新常态下房地产发展趋势及对策探讨

郑鸿雁

摘要：房地产作为我国经济的重要组成部分，对我国经济的健康发展有着重要的影响。近年来，随着新常态经济的发展，各种新思路、各项新举措不断调整着产业经济結构，房地产经济也面临着严峻的发展环境和挑战。文章通过分析新常态经济下房地产发展存在的内部和外部等综合问题，进而对房地产行业未来发展趋势进行探讨并提出促进房地产行业健康、可持续发展的相关对策。

关键词：新常态;房地产;发展趋势

我国新常态经济不断发展，主要呈现几个明显特点，经济发展速度从高速增长转为中高速增长;结构不断进行优化和升级;发展动力从要素驱动型、投资驱动型逐渐转向创新驱动。紧随这一发展趋势，房地产经济也进入新常态。当今城镇住房短缺的困境已逐渐缓和，供不应求的状况也得以改善，主要购房群体也转变为80、90 后以及部分城市务工者，新的购房需求和投资需求也与过去不同，因此，对于房地产行业的定位也逐渐呈现了社会和民生的属性，增长速度也逐渐放缓。此时，房地产企业需要及时把握这一发展趋势，不断地创新和升级模式，要顺应当下发展潮流，明确不同层面的市场竞争，同时也要意识到自身发展的限制性因素，从而更好地应对新的发展趋势，做出合理的房地产开发管理对策，实现房地产行业的平稳可持续发展。

一、新常态下房地产市场存在的问题

（一）房地产市场的融资困难

1. 传统融资方式的不适应

作为经济增长的支柱性产业，我国房地产行业融资模式在较长一段时间里仍然较为单一。根据《中国房地产企业融资现状分析与转型对策研究》这一报告指出，我国房地产企业对于传统的间接融资渠道依赖性较强，即以银行贷款和股票融资为主。银行贷款一般具有较多满足条件，要审核房地产企业的信用等级、财产状况等，还要求提供担保，对于担保项目也要满足施工许可证、土地证等证书，周期性也较短。而股票融资条件又较为严格，对企业的要求也较高，因而，这两种融资模式已经不适应新常态下房地产企业对融资的新需求。在这种情况下，以资产支持证券和地产私募基金为主要的新型融资方式正成为新常态经济下，房企融资方式的重要突破口。

2. 融资渠道收紧

在我国“房住不炒”的政策总基调下，国内房地产企业普遍面临融资渠道收紧这一问题。政府鼓励房企提高直接融资的比重，降低房地产企业对间接性信贷融资的过度依赖。并且在风险可控的基础上，也注重逐渐发挥市场对于房地产市场资源配置中的决定性作用，以此来化解房地产行业的一些金融风险，从而将使资金更多注入实体经济当中。央行和住建部随之提出了“房企融资的三条红线”标准，将房地产企业划分为四个档，并根据房企所处的不同档位控制其有息负债规模的增长。对房地产企业造成了一定的冲击。在此政策下，房地产企业想要获得更多融资，便需要满足规定的三条红线标准，然后再依据房地产企业自身能满足的不同标准，按照不同档次，每个标准下的房地产开发商才能获得其相应的融资额度，差异化也由此产生。而受到融资政策收紧的限制需适当放缓融资扩张的速度。因而率先去杠杆的房企，整体有息负债增速也相对较低，去杠杆压力仍然较大。

融资政策的收紧对于一些大型房地产企业的发展会加以限制，对整个房地产行业造成一定影响，行业发展格局或将面临停滞或是固化的问题，使得未来产业分化会进一步加深，部分小型房地产企业也很难快速获得短期利益。房企的融资将大大受到严格标准的限制，融资困难。

随着我国房地产行业的高速发展，很多房地产企业开始加快融资速度，以此达到在短期内快速开发和建设的目的，高效周转。但在新常态下，房地产开始逐渐走向平缓阶段，不论是在开发投资方面，或是销售回款等，增速都在逐渐减缓，因此，也导致部分房地产企业面临新的问题，有些房企资不抵债，甚至对一些高额度的债务无任何偿还能力，进而导致房地产市场发展中，金融风险的系数逐渐提升。“三条红线”的严格标准，使一些房地产开发商的融资渠道受到了约束，收窄了其融资的空间。因此，房地产发展的部分融资资金是处于封闭状态下的。

（二）房地产行业的激烈竞争

1. 房地产经济仍呈现阶段性的快速增长

我国目前的房地产行业发展状况，在短期内已经达到一个相对比较高的水平，虽然在新常态经济下，其增长速度放缓，但总体仍然呈现持续上涨的趋势。因而，在住房供需这个巨大的利好缺口下，其表象仍然会吸引各行各业开始把目光转向这个行业的利益抢夺中，房地产市场环境将更加复杂和多样化，行业竞争程度也会更加激烈，因此总体来看，房地产行业仍然会呈现出增长趋势，这个趋势具有不确定性和阶段性的明显特征。这不利于对于房地产市场经济的长期健康发展，进而也会对其增速产生一定的抑制作用。

2. 各地区房地产差异化竞争激烈

近年来，在我国各地房地产的发展具有一定差异化已经成为一种普遍现象。但随着经济新常态的发展，我国房地产市场也随之进入新常态，因而这会使房地产市场的差异化竞争愈发激烈且常态化。当今，我国房地产供不应求的时代已经过去，甚至在某些地区出现供过于求的状况，差异化竞争由此显现。第一，房地产行业的区域化差异明显，一些发达城市和沿海地区房价出现持续增长的趋势，而内陆或偏远城市房价基本处于下降趋势，因此，这会引起各企业以价格为竞争出发点，求短期利益，进行激烈的竞争，从而使房地产的地域差异化加剧。第二，新型房产需求引起的结构化差异。随着人们对不同房产需求的多样化，住房类、写字楼类房产的价格持续下跌，而经营类房产的价格却在继续增长。这对于不同房产企业也会形成房地产开发和用地竞争。

另一方面，差异化的竞争也体现在不同的房地产企业在升级其发展模式时，进行适当的分化或者整合措施，在新常态经济发展下，我国房地产行业逐渐放慢其增长的速度，这也是房地产企业在当今经济趋势下所面临的新常态。因此，房地产各企业也会进一步调整内在结构和发展模式，部分房地产企业随着发展速度的放缓，反而走向了被整合，或者消亡的局面;而另一部分企业则可能通过分化竞争，逐渐整合落后企业进而不断扩大其综合实力，增强在房地产市场的新型竞争力。因此，在新常态下，房地产行业的竞争愈加激烈，如何抓住市场机遇，有效整合和分化，细分市场，进而提高市场竞争力，是房地产新常态对房企的新要求和新挑战。

（三）房地产行业自身因素的限制

1.房地产行业环境因素

近年来，我国房地产发展虽然整体得到了可控性发展，但仍然屬于一个不成熟的市场，因而房地产行业环境面临的问题依然存在，尤其是金融环境和政策环境缺乏有效管理。一方面，政府可以享受到由土地财政所带来的巨大红利，因此会加大在房地产方面的投入和支持，但是另一方面，与之相匹配的房地产监管条例和制度又不够完善和成熟，使得部分区域的房地产出现畸形增长。

第一，房地产市场的管控体制不健全。近年来，房地产经济呈现出高速发展的态势，但这也使得内在问题被掩盖和忽视，最终造成房地产市场管控体制没有得到有效重视和改进。另外，由于房地产发展也离不开其他行业的支持，因而，相关性问题也层出不穷。当今，对于土地资源并没有达到最大化利用，也缺乏合理且严格的规划。房地产行业粗放式开发和利用，不仅没有合理配置和充分利用土地资源，同时也容易造成一些浪费资源的问题，且不符合当今对于环保和可持续发展的要求。因此，构建房地产市场健康有效的管理机制急需完善。

第二，房地产市场发展所需要的配套设施不够完善。在房地产的开发、建设以及交易的过程中，一些不符合法律规定的问题仍不时发生。例如一些房地产商、中介商仍然会炒作房价、投放夸张的广告、利用不正当宣传手段等引诱消费者进行不合规交易，不但破坏了健康的房地产发展交易环境，也降低了各地房地产市场的信用形象，不利于整个房地产行业的健康发展，这一问题有待进一步整顿和管理。在新常态经济下，房地产发展速度虽然逐渐放慢，但在关注城市一味地扩张规模的同时，对于城市房地产发展所必需的配套设施也不容忽视。尤其是城市新开发区域的交通条件、医疗卫生条件、教育等基础公共服务设施的建设，是否与人们对房产发展的需求相匹配，布局是否合理，供给是否平衡，进而进一步促进整个房地产行业的健康发展。

2.房地产自身供给结构因素

住房供给结构，也是影响房地产价格和整个房地产长期健康发展的一个重要因素。住房供应结构主要是指在房产供给中，依据不同的档次、不同面积和不同户型的房屋所构成的比例。房地产企业是影响住房供应结构的一个重要因素，当政府的宏观政策符合房地产开发商的利益时，他们便会积极去执行，当存在利益冲突时，房地产政策却很难被企业贯彻落实 ，因此住房供应结构一直都存在着不确定性。在房价与供应面积中，由于房屋面积的有限性，住房的总销售价格会随面积的增加而增长。房屋的单价较复杂，一开始处于较快增长，然后单价增长速度减缓，当达到一定面积后，单价甚至降低。因此，合理地调整住房面积，可以在一定程度上降低房价，进而调整房产供需。在住房档次中，我国住房供应档次分为：普通商品房、高档公寓、别墅等，售价也不同。通常情况下，别墅和高档公寓占比较少，房价也较高;而普通商品房与经济适用房比重较大，房价较低。

二、新常态下房地产市场的未来发展趋势探讨

在新常态经济下，我国房地产行业主要呈现以下发展趋势。

首先，随着经济制度的不断健全，宏观调控不断完善和调整，我国房地产价格虽然仍存在区域性差异，但在总体上将会呈现逐渐稳定的趋势。其次，房地产市场逐渐趋于成熟化。从我国房地产发展现状分析，这一行业仍具有广阔前景，随着新常态经济的转型和升级，一些市场制度和配套设施、服务问题也会随着经济社会的发展逐渐得到解决，随之迎来房地产市场的新常态。

（一）正确面对经济新常态， 寻找房地产行业的发展道路

1. 政府方面

第一，调整我国住房供需结构，降低高档住房的供应面积。我国政府应调整廉租房、经济适用房、保障房以及高档商品房的供应结构，使供应结构与不同收入的群体相适应。在住房供给体系中，在坚持提供普通商品房的基础上，增加面积小、价格低的普通商品房供给，降低高档住房的供给。对于中等收入以上的家庭来说，有必要依靠市场手段来改善其住房问题，从而更好地解决我国居民的住房需求。同时，政府应提供适当数量的公租房和廉租房来满足中低收入家庭的住房需求，通过这几种方式满足不同经济水平的居民对不同规模住房的需求。此外，政府还需要加快保障性住房的开发，严禁房地产企业改变土地的用途，开发高价商品房。只有在构建规范、合理的住房供给前提下，才能更好地满足我国广大居民的住房需求，调整我国的住房供给，从而保证房产市场的平稳发展。

第二，不断完善和丰富房地产行业的金融政策。要丰富以资产支持证券为代表的新型融资工具，尤其是要推进房地产信托投资基金REITs的发展，要鼓励房地产企业盘活存量资产，改善其资产负债结构，增强房地产企业的资产流动性，进而引导社会资本投资优质的存量资产。同时，也要推动房地产私募基金的发展，出台相关的管理条例，健全房地产融资的各个环节。

第三，合理对待各种筹融资方式。目前我国经济正处于转型和升级阶段，房地产行业的改革也随之进行，并且是对进行全面性的调整，因此随着房地产行业的改革，也必然会存在部分企业面临各种危机的现象，进而波及整个房地产行业的发展。但在房地产行业的调整中，部分小型的房企，由于没有对政策透彻地把握和贯彻，或者不规范的管理和制度，从而导致其可能会面临资金流转断裂和融资困难的经营风险。另外，房地产业与配套的金融行业之间，也有着不可分割的联系，因此，在新常态下，有效规避金融风险也是实现房地产健康发展的重要着力点。各地方政府和房地产企业也要树立统一的战略意识，积极应对，防范金融风险，合理对待筹融资体系。

2. 房地产企业

首先，对于房地产企业，要充分认识到新常态经济下房地产行业的政策调控的长期性，把握好行业发展的总体趋势;各房地产企业也应从资产管理的角度不断寻求自身发展的转变和升级，适应当今经济的转型，利用自身优势抓住新的发展机遇和资源，不断增强核心能力;发掘结构性的拓展机会，有条件的房企可抓住住房租赁市场、商业地产等市场机会，不断完善自身结构。

其次，从实际情况出发，诚信合法经营。对于房地产企业来说，当房价不断上升时，有的房地产企业会采取瞒报竣工面积等行为使自己利益最大化，长此以往会严重影响到我国房地产市场的发展。因此，当进行房地产开发建设时要结合当地实际情况，不瞒报不虚报，不要被当前利益蒙蔽了眼睛。

（二）借助于互联网， 开创房地产发展新模式

1.利用互联网拓展客户资源

新常态发展下，房地产互联网思维愈演愈烈，中国房地产企业也需要从制造业向现代服务业转变，房地产市场的竞争也日益多样化。企业、客户以及区域和产品的结构差异也逐渐加大，房地产市场需求主体、竞争方式及资源配置和供应结构等方面都会发生一系列变化，因而各房企的盈利模式也会随之改变。房企间的竞争将不再是单一的土地开发规模、和拓展速度之争，而更偏向于企业综合服务能力和新型发展模式的竞争。传统的房地产开发模式，买地、规划、建房、销售等方式在当今房地产市场缺乏新的竞争力。房地产企业要紧随时代发展趋势，利用互联网模式，最大化地发挥所积累的楼盘和大量的客户资源，同时也要升级和优化内部制度，发掘客户的更高层次的服务需求，例如生活空间需求，采用创新的服务方式，将房地产业与客户需求的其他行业有效结合，将企业竞争力扩展到配套的多样化服务上，从而在房地产市场形成自己独特的优势和新型竞争力，发挥互联网对房地产行业的最大价值。

2.加大科技投入，培育新的房地产经济增长点

房地产企业要加大在科技型和适合個人创业平台上的投入，培育新的经济增长点和竞争力，要积极引进科技型企业研发中心、研发类企业、创意型企业、科技孵化器，要积极发展多样化的互联网创意产业，推动各类创新团体形成新的科技凝聚力。在当今新常态下，要想突破房地产市场的传统约束，各房地产企业更需要重视互联网科技的作用，依托科学技术，将节地、节材、节能、环保和互联网等技术相结合，不仅提高房地产的工程质量，更要实现绿色建筑、智能建筑、促进房地产业的转型和升级，提升房地产行业的新型竞争力和科技水平。各房地产企业要有一定的信息敏感度，及时抓住房地产和互联网相结合的发展机遇，创新开发模式和运行机制，推进智慧建筑和智慧城市的建设，在大数据时代，利用物联网潮流、云平台、地理信息系统（GIS）、智能装备等一系列技术产品和产业模式，不断创新并健全房地产在新常态下的新发展机制，以实现健康、可持续的房地产战略发展目标。

三、结语

经济新常态下产业结构的不断调整、经济制度的深化改革将会直接影响到房 地产企业的发展和结构变化 ，因此，房地产新常态将会成为新的发展趋势。因而，各级政府应当积极应对这一发展趋势，并及时进行宏观调控，合理认识并完善各项融资模式和新的房地产行业管理机制。各房地产企业也应该应对竞争日益激烈的市场，着眼于未来的发展需求，减少对传统融资和发展模式的依赖，利用互联网思维和科技平台，加强自身结构调整，形成新的竞争力。只有这样，才能更好地使房地产行业与新常态发展环境相适应，以实现我国房地产经济的健康、可持续发展。

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（作者单位：唐山市古冶区住房和城乡建设局）