买房公摊面积的坑有多深，你需要了解下！

姜兆华

EFP金融管理师，山东师范大学特聘教授、硕士生导师

买房公摊面积的坑有多深，你需要了解下！

取消公摊面积这件事早有提议，也争议了很多年。最近内蒙古建委将取消公摊面积作为立法建议提案，再次引发热议。买房承担公摊面积大家都觉得政策不合理，但真要问到底哪儿不合理，大家还真不一定都能说出个子午卯酉来。

大家都知道，开发商卖房子的“面积”涉及三个概念：一是房屋销售面积，二是套内建筑面积，三是应分摊的公用建筑面积。三者之间关系很简单：房屋销售面积=套内建筑面积+公摊面积。套内建筑面积是业主实际使用的面积，分摊公用建筑面积则为维护物业运转公共使用面积，包括走廊、过道、电梯井、消防通道、机电配电室、物业用房等。其中，对分摊公用面积的确认与取费标准等问题的质疑一直不绝于耳。

质疑之一：公摊面积是否精准？

购房者明明买到80几平米的房子，却要按100平米甚至更多面积成交，这其中差额部分就是所谓的公摊面积。关于公摊面积分摊规则，建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》有明确要求，但具体项目差异性较大，有15%、20%，甚至30%。但哪些建筑属于公摊面积，哪些建筑不属于公摊面积？公摊面积究竟怎么得出来的，是否经过了公证，这其中到底有没有“猫腻”？绝大多数购房者对此一无所知。

质疑之二：公摊收费是否合理？

细心的购房者会发现，房产证上一般都会标明房产性质，住宅还是商住，建筑面积XXX平米，套内面积XXX平米。需要注意的是：购房者买房价款是按“建筑面积x每平米单价”计算成交的，而不是按套内面积计算成交。这就意味着，房款实际已经包含了电梯井、隔墙等这些公摊面积的价款，而且公摊面积和房子使用面积是一个价。姑且不论公摊面积是否该计入房价，即使应该计入房价，二者同价销售又是否合理呢？居住面积的使用价值显然高于机房、电梯井、隔墙等公共设施的使用价值。把公摊面积等同套内面积合并销售，这是房地产销售的第一个”坑”。

假如购房者买到的是精装房，购房者还要承担相应的装修费用，而装修费用也是按房屋建筑面积来计算的。也就是说，房子套内面积和公摊面积是按同等装修水准、同等装修价格取费的。而实际情况是隔墙、电梯井、机房等公共场所几乎不用装修，即使装修也只是简装而已。把公摊面积等同套内面积装修收费，这是购房者看不见、摸不着的第二个“坑”。

房子交付使用后，购房者还要支付物业费、取暖费、电梯费、垃圾清理费等各种维护费用，这些费用也都毫无例外地要按建筑面积收费，甚至房子未来转卖交易税也要按建筑面积计费。比如，业主取暖费按建筑面积收取，而实际上公摊面积很少需要统一供暖。从法理上看，按建筑面积收费模式显然有失公允，这是公摊面积的第三个“坑”。

谭雅玲

中国外汇投资研究院院长，独立经济学家

随从美元突出 贬值效应深化

上周外汇市场美元指数实现贬值收官，汇率从109.8011点下至109.0197点，贬值0.71%；区间跨度位于110.7956点和108.3511点，振幅2.20%。由此，主要篮子货币围绕美元调节随从，欧元升值1.00美元，英镑稳定1.15美元，瑞郎升值0.95瑞郎，日元升值142日元，加元维持1.30加元，澳元上至0.68美元，新西兰元升值0.61美元。我国人民币升值收官，一周极端贬值收敛明显，两地走势从6.91元开盘同步至收官呈现6.92元（在岸）和6.93元（离岸）差异性水平，尤其区间贬值离岸临近7元关口，但最终并未突破，极致水平为6.9971元。

外汇市场目前依然是美元贬值阻力为主，进而之前已经早有准备的组合技术性发挥起到重要作用，包括股市、商品协从性并举，美元贬值似乎开启新阶段走势，但阻力与障碍较大。

1、股指配合发挥策略助推贬值。美指下行幅度不大，但在比较复杂与有利局面之下股市配合性凸显，美股熊市不攻自破，美股并无大碍，技术性修正主动和防御配合性才是关键与重点。上周美国三大股指收官上涨与我预期一致，道指重回32000点，纳指上至12112点，标普报4067点。上周美国三大股指涨幅分别为2.66%、3.65%和4.14%。此外美国债市收益率上升显著，2-30年期限收益率均在3.5%以上，美国市场组合拳以国内投资收益保护为主，这是值得关注的动向。虽然市场舆论有迹象显示，投资者撤离美国股市或有可能，或因经济衰退风险大增的影响。有信息显示，截至9月7日一周美国股票基金出现109亿美元的资金流出，这是11周以来最大的资金流出，科技股的资金流出最严重。然而，此时美国国债收益率上行凸显，资金流的异常性或配合美元为主值得关注。

2、美聯储加息坚定需要美元贬值。目前美联储加息确定性凸显，既使下周美国通胀下行，但估计8%左右的通胀指数依然显示美国高通胀局面，美联储加息不会被干扰。美国经济数据依然稳定，美联储加息时机的紧迫性更突出，抓紧时机是美联储考量加息的重点时段。尤其面对即将来临的财年决算，美元贬值对美联储例会和财年收官都十分重要。因此，美联储预测接下来美联储加息不会休止，预计9月例会加息75点基本明朗，11月例会加息25-50点依旧继续，12月例会加息50点以上毫无问题。预计此轮美联储加息周期的美元基准利率的上限或为4%左右，这不仅是一个利率水平的简单权衡，而是利率全球高度与制衡考量的重点，这是美元货币特性必然的目标与战略选择重点。

3、经济分化差异将是汇率焦灼难点。上周四欧央行加息75点是欧元历史之最，之所以如此力度调控利率是基于欧元区通胀参数的压力，但是考量欧元利率比较性，欧元依然比较被动或外围风险难以消失。因为欧元区通胀是外力输入型通胀，进而被美元化是欧元区尴尬局面。尤其目前欧元区经济衰退预期有所上升，欧元区被动能源紧缺和商品成本压力是欧元区通胀特性与背景受制主因。