虚实同构，产业共建新居住数字空间

摘要：居住数字空间本质是居住空间的数字化。从居住数字空间的相关概念、驱动力、价值以及实践展开分析，指出居住数字空间是推动完整产业数字化的基石。但从实践看，居住数字空间整体建设滞后，需要通过产业开放、数码共享，共建数字空间，实现数字空间与物理空间实时同步共振，以推动行业效率和品质的新革命。

关键词：产业数字化;空间数字化;居住数字空间;产业共建

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）04-0025-07 收稿日期：2022-03-01

作者简介：粟样丹，贝壳研究院战略研究部高级分析师。

现实世界与数字世界的同频发展映射在居住服务行业，可用“居住数字空间”概括，与当前火热的“元宇宙”本意一致。居住数据空间可满足消费者与服务者在不同空间的实时、沉浸、协作、智能交互，实现所想即所见、所见即所得。然而，居住数字空间仍然面临启动慢、投入重、技术融合难、数据孤岛等重重挑战，仍需要居住服务产业上下游探索和共建，為消费者带来“空间即服务”“空间即产业”的全新居住体验。

1 居住数字空间相关概念

1.1 居住数字空间定义

居住数字空间本质是居住空间的数字化。以物联网、大数据、人工智能、VR等数字技术群为基础，实现对房屋、社区等物理居住空间全量信息与数据的采集、清洗、存储以及应用，使得居住空间在线上可知、可感与可用。

居住数字空间由物理层、数据层、技术层和应用层构成（见图1）。物理层是家庭居住生活的活动空间，包括住宅、建筑物、社区所构建的物理空间;数据层是数字空间的关键要素，由浅层数据、潜藏数据以及交互数据构成;技术层解决数据采集、空间建模以及深度学习等技术处理问题。应用层则是基于空间数据在营销、交易及其他场景的智能化应用，如智能推荐、智能交互等。

1.2 居住数字空间的数据构成

居住空间数据具有多元性、实时性以及复杂性，表现在数据构成上：第一层，空间基础数据，即视觉可观测、识别和简单工具测量数据，如房屋面积、高度、户型、外观、颜色等;第二层，空间潜藏数据，是视觉不可直接观测的数据，如采光、承重、材质、工艺、产权、建成时间以及数据之间的图谱关系等，构成AI规模应用的原料;第三层，空间交互数据，即人与空间、人与人在空间内的交互行为、偏好数据，满足服务向个性化、自动化等高阶智能应用（见图2）。

1.3 居住数据空间的价值

居住空间的数字化有赖于三大关键要素，即空间、人（消费者与从业者）以及服务流程的标准化、线上化和智能化。因此，居住服务业完整数字化转型需完成“两要”：既要完成关键要素的“拆”与“连”的重构，也要构建“采、存、用”的数据闭环。

具体来讲，首要任务是完成对空间、消费者、从业者与服务流程的拆分与再连接。“拆分”，即对空间信息、消费者需求、服务流程拆分为数百个结构化字段或者上百个标准化环节;“连接”，即通过技术和产品的方式将数百个字段、环节重新连接，重新定义空间、消费者、服务者乃至整个流程和组织。其次是在数据安全和合规条件下，搭建数据采集、存储、清洗和应用完整环节，形成数据赋能业务、业务反哺数据的闭环。

因此，居住数字空间是产业数字化转型的新基石与加速器，具体表现为三方面：一是数字空间是完整数字化的必要环节，空间数据具有撬动产业数字化的乘数效应，是数据闭环必不可少的一环;二是数字空间是响应消费者需求变化的新载体，是服务者提供服务的“新场所”;三是数字空间既是技术具体的应用场景，又是推动技术进步的反作用力。

2 居住数字空间驱动力

2.1 需求方面，居住数字空间成为服务体验的新媒介

住宅总体短缺已成为历史，房屋回归居住属性，2020年城镇家庭人均建筑面积超40平方米。伴随着Z时代消费者入市、新中产崛起、老龄化加速，专业、品质、多元服务需求亟待被满足。叠加消费行为线上化加速，数字空间成为更高效、更便捷、更好体验服务的新媒介。

2.2 供给方面，数字空间牵引服务者改造

相对需求的快速变化，供给侧应变相对迟缓：一方面，随着人力成本上升、利润空间被压缩，中小型企业服务效率与创新遭遇瓶颈;另一方面，专业化、职业化居住服务者数量远远不足，服务者之间能力方差大，优质服务成为“稀缺品”。

数字空间有助于牵引服务者数字化改造，降低服务者能力方差，提升服务效率与品质（见图3）。如贝壳找房经纪人借助AI训练（小贝助手），提升线上VR带看讲解能力，缩短成长周期。

2.3 技术方面，规模商用进程加快，商用成本快速下降

随着云计算、AI、VR、IOT等数字空间可应用技术不断成熟，技术从实验室到商业落地周期越来越短。如2020年贝壳找房·如视推出的三维激光采集设备“伽罗华”，实现了采集半径扩大至10～25米，且采集精度缩小至20mm绝对误差。

同时，技术规模商用成本逐步下降，降低房地产经纪企业建设数字空间的成本。德勤分析，2020年全球芯片价格相比2014年下降70%。阿里云新的存算分离解决方案使得整体成本下降30%（见图4）。

2.4 政策方面，政策友好，立法逐步完善

国家数字化战略从信息化向智能化转变。2014年“大数据”首次写入政府工作报告，“十四五”规划再次明确提出打造数字经济新优势，培育壮大人工智能、大数据、区块链、云计算等新兴数字产业。

此外，随着《个人信息保护》《数据安全法》的表决通过和实施，相关立法逐步完善，产业运行有法可依。政策与立法的完善为数字空间为代表的产业数字基础设施提供有利运行规则和环境。

3 居住数字空间实践

3.1 居住数字空间规模

以全球最大的居住存量空间以及最大的居住服务市场为基础，中国是全球最大潜在居住数字空间的国家。物理居住空间看，我国城镇存量住宅超3亿套、约340亿平方米，远超过美国住宅1.4亿套、200亿平方米;市场规模看，居住服务业拥有超30万亿的市场规模，是美国的1.8倍、英国的10倍、日本的15倍（见图5）。

3.2 居住数字空间建设现状

居住数字空间是一场长期战役：居住行业数字空间建设普遍较为滞后，且行业之间发展差距较大。此外居住数字空间建设面临数据采集和清洗难度大、技术场景化应用有待深化、资金约束等诸多挑战。

3.2.1 居住数字空间尚未规模性启动

调研公司中，约两成公司尝试建设居住数字空间。其中房地产经纪行业相对领先，约55%公司自行建设或搭载互联网公司应用数字空间数据库，而在房地产开发、家庭服务业（搬家、保洁）这一比例不足10%（见图6）。

3.2.2 数字空间建设以自建为主

已建设数字空间數据库居住服务业企业中，超八成选择通过人工采集、硬件扫描等方式自建空间数据库（见图7）。其中，VR/3D技术采用比例最高，占比约70%;其次为三维扫描技术，占比约40%。

3.2.3 数字空间的应用场景

建筑与家装的设计应用、线上智能营销是居住服务业应用数字空间最主要应用场景，分别占比62%与58%（见图8）。

3.3 居住数据空间面临的挑战

数字空间面临的挑战：既需要与企业数字化转型整体战略协同，还需要攻破技术、组织、人才等诸多难题，“单打模式”困难重重。

3.3.1 居住服务企业数字化转型受阻

调研表明，居住服务企业数字化转型滞后。一方面，约六成未开展数字化转型，观望学习、无从开启数字化以及预估数字化成本过高是阻碍企业开展数字化转型最主要的因素，分别占比60%、35%、21%（见图9）。可见，企业数字化意识转化为战略行动仍需要较长的实践道路。另一方面，开展数字化转型企业仍处于起步阶段，且数字化转型投入力度弱。根据调研，九成企业数字化转型不足五年，其中约1/4企业开展数字化转型不足1年，而且60%企业数字化投入占每年收入比重不足10%。

3.3.2 数据价值难以充分利用

对尝试建设居住数字空间企业而言，数据上下游不合作、数据人才支持不足以及非结构化数据难清洗三大难题限制了数据价值的最大化。具体来看：约42%的受访者认为由于行业缺乏通用数据采集标准，空间数据无法连接应用;其次，公司数据人才不足、技术落后以及数据非结构化、清洗难度大，占比均为30%（见图10）。

4 居住数字空间展望

4.1 构建产业数字空间的有效路径

近2/3受访者认为，产业上下游开放、共享、共建居住数字空间，是解决当前数字空间建设中资金压力大、采集难度大、数据价值未充分挖掘等难题的有效方案。产业共建既能有效丰富数据维度，解决数据完整性，还能共享成熟技术和硬件设备，避免技术研发的重复投入和数据重复采集，共担人员和运维成本。

4.2 居住数字空间的产业共建方案

面对数字空间建设的挑战和痛点，本文尝试提出“四步走”解决方案，协同政府、学会，共建覆盖全产业的数字空间运营平台（见图11）。

第一步，重视数字空间，强化合作理念。数字空间是一项长期建设工程，是数字化战略的基石。为此，行业各参与者应将数字化转型、数字空间构建从辅助业务、创新业务提升到战略地位。

第二步，数据开放、共享，夯实基础设施。以信任为核心，以信息安全和数据合规为前提，构建数字空间的共享机制。贝壳作为科技驱动的新居住服务商，数字空间建设周期已超过13年。未来，贝壳找房将深化自身能力，打造产业云，面向全产业开放和共享数据、技术，让更多消费者与经纪人享受数字空间红利。

第三步，合作框架机制化，数据和技术产品化。空间数据与技术能力的开放平滑了数字空间在应用环节的梯度差，但数字空间“生产”环节仍需进一步探索和实践。首先，居住服务企业协同上下游充分研讨，达成对数据采集、清洗、存储以及应用的统一规则的共识，保障数据生产、流转和应用的质量以及安全可靠。其次，保证各相关利益群体知晓以及合法权益的前提下，各方共同推动数字空间的数据生产、应用以及治理的通用标准和管理框架，将合作规则机制化，数据、技术产品化，以便各参与方能够最小化沟通成本。

第四步，全产业链覆盖，建立第三方运营平台。协同政府、学会以及行业各方，共建数字空间的建设与应用的第三方平台。将各个垂直生长、孤立的数字空间由竖到横全方位打通，甚至串联住宅开发、交易、家装、家居、家庭服务等产业上下游。

5 结语

居住数字空间作为居住服务业产业数字化的新基石，将重塑居住服务的效率和品质：一方面，“空间即服务”，数字空间将打破时空约束，为消费者打造虚实同构的“第三体验空间”，提供一站式、超个性化和品质服务;另一方面，“空间即产业”，以数字空间为载体，紧密链接房地产经纪行业各方。从长远来看，居住数字空间可连接开发商、房产交易、家装、智能家居等产业上下与各方，衍生大量的创新空间和崭新的行业机会，推动新职业涌现。

参考文献：

1.腾讯研究院.变量-2021数字科技前沿应用趋势.2021

2.德勤.中国人工智能白皮书.2018

3.中国信息通讯研究院.数字孪生城市白皮书.2020

4.中国信息通讯研究院.大数据白皮书.2020

5.IDC.贝壳找房.VR产业研究白皮书.2020