立完善的预算管理制度，推动预算管理顺利进行是非常有必要的。在实践中，企业应树立良好的预算管理观念，通过构建完善的组织管理体系、完善预算编制、创新编制形式、加强执行过程控制等方式，改进预算管理工作中的问题和不足，加强并实施必要的绩效考核机制。只有这样，才能保证预算管理落实到企业各个环节中，从整体上提高管理水平，增强企业的核心竞争力，确保在竞争激烈的市场环境中占据有利位置，实现更稳定、长远发展。