《民法典》居住权存在的问题及建议

王梓萌 张晨雨

渤海大学 辽宁 渤海 121000

《中华人民共和国民法典》第三百六十六条对居住权的概念作出了基本的论述,即居住权是对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要的民事权利。通过《民法典》的释义可以得知,居住权是具有占有和使用的权能的一项权利,但其并不具有收益权能。但是现在对于这项权利,在实践中的问题也是颇多的,比如:如何理解“满足生活居住的需要”?笔者认为,在此种权利下的该种“满足生活居住的需要”应当作出狭义的理解,即为了维持基本生活所需。比如刘柯妤诉刘茂勇、周忠容共有房屋分割案”,在本案中原告刘柯妤请求被告刘茂勇、周忠容的房屋财产份额转让给原告。法院在审理中认为,本案中按份共有的该房屋在购买时是基于二人的共同居住意愿而购买,此房屋属于一个成套住宅,应当看作是一个整体,并且具有不可分性。由于二被告对于份额转让问题持反对意见,但是就目前的情况看二被告又并无其他房屋可以用来居住,因此上述房屋是其唯一的可以行使居住权的场所。被告为安度晚年生活的需要,是有权在该房屋居住的。通过该案可以看出,在房屋成为居住权人行使该项权利的最终场所时,由于此种情况下关系到权利人的基本生活生存需要,,所以不能将该项权利予以剥夺,也只有这时才能体现满足生活的需要。亦可以称为,居住权是一项实现人们为了日常生活居住的民事权利,并且不包括人们的生产经营活动。因此,满足生活居住的需要实际上就是满足基本的居住生活需求。

研究居住权的理论意义在于,对《民法典》在设立居住权时存在的问题进行探究,可以对居住权的概念及特征进行把握,也可以对其在不断丰富内容的基础上,能够让越来越多的学者对于目前的居住权制度进行深入的研究和探讨。而现实意义在于,通过对实务中居住权运用存在的问题进行探究,可以做到理论与实践相结合,全面了解到国内居住权制度的情况,不断对我国居住权制度进行完善。

一、居住权现存问题

(一)理论上存在的问题

1.没有吸收物权法的立法经验

期限的确定方式太过于单一僵化。依据物权编的规定,约定不明时,期限一律为权利人终身;而物权法草案中,约定不明时,就没有那么僵化简单的约定,起码对成年居住权人以及未成年居住权人进行了分别对待;“成年居住权人的居住权期限至其死亡时止,未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止”。[1]因此,在此种情况下,以物业费用为代表的各类费用都由所有权人承担显失公平,特别是在居住权期限为权利人终身的情况下。房屋的使用将持续产生各类费用,姑且不谈重大维修费用,物业费与水电费的就是其中主要代表。居住权作为一种用益物权,若无约定以及法律规定,居住权人不对房屋使用产生的任何费用负责。所有费用的承担主体原则上都是所有权人。至于《民法典》的物权编,由于对应条款的缺失,若无约定,就应当由所有权人支付所有费用存在一定的不合理性。因此居住权的设立从制度逻辑上讲,应当遵循物权法草案的立法思路,在法律上设立居住权的消灭条款。即,居住权的消灭理由不能限于期限界至。[2]

2.没有吸收地方性法规的立法经验

因为对于刚刚解除婚姻关系的妇女及老年人的权利并没有做到妥善处理,现行立法没有为的居住权提供足够的法律空间。在现行立法中,居住权的确立除了合同,即为遗嘱。从口译的角度来看,没有其他选择。然而,为了保护弱者的权益,当各方无法达成协议时,有必要通过公共权力进行干预。简言之,应当维持通过判决确定居住权的方式,但不幸的是,立法排除了这种可能性。如果判决不能确立居住权,老年人的权益就得不到保障。如上所述,中国地方法律法规中对老年人居住权的侵犯主要有以下两种类型:第一,子女取得老年人给予他们的住房后,子女违反协议,没有尽到自己应尽的义务并且对老人加以打骂;第二,在老年人支持他们的孩子买房子后,他们的孩子拒绝与他们一起生活。[3]在此情形下,双方无法通过协商进行解决,因此只能依靠法官的干预。除此以外,对于离异的妇女而言,不能根据离婚地点确定妇女的居住权,这对于居住权的保障也是不利的。如上所述,中国的地方性法律法规充分认为,如果出现分歧,解除婚姻关系的女性则需要依据国际法关于“维护妇女和儿童权益”的概念用以化解关于居住权的争议。总之,根据中国地方法律法规的经验和现行立法,如果不能通过判决途径解决问题,居住制度就无法切实保护老年妇女和离婚妇女的权益。

(二)实践中的问题

1.判决根据不足,和物权法不能做到有效连接。

在居住权问题出现后始终存在的一个问题就是:判决根据不足,和物权法不能做到有效连接。在《民法典》出台前的法律规定中,对于居住权并无明确规定;在《民法典》出台后,则直接规定了居住权制度,或许立法不恰当,或许是没有严格遵循立法途径,对于此前的法律规定没有做到合理借鉴。总的来说,《民法典》的颁布并没有显著改变法院的法律思维。在《民法典》出台前,在实践中,如第一章“居住权案件判决”最后一部分所述,法官在审理案件时如果认为居住权是存在的,则可以反对案件涉及的所有权。但在此情况下,判决明显违背了物权法法律体系的存在基础,判决依据不足。物权法的存在基础是:财产所有权可以排除一切障碍,除非物权法中存在其他原因,例如使用权的存在阻止所有权施行。然而,在法定所有权的背景下,2021年《民法典》出台之前没有。在2021年1月1日《民法典》颁布实施的第一年,没有关于居住权制度下财产权的立法,法院认为,所有权意义上的居住权应得到尊重。这些案件的判决基于公共政策和良好实践,原因在于在物权法的的逻辑中没有支持居住权的依据。

2.利用居住权抵制强制执行

居住权的世俗性经常被滥用,以抵制司法判决的执行。过去,法院实践中经常出现债务人恶意反对法院拍卖并与第三方签订长期租赁协议的现象。在《民法典》出台以来,债务人会选择世俗的、具有排他效力的“居住权”来对抗法院的强制执行。所以也出现了许多的争议,如被执行人可以在房屋被查封时设立该房屋的居住权吗?《物权法》第184条,“下列财产不得抵押:……(5)依法查封、扣押、监管的财产。”在这种情况下财产的所有权或使用权会受到限制。因此,具有居住权的房屋的所有权和使用权也受到限制。如果当事人采用这种方式对抗强制执行,法院应当采取何种措施来加以解决呢?这也是在实务中亟需解决的一项问题。

3.有居住权的人滥用居住权

由于使用权的独立性,它实际上是一种所有权限制,可以对抗所有权人。非房屋所有人的任在根据约定或者相关规范的前提下对房屋进行控制是一项专有权利。在居住权人进行以下一系列行为时,对于房屋所有人的合法权益在现行立法中应当如何进行妥善保障仍尚未出台明确的规定:1.居住权人行使居住权时,阻碍了所有权人权利的行使。[4]例如,单独出租房屋,或未经业主同意转让居住权,或使用房屋进行营利活动等。2.居住权人损害房屋所有人在取得房屋的基础上所派生出的权利。在当今社会,住房是人一生中十分重要的保障。因此,如果享有居住权的人滥用居住权将会产生极大的不良影响。

二、建议

为了在我国当前所处的社会条件下发展居住权制度,解决中国的问题,我们一定要对实践中实际发生的问题加以重视。首先,我们应该从我国的立法历史入手。与外国法的实践相比,中国自己过去的历史积淀自然也有其精华的部分,过去的法律规定当中也必须包含着在当时的历史条件下立法者对社会发展的理解。具体来说,有必要对现行法律规范进行分析和探讨。然后,我们应当调查中国实践中的实际情况。社会是不断发展变化的,法律也应当随着时代的发展而发展。今天,物权法体系的制定长期以来都是面向未来的。我们不仅要依靠旧的立法文件,还要尽可能多地进行研究,主要是对判决文件进行研究和分析,通过实务中的问题了解居住权纠纷产生的问题。其次,居住权制度的设立必须多方面进行把握。[5]居住权是十分重要的一项制度,必须在《民法典》中予以规定。因此,在长期的历史事件中,居住权的设立与规范必须与《民法典》保持一致,不能随意修改。根据以上思路,具体建议如下:

1.保留居住权制度中的消灭条款。

在司法实践中,无法达成协议的案件经常发生。为了寻求判决结果的适当性,法院往往采用公共秩序和良好习惯的原则,这在法律逻辑上有其缺陷。与其支持建立治安良好的居住权,不如在物权编篡中以判决的方式为居住权的确立留出立法空间,这样不仅可以保证判决结果的适当性,同时也保证了法律逻辑的顺利运行,做到两全其美。因此,在此种现象下,应当以物权法草案的相关规定为依据。在当代立法中,居住权仍然是作为一项用益物权由当事人享有,但居住权人在许多情况下有义务,不得为某种行为行事,否则居住权将被消灭。比如,如果当事人通过协议方式已经一致统一房屋是不能出租的,或者权利人不能与他人一起居住等内容。因此,当事人在这种情况下,权利人享有居住权是以其不违反双方间的协议为基础的。因此,应当在法律规范中保留消灭条款,如果居住权人违反双方间的协议,所有人有权起诉消灭居住权。因此,也没有必要回到《物权法草案》中取消条款的立法模式,只需规定在满足条件时取消居住权。

2.协议不明确时,通过司法解释予以明确。

在某些情况下,适用于确定居住权的期限是“无限期”“,但在某些情况下,适用于确定居住权的时限是比较短的时间,即使在某些情况下,经过仔细考虑后,在“合法子女成年后”就确定居住权的时限作出原则性规定也是适当的“。对于长时间拥有居住权的人来说基于此种情形应当对相关费用予以支付,但允许当事人订立相反的协议。根据现行立法,居住权的法律定位是用益物权。基于所有权的各种费用(以物业管理费、公用事业费等为代表)不需要由居住权承担。当居住权的期限是权利人的生命时,由于原则上它已经确认了合同的有效性,在争议案件中,从“居住权”的确立起,这种争议便存在。也就是说,在《民法典》颁布以前的20年间,存在着大量的住房纠纷,来通过司法解释加以解决纠纷。严格来说,在物权法意义上的居住权制度要到2021年1月1日才在法律中有明确的规定。然而,在司法实践中,长期以来,关于居住权的争议大量存在。[6]相比于物权法草案,《物权法》强调“居住权应在登记时确立”因此,法官在裁判中就会处在两难境地:如果基于物权编篡理念作出判决,判决结果不恰当:要使判决结果恰当,只能在公序良俗原则上予以考量,判决逻辑存在缺陷。因此,在这种情况下,更安全的做法是通过司法解释承认双方之间通过协商确立了居住权协议,并对于2021年1月1日以前的“居住权”的成立附加一定的限制条件,例如:以司法确认的形式登记。

3.完善居住权可撤销制度

综上所述,对于居住权在何种情况下可以撤销是十分有必要予以规定的。对于一个法律体系来说,入口的建立应该有相应的出口,规范自我一致性和良性循环的体系应该有入口和出口。根据《民法典》第367条规定,“设立居住权,当事人应当以书面形式订立居住权合同……”可以看出,在居住权的设立过程中,双方可以约定条件,包括居住权的设立条件和撤销条件。[7]除了约定的注销外,居住权是否应该明确法定注销的条件呢?目前,法律没有规定居住权的法律可撤销性。然而这也是一项缺失,我们可以根据地役权的相关规定对居住权的法定解除条件予以明确。[8]因此,可以规定在某些情况下,法律可以允许房屋所有人撤销居住权:(1)违反法律或合同规定滥用地役权;(2)有偿使用劳役权,在约定的支付期限届满后的合理期限内,经两次催交未支付费用的。如果以上任何一项在任何情况下,地役权人都有权终止地役权合同。“作者认为,在这些情况下,法律可以允许房屋所有人撤销居住权:(1)当房屋所有人及其近亲属的人身权利受到居住权故意侵犯或重大过失侵犯时,可以撤销居住权;(2)居住权对房屋所有人的财产造成重大损害的,可以撤销居留权;(3)有居住权的人违反法律或者合同,滥用居住权的,可以撤销其居住权;(4)当房屋所有人将其出租给居住权时,合同期满,经多次催交,未按约定时间缴纳费用的,可以撤销其居住权。