粤港澳大湾区装配式安置房项目设计阶段投资控制的研究

钟丽婷

（广东省铁路规划设计研究院有限公司，广州 510600）

1 项目概况及单位工程投资占比情况

由于设计控规方案调整及响应国家装配式政策要求，项目总用地面积4.008×105m2，容积率≤3.0。总建筑面积约1.4691×106m2，地上计容面积约1.0656×106m2，住宅塔楼68 栋，共安置10 138 户，绿色建筑二星级，计划工期5 a，地上单体需达到装配率≥50%。

本项目采用的装配式建筑技术，在设计优化后投资增量为360 元/m2，具体技术包括：（1）主体结构竖向构件采用高精度免抹灰模板施工工艺，投资减量为65 元/m2；（2）水平构件采用预制叠合楼板、预制楼梯，投资增量分别为669 元/m3、298 元/m3；（3）围护墙采用混凝土拉缝墙及钢筋混凝土剪力墙，投资增量为28 元/m2；（4）内隔墙采用蒸压轻质加气混凝土墙板（ALC 墙板），投资增量为389 元/m2。

各阶段单位工程投资占比对比见表1。

表1 各阶段单位工程投资占比对比表

2 方案设计调整阶段投资控制

根据结构设计计算，装配预制率每提高10%，由塔楼自重增加引起的桩长、墙柱梁截面及钢筋的增加约20%，楼板混凝土及含钢量的增加约30%，塔楼造价增加170 元/m2，地基基础增加340 元/m2，吊装起重机械租赁费用也因而上涨。因此，对于该阶段的投资控制应重点关注和推动地下工程、户型数量、柱网尺寸等关键参数的优化，推动对外立面造型的优化，确定预制构件的种类，具体措施如下。

2.1 按规划条件优化地下空间

从表1 分析可知，基础工程及地下部分投资占工程总投资的27.94%，其中，地下主体（土建）投资占工程总投资的11.84%，可优化地下室平面布局及深度，相关联桩基础、基坑支护深度及土石方量均可优化。措施有：在满足停车位与墙和柱的距离、车道宽度，并结合充电车位防火单元及防火分区隔墙设计的前提下，优化柱网及车道宽度，对塔楼布置规整对位，集中布置设备机房及疏散楼梯，合理布置车位，尽量采用垂直双向车位，退用地红线范围，从2 层地下室核减为1 层地下室，减小开挖深度。

2.2 逐步完善土方平衡方案

根据表1 投资分析，由于土石方工程投资占建设总投资的2.81%，因此，通过多轮讨论，对土方平衡方案进行优化，针对配套工程子项区块的土方进行分析，按性质对其进行划分，统计可利用土方（耕土、素填土、杂填土）约为5.587×105m3，利用周边储备用地进行中转，从而节约费用6%。

2.3 优化户型配比及功能间规格数量

在保证基本需求的基础上，优化分隔尺寸，提高预制构件的重复使用率，采用模具通用性强的组合形式。合理优化户型配比，可减小公摊面积，压缩核心筒工程费用及装配式叠合板模具费用。

2.3.1 优化主要装配式混凝土构件

预制楼梯、楼板、阳台板、空调板是目前运用较为广泛的预制构件，而叠合板是目前在装配式建筑中接受度较高、占比较高、应用较为广泛的构件。以下是在本项目运用中较为经济的叠合板分缝措施与预制层选型。

本项目根据建筑平面布局，户内生活区域采用最小厚度（60 mm 预制层+70 mm 现浇层）的叠合双向板，叠合板钢筋含量在106～120 kg/m3，卫生间区域采用（HB1-70 型号100 mm预制层+70 mm 现浇层）桁架钢筋叠合板，桁架钢筋在1.6～2.1 kg/m2，由于楼板跨度较大，采用双向板整体式拼缝构造，带宽300 mm，占地上部分工程费用15%。

2.3.2 优化外立面造型

该项目原屋面构架为8 m 高倒角圆弧造型，水平跨度大，水平、竖向构件截面尺寸较大，采用通高线条构造柱的费用占项目建设总投资0.9%。经过研究分析，降低屋架高度，优化水平、竖向构件截面尺寸，取消通高线条构造柱；减小部分商业区外立面干挂板材使用面积，采用简约线条，以上措施可降低60%费用。

2.4 优化室外工程

室外工程优化设计，可在红线内市政道路的排水竖向标高不合理、给水管径过大、雨污管网面积不合理、照明功率过大、软基处理脱离基坑施工段、路面结构不按城市标准划分、硬质铺地基层重复、绿地标高结合室外排水坡设计等问题上进行优化。

3 初步设计阶段投资控制

3.1 优化节能措施

自2013 年以来，中国全面开展省级应对气候变化方案工作，广东省在这5 年间发布了两项节能施工验收规范，高层住宅节能施工验收标准不断提高。而保温隔热系统、隔声降噪系统费用的增加在本项目中尤为突出。

经设计审查，采用卷帘遮阳系统（活动外或内遮阳系统），帘片选用铝合金材质，内遮阳系统材料单价在60～140 元/m2，外遮阳系统材料单价在190～260 元/m2，采用外遮阳系统的费用占建设总投资0.6%，采用内遮阳系统的费用占建设总投资0.4%，故采用内遮阳系统。

为了降低噪声污染，保障生活品质，本项目采用广东地区工艺较为成熟的减振隔声垫系统，做法为：素水泥浆+最薄处20 mm 水泥砂浆找平+5 mm 厚电子交联聚乙烯减振垫板+40 mm 厚细石混凝土（8 mm 厚钢筋网），但该做法综合单价高达170 元/m2。经过研究分析，装配式叠合板+现浇楼板的总厚度比一般现浇楼板厚30 mm，因此，隔声做法改为2 mm 厚水泥胶浆+2 mm 厚聚氨酯隔音垫+30 mm 厚水泥砂浆结合层，综合单价90 元/m2，总投资优化0.8%。

3.2 优化装修构造做法

本项目采用装配式混凝土预制楼板、楼梯以及蒸压加气混凝土墙板，外围护结构采用钢筋混凝土墙，施工面非常平整，因此，可减少设置钢筋混凝土构造柱、地面、天棚、墙面的找平抹灰层，既可减少开裂问题也可减少中间工序费用。经测算，找平抹灰层费用占工程总投资1.1%。

3.3 核实设计标准值

由于竖向构件混凝土强度每增加一等级，除了底部加强区约束边缘构件的体积配箍率增加10%的费用外，还需增加梁、墙节点混凝土等级差的措施费用，因此，经过多番核算设计标准值，该项目塔楼部分竖向构件混凝土可降低两个等级，主体工程造价降低约0.5%。

3.4 各专业设计方案整体协同

由于装配式建筑的综合需求，BIM 设计软件可以实现三维结构模型的精准建立和细致管理，通过将建筑的结构施工图设计、建筑构造等内容体现在模型中，检查各类预埋件的设计优化与检查，如设备、装修、幕墙等的预留预埋，提高工作效率，减少设计错误，避免返工，降低工程成本。

BIM 设计在本项目人防地下室设计中发挥着重要作用，查出管道净高不足、结构留洞与管线设计不符、部分设计影响功能使用以及区域美观效果等问题，并核查建筑、结构、机电专业之间的冲突与错漏，方便设计对应修改，避免日后施工出现无法修整的质量问题及返工费用。

4 施工图阶段投资控制

4.1 检查专项

随着施工图专项设计深化，利用BIM 设计对各专业进行协同性分析，核查出图深度是否满足施工图审图的要求，设备管线的预留预埋位置是否优化，以满足建设过程中的质量、效率需求。

4.2 利用永临结合

例如，用设计图纸要求的室内楼梯栏杆与预制楼梯一起安装，代替施工临时栏杆，既减少栏杆安装工序和费用，又解决了预制构件临边施工的安全防护问题；安置区内道路设计为优先施工，改善施工环境条件，保障安全文明施工。

4.3 优化措施项目方案

统计单层构件种类和数量，匡算模具重复次数，高于限额指标要求时需进行优化；落实免砌筑内架设计的安全技术措施以及总包单位塔吊方案的选择，优化相关措施费用[1]。

4.4 核实工程建设其他费用

根据地方相关政策结合项目开展情况及总承包合同条款内容，核实工程建设其他费用中城市建设配套基础设施费用、工程保险费、招标费等近几年全国范围内均有政策性调整的费用。

5 结语

综上所述，在EPC 模式下，各阶段设计中地方政策、标准规范、市场供给成为投资增加的主要因素，而设计管理依然是装配式建筑项目投资控制实施的龙头，在建设管理部门、咨询机构、施工总包对设计成果的监督下，不同阶段的设计优化工作对建设项目的成本管理、质量管理、进度管理、安全管理等起到基础性和决定性的作用[2]。