工业地产园区开发的问题及建议

范海亮 亓金媛 彭庆

作者简介：范海亮，（1987-），男，籍贯：山东省淄博市，民族：汉，学历：本科，职称：工程师，研究方向：建筑设计及房地产开发。

亓金媛，（1989-），女，籍贯：山东省莱芜市，民族：汉，学历：本科，职称：工程师，研究方向：景观设计及房地产开发。

彭庆，（1989-），女，籍贯：黑龙江省黑河市，民族：汉，学历：本科，职称：工程师，研究方向：建筑设计及房地产开发。

摘要：房地产行业的快速发展，提高了我国经济活力，有助于实现土地资源的高效化整合，为社会生产生活创造更加可靠的保障。近年来，在我国工业化进程逐步加快的趋势下，对于工业地产园区开发的关注度逐步提高，有利于激发人们的创业积极性，实现工业企业的集成化管理，增强工业发展动力。本文将对工业地产园区开发的相关概念加以介绍，提出工业地产园区开发中的具体问题及原因，探索工业地产园区开发的相关建议，为实践工作提供参考。

关键词：工业地产;园区开发;问题;建议

随着我国工业企业的增多，必须构建更加完善的服务体系，提供良好的发展环境，逐步增强核心竞争力。相较于商业地产而言，工业地产在投资回报上具有较大的优势，而且可以有效降低风险，因此国家在工业地产调控中出台了多项政策和法规，以改善工业行业及地产行业发展境况。然而，由于我国在工业地产园区开发中的起步较晚，因此在实践中也会面临较多因素的影响，导致开发建设成效不高，容易引发混乱性问题，不利于行业健康长远发展。为此，应该结合工业地产的基本特点和园区开发需求，制定切实可行的规划方案，以实现对日常工作的科学指导，促进园区开发项目的順利实施，改善资源整合效果，创造更高的社会效益及经济效益。

1工业地产园区开发概述

地产属性为工业类用地则统称为工业地产，比如仓储建筑、厂房和办公楼等等，相较于其他类型的地产而言，其投资相对更大，而且增值服务类型繁多，可以获得更高的投资收益。根据工业生产内容的差异化，也可以分为重工业房地产、轻工业房地产、自由贸易区房地产等，开发模式也具有多元化的特点，可以由私人或者企业实施开发，也可以在地产商和工业园区的引导下实施开发利用。为了实现资源的集成化利用，当前工业园区开发模式逐渐得到广泛应用，增进了政府部门和企业之间的密切合作，有助于在政府政策支持下获得更高的经营效益，同时增强工业企业的综合竞争力，实现不同企业之间的合作共赢。工业地产的土地性质、特点、类型和开发模式如图1所示。

2工业地产园区开发的问题

2.1配套设施缺失

缺乏完善的硬件配套设施，这是工业地产园区开发中面临的普遍性问题，会对园区的长远发展产生限制，出现后劲不足的状况，无法满足各类工业生产需求，降低了园区的综合竞争力。受到传统发展理念的影响，在工业地产园区开发中只注重产业及房产建设，忽视了基础设施在实践工作中的重要作用，第二产业与第三产业的融合度不高。未能从教育、卫生医疗和科技等方面入手开展基础设施建设，导致园区的整体环境质量较差，无法达到现代化生产的要求。

2.2服务模式滞后

当前工业行业竞争压力逐渐增大，在园区开发中以获得更高的利润为目标，忽视了管理运营服务模式的构建，这也会导致开发建设和运营中的矛盾问题凸显。尤其是随着园区技术含量的提高，对于先进人才的需求量逐渐增长，然而在开发建设中却存在人才缺失的状况，团队建设力度不高，无法为实践工作提供可靠的人才保障，不利于整体服务水平的提升。

2.3招商引资力度低

为了达到可持续发展的目标，必须采取有效的招商引资措施，以吸引更多客户，实现优势资源的深度开发与利用。但是，从目前实际情况来看，工业地产园区开发中的招商引资力度相对较低，政府部门的引导作用不明显，而且未能结合当地经济水平和工业企业需求制定详细的规范和条例等，导致招商引资过程中的规范性不足，未能针对企业经营能力和信誉等实施全面评估。容易受到人为因素的干扰，导致破坏了招商引资的良好秩序，没有达到相关标准的企业通过审核，不利于园区的未来开发与可持续发展。

2.4产业链不完善

未能形成完整的产业链条，也是在园区开发中面临的主要问题，产业、地产和城市之间的融合度较低，无法充分发挥园区的集群作用。尤其是在前期规划过程中没有结合实际情况制定有效的规划方案，而且如前所述招商引资工作不规范，会对产业集中度产生负面影响，各个工业企业之间的衔接效果不佳，这也是导致资源利用率下降的主要原因。在选址过程中没有考虑到工业企业的实际需求和特色产业布局特点，与产业链存在脱节的情况。

3工业地产园区开发的建议

3.1编制开发规划

园区开发规划方案的编制，是开展实践工作的基础与前提，应该遵循因地制宜的基本原则对方案实施全面优化，提高整体执行效果。首先，应该在政府引导下，实现与企业和房地产商的全面合作。在传统开发建设模式下，主体单一化问题会引发各类矛盾问题，为了降低园区开发的阻力，需要构建完善的交流沟通平台，促进三者之间的密切合作，以解决实践工作中的信息孤岛问题，加快各项手续的办理速度，以避免造成资源浪费的状况。其次，应该以产城融合为目标实施开发规划。应该了解园区所在区域的城市规划方向及具体目标，确保在工业地产园区开发中保持高度协同，这也是增强产业集聚力的关键，有利于增强优势产业的竞争力，为城市的可持续发展奠定保障。增进工业产业和城市之间的互动，以创造更高的社会价值。最后，应该促进园区绿色化发展。环境污染问题是工业行业目前面临的主要问题，因此在园区开发中应该以环境保护为目标，构建完善的绿色生态体系，解决人与自然之间的矛盾问题，促进园区的长远健康发展。

3.2明确基本原则

首先，应该遵循科学性原则。科学合理的开发模式不仅能够降低整体成本投入，而且可以实现多重要素的高效整合，从生态、经济和社会角度出发提高园区整体建设水平。为此，应该做好实地调查和资料搜集工作，分析国内外园区开发的成功经验并结合实际情况加以融合应用，针对各类开发规划方案加以对比分析，选择更加科学的方案。通过专家论证的方式，及时发现方案中的具体问题及原因，防止在开发过程中造成难以挽回的损失。其次，应该遵循客观性原则。我国各个地区的经济发展水平存在差异，因此在园区开发中应该以客观性为基本原则，了解工业地产资源储量、工业企业分布特点和产业发展水平等，做好资源与经济、文化之间的良好衔接。最后，应该遵循理论结合实践的原则。以产业价值链理论和可持续发展理论为指导实施开发，同时要增强发展模式的可操作性，降低后续工作的阻力。

3.3加强政府引导

3.3.1出台扶持政策

政府部门在园区开发中應该发挥自身的主导作用，通过政策引领的方式提高开发工作规范性，以促进本地区地产行业和工业行业的快速发展。在政策制定过程中遵循因地制宜的原则，不能照搬其他地区的成功经验，而是要通过政策给予地产开发行业相应的指示，使其明确园区开发的基本目标与方向，在产业转型升级中提高开发水平，达到工业地产的战略规划要求。在扶持政策的引导下，也为产城融合创造了条件，确保在工业产业发展中与城市发展保持协同，提高该区域的整体经济水平。此外，还应该加大资金支持，解决开发过程中的资金短缺问题。工业地产园区开发的资金需求量较大，政府部门应该设置相应的财政经费，同时做好监管工作，提高资金利用率。此外，还应该创造良好的金融环境，拓展资金来源与筹集渠道，增强园区的长效发展动力，使企业获得更多的贷款支持。

3.3.2强化招商引资

如前所述，招商引资是促进园区可持续发展的关键，尤其是政府部门应该主动带头开展招商引资工作，以重塑产业链功能，解决传统产业链中的弊端，提高企业的协同度，达到共赢的目的。明确园区内工业产业的基本特点，从激发产业集群效应的角度出发，充分利用工业地产的自身优势，向周围区域大面积辐射，拉动其他行业的快速发展。应该做好工业产业评估工作，了解潜力产业的发展现状及未来趋势，增强扶持力度，或者结合过往成功经验引进潜力产业，提高产业链条的完整性。在产业链条的支持下，可以有效平衡需求端和供给端的关系，提高工业企业的生产效益。政府部门应该制定明确的招商引资标准和规范，严格控制招商引资流程，降低人为因素的干扰，严格审查企业相关资质。

3.4提高企业自主性

3.4.1创新融资模式

企业在园区开发中也发挥着至关重要的作用，因此应该提高企业积极性与主动性，摆脱固有融资模式的限制，逐步拓展融资渠道，获得更多的资金支持。尤其是在园区开发中多采用主体企业引导的模式，能够充分发挥企业的资源、技术和人才优势，逐步形成工业产业集群效应。企业应该明确工业行业的发展现状及未来趋势，通过对比分析和实地调查的方式确定最佳投资项目，在决策中获取更多的信息支持，防止造成决策失误的情况。充分发挥大型工业企业的引导作用，在其他企业发展中提供必要的资金支持，同时为其提供税收优惠政策及扶持政策，实现不同企业之间的互帮互助，推动园区的稳定发展。融资模式的逐步拓展，可以缓解政府的财政压力，避免造成资金链断裂的状况。

3.4.2提高责任意识

工业企业应该增强自身的责任意识，在园区开发中出谋划策，共同构建良好的发展环境，不仅能够提高园区的整体竞争力，而且有利于自身的生产经营活动，提高企业效益。提高企业的主体意识，除了要从经济建设的角度出发制定发展规划外，还应该明确产业集群效应构建的基本目标，在企业合作当中实现产业升级转型增强工业地产竞争力。在了解自身社会责任的基础上，规范自身的经营行为，为推动区域经济发展做出贡献。尤其是在绿色化发展背景下，应该逐步改善生产模式，引入清洁化生产工艺，防止在工业生产中造成环境污染及资源浪费问题，促进工业产业快速转型。此外，积极开展人才培训工作，确保工作人员能够掌握先进技术手段，塑造良好的企业形象，为园区发展培养更多的高素质人才。

3.4.3促进产城融合

工业产业发展必须与城市规划建设保持高度协同，了解当地城市未来发展的基本目标，始终以可持续发展为基本原则，在产城融合中创造更高的综合效益。工业企业应该认识到自身在产城融合中的重要作用，不仅要关注自身的生产运作情况，更要与其他企业进行密切交流，提供更多的客户资源，提高园区的整体影响力与辐射力，为城市经济水平的提高创造条件。

3.5协同房地产商

3.5.1加强风险管控

除了要依靠政府部门及工业企业外，还应该充分发挥房地产商在园区开发中的作用，在新时代环境下积极转型升级，为资金配置和营销等工作奠定保障。了解当前工业地产的市场需求状况，在转型中明确具体风险类型及等级，以逐步加大资金投入力度，拓展园区开发深度。尤其是园区开发的资金需求量较大，容易受到政策因素、经济因素和市场因素等影响而造成资金风险，应该明确资金使用需求，了解开发项目的基本特点，结合过往工作情况制定资金预算并严格监督实施过程，达到实时化控制的目的。此外，由于很多地区在工业地产园区开发中的起步较晚，很多政策及法律法规不够成熟，必须实时关注政策变化情况，以降低政策风险，突破后期开发工作中的瓶颈，避免造成严重的经济损失。建立完善的风险评估及预警机制，将资金和政策风险控制在合理范围之内，采取多元化的风险规避措施。

3.5.2创新服务模式

房地产商不仅要提高开发建设能力，更要增强自身的服务能力，构建全新的服务模式，为园区的开发及运营创造可靠保障，有利于工业企业的稳定发展。主动与当地政府职能部门增进交流与沟通，了解具体的政策及法律法规要求，自觉做好内部控制工作，在自主监督和外部监督的过程中发现自身的问题，不断改进服务模式，落实当地政策要求。加强服务人才队伍的建设，加强对相关工作人员的专业化培训，使其了解园区建设的基本要求，掌握各类应急处理措施，为客户提供更具人性化的服务。服务模式的逐步创新，可以改善园区内部的工业生产环境，有利于运营效率的提升，同时增强自身的行业竞争力。

4结语

工业地产园区开发工作的全面推进，可以实现地产资源的高效化利用，为我国工业经济发展创造良好的条件。但是，由于相关开发经验不足，在实践中也会面临配套设施缺失、服务模式滞后、招商引资力度低和产业链不完善等问题，容易造成资源浪费的状况，无法形成良好的集群效应。为此，在编制开发规划和明确基本原则的前提下，要逐步增进政府和企业、房地产商之间的交流与沟通，以确定合理的开发建设方案。政府部门要通过政策扶持的方式为开发工作创造良好的外部环境，同时强化招商引资，构建更加完整的产业链。企业则应该通过创新融资模式、提高责任意识和促进产城融合等方式，加大开发力度、提高开发成效。

房地产商在园区开发中要做好风险管控和服务模式创新，以增强工业地产的整体竞争力。

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