城市老旧小区物业空间经营现状及其改造建议

2022-07-21北京市住宅建筑设计研究院有限公司北京100005

绿色建筑 2022年1期

李娜（北京市住宅建筑设计研究院有限公司，北京 100005）

政策不断细化落实，老旧小区物业迎来发展机遇。2020 年 7 月，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》后，2021 年 9 月初国家发改委、住房城乡建设部联合发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，通知推行物业专业化管理。城镇老旧小区完成改造后，有条件的小区通过市场化方式选择专业化物业服务公司接管。推动多渠道筹措资金。鼓励金融机构参与投资地方政府设立的老旧小区改造等城市更新基金，鼓励社会资本承接养老托育、停车、便民市场、充电桩等有一定盈利的改造内容，统筹公共设施经营收益等业主共有收入，保障老旧小区后续管养资金需求。

1 老旧小区基本概况

1.1 物业情况

本次调研的老旧小区包括北京市的光熙门北里、华严北里、慧忠北里和恩济里 4 个小区，建设年代比较久远，大部分都是由改革开放后大型国企或者事业单位、政府部门组织修建的，用以改善员工居住条件的福利用房，员工根据自身情况可以自行决定是否购买产权。由于小区属于不同的产权单位，有的属于单位自管，有的属于商品房，因此产权多样，物业管理也比较复杂，出现了一个小区有多家物业管理公司的情况。小区基本状况如表 1 所示。

表 1 光熙门北里、华严北里、慧忠北里和恩济里小区基本状况

1.2 小区公共空间及功能

小区的闲置空间主要有以下几种：配套自行车棚，主要作为居民存放自行车和电动车的地方；居民的活动场地，主要用于社区居民的棋牌活动、日常交流、阅读等功能；停车场，老旧小区没有地下停车场，所以地上留有很大空间作为停车场，解决小区居民的日常停车问题；还有一些地下室或者半地下室空间用来作为物业公司的办公地点和员工宿舍，解决保洁绿化工作人员的住宿问题；另有一些非物业产权的闲置空间，比如锅炉房，曾经的防空洞等，但由于没有产权，所以无法开展经营。

1.3 物业服务和价格

物业服务包括管理、卫生、保安、保洁、绿化、基础维修、巡视等。经营方式有的是外包，有的是自管经营，也有二者相结合进行管理。物业费每月最低 0.66 元/m2，最高不超过 2 元/m2，价格偏低，如表 2 所示。

表 2 光熙门北里、华严北里、慧忠北里和恩济里小区物业服务和价格

1.4 社区居民主要诉求

通过对小区社区居民的走访调研发现：老旧小区的主要诉求点有电梯维修问题，集资难；老旧小区的楼体破损，设备设施老化，需要维修保护；公共活动空间较少；自行车、电动车和机动车停车位均不足；安全隐患问题；垃圾分类造成的环境污染问题，如表 3 所示。

表 3 光熙门北里、华严北里、慧忠北里和恩济里小区居民主要诉求

2 老旧小区物业现状问题

2.1 老旧小区缺失合理的规划设计

随着时代的发展，老旧小区的规划设计已经不能满足当今社会的社区居民需求。老旧小区的配套和基础设施比较落后，存在着管线老化、墙体破损、设备陈旧等问题，影响小区美观和居民体验；私家车的数量增加，而老旧小区在建设之初并没有规划出足够数量的停车位，导致停车难题越来越凸显；在空间利用方面，老旧小区缺乏合理的空间规划，导致老旧小区供老人和儿童可利用的活动空间不足；另外，电动车充电桩也存在着安全隐患问题，根据目前的政策，居民不能把电动车放到楼上家里充电，所以居民对电动车充电的需求也提上日程，成为配套的刚性需求。

2.2 物业管理公司经营管理困难

老旧小区的基础设施维修需要大量的资金投入，包括电梯的更换和维修等，都是很大的财务支出，而老旧小区物业公司的资金有限，物业管理费长期偏低，难以承受如此大的负担。从目前已经改造的老旧小区来看，政府资金是老旧小区改造资金的主要来源，但政府预算资金有限，远远不够老旧小区改造所需费用。

2.3 业主对于物业服务付费意识差

老旧小区业主多样，不同类型业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务，但对物业公司不信任，出现要求物业公司先服务后收费的现象；收入偏低的居民家庭，承受能力弱，物业管理消费意识淡薄且支付能力有限；还有部分小区业主将建筑问题与物业问题相混淆，要求开发建筑遗留的问题，由物业企业去解决，导致收费率越来越低，进入了“收费难、难服务”的恶性循环怪圈[1]。另外，由于老旧小区的产权遗留问题，多种产权并存的情况下，募集公共资金也很困难，业主之间的利益难以协调一致[2]。

3 解决措施

3.1 明确居民的需求，提升物业基础服务

针对老旧小区的居住人群，根据人口特征，分为 4 大类：老人、儿童、未婚青年、已婚家庭。不同居住人群的需求有所差异，在物业公司提供服务的时候，可以有针对性地提供服务[3]，如表 4 所示。

表 4 老人、儿童、未婚青年、已婚家庭 4 大类服务分析

3.2 提高物业公司的资金收益渠道

根据老旧小区社区居民的需求，可以为社区提供多种服务来增加收益。

（1）提供基础生活类服务：可以利用闲置的空间经营洗衣店、快餐店、咖啡和酒吧等配套服务；也可以做一些日用百货和副食品的供应服务；还有物资的回收，如旧报纸，书刊等。

（2）提供自助类服务：可以引进一些自助的售卖机、自助的快递服务，或者自助洗衣、自助充电等，而这些自助服务的导入也能够丰富物业的经营内容，提高收益，同时为社区居民提供便利。

（3）提供家政类服务：可以提供一些搬家、房子的装修装饰、照护病人、月嫂、保洁等一些家居家政类的服务。

（4）提供中介类服务：物业公司可以根据自身的位置和环境优势，为业主提供一些车位、车库出租、出卖的中介，或者房屋的公证、保姆介绍等经纪中介服务。

（5）组织活动类服务：老旧小区里可以针对老年人开展一些兴趣班、辅导班以及老年大学、社区大学等，丰富社区老年生活，也可以开展影视、歌舞和健身活动等，社区里双职工的家庭，对于幼儿的接送和托管服务也可以开展一些与教育有关的服务[4]。

（6）广告类收入：针对社区的一些公共空间，可以开展相关的广告业务，如电梯广告、户外广告或者一些闭路电视的广告等。

3.3 成立业委会，用以协调物业管理和业主之间的关系

老旧小区一般产权比较分散，各个业主之间没有统一的组织，平时沟通、交流、互动的机会少，遇到问题时，众多的业主之间的利益难以协调一致。业委会可以从业主的角度出发，发挥小区党员和干部群众的作用，保证业主利益的同时协助物业公司解决相应的问题。同时业委会也可以发挥桥梁纽带作用，协调政府部门、物业公司、开发商在问题解决中出现的利益不一致情况。实践表明，业委会在化解物业矛盾纠纷、监督物业服务企业、维护保障业主利益方面，发挥着不容忽视的作用，是展现居民“自发、自助、自治”的社区治理新形态。

3.4 引入社会资本，解决资金问题

目前，北京市朝阳区劲松街道引入社会资本参与老旧小区改造，取得了一定的成效，也成为社会资本引入的标杆。但是，由于老旧小区的空间资源很大一部分属于国有机关或者事业单位管辖，社会资本难以直接介入，运营起来难度比较大，需要建立健全社会资本运营建设老旧小区畅通的渠道，在政策方面应给予相应的支持，保证民营企业参与老旧小区改造的基本权利，能获得相应的收益，否则社会资本投资难以保障，社会资本参与老旧小区也难以正常推广[5]。要以政府和社会资本合作方式参与，以未来产生的收益平衡老旧小区改造支出，实现投资方与社区居民的双赢。