行业阵痛期房企投资布局分析

摘要：房地产作为国民经济的支柱性产业，可以预期的时间线内，房地产行业都有存在的必然性，有其历史使命存在。但在政策外力的作用下，行业加速走向新阶段，新模式，房企加速构建新生态，找寻新平衡，开启新的投资安排，逐渐脱离最初规模主导下“以量取胜，以量论英雄”的阶段，确保“适量高质，价优物美”。

关键词：投资策略;拿地吸储;双升双降

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2022）06-0019-05 收稿日期：2022-05-11

文章来源：本文由亿翰智库供稿。

自然发展规律使然，任何行业发展到一定阶段，就一定会出现拐点，或行业模式变革，或经营方向转移，无论是内力的驱使，还是外力的推动，充分竞争的行业，或都将面临利润下滑的阶段，可以称之为拐点，也可以称之为分水岭。此时行业则开始定向选择行业的参与者，丛林法则生动演绎，当行业生态达到一定新的平衡，格局趋向新的稳定，模式有新的更迭，行业秩序重建，立身于行业内的企业也都在寻找并构建新的发展平衡态，保障一定阶段内的发展持续性。

作为国民经济的支柱性产业，可以预期的时间线内，房地产行业都有存在的必然性，有其历史使命存在。但在政策外力的作用下，行业加速走向新阶段、新模式，房企加速构建新生态，找寻新平衡，开启新的投资安排，逐渐脱离最初规模主导下“以量取胜，以量论英雄”的阶段，确保“适量高质，价优物美”。

1 2021年房企投资拿地“双升双降”的四大特征

谈及2021年房企的投资，以过山车形容毫不为过。上半年，市场行情仍坚持着正向演绎，土地市场仍旧保持着火热行情，各企业拿地热情不减，仍不断有土地被拍出高价，刷新纪录，民营房企依旧积极活跃。至下半年，头部房企风险显露，暴雷事件频发，各方博弈和猜测加强，资金端、政府端、供应链端、消费者端、合作方端对于地产企业的防御心理渐盛，行情骤降，房企生存环境日益严峻。多方的防御将房企推向另一极端，民营房企批量退出土地市场，以至下半年，房企拿地犹如过山车，直往谷底冲。

具体到房企拿地端的表现，主要表现出“双升双降”特点。

（1）总（增）量降：不分企业属性，房企拿地总量均处下降状态。2021年，整体来看，房企拿地都表现出减量特征，多房企拿地均出现明显减少，其中不乏民营房企。央企国企同样妥协于现实行情，在拿地上谨慎性为先，稳健为主，“量入为出”，精准化投资仍占据主导。

从拿地总量表现上看，26家典型房企新增土地投资总量同比降低26%（见图1），其中，富力地产等企业并未有任何土地补充。从投销比数据看，24家房企按金额口径计算的投销比同比降低9个百分点至31%，碧桂园、万科地产、保利发展、绿地控股、新城控股、正荣地产、中骏集团控股、合景泰富集团等房企的土地投资投销比均在40%以内，满足“三线四挡两观察”中的“两观察”要求。土地储备总量同样处在下滑趋势，主动消化库存，减少土地储备总量对于资金和资源的占用和积压。

（2）民企降：民企拿地意愿和能力骤降，央企国企相较于民企更积极。分不同属性房企来看，民营房企与央企在拿地安排上表现出一定的截然相反的特征。民营房企拿地前高后低，上半年行情秩序稳定，民营房企保持既有的拿地热情，积极补充土地储备，不惜高价拓展优质土地资源;下半年行情突变，民营房企开始集体退出土地市场，即使稳健型民营房企也仅仅是在选定的城市范围内做适度的资源补充，不做过多参与，“躺平”应该是最贴切的描述。央企国企在上半年则相对稳健，土地市场参与度有限;下半年，央企国企优势凸显，保持一定的市场参与度，部分房企拿地情况较上半年有明显增加，典型房企如中海地产，上下半年拿地总量比为37%：63%。

值得注意的是，央企国企拿地表现尚可仅是参照于民营房企而言，在时间周期上，央企国企拿地总量并没有显著提高，稳定为主基调，缩量为常态。

（3）权益升：房企都是避险为先，合作风险增加时，权益比提升也是理所当然。房企在拿地上之所以愿意让渡权益，核心的思考在于防风险，减轻企业资金端的压力，与各合作方之间形成良好的优势互补，资源共享，风险共担的生態。而在房企纷纷呈现资金端压力、合作的风险已然开始上升时，房企在拿地上也开始主动控制拿地的权益比例，主动控制因合作方出险而可能衍生的风险，通过拿地权益比例的提高来提高自主权，避免被动陷入风险。

（4）标准升：通过提升标准，选择确定性更高，利润更高的资源。时至今日，对于多数房企而言，投资的框架已然清晰，更明确资源与企业本身的适配性，包括投资所能框定的范围，对于城市基础条件的了解，不能说确保完全无误，但大范围的认知是确定的。并且，由于行情和外部环境的变化，拿地不再是毫无边际的撒网，房企开始更多地在有限的空间范围和边界内安排自己的资源。将有限的资源投放在已有多年沉淀，已有丰富积累的地理范围内，在确定好的边界之外不再做过多探索，各房企主流的选择仍然是核心的城市群、都市圈，在既有的城市群内再做优化选择。

大范围来看，房企可供选择的土地资源类型丰富。土地公开市场，地方政府开始有让利倾向，推出的土地也不乏高质量土地，如果企业有这种能力和意愿，能够获得较为优质的土地资源。并购市场同样如是，一些资金压力较大的企业也有意愿以出售资源缓解企业资金压力，其中也不乏高质量资源，能不能拿到同样取决于企业本身的能力和意愿。由于房企当前承受着较大的资金压力，防风险依旧处在第一位，所以拿地时更谨慎，拿地时设定的标准更高，对于项目的回报周期、IRR（内部收益率）、净利润率都有更多的要求，以保证利润有更高的确定性。

2021年的时点可以称之为房地产企业发展的转折点，也是房企拿地的转折点。房企既进入到缩表周期，开启新的发展阶段，投资上也必然保持着同步性，包括土地供给模式和制度也将保持同步的变革，以便推动行业和企业进入新阶段、新模式。

2 过往投资好做在“三易”，现今难做在“三难”

2021年渐行渐远，但是土地市场和房企拿地的特征仍在持续。虽不断有利好的信号出现，但是房企所呈现出来的资金压力并没有明显改善，出险的企业仍在苦苦挣扎，未出险的企业也在努力寻找新的减压之法，去思考如何将投资做得更好，降低试错的成本。

事实上，无论何时，投资总是房地产行业范围内长盛不衰的话题。投资好不好做，一方面关乎市场情况，市场行情好不好、拿到项目能不能卖出去、会不会砸在手里、会不会成为负累？即使能够拿到项目，项目的利润情况如何，能否盈利？另一方面也关乎企业本身情况，投资拿地的钱来自于哪里，是否有充足的资金保障;拿地之后是否有足够资金保障项目的开发建设，归根到底钱是不是有，是不是可以自由支配？

对于房地产企业而言，行业高歌猛进的阶段投资是好做的，挑战也并没有那么大，主要体现在三个“易”上：

其一、行业在向上，资金易调用。行业销售向上，买了地，建了房，总是不愁卖的，回来的款可以自由的调用，企业的资金归集能力强。

其二、利润有空间，风险易控制。地价与房价差存在，房企的利润空间可观，拿错了地，也能够通盘考虑，风险是可控的，偶尔拿错了地，也不至于造成不可避免的损失，拿了高价地也能通过时间来盈利。

其三、有利可图之，资金易获得。也正因为行业高歌猛进，且有利可图，资金方也有强烈的意愿和兴趣参与到房地产行业内。房企可以很容易拿到钱，既不差钱，亦无过多后顾之忧，前端不差钱，后端不差利，投资拿地又能有何过大难度可说。

现今，环境巨变，无论主动或被动，房企都需要与时势保持同步，最大化实现适应，而后寻求突破。在土地投资上也将保持同步的变化与适应，改变原有的投资逻辑和模式。而在当前环境下，房企的投资是不是变得更难做了？客观言之，可以说更难了，也可以说更好做了。投资变得更好做了，体现在三个明确上：

第一个明确：投资的边界更明确，基于需求边界范围做资源规划。当前环境下，房企对未来的体量发展已经有了相对清晰明确的规划，“稳”列于首位;加之经年的经验积累，房企也越发明确如何划定边界去着眼投资，相对清楚的知道怎样的投资安排，怎样的资源投入能够支撑起体量的目标，保持规模“稳定”，份额稳定的同时，控制住风险。经历过前期的大范围铺摊子，有过的经验都将为后续的投资安排提供经验借鉴，不太可能再去无边界的找寻机会，就在有限的范围内做投资即可。这个范围并不绝对是地理边界上的范围，而是需求意义上的边界，有需求基础和支撑的范围之内。

第二个明确：资源的类型更明确，开发与经营持有之间如何动态平衡。需要做好投资安排的类型无非开发業态和经营业态，经历过历史沉淀之后，房企也对各个业态配比之间有更加明确的规划，知道怎样的搭配更符合发展的趋势和企业整体的战略走向，做好开发与经营之间的动态平衡。

第三个明确：合作伙伴的标准更明确，安全借助合作方力量杠杆式发展。虽然说房企为了控制风险，开始有意识的控制主动权，提高土地投资的权益比和并表比，但是有限的时间内，房企不太可能会出现完全的100%权益，合作开发运营仍将在较长期限内存在。房企也更加明确要选择的合作伙伴需要满足怎样的标准，在合作中应该要将主动权控制在怎样的水平，既能保持独立自主，又能借助于合作方的力量达到杠杆式发展。

但是从另一层面来看，投资也确实不如以前好做了，主要体现为三难：

第一难：有限的范围内，精准的抓住需求难。对于多数房企而言，布局的范围基本已经框定了，核心的城市群、都市圈，长三角、中西部、粤港澳大湾区、环渤海、成渝等既有政策性利好，又有经济、产业、人口支撑的地理空间内。然后在这一范围内选择符合条件的城市进行布局，但是再深入推进，具体到城市怎么选择，城市内部的具体板块，具体位置要怎么选择？机会不再是普适的，投资的标准怎么框定？经济支撑怎么衡量？哪样的产业是可持续的，能够带动需求稳定或上行的？人口支撑的衡量标准什么？具体城市、板块人口基数，包括人口流动量，流动方向，怎样量化为人口的支撑性等等，都需要更精准的标准进行选择，而难度恰恰在于此。

第二难：多批次集中供地中，在哪个时间点入局难。2021年，集中供地制度开始执行后，除了最初试点的22座城市外，其他城市也开始加入集中供地行列，分批次推出土地，不同的时点推出不同的土地组合。到底在哪个时间点投入资源比较合适？先按兵不动，观察后续，还是尽早行动，把握先机？

第三难：多变的需求中，把握市场的变动难。各个市场中，消费者会有不同的画像、特征、偏好和诉求，消费者的需求偏好也并非一成不变，而是随着外部环境，内部想法的变化而时时变动。而可供消费者选择的产品同样种类繁多，产品本身或服务质量都可圈可点，怎么能从中突出重围，精准描绘出客户画像，把握有限的市场对于房企而言无疑是困难的。

投资是好做还是难做，难以一概而论，对于不同的个体而言，好不好做的标准也并不完全一致。只能说对比于历史，结合当下，将企业所能清晰看到的内容与不甚清楚的内容之间的差距与分歧呈现，能把握住的内容有多少，能把握的越多，投资的难度就越低，能把握的内容越少，投资可能就没有那么容易做。我们所能看到的，只是在大势之下的一致性趋势，个体的差异性仍取决于自身。

3 投资上坚持“三个收缩”，追求“动态零库存”

行业经历长时间的阵痛是必然的定局，无论是长效机制的形成，还是新模式的构建，都预示着行业发展逻辑将面临深刻变革。对于一个谋求持续发展的企业而言，无论投资好做还是不好做，投资都是绕不开且必不可少的话题。在现有行业环境下，按照既定的逻辑观察，未来房企投资或将面临三个收缩，以便保持对新阶段的适应性。

（1）收缩增量，权益投销比40%以内。投资上高歌猛进核心驱使在对规模的渴望，和生存所需，为了更稳固的话语权，为了更能迎合资本市场的诉求，保证发展的连续性，一致性。当下的环境，房企豪迈投资的基础条件也发生了根本性转变，规模不再是第一追求，经营质量本身才是最佳关注点。所以企业在投资上也必将遵循“量入为出”原则，适度最佳，量化指标来看，权益土地投资投销比保持40%以内或是较为确定性的选择。

（2）收缩边界/范围，深耕高确定性。在规模主导的阶段内，需求同样也处于快速集中的释放期，广大边际的布局能够获得既有流量，或短期，或持续一定阶段。当需求释放殆尽，或进入积累期，广撒网不再是捕捉机会的最佳方式，负向效应反而更明显，不仅仅在于资源的浪费，严重者将拖累企业发展。所以这时候就需要更精准的去把握需求范围，这种需求范围的把握并不仅仅局限在所谓的地理边界，而是需求的边界，需求的总量也未必是的广大的，有一定的需求基础便值得投入资源。

（3）收缩总量，追求“动态零库存”。囤地的根本逻辑在于去赚时间差的钱，赌增值。同时，历史的一定阶段内，土地量代表着估值，代表着规模，代表着话语权，因为有快周转的模式依托，土地储备多并不会有太多的负面效应，所以企业土地储备总量动辄足够4年、5年，甚至更长时间的消化。而今，这种囤地的模式已不再适应新的环境，主动消化库存是必然要做出的选择。将质量未必佳的历史库存尽快消化完毕，优化土地储备结构，既然行业有向制造业过度的倾向，那么在库存管理上，也需要向制造业靠近，追求“动态零库存”。有效的土地储备保证企业两年发展，即土地储备存续比为2年或是较为理想的状态，既避免库存积压，又能维持住可持续发展节奏。

做好投资在任何时候都是核心命题。关于投资的趋势，有些已经确定，有些尚模糊，企业所能做，所能尽力保持的不过是将确定性的部分抓住，促使尚模糊的部分更快清晰化。唯有此，无论是长效机制，还是新发展模式，皆可更从容适应。