浅析财务报表分析在房地产企业财务管理中的应用

2022-06-14罗永华

企业改革与管理 2022年9期

罗永华

（嘉里置业（深圳）有限公司，广东深圳 518101）

当前，我国房地产企业面临着资金周转缓慢、融资困难等严峻挑战。通过财务报表分析可以准确地了解房地产企业财务状况，从而提高房地产企业的财务管理效率。因此，房地产企业相关工作人员应意识到分析财务报表的重要性。财务报表以数据的形式描述企业完整的经济运行情况，为企业内部管理层提供有价值的信息，例如投资方向、成本管理和其他信息等。因此，应不断优化财务报表分析的质量，为投资者制定投资战略提供参考，促进业务健康发展。

一、财务报表分析法概述

财务报表分析法对房地产企业财务报表分析人员有较高的要求，各种技术需灵活运用，如差异分析、系列指标分解和替代等，以确保分析的科学合理性，有效分解财务指标的变量，使各项财务指标充分反映多个财务环节的比例。

（一）比较分析法

比较分析法是财务报表分析实践中最常用的方法之一，其是通过实际数与基数的对比来提示实际数与基数之间的差异，以此了解经济活动的成绩和问题的一种分析方法。比较分析法可以分为绝对数与相对数的比较，对于绝对数的比较，就是经由比较的方式将事物特定时间、特定地点总规模指标进行分析，及时发现数据之间存在的差异；而相对数比较则是对同类数据指标的比较，在静态指标的基础上，经由相关比较可以获取指标。

（二）因素分析法

因素分析法是利用统计指数体系分析现象总变动中各个因素影响程度的一种统计分析方法，也是财务报表分析较常用的一种方法。因素分析法可以分为连环替代法、差额分析法及指标分解法，经由相关方法的应用可以分析具体财务指标情况。

（三）平衡分析法

平衡分析法是分析事物之间相互关系的一种方法。它分析事物之间发展是否平衡，揭示出事物间出现的不平衡状态、性质和原因，指引人们去研究积极平衡的方法，促进事物的发展。由于财务报表分析技术的复杂性，对许多房地产企业的财务报表分析师来说是一个重大挑战。通过财务报表分析关注财务指标的平衡，支持企业调整财务指标，及时反馈财务指标问题，制定防范措施，保证财务管理安全。

二、财务报表分析在房地产企业财务管理中的作用

在房地产企业财务管理中，通过财务报表分析能够为企业投资者提供准确、全面的财务决策，帮助企业决策者和管理层及时了解企业的财务运作，并对企业未来的盈利能力和偿债能力作出一定判断。财务报表分析的重点是对企业资产负债表数据、企业收益预测和现金资产流动的分析，从财务管理的角度帮助企业形成持续发展的基础，以降低经营者的风险。经过比较分析，可以为财务报告使用者提供决策依据。由于房地产开发建设过程中的资金投入较高，预算中的库存项目将逐年大幅增加，且在房地产预售期间，房地产企业将产生大量的营销成本，这些成本将作为期间费用直接计入当期经济账户，在完工交付前很长一段时间内，净利润为负，未分配利润将呈现逐年下降的趋势。同时，由于财务分析是财务预测、决策和规划的基础，因此，财务分析不仅是封闭周期的结束，也是下一个周期的起点。另外，通过财务报表分析，可以充分地了解企业财务状况和管理水平，从而合理预见未来，做出合理、科学的决策，并细化和分解各部门业务绩效，评估其业务活动对公司经营成果的贡献。只有区分责任，才能在综合经验教训的基础上，各部门继续发挥自身优势，改进不足，以提高绩效，通过财务分析，提炼各种有利和不利的驱动因素，对症施策，进而促进房地产企业经营管理水平和经济效益的提升。

三、房地产企业在财务报表分析过程中存在的问题

（一）财务报表信息披露质量不高

第一，企业财务报表信息质量的最基本特征是信息的真实性，要求会计信息记录与实际业务情况相符，不能出现账表不符、信息遗漏和信息造假等情况。如果出现上述由于人为或者工作失误造成的对外报表信息失真，那失真的信息将会给决策者最终决策带来错误的引导，使得企业的最终经济行为不能根据市场导向开展，给企业带来经济损失。第二，部分企业财务报表反映的信息不充分。例如，出于某种目的对交易信息进行隐瞒，或者避重就轻的对外公布非核心信息，营造美好的财务数据，这种不充分的披露会导致决策者决策的失败，最终都逃不过市场的监管及淘汰。第三，部分企业财务报表信息披露不及时。面对千变万化的市场形势，报表使用者获取的信息不仅要准确，还要及时。因为不及时的信息披露会导致报表的使用者无法获取市场波动及风险信息，做出滞后的决策，给企业的经营决策带来影响。

（二）财务报表分析缺乏客观性

财务报表主要是提供财务数据信息，并以此为基础计算财务指标，但部分非财务指标不反映在财务报表中。例如，评估企业短期债务偿还能力，单凭短期债务偿还能力的指标就判断超过行业标准的短期债务偿还是片面的。而比较分析法是比较两个或多个相关数据以发现差异，并以企业历史数据为基础，但由于市场环境的变化不断，历史数据表示过去的业绩，不代表合理性，财务分析人员如果不认真分析的话会产生很大差异，影响比较的效率和效果。目前，在进行财务报表分析时，还缺乏客观性，因此财务分析报告使用者应根据不同的使用需求对财务分析指标给予不同关注。销售部最注重销售指标、收款指标和营销成本的使用；财务人员注重资产负债、利润、现金流量、税金、投资回报等指标；管理层关注总体情况。但在实践中，对于销售数据，主管服务部门批准的合同金额是标准，如果房地产公司没有一套适合其现状的财务分析系统，不同功能的财务分析服务之间会产生各种冲突和矛盾。

（三）财务报表分析缺乏时效性

目前，房地产企业实际财务状况存在房屋付款从“预售账户”所有权转移到损益表主要活动中，已开发的房屋在实际交付使用后，公司无权处置已出售的房屋。在房地产开发期间，资金存在一定流动性的特点，因此，要想对资金的流动性进行实时掌控，就需要加强财务报表分析的时效性。然而，房地产公司将经历项目竣工和最终监管、审计和验收阶段，如果预售的是长期房地产项目，也将经历开发和早期建设阶段。在此期间，房屋付款将保留在预期收入账户中，这会导致大量负债发生，如果公司需要外部融资，将给人留下经营管理不善和资本方面缺乏持续工作能力的印象，增加了融资难度，且这种时效性的缺乏也会严重影响房地产期间财务报表分析的质量。

（四）财务报表分析报告不全面

根据目前房地产公司执行的会计准则可以看出，企业为发展和经营而发生的日常经营费用已计入管理成本等损益成本，这种日常经营费用存在不确定性。如果财务报表分析报告存在不全面的情况，就可能导致经营期内直接减少利润；如果企业在财政年度内未确认销售收入，而仅反映支出的情况，就会导致房地产金融账户遭受重大损失，在此基础上，会逐渐侵蚀所有者资本，那么该期间的财务分析是不客观的，不能真实、全面地反映房地产公司各经营阶段的财务状况和经营成果，从而严重影响财务报表分析在房地产企业财务管理中的作用。

四、提升房地产企业财务报表分析水平的对策及建议

（一）优化企业治理结构，强化财务报表信息披露质量

财务报表信息质量受公司治理结构的影响，公司治理结构可以从内部及外部对报表信息质量造成影响。其中，企业通过董事会、监事会等进行内部治理；外部审计、政府监管等组成外部治理结构。优化公司治理结构，避免内部治理过于集权，这样有助于避免或者减少财务报表虚假信息的提供。完善的内部治理结构，可以相互促进，相互监督，进而形成规范的公司内控制度，为公司治理提供制度保障，在促进公司发展的同时，也建立起良性的信息沟通系统，这样可以为企业提供及时、准确的经营信息。外部治理结构应发挥其监管及惩罚的作用，对违规者提供警戒，可以有效地规避信息的造假问题，进而保证报表信息的准确性。通过内外部结合和联动，强化财务报表信息的披露质量，提升财务报表的应用价值。

（二）增强财务报表分析的客观性

财务报表分析结果往往受管理人员一定的主观经验影响，这不利于财务报表分析结果的客观性，如果数据繁杂或者数据真实性低，容易导致财务报表分析结果无法满足房地产企业财务管理的要求。因此，有必要制定相应的对策，严格要求相关数据的真实性和准确性，加强财务报表结果的客观性。此外，房地产企业财务管理者应该对数据进行明确分类，特别是需要统一财务数据的分析口径，提高财务报表的分析效率。由于财务报表分析在具体应用过程中经常会出现缺乏可靠依据的问题，一旦这些问题发生就会促使财务报表所依赖的数据失真，导致企业内部会计师在编制财务报表时不能准确地反映公司的实际运行情况和财务情况，使企业在开展财务报表分析过程中的可靠性降低、分析结论存在偏差。为了改善这个问题，有必要采取合理的措施将数据按照一定的规律进行分类处理，不断改进分类工作，便于统一收集和整理数据，从而增强财务报表的客观性，大大提高数据的可用性。

（三）保证财务报表的时效性

在财务报表分析期间，应结合房地产企业的实际财务状况，有效预测房地产企业未来的财务运营状况。为了使企业管理层能够及时进行战略调整，必须用合理的方法保障财务报表的时效性，及时进行战略调整，以实现房地产企业经济利益最大化。同时，财务报表分析人员应提高财务报表分析效率，在最短时间内准确完成相应的财务报表，然后通过网络平台及时上传报告，充分反映房地产企业目前的实际运营情况。

（四）提升财务分析的覆盖面

财务报表分析不能只关注主要财务报表中包含的数据信息，而是应该将其中包含的信息与其他内容相联系，利用财务报表的数据信息研究房地产企业的经济发展情况，科学、合理地研究各部分信息。此外，财务负责人使用的财务报表分析方法比较单一，如果只是采用单一的方式就无法验证某种方法的财务报表分析结果。因此，财务报表分析者可以积极运用多个财务报表的分析方法，确保结果的全面性和准确性。例如，在企业盈利能力分析中，可以以“利息税折旧前利润＝纯利润+利息支出+所得税+折旧+长期资产折旧额”的形式进行，通过使用这个指标，可以更真实地反映房地产企业财务管理情况，全面了解企业的经营业绩与企业整体情况，并通过加强对现代管理理论的理解和认识，从企业整体上做出正确的判断，充分分析房地产企业的优势、弱点、机遇和挑战，确保企业全体员工能全面把握企业整体情况。