基于老旧小区翻新模式的加装电梯的设计研究与实践

周月仙（北京市住宅建筑设计研究院有限公司， 北京 100005）

北京市住建委、市规自委、市市场监管局联合编制印发《北京市既有多层住宅加装电梯工程技术导则》《既有多层住宅加装电梯指导图集》。前者提出，老楼加装电梯方案应因地制宜，特别是当条件具备时，宜优先采用平层停靠方案以从根本上解决老年人上下楼问题。

《北京市既有多层住宅加装电梯工程技术导则》中指出：由于既有住宅所处小区环境不同，建筑条件、结构类型、使用状况多样化，加之居民对于加装电梯的需求不尽相同，因此既有住宅加装电梯针对每个单元来说都是个性化需求，应根据不同的条件制订出适宜的加装电梯方案；既有住宅加装电梯是住宅适老化改造中的一个重要内容，由于平层停靠方案可通过加装的电梯实现无障碍出行，因此当条件具备时宜优先采用平层停靠方案，这样在加装电梯后可根本解决老年人上下楼问题，亦可解决行动不便等特殊需求的居民上下楼问题，大幅提高既有住宅舒适度。

1 原则及流程

1.1 基本原则

加装电梯遵循“业主自愿、充分协商、依法依规、保障安全”的原则。当三分之二业主同意且其他业主不持反对意见，就可加装电梯。

1.2 流 程

（1）动议协商。加装电梯可以单元为最小单位进行，须经房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意（拟占用业主专有部分的，还应当征得该专有部分的业主同意），并签订加装电梯内部协议，确定加装申请人。

（2）申请报建。申请人向社区居委会提出书面加装电梯申请，并按要求提供加装协议、加装方案和房产身份证明等相关材料，经属地街道审查后上报区加装办。区加装办组织专家现场勘察，给出加装审核意见。

（3）公示公告。加装电梯协议和方案由加装电梯房屋所在社区居委会在拟加装电梯单元楼道口、小区公示栏等位置公示 10 d，公示期间因加装电梯可能受到影响的利害关系人无实名书面反对意见的，由社区居委会盖章备案；有异议的，社区居委会应业主请求，应当组织调解，促使相关业主在平等协商基础上自愿达成协议。

（4）设计图审。申请人委托设计单位，进行深化施工图设计并按要求完成图审。联合审查。区建设行政主管部门召集自然资源和规划、市场监管、综合执法、消防等相关职能部门对加装电梯项目进行联合审查，并出具联合审查会议纪要。

（5）施工建设。电梯加装企业按照施工图和联合审查意见进行施工，并接受特种设备安全监督管理部门和建设工程质量安全监督部门的质量安全监督。

2 旧楼加装电梯居民利益诉求与补偿方案

2.1 居民利益诉求

加装电梯对1、2 楼业主来说只有损害没有利益：原本1 楼的房子普遍比 7 楼的房子贵 20%～40%。加装电梯可能直接导致 1 楼房子贬值几十万甚至上百万；加装电梯还会影响 1、2 楼房子的采光效果，还有噪声污染和隐私侵犯。首先是房价的分歧，“金三银四”；2 楼排第三，家里有老人上了年纪，1 楼也有优势；5～7 楼是价值最低的楼层。加装电梯后，5～7 楼逆袭成最贵的黄金楼层，3、4 楼不再是黄金楼层，1、2 楼房价下跌。

2.2 1 楼、 2 楼住户利益补偿方案

2.2.1 现金补偿

一次性补偿。以广东省广州市某小区为例，如果加装电梯对 1 楼和 2 楼采光影响非常严重，要考虑给予被影响的业主进行补贴。（补偿金额没有具体规定，都是靠业主们去协商）费用分摊的比例永远是：受益越多，出的金额越多。电费和电梯维护费用同样是按照此比例出资。

对应案例：广州某小区费用是这么分摊的—低层 1 楼和 2 楼不出钱还有补偿。

每部电梯造价约 69.00 万～76.00 万元，扣除财政补贴 24.00 万元（上海是 24.00 万，其余的具体根据实际情况），业主实际共需承担 4.00 万～52.00 万元。如何分担这笔费用，如下 5 种方案供参考。

（1）1 楼两户底层无住户，共计 10 户。6 楼每户出资9.00 万，5 楼每户出资 8.00 万，4 楼每户出资 3.50 万，3楼每户出资 2.00 万，2 楼每户奖励 2.50 万。

（2）1 楼两户共计 12 户。6 楼每户出资 10.00 万，5楼每户出资 9.00 万，4 楼每户出资 4.00 万，3 楼每户出资3.00 万，2 楼每户奖励 2.50 万，1 楼每户奖励 3.50 万。

（3）1 楼三户共计 18 户。6 楼每户 5.95 万，5 楼每户4.53 万，4 楼每户 3.1万，3 楼每户 2.05 万，2 楼不投资不奖励可使用 0 万，1 楼每户奖励 2.30 万。

（4）1 楼 4 户共计 24 户。6 楼每户出资 4.75 万，5 楼每户出资 3.75 万，4 楼每户出资 2.13 万，3 楼每户出资 1.38万，2 楼不投资不奖励可使用 0 万，1 楼每户奖励 2.00 万。

（5）1 楼 6 户共计 36 户。6 楼每户出资 3.34 万，5 楼每户出资 2.34 万，4楼每户出资 1.50 万，3 楼每户出资 1.00万，2 楼不投资不奖励可使用 0 万，1 楼每户奖励 1.50 万。

2.2.2 费用减免

减免一定年限的物业费。

对于 1 楼的住户给予补偿，方式：比如允许低楼层住户开辟院子、减免一定年限的物业费等。

建议借鉴：要加装电梯，一定要给 1 楼足够的补偿。首先 1 楼不应该承担加装电梯的费用，以及后期电梯维修的费用；然后给 1 楼提供一定的补偿，加装电梯确实给1楼带来了负面影响；最后如果有条件的话，可以给 1 楼设计一个院子，提高 1 楼的竞争力。

3 改造模式

3.1 “代建租用”模式

由业主委托第三方作为实施主体，负责出资增设电梯和保障后续维护，业主按月或按年交纳使用费，解决了居民初次安装费用高的问题。

代建租用模式优缺点。优点：减少经济压力。将先前需要付一大笔款项改为分期付款，直接缓解了居民的经济压力，毕竟加装电梯的花费不是小数目。这容易通过。不需要楼层 6 楼的发起人每家每户交流，节省大家时间，由企业建造和运营让加装电梯更省心，居民们自然更为愿意，矛盾较少。

缺点：使用费。虽然是免费安装，但还是需要使用费的。

案例：北京市东城区和平里一区 4 号楼 4 单元。和平里1 区 4 号楼是北京第一个通过验收的老旧小区增设电梯试点工程，和其“代建租用”的运营模式有密切关系。这种模式是由全单元业主委托北京某公司作为实施主体，先与这家公司签订委托和服务协议，该公司负责电梯加装的前期手续、建设费用、设备选定和安装、竣工验收、产权维修保养等相关问题。电梯投入使用后，再根据楼层和具体情况向业主收取服务费。目前，4 单元的 8 户业主已经一次性交纳了 5 a的服务费用。

3.2 产权单位或集体出资加装模式

产权单位或集体出资加装模式是由产权单位或者集体集资出资加装。

案例：北京市丰台区张仪村丰仪家园。丰台区张仪村回迁小区丰仪家园，通过村集体出资加装模式，一举投入 2 800 万元，43 部电梯加装工程开工，解决了资金来源难题。

3.3 业主自筹自建模式

业主自筹资金，委托第三方实施安装和后续维护，费用由业主约定分摊。

案例：北京市朝阳区农光南路 1号楼 3单元（京首部居民自筹加装电梯项目）。北京市朝阳区农光南路 1号楼 3 单元作为北京市首个由政府补贴、居民自筹增设电梯试点项目，正式签署加装电梯启动协议。该单元为首个成功以“居民自筹”模式加装电梯的试点小区，依照北京市出台的加梯政策，成功通过居民自主筹集加装电梯资金完成项目审核，是北京市老旧小区加装电梯工作推进过程中的里程碑项目，将对老旧社区人居环境改善与提升工作的顺利开展起到重要的指导作用。

4 运营管理方式

4.1 物业管理方式变化

业主委员会在合同之外，另加装电梯，物业公司想要管理，可以跟业主委员会重新签订补充协议。借鉴原有服务企业具体负责的电梯相关内容，物业公司与业主委员会商定补充协议。

4.1.1 原物业服务企业具体的责任

（1）物业及其配套设施的维护和保养。

（2）加强保安管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。

（3）搞好物业及周围环境的清洁，包括垃圾、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一个清洁卫生的环境，向业主或租户提供一个整洁舒适的居住、办公环境。

（4）做好物业管理区范围内的绿化建设和保养，以提供良好的生态环境。

（5）做好大楼和小区内的交通管理。包括小区内的平行交通和大楼内的垂直交通（电梯和人行扶梯）的管理，也包括通道、屋顶等空间的清洁和路灯的保养等。

（6）加强车辆管理，防止车辆丢失、损坏，要求小区、大厦行车路线有明显标志，车辆限速行驶，统一物业辖区内的车辆停放，保持物业辖区的道路、过道的畅通。

（7）搞好财务管理工作。要搞好维修基金的核收和使用管理，保证物业管理工作的健康顺利进行。

（8）及时办理物业及附属设备的财产保险，避免给业主造成巨大的财产损失。

（9）搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，努力建立友好融洽的新型人际关系。同时协助政府进行社会管理，推进全社会的文明进步等方面的工作。

（10）就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。

（11）建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理。

4.1.2 加装电梯后管理模式

（1）成立老旧小区加装电梯行业协会，充分发挥好协会在政府监管部门、企业和消费者之间将扮演“中间人”的角色，有序推进老旧小区加装电梯工作。

（2）严格按照《杭州市既有住宅加装的电梯使用管理办法（暂行）》规定，落实电梯智慧监管装置的维护，适时掌握每一次维保数据，切实保证后期持续维保，保证电梯长期安全。

（3）探索开展安全责任保险新模式，引进保险公司对老旧小区加装电梯进行统一保险。

（4）规范加装电梯后住宅出现买卖、出租等情况后，新、旧业主对电梯使用权进行转移必须进行变更的程序，确保加装电梯不因房产买卖造成后续维保资金分摊断层，影响电梯的正常使用。

4.2 电梯运营模式

4.2.1 固定租用模式

案例：北京市天通苑 。收费模式待合理创新。目前多数已经加装电梯的小区，采用的都是代建租用的模式，由第三方公司出资建设电梯，居民按 5 年一期的方式趸交租赁费。

4.2.2 “垂直公交”模式

案例：北京市黄村西里 。电梯建成“垂直的公交”，可按次数支付。按照“自愿申请、免费安装、有偿使用”原则，由电梯生产企业或其他主体出资安装电梯，并负责日常管理、维护和维修等，作为电梯安全责任主体承担相应责任。而使用的居民，安装期间和投入使用后都不预付费用，采取类似乘坐公交刷卡的方式，按次计费。

4.2.3 创新模式

老小区加装电梯有新模式：免费安装，有偿使用（创新模式）。电梯收费模式中，电梯是 20 a 左右才会收回投资的（具体投资金额和收费标准附后），我们必须附带的安装新能源充电桩、快递柜、售货机等设备，以及我们后期能尽快收回投资的其他设施设备有优先进场安装权。同时也会对门禁系统、车行系统进行升级，并增加一些智能健康监测设备（这些设施设备并不会产生收益，后面我会解释这些设备安装的理由）。

5 结 语

2019 年上半年全国旧楼加装电梯采购市场规模与发展趋势分析如下。

（1）加装市场井喷态势延续，2019 年旧楼加装市场呈井喷态势，2019年上半年全国旧楼加装电梯采购项目约 363个，采购规模 8 亿元。在旧楼加装电梯问题上，国家层面从2018 年的“鼓励加装”进一步转变为“支持加装”。

（2）房地产和保障房需求多。2019 年上半年在旧楼加装电梯细分市场领域，房地产和保障房电梯采购规模为 2.6亿元，占据榜首；政府机关电梯采购规模紧随其后达 2.5 亿元；学校电梯采购规模约 1.2 亿元，排名第三；医院电梯采购规模为 3 075 万元；其他加装电梯采购规模超 1.3 亿元。2019 年上半年全国完成旧楼加装千万元电梯大项目 7 个，其中保障房项目占 5 席，政府机关和学校项目各占 1 席。千万元大项目出自河南省（3 个）、北京市（1 个）、山东省（1 个）、江西省（1 个）和贵州省（1 个）。而 500万～900 万元项目也有 13 个，保障房、学校等旧楼加装电梯采购大项目居多。

（3）北京加装电梯规模第一。全国各地都在加快推进老旧小区加装电梯这项惠民工程，国家层面的高度重视，必将加速推进该项工作的进程，惠及更多人，提升工作与生活质量。从地区采购规模看，2019 年上半年，北京市以超 27 190 万元位列第一，河南省以 13 131 万元位居第二，山东省以 7 811 万元排名第三，江西省和贵州省则分别以 3 952万元、2 743 万元排在第四、第五名。

（4）旧楼加装电梯受到国家重视。2019 年旧楼加装电梯再次被写入政府报告，且提高了对加装电梯的支持力度。国务院 2019 年的政府报告中则从 2018 年的“鼓励有条件的加装电梯”变成了“支持加装电梯”，加装电梯更加受到了国家的重视。各地政府也必将积极响应号召推动旧楼加装电梯的进程。第一个出现响应跟进的是广东省广州市，制定并实施《广州市老旧小区住宅加装电梯三年行动方案(2019—2021 年)》，开展成片连片加装电梯试点工作，探索加装电梯备案制和扩大建筑管理免于许可范围。随后很多地方相继出台了加装电梯方法文件以及补贴措施。