稳定市场预期 关键是做到“三个平衡”

摘要：“稳”一直都是房地产市场调控的主基调。2021年中央经济工作会议提出，要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。结合“稳地价、稳房价、稳预期”的目标要求，有必要厘清房地产市场预期引导的几个基本问题。

关键词：三个平衡;市场调控;因城施策

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）04-0022-03 收稿日期：2022-03-18

作者简介：郭祖军，深圳市房地产和城市建设发展研究中心，副总分析师，高级经济师。

1 房地产市场预期形成机制

预期是一种事先期望，一般指市场主体对市场变量未来变化所做出的预测或判断。在房地产市场中，市场主体最关注的变量就是价格。“稳预期”就是引导和管理各主体对市场特别是房价的预期，使之稳定并符合“保持市场平稳健康发展”的政策目标。

一般而言，专业分析师会从经济学、国际经验和历史发展周期等维度总结应用各类市场预测和理性预期模型，如大多数人将“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”奉为圭臬。他们认为，对于深圳等超大城市而言，人口流入与产业积聚、资本集中、配套成熟互为促进，构成了巨大的住房需求，而居住用地供应又有限，中长期看涨房价;短期则看资金的多寡，货币发行多、资金流入宽松的话，住房将很大程度上成为最大的资金“蓄水池”。2015—2016年全国性的房价快速上涨就是典型的货币超发推动的，2020年深圳二手房非理性上涨亦是各类信贷资金违规流入推波助澜。

普通民众或许也有如专业人士一样的分析范式和中长期预期，但其短期预期主要基于市场信息和身边案例，即市场情绪。如周边朋友很少讨论房地产，其自然也不会过多关注;若其经常接收到“我上个月换了一套大平层”“我买的龙华那房子不到半年已经涨了100万元”这种信息，其跃跃欲试就在所难免。

一个不应忽视的趋势是，在便捷交通、高速网络、超现实的虚拟和现实交互技术、人工智能技术等科技革新的带动下，社会资源集聚、人们生活方式等社会组织形式正在发生潜移默化的变化，这将深刻影响区域房地产市场。一线城市是否持续聚集人口，人们对高昂成本下的住房产权需求是否还如当前这般执着，还是未知数。

2 市场预期如何影响市场走势

房地产市场是一个典型的二级混沌系统，其走势会受到预期影响而改变，从而很难精准预测。这很好理解，如果有一个模型能精确预测2022年底深圳房价会大涨到10万元/平方米并被人们认同，那么购房者现在就会大举买入，很可能2022年上半年就会冲到这个价位，至于下半年实际会是多少，不得而知。理解这个原理，是判断市场走势、加强预期引导的关键。

预期要稳，前提是确定性。但是，一旦这种确定性被放大、确认，又会反作用于市场，加大市场波动，这似乎是个矛盾。

对购房者来说，中长期预期固然影响其购房决策，但短期预期及可支付能力才直接决定其当前是否购房的行为。大多数购房者总是试图踏准“市场低点”，即使中长期看涨，但短期看跌或看不明白的话并不会出手，而是持币待购。当市场调整初期、趋势不明朗时，有心的购房者则是观察周边人的动向，采取“跟随”策略，这将催化并确立市场趋势。

回顾近20年的房地产市场，有学者认为市场正处于库兹涅茨周期尾部，现在看还为时过早。以深圳为例，市场经历了2006—2007年、2009年、2013年、2015—2016年、2020年等多轮快速上涨，即使2008年、2012年市场回调，但政府马上出台刺激措施，市场随即暴涨。显然，政策变量干预甚至改变了周期波动，但是，政策的逆周期调节也使得市场主体形成了房价“涨多跌少”“只涨不跌”甚至“只能涨不能跌”的预期。受此预期影响，房企加杠杆扩张，购房者担心买晚、买小，超前借贷买房，这些行为又进一步推动了房价加快上涨，市场陷入恶性循环。背后的根本原因是，住房供求关系紧张和住房信贷宽松等房地产“过度金融化”带来的市场投资炒作盛行。

3 房地产市场预期稳定的基础和条件

不同群体的房价期望各不相同，市场“长牛慢涨”是开发商、业主、购房者和地方政府都可接受的“最大公约数”。但期望不等同于预期，而且一致良好的预期也可能会“合成谬误”。必须看到，稳预期稳的是“房价不会大涨大跌”的预期，稳地价、稳房价是稳预期的基础，稳预期又反作用于稳地价、稳房价，三者形成一个闭环反馈机制。

要形成房地产市场平稳健康发展的预期，前提是宏观经济增长预期稳定。稳定、可持续的经济增长预期可使居民就业和收入增长预期稳定，增加居民投资和消费的底气，资金也有更多可选择的去处。同时，需要做到“三个平衡”：一是住房供求基本平衡。住房供应适足，供求总量、结构基本平衡，各种层次的住房需求都可满足，购房者更加从容。二是调控政策保压平衡。合理甄别需求，对合理需求、投资投机需求有保有压且原则一以贯之，市场主体对政策调整的方向、内容、力度甚至时点可预期、可自我调节，而不是“赌政策”。三是市场信息疏堵平衡。市场信息公开透明，行为规范，购房者可轻松获得及时准确的市场信息，加大对市场不实信息、鼓噪舆论的打击，使购房者不会明显受到市场躁动或恐慌情绪传染甚至裹挟。

4 因城施策加强预期引导

要使这种“长牛慢涨”的期望转化为预期，进而形成市场走势，需要因城施策，稳妥实施房地产长效机制。

保持住房供求动态平衡是核心。要处理好人、房、地的平衡关系，确保住房新增供应保持合理水平，其中，一个核心指标的新房库存去化周期。实践证明，库存去化周期保持在9～18个月的动态区间是合理的，只有供给量保持一定富余，购房者才会不慌不忙，预期稳定才有基础。其中，对于去化周期低于9个月的城市，要加大居住用地供应和住房建设力度;对于去化周期高于18个月的城市，则要果断减少居住用地供应。

因城施策加强需求调控仍是必要的。无论是经济环境的复杂性还是房地产市场的敏感性，都必须要牢牢坚持“房子是用來住的、不是用来炒的”这一根本遵循，不断完善去杠杆、防止“超融超贷”的政策措施，遏制市场投机炒作。对于去化周期低于9个月的城市，要坚持以需求侧管控为核心的限购、限价、限售等调控政策不动摇，不断强化住房居住属性;对于去化周期高于18个月的城市，则要把握好政策的“时度效”，有针对性的加大保障刚性需求、支持改善性需求的政策力度，扩大有效需求，坚持稳市场防风险并重，合理优化信贷环境，杜绝因为防范风险而引发新的风险。

增强市场透明度是重要手段。普通购房者容易受市场情绪影响，因此，一方面，要对各类渲染市场崩盘、炒作气氛的言论和违法违规行为保持高压态势，避免各种不确定性不断叠加中引发人们内心的不安。另一方面，要主动发布市场信息，组织开展理性的市场解读，合理发挥价格指导锚定效应，从源头确保关键指标变化所释放的信号是准确且有利于市场稳定的。

保持宏观经济稳定增长是重要基础。房地产业是经济增长的支柱力量，被誉为“周期之母”。要熨平房地产市场波动，需要稳定的宏观经济环境，更好地促进房地产与实体经济协调发展。既要逐步挤出房地产业的“超额利润”，使人们在收入增长中更愿意把资金投向其他行业和领域，也要加快推进房地产投资信托基金，使人们有更多渠道增加财产性收入。