党建激活：城市社区“治理空间”的形成路径——以上海市P 小区为例

向 上，朱登轩

（上海师范大学 哲学与法政学院，上海 200233）

一、问题的提出

党的十九届四中全会指出“建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体”，坚定践行“人民城市”理念，构筑“共建共享共治”的社会治理制度成为城市治理生态的重大课题。“次社区”概念的提出则将城市社区的研究重点进一步聚焦至居民区（小区），即“没有社区管理服务功能，但有自我服务自治功能”的小区［1］。对于小区“共建共享共治”的研究，当前学术界主要存在两种研究脉络，一种是党建引领，另一种是小区自发治理。因此，在党建引领和小区自治两方面学术界均有比较多的研究。

有关党建塑造小区治理结构的研究方面。小区事务常表现为具体的物管事项，涉及“三驾马车”——居民委员会、业主委员会和物业公司等之间的协力关系。以十八大为时间节点，从组织理论出发，将基层社区党建视为社会“再组织化”的过程，如刘开君等认为传统社区管理的方式无法达成有效治理的局面，认为重新构建具有联动性、层级性的基层组织网络需要整合党政组织、规范村级组织和发展社会组织方能实现［2］。部分学者则认为“社区治理结构与治理功能”之间的关系，可通过构建多层级组织网络和治理结构，形成街居联动、院楼自治和居民参与的格局［3］，发挥党建引领作用构建居民组织自治体系；容志通过观察基层党组织“嵌入”社区治理的基本架构和各主体的过程，认为社区基层中“党的领导在场”具有“愿景塑造”集体观念的功能，并补充“红色物业”的概念［4］。但在党建引领下的社区治理组织的讨论中，存在“政党塑造社区”的导向，而对于小区自治组织发展少有谈及。

关于小区社会自治的结构分析。文学作品中常将“人间烟火”一词用于描写小区生活的日常，透露出小区本身并不直接与行政力量打交道的实然现象。面对小区如何处理“政府行政治理”和“社会自我治理”的关系，有学者在与西方城市发展的对比中指出中国城市社区具有“行政社区”的属性［5］。因此治理中心下移需要挖掘社区自治资源，激发社会活力，也需要社会空间的展开［6］；而基于私有产权角度出发，何绍辉认为“小区是在特定地域内以房屋产权为纽带生成的聚合体，有着共同的利益连接点”［7］。小区具备形成共同意识的财产基础，具备自发参与公共事务的形成条件；而在对小区自治的结构讨论中，罗兴佐、张德财以重庆某小区楼宇自治为讨论起点，刻画出社区——小区——楼栋的三层自治体系［8］。

综观学术界上述主要的观点，再基于实践考察，我们发现一个良好的社会治理模式，是一个双向互动的过程，既包括党组织建设，也包括业主自发参与。所以，本文试图找寻空间治理理论，来思考各行动主体的互动行为。

众所周知，单位制的瓦解，原有政治、经济、生活高度融合的社会空间被打破了，因国家和集体单位的力量撤出而产生的空白领域被城市化进程中迅速崛起的社会和市场化力量填补，并随城市规模扩大和生产分工细化塑造出多维生存空间。而社会成员与工作单位的关系只是经济契约（合同制、聘任制等）关系，个人由依附性的“单位人”变为自由式的“市场人”［9］，城市社会生活中职业空间和生活空间的分离，使得社会成员的流动具有不同的“空间含义”。住宅区（小区）作为社会成员日常起居的“生活空间”实体，以其为研究对象分析其中各治理主体围绕物管事项参与其公共事务管理，具有更加不容忽视的现实意义。

笔者2021 年以上海青年业委会委员联谊会（共青团上海市委基层工作部指导）志愿者的身份对上海市小区业委会发展状况做了将近一年的参与式观察，其中数次进入P 小区进行田野调查，掌握丰富的经验素材。本文选取质性研究方法，以P 小区为个案，通过深度访谈、参与式观察等方式对P 小区治理发展进行观察。该小区存在物管治理混乱、行政因素浓厚、自治管理失效和居民参与淡漠等多重问题，但在最近短短三年就实现了小区硬件更新、物管事项分明、居民关系融洽。田野调查发现这一改变与基层社会力量萌发、党建力量激活、社会成员个体以“小区”为枢纽的合力模式的形成，有着密切关系。因此，本研究的核心问题在于着重阐述P 小区在20 年的自然衰败后，短短3 年从治理失效到治理成功是如何发生的？这种转变又表明居民自治与基层党建之间的何种关系？

二、小区治理中的“治理空间”融合：一个分析框架

（一）小区内的两种“治理空间”：政党与社会

城市基层治理空间的讨论存在两个维度，即作为治理对象的“治理空间”和作为治理手段的“空间治理”［10］。小区党建治理空间包含具有“行政色彩”的治理结构和治理方法，其实质是将党员干部视为联系点，在与基层“人”和“物”的协调中有效整合［11］。在小区的物理范围内，通过“党员联系群众”这一过程，既包含基层“党建治理空间”的开辟，又代表“治理手段”的形成——以党员联系群众。

“党员联系社会”是党建的主要意涵，它包括以党建塑造社区观念、整合社区资源、搭建社区组织等。作为“整合社会”的方式，学界多数侧重于描述政党的“形塑作用”，然而城市基层空间本身也存在着自治力量活动的“治理空间”，并具有特殊的自治方式，因此在“政党整合”分析的范式下，对于社会自治空间的形成及自治机理的描述需要进一步进行分析。

小区是“城市基层空间”的物质存在，将其视为分析单位涉及“所有权”的经济学概念，即居民如何看待区划范围内建筑、道路、公共设施等部分所构成的占有关系是讨论小区治理中不可回避的问题。小区物管事项涉及“共有部分”和“专有部分”的权属区分，因此居民参与公共问题的实质是对小区“共有部分”的讨论，这构成了“城市基层空间”的“治理空间”。同样，揭示参与小区治理的各主体之间的关系和行动逻辑是“空间治理”的本质所在。理顺小区内各治理主体（居民区党总支及居委会、业委会、小区居民和物业公司）间的关系需要对在行政因素、社会因素和市场因素多种影响下小区各治理主体的观念意识、行为逻辑和组织关系进行分析。

（二）“经济人”假设带来的问题

建立在经济学基础之上的公共选择理论立论于“经济人”的假设，讨论行为主体之间的关系成为解答公共参与和集体行动的分析路径。该理论认为社会成员参与集体行动不是出于某种观念（强烈的归属感），而是出于自身能否获取存在利益的事务［12］。参与者无时不在追求自身利益最大化，而所谓的集体利益是不存在的。

将小区视为一级治理单元进行分析，必然涉及小区居民（指业主，下不赘述）对于小区内专有部分和共有部分的所有权关系。在《中华人民共和国民法典》中，已将小区内物管事项中的“共有部分”和“专有部分”做出清晰区分①，将作为一种经济概念的“产权”概念带入城市基层治理的分析，必然要面对“经济人”这一前提假设。尽管公共选择理论对“经济人”或“理性人”的强调指明社会成员具有相同的经济理性，但由于城市生活空间的复杂性和社会成员身份的多重性，参与小区事务的多元主体受多重复杂关系的影响，这也使得单纯从“经济因素”来分析行为主体的表现忽略了人所具有的“社会属性”。

（三）基层治理空间的融合机理与意义

小区合力构筑是在城市基层空间的场域中，出于维护产权利益的居民逐步形成的治理方法和代表行政力量“形塑作用”的党建治理方法共同融合的结果。小区居民治理方法代表的“社会空间治理”是基层活力的真实体现，被激发的居民形成纵向不同级别、横向不同领域的治理结构，各尽其能、各尽其责、分类把守，并积极协调市场关系——物业公司及小区收益。而党建治理方法则通过以“党建联系居民”的方式，将组织链条“深入城市的最后一公里”，以资源带动、观念注入、人员培养的方式达到对社会的“形塑”作用。在小区物理空间下，将代表居民自发形成的社会治理手段和代表行政的党建治理手段进行融合，共同构成小区的合力模式，这是社会自治空间和党建治理空间的二元融合。在这一过程中，社会自治空间获得“党的领导”所带来的政治权威，而党建治理空间获得城市基层的合法性承认。

作为城市基层空间治理理论的补充，对于“融合治理空间”的分析需要引入时间变量，从而呈现小区自发、党建激活这两个过程。第一，小区自发阶段，居民基于维护产权的需要自发结成群体，以小区为治理的现实空间，通过搭建组织、采取行动等方式形成社会自治空间。随着小区治理深入推行，代表共有部分产权的自治团体将面临解决小区复杂物管事项及连带关系问题，在涉及诸如车位管理、物业选聘等工作上，往往形成纷争而导致自治空间的“内爆”。很明显，这些问题的解决有赖于党建治理空间所具有的权威资源、物质资源和观念资源。第二，党建激活，政党介入社会自治空间，通过人员吸纳、沟通搭建和资源协助等方式打造“党员联系点”创设党建治理空间。同样，党建治理空间也存在科层制带来的僵化问题，进而需要社会自治空间的补充与激活。因此，通过权威赋能和平台搭建的方式，城市基层治理空间迎来“党建-社会”融合自治空间的形成（如图1 所示）。

图1 “党建-社会”融合治理空间架构图

融合而成的“治理空间”，常表现为小区物管共同体的建立。这包括居民区党总支和居委会与物业、业委会、小区居民的互动关系及所形成的组织结构。在这其中居民区党总支和居委会以“政治权威”为保障，以支部会议为形式有效聚合各主体，业委会与物业之间所形成的监督与执行关系成为小区物管治理的中坚力量，并广泛联系积极参与公共事务的居民，形成合力关系网络，从而推动小区实现一系列的更新。需要注意的是，城市基层的复杂性、多元性使得合理关系网络的具体呈现形式不同，本文围绕案例将做进一步描述。

三、研究案例的呈现

P 小区是20 世纪90 年代末建成的商品房小区，小区内有1 895 户，常住居民5 645 人；其中，60 岁以上老人占小区比例30%，租户约2 300 名，占小区比例41%。P 小区自建成以来，历经市场经济发展、商品房小区变迁、物业管理长期无人在意、人口流动和人口老龄化加剧等诸多问题。它们共同叠加，塑造了P小区老人多、房型复杂、出租房多、小区各项设施严重老化等复杂局面。

P 小区同诸多小区一样存在居民关注公共事务不足的困境。诸如楼宇外立面墙皮脱落、不明身份人员栖居地下空间、消防供水设施问题及小区偷盗治安事件频发等诸多问题，但是小区的“三驾马车”——居委会、业委会和物业公司无法形成合力，其中居委号召无力、业委会空转，而物业公司更是少有作为。小区内垃圾堆放、车辆停放和人员管理无序给小区安全造成巨大隐患。居民所持“事不关己高高挂起”的漠视态度，使得小区在衰败的道路上一骑绝尘，这一系列治理困境更是长达十年无法得到解决。

而事情转折的契机，来自于小区居民M女士推动本楼电梯更换开始。面对居委不出面，业委不批钱的局面，M女士通过在楼道内“搞串联”，形成楼道电梯更换小组。在成功施压业委会和居委会实现电梯更换后，她便开始关注小区公共事务，利用已经建立的“电梯更换小组”联合其他对“小区衰败”具有共识的业主，以身份证+房产证“双过半”的方式罢免业委会，进而当选新一届业委会主任，在主任任期上，M 女士第二次以“双过半”的形式实现小区物业的更换。而之后新任的居委书记Y 女士则在此基础上，同M 女士通过吸纳居委会工作人员、业委会委员、小区异见人士及物业公司员工等成功建立“P 小区物管小组”，并受小区党总支监督和指导，形成小区党总支、居委会、业委会和物业公司“四位一体”的合力局面。

通过“物管小组”的行动，P 小区实现多项更新：如旧自来水网改造、老旧道路翻新、地下空间整改、居民自管棋牌室建立、P 小区小菜园小果园开辟，其中最有代表性的则是P 小区文化中心的成立。该文化中心以小区自筹为主，利用原有近3 000 平方米的地下废弃空间，打造出艺术中心、排练厅、居民休闲厅、乒乓球活动区和雕塑空间等多种艺术文化活动场所。而在一系列治理整改的过程中，小区形成庞大的自治队伍，在党员、热心人士的号召下，“参与小区议事，参加小区活动”成为诸多居民茶余饭后的日常。

基于P 小区长期治理失败，但迅速有效转型的案例，笔者试图对小区三年治理发展进行长时段的梳理，着重从“时间-变化”两个维度进行考察，最终期望抽象出一套适用于基层小区治理的“范式”。发现P小区之所以能够实现从“衰败小区”向“积极自治小区”的转变，方法就在于小区各治理主体（居委会、业委会、物业公司、居民）在小区党总支的号召下同心协力，真正做到“共治共建共享”，呈现出党建引领下多元共治的和谐局面。

四、基层党建“治理空间”的融合机理与路径

（一）社会治理空间建构：居民自发合作的行动路径

P 小区位于上海市中心地带，是20 世纪90 年代建设的商品房小区，周边配套设施完善，商场、学校、车站分布均匀，小区内高层住宅与多层住宅混杂。随着时代的发展，P 小区物业管理方面呈现“全方位，多层次”破败的现象，如地库大面积积水、电梯破损严重、围墙塌裂、停车混乱和监控设施全面老化等诸多问题。随着人口外迁与老龄化、小区服务人员流动、小区地库不明人员出没，P 小区同时面临严重的治安问题。

2017 年暑假，我们电梯坏了，我住十一楼，爬楼梯累得很。小区业委会贴公告说不管了，不给我们换电梯。业委会都是老人，也不懂资金账户怎么回事，问他钱呢，就拿一个活期账户应付。后来我们楼干脆自己筹划，成立电梯更换小组，自己招标……花了21 万，后来电机房也换了，大概是43 万……（访谈资料ZY202101101M 女士）

在电梯争端事件中，居民们的自发联合始于“爬楼梯累”，更换电梯成为M女士所在楼的现实需求。基于同样诉求的楼道业主构成最初的物管自治单位——楼道电梯小组。电梯争端过后，P 小区业委会要求更换物业公司与上涨物业费需同步进行。同时业委会还要求更换自动识别道闸，导致费用大大上升，几番操作下来，引起小区绝大多数业主不满，最后旧业委会遭遇被罢免的结局。

根据时间脉络，旧业委会遭到罢免经历了三个阶段：电梯争端、物业费上调和道闸更换。据了解，M女士所在楼栋与业委会的电梯争端事件在P 小区传播极为广泛。在和其他楼栋居民的接触中，渐渐形成对业委会的负面认知。物业费的上调则直接触动居民的经济利益，形成以M女士所在楼栋为核心的反对群体，最后因为业委会坚持推行道闸更换而形成更为强大的反对力量，最终以合规的方式——召开临时业主大会将旧业委会罢免。

就空间而言，P 小区旧业委会罢免后留下释放小区物管的治理空间，而在这一过程中，旧业委会不熟悉小区资金管理，且未掌握化解小区居民矛盾的技巧，实际上P 小区的社会自治空间并未充分建构。而以M女士所在楼道形成的楼道电梯小组组成了“微自治”单位，这表现在组成规模小，回应的是楼栋居民的生活问题，治理内容精细化和个性化，并在此基础上逐步扩大，从“小区微治理”成为“小区规模治理”。而经过罢免事件后，M女士当选P 小区业委会主任。这一系列过程表现为社会自治空间的创制，从组建楼道电梯小组发展到就任业委会，M女士和她的支持者在小区的物理场域内，“治理空间”的规模不断增大，“空间治理”的手段不断丰富。

（二）小区社会治理空间调整：基层自身活力的释放

引入新物业公司后，M女士同物业签订了“对赌协议”。每年P 小区业主大会拿出五万元（经过业主大会授权）作为“赌金”，物业公司也要与之对应拿出五万元。以每季度评分为标准，60 分以下为不及格。若四个季度评分均在70 分以上，则小区支付物业公司5 万元作为该小区物业服务人员工资，若评分在60 以下，则物业公司支付5 万元作为该小区公共收益。在该项目执行过程中，P 小区也曾帮该小区物业服务人员追讨奖金（被小区物业上交至总公司）。同时对于小区物业服务人员，M女士带领的业委会通过清理、腾挪，整理出六间地下室，作为物业工作人员的居住用房。

此外，M女士引入“统战”协商机制。这是指居民打分整改协商小组的建立，因不同主体对小区事务所持态度不同，业委会所作关于小区物管事项的决定并不能总是得到多数认同，因此在回答“如何处理小区居民的反对意见”的问题上，M女士同业委会组建了居民打分整改协商小组，通过对“异见人士”的吸纳，并根据其所关注领域进行分工，直接与物业公司相关领域人员对接，以“顾问”的形式对小区物管事项建言献策，从而最大限度消除意见分歧。

打分整改小组的设立，一方面为小区社会治理空间提供了“容错保证”，将“异见人士”纳入治理队伍，以“建议”的方式来参与小区物管事项的治理，使得存在于居民中的“反对力量”则转化为“内部争论”，从而消弭以业委会为核心的治理主体同广大居民在小区社会治理空间中的隔阂，构建统一环境。另一方面，则表现出小区社会治理空间本身所具有的创新机制，这是基层活力，更是“人民智慧”的体现。

（三）党建激活：“融合治理空间”形成

党建介入小区“核心矛盾”，化解自治问题。居民要求小区进行车改（停车改革）的呼声很高，而在此过程中，部分居民成为坚定反对力量，更有甚者不惜与M女士大打出手。经过分析，发现小区车改涉及“既得利益群体”的核心利益，根据《民法典》第二百五十七条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主所有。

但在实际情况中，如果某人长期固定停在某一位置，便会理所当然地认为该车位是他的。这时，如果对地面停车改革，必然会受到这类人群的反对。（访谈资料202101111H 先生）

业委会发起的停车改革在P 小区受到极大的阻力，不少居民认为向业委会证明“所驾驶的车是属于自己的或亲戚的”这一规定属于“多余”或“没必要”。而业委会所设置的停车梯度收费办法更是“侵损”居民的停车利益。停车改革的发起本是小区社会治理空间的行为，是小区自我管理过程中积极作为的一面。而在实际情况中，面对因触动居民的“既得利益”而形成的“普遍反对”的局面，业委会与物管协商小组并不能有效化解此项矛盾。甚至在反对声浪愈演愈烈的过程中，业委会和物管协商小组内部也出现了分歧。

觉得没意思，不想干了。但小区党支部的老师和居委Y 书记都出面了，跟我说“寒冬腊月配合业委会收房产证，大力帮助业委会（收集居民车辆信息），你怎么能说不做就不做？”并且表示，将介入小区停车管理，一起重构停车秩序。（访谈资料202101101M 女士）

小区建设必然要形成“三驾马车”的和谐局面，如果业委会本身是正确的，那就应该支持。（访谈资料202101102Y 书记）

在小区党总支和居委会的介入下，居委会公开表示支持业委会决议、党总支联系小区党员实际参与车辆管理和协调纠纷等，有效化解了小区的停车矛盾，使得停车改革继续推行。

在P 小区停车改革事件中，小区社会自治空间的脆弱性得到充分表现，基于共有部分利益而形成的自治空间受到私人利益的挑战而面临崩溃，治理主体——业委会及物管协商小组，与执行主体——物业之间的协作关系在面对私人利益的挑战时，并不能有效化解矛盾，甚至深陷矛盾纠纷之中。小区党总支和居委会作为行政力量，通过“公开站台”的方式宣告业委会及物管协商治理小组推行停车改革的正当性。居委会的“公开站台”将“党的领导”所具有的政治权威赋予于推行停车改革过程中的小区社会治理空间，宣告治理主体的“合法性”。党总支则通过组织覆盖、党员协同的方式有效组织动员，从而化解因停车改革引发的危机。

（四）“治理空间融合”的表现：各治理主体的合作模式

P 小区以物管协商小组为原型，通过基层党建，形成党总支和居委会、业委会、物业公司、小区居民的“四位一体”合力模式。物管协商小组被改为“物管小组”，通过吸纳党员、业委会委员、业主代表形成稳定集体。

“四位一体”合力模式中，物管小组直接对小区党总支负责，承担对小区各项物管事项的监督作用，能够对各治理主体提出建议，内部存在安保、维修、建筑、绿化和医疗卫生等分管小组。居委会则承担如资源引入、业务指导、观念塑造等作用，并对业委会行为进行监督和指导。业委会承担对小区物管事项的总体规划和方案制定，同时对物业公司承担监督的职能。物业公司则承担小区物管事项的具体执行运作。“四位一体”合力模式的构筑，是小区社会自治空间与党建治理空间融合的表现形式。在这其中，行政力量与社会力量得到有效调试，从而形成合力，共同激发小区居民参与公共事务的热情。

P 小区一期存在近3 000 平方米的巨大地下空间，因空间结构限制，无法建成机动车库，只得将部分改造为非机动车停车库，而其他空间长期处于闲置状态，并存在排污管漏水、垃圾堆叠等情形。在物管小组的建议下，居委会、业委会、物业公司等召开联席会议，经数次会议后决定改造地下空间，建立P 小区文化艺术中心。通过党员带头、业委示范和居民协力的共同作用，地下空间垃圾全部被清理出去，后期的粉刷装修工作也由小区内部合作完成。

在艺术中心的建设上，P 小区通过组织联系吸纳小区中具有一技之长的居民，进而打造雕塑空间、排练厅、居民休闲厅和乒乓球活动区等多种艺术文化活动场所。并动用公共收益为艺术中心引入文化课程、硬件设备等资源，形成良好艺术氛围。

吸纳热心于小区事业的志愿者和党员干部，同时将物业人员纳入，形成密切的线上二十四小时沟通网络。结合每个人的专长不同，组成不同工作组，各司其职，各善其事，使得小区的各项治理井井有条（访谈资料ZY202101101M 女士）

可见，从原先无人参与小区公共事务而形成的小区凋敝现象，到现在主动广泛的参与，在P 小区物理空间内，社会自治空间经历了萌芽、发展和规范，并与党建治理空间融合的过程，完整地体现了小区“四位一体”的合力模式。如图2 所示。

图2 小区“四位一体”合力模式架构图

结论

小区治理本质上是空间治理，将小区作为一级治理主体具有可行性。在探讨治理重心下移小区的空间治理问题上，存在一个实体治理空间——小区的物理边界。而小区治理的最终目的皆是为了实体空间的改造与发展；同样，也包含两个抽象的治理空间，即代表行政整合力量的党建治理空间和代表社会经济（产权）力量的社会自治空间。而小区的空间治理实际上是在小区的物理边界范围内，党建治理空间与社会自治空间的融合状态。党建激活小区是小区空间治理过程中的党建、社会治理方法的融合运用。小区党总支和居委会所构成的小区党建空间具有政治权威、经济资源、价值引领的优势，但受自身“行政属性”的影响难免落入科层化的窠臼，也无法针对基层灵活、复杂、多元的生活问题形成治理。而业委会、物业和居民组成的小区社会空间则与之相反，但是基于产权关系形成的社会治理空间在涉及处理经济和观念问题上常陷入维谷，这又形成了对于政治权威、经济资源、价值引领的需要。因此，党建治理空间与社会自治空间的融合，不仅是二维治理空间的融合，也是二元治理方法的汇集。

对小区治理的空间考察同时要融入时间变量。小区社会治理空间的形成是一个阶段性的过程。其中，因产权经济因素而参与小区公共事务的行动者所凝聚的组织团体形成最初的社会治理空间，而伴随物管事项的发展（小区的边界性使得从时间维度观察不同物管事项间的因果成为可能）而逐步吸纳新的参与者，并导致空间的扩增。尽管社会的力量是逐渐增加的，一旦社会治理空间陷于“产权”和经济问题时，极容易造成“空间内爆”（指小区内居民分化，彼此对立的状态）。因此小区社会治理空间需要党建介入带来权威背书、资源输入、价值引领和组织覆盖，同样，党建治理空间的灵活、针对性之困也恰能通过社会治理空间填补，这构成二者的融合动力，而政党本身具备的资源将会激发小区内社会自治主体，通过“四位一体”的合力模式推动小区实现各方面的成功更新。

注释：

①《民法典》第二百七十四、第二百七十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定，属于业主共有的部分包括：（1）建筑区划内的道路，但是属于城镇公共道路的除外；（2）建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；（3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施；（4）物业服务用房；（5）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；（6）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（7）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。