金税四期下房地产企业税收风险分析与管控

任中路

一、房地产企业税收风险现状

企业普遍不注重对会计人才或税收专业人才的培养工作，对税收风险重视程度也不够，对法律法规与税收政策没有进行深入的学习研究，导致经营行为一方面不符合税收法律法规规定，应纳税而未纳税、少纳税，以后将面临补税、滞纳金、罚款等税收风险；另一方面是事先规划的经营行为不恰当，没有充分利用税收政策，多缴纳了税款，增加了税收负担。

二、房地产企业税收风险分析

（一）税收风险意识淡薄

企业没有形成统一的税收风险管理意识，没有给予高度重视，没有严格遵循税收政策。对税收方面的知识比较缺乏，对法律法规与税收政策方面认识也比较肤浅，从本质上没有认清税收风险的重要性。高层决策者和管理层甚至错误认为：税收风险仅由财务部或者税收管理部门把控即可，无须其他业务部门协调配合。甚至面对已出现的税收风险，更重视税收关系的维护和经营，认为事后私人关系维护重要性远大于事前税收筹划和税收政策理解掌握。

（二）成本核算不规范

随着金税四期启动实施，在大数据背景下的税收征管方式，财务核算的规范性、正确性，可以说直接影响企业的税收风险。由于不重视或不完善成本费用核算管理制度建设、会计专业人才招聘、后续培养，造成财务人员专业素质低、工作经验不足，在具体核算中，不能正确执行财会制度和准确理解税收政策，对发生的成本费用核算不规范、不准确，不能提供准确的会计信息，造成应该缴纳的税款，没有正确及时申报缴纳，不应该缴纳的税款反而缴纳了，该享受的税收优惠没有享受到，最终造成很大的税收风险，将来会面临税收稽查风险，被要求补缴税款、滞纳金、罚款，不仅给企业造成重大的经济损失，还会影响长期发展。

（三）缺乏有效的内部税收风险控制制度

企业内部税收风险控制制度是防范税收风险的重要手段。如果企业重视税收人才建设，任命或者外聘具有专业资质、业务能力过硬的税收专业人才负责税收管理工作，负责执行企业内部税收风险控制制度，在很大程度上能够防范和降低税收风险。但大部分企业不重视内部税收风险控制制度建设，或未建立有效的内部税收风险控制制度，或内部税收风险控制制度还不健全，或虽然建立了内部税收风险控制制度，但由于种种原因，未能得到有效执行，即执行不彻底，导致了税收风险出现。

（四）与税收机关沟通协调不充分

大多数企业缺乏具有过硬的专业知识、丰富的工作经验等复合型税收管理人才与税收机关进行有效的沟通，这种沟通不充分，会给带来很大的税收风险。房地产行业税收政策比较复杂，加上企业对税收政策与税收机关认识上存在差异，特别是理解上的差异，会导致企业与税收机关认定的征缴范围不同；认识与理解的偏差加上缺乏有效的沟通，从而为企业带来税收风险。

（五）税收筹划不当

企业税收筹划工作是一项全过程全方位的筹划，除了财务部门或税收管理部门以外，还需其他业务部门协同。高层决策者和管理层甚至错误地认为：税收风险仅仅是财务部或税收管理部门的事情，使其他业务部门不能及时配合税收管理部门或财务部做好税收筹划工作。

我国税收法律法规或征管规定内容较多，不同地区的税收机关执行税收政策有所差异，如果企业对自己所处行业税收政策和所在地税收机关征管内容研究不透彻的话，就无法制定完善和合法的税收筹划方案，特别是新的税收政策公布后不能及时调整，只会造成税收筹划工作失败。

（六）国家税收法律法规不完善

房地产行业税收政策多且复杂，很多法律法规规定比较宽泛，没有具体的实施办法。每个税收政策，在各地执法过程中，掌握尺度不一。由于税收政策的滞后性，有些经济业务在税收政策中没有明确规定，或税收政策规定比较模糊，虽然可以依据民商法的相关规定进行税收处理，但税收机关作为政策的执行者，有一定的解释权和自由裁量权，很难给出对企业有利的税收政策解释，造成企业很有可能出现税收风险。

三、房地产企业税收风险管控

（一）增强企业整体税收风险意识

随着税收征管从“经验管税”和“以票管税”正在向“以数治税”时期转变，将建立“信用+风险基础”的税收监管新体系。随着金税四期启动实施，高层决策者和管理层应树立整体税收风险防范意识，重视“税收风险防范工作，积极预防、控制税收风险，将控制环节前移，变事后管理为事前管理和事中管理”、事后监督检查。

有条件的企业应当设立专门的税收管理部门，选拔或者聘任具有专业资质、专业胜任能力过硬的税收管理人员负责税收管理工作。该部门主要职责：“提供企业高层决策者的涉税分析，审核业务流程、经济合同或者协议中的涉税风险，复核财务部纳税”、纳税自查、监督检查工作。加强税收风险管理体系建设，把税收风险防范意识融入到业务活动中，在规范制度的指导下，做好税收风险管理工作。

（二）建立健全成本核算管理制度，提高财务人员素质

企业根据《企业会计准则》、《财政部关于印发<企业产品成本核算制度（试行）>的通知》（财会〔2013〕17号）等财会制度规定，结合开发项目的实际情况，建立健全成本核算管理制度。该制度在企业高层决策者重视下，使该制度得到落实。

要落实好该制度，需要选拔或聘任具有过硬的专业知识、丰富的工作经验等方面复合型会计专业人才负责财务部工作，并配备一定的财务专业人员负责成本核算工作。财务部负责人在具体复核专业会计成本费用核算工作时，需要注意核算内容是否与成本核算管理制度相符，并重点关注：

该业务账务处理中：摘要是否简明扼要，摘要内容是否完整、会计科目使用、成本分期选择、费用部门归集是否正确、附件是否完整、凭证上金额是否与实际支付金额相一致、所支款项的单位是否与合同的业务单位相一致；发票内容是否完整，其内容是否齐全，按税收政策规定，需要在发票备注栏中备注有关信息时，备注栏内容是否完整等。

企业应加大对财务人员的培训力度，使其熟练掌握财务核算的操作技能，进一步丰富对财务知识、税收法规的掌握，提升业务能力和操作水平，在实务工作中避免因业务不熟悉、政策理解不准确、财务处理不规范带来不必要的税收风险。

（三）建立健全税收风险控制制度，提高税收管理人员素质

为了有效进行税收风险管理，应建立健全税收风险控制制度。该制度至少包括：企业重大投资和重要经济活动决策前涉税分析制度，重要经济合同或协议审核会签制度，重大经济款项支付审批制度，大额日常费用报销审批制度，纳税申报制度，纳税自查、监督检查制度等。该制度在企业高层决策者重视下，使该制度得到落实。

税收管理部门作为企业税收风险控制的责任部门，应做到事前税收风险规划、事中税收风险管理、事后纳税自查和监督检查工作。

事前税收风险规划，就是要求税收管理部门在企业进行重大投资和重要经济活动决策前，运用税收政策，在不少缴税和多缴税的前提下，对该投资和经济活动中将要涉及的税收成本进行全盘考虑，使其价值最大化的涉税分析过程。税收管理部门提交的事前税收风险规划，将为高层决策者在决策前作为参考，将面临的税收风险起到很好的预警，从而规避税收风险。

事中税收风险管理，要求企业在经济业务中不损害国家利益的前提下，充分利用税收政策，恰当履行纳税义务，规避和控制税收风险。经济业务的发生，以订立合同或者协议签订和支付款项为前提，同时也是事中税收风险管理的重要内容。在审核下列重要经济合同或者协议时，需要注意：

签订土地出让合同时，根据项目前期调查了解的情况，判断净地交付与现状交付对土地使用税影响，在合同中约定交付土地时间，关注土地使用权面积、土地用途、出让年限、款项支付时间、违约责任等内容。

签订房屋销售合同时，注意交房时间对后期土地使用税、增值税及附加、企业所得税纳税义务影响；约定预测面积与实际面积差额退补方式等内容。

签订工程施工和材料设备合同时，应严格审查合同主体、纳税人身份、资质、主营业务等内容；施工或材料设备合同条款是否清晰明了，表述是否规范，是否有利于开发成本明细项目核算等。特别关注：对施工合同部分，工程进度款审核、支付时间、发票开具、支付条件、完工后结算、违约责任等内容；对材料设备合同部分，材料设备到达时间和存放具体位置、使用具体位置、款项支付条件等内容。

签订融资或借款合同时，若为关联企业之间拆借资金，须注明资金借款利率，不能签免息合同，约定利率不能超过金融机构同期同类贷款利率，开具利息发票；若为统借统还方式使用资金，利息计算与分摊约定是否正确，开具免息发票等内容。

企业经济合同或协议签订后进入执行阶段，达到支付条件后，进入款项支付环节。这个环节，是事中税收风险管理的重要环节。税收管理部门在审核业务部门上报支付项目土地款、政府规费、设计费、工程进度款、材料设备款、融资利息、营销广告宣传及代理手续费（以下简称开发成本费用）时，需要注意：

该摘要填写内容是否简明扼要，是否有利于开发成本明细项目核算，所支付单位与增值税发票上销售方名称是否与合同上业务单位名称相符，支付是否与约定的条件相符等内容。重点关注：土地款部分，票据上单位名称是否与企业名称相符等；拆迁补偿费部分，是否附有“政府拆迁文件（公告）、如果补拆迁人是自然人的，与每一位被拆迁人签订的拆迁补偿协议、拆迁补偿清单；如果被拆迁人是企业，必须有盖鲜章的营业执照复印件、拆迁补偿协议、收据、开户许可证复印件”等相关资料；对于政府规费部分，后附缴费依据是否正确，票据上单位名称是否与企业名称相符、内容是否与所缴纳款项内容相符等内容；设计费部分，是否附有部门负责人签字确认已完成工作成果证明资料等内容；工程进度款部分，发票备注栏中是否备注了建筑服务发生地县（市、区）及项目名称，是否附有预算部、对方单位、监理企业三方签字确认工程进度产值审批表等内容；材料设备部分，是否附有材料设备入库验收单和材料出库单，该材料设备出库单上是否有现场负责人、业务单位、监理企业三方进行签字确认具体位置确认单等内容；融资利息部分，若为统借统还方式使用资金，所分摊利息金额是否正确，其金额计算是否按分拨资金和约定利率进行计算等内容；营销广告宣传及代理手续费部分，是否附有部门负责人和对方单位负责人签字确认已完成工作成果证明资料等内容。

纳税申报、自查、监督检查，是事后税收风险管理的重要手段。纳税申报，税收管理部门在审核当期纳税申报时，需要关注税款纳税义务发生时间的确定是否准确、所缴税款的计算是否正确等内容。一方面从税收角度对合同、协议中有关涉税条款进行定期纳税自查、监督检查；一方面在年度结账前账务自查、监督检查，及时进行账务调整，规避纳税盲点。

税收管理人员须及时更新和掌握最新税收政策。采用多种渠道、多种方式进行新知识、新技能更新，加强对新税收政策的学习力度，积极参加培训活动，不断提升自己业务素质，更好进行税收风险管理工作。

（四）加强企业内部沟通，做好与税收机关的交流

由于税收风险管理贯穿于开发的整个开发流程，需要业务职能部门协同，加强内部沟通是进行税收风险管理的重要途径。我国税收政策和征管规定在不断变化和更新完善中，企业税收管理人员要经常与税收机关进行沟通交流，处理好税企关系，在税收机关建议下开展税收工作，密切关注最新政策，更新税收风险控制制度，使其具有更强的规范性和可操作性，避免因为信息不同步、操作不规范而带来税收风险。

（五）加强企业国家税收政策培训学习和普及

要做好税收风险管理工作，除了税收管理部门和财务部门努力外，还需要聘请国内知名度高、实操经验丰富的税收专家或税收顾问对企业进行国家税收政策、税收知识培训学习和普及。通过培训学习和普及，清醒的认识到：税收风险来源于企业经济业务活动，经济业务活动是业务部门通过签订合同或协议来具体进行的；国家对企业征税的直接依据是，对已发生的经济业务按照税收政策规定进行征税；税收管理人员和财务人员是对业务部门已发生的经济业务，按照国家财会制度和税收政策规定进行成本费用核算和纳税申报缴纳过程中，是不会产生税收问题和税收风险。这样有利提高企业税收风险意识，在经济活动中做好知法、守法，理解和配合税收管理部门和财务部门的工作，从源头上进行税收风险管理，规避可能出现的税收风险。

（六）制定并执行科学合理的税收筹划方案

税收筹划目的，是用好税收政策，不是为了少缴税，而是为了避免多缴税。在税收筹划过程中，要坚持守法、事前周密筹划、成本效益、时效性、风险与收益均衡原则。为了确保税收筹划有效开展，应成立以高层决策者为组长、管理层、税收中介或税收顾问为成员的税收筹划工作领导小组，领导税收筹划工作和管理层与职能部门之间工作协同。税收筹划方案经税收筹划工作领导小组审核通过后，进入了执行阶段。在执行过程中需要特别注意：

随时关注税收政策变化，如果变化影响方案的，需要及时更新；需要注意与管理层和业务职能部门的协同配合；税收筹划方案严格按照税收政策来设定，满足企业所在地税收机关执法部门相关标准，经常与税收机关进行有效沟通，避免被认定为违法行为，避免出现税收执法风险。

四、结论

综上，企业要规避和防范税收风险，应提高整体税收风险意识，建立健全成本核算管理制度、税收风险控制制度、加强内部沟通与税收机关交流、制定并执行科学合理的税收筹划方案等措施，加强税收风险管理，全面提升防御税收风险的能力。