头部房企进军“代建”蓝海

王艳玲

近期，房企半年业绩报告密集发布。从已经公布的过百家上市房企业绩报告上看，企业的销售状况整体仍未好转，行业利润走向下滑，还有超50家房企发布上半年业绩预亏公告。

但随着经济逐渐企稳向好，宏观政策利好释放，房地产市场会逐渐有所恢复好转，稳健型优质房企将迎来新的发展机会。

那么，展望楼市下半场，房企大佬如何分析楼市形势？密集发布的半年报，透露了哪些新动向、新信号？

“短期房地产市场已触底”

无论碧桂园莫斌，还是万科郁亮，在2022年中期业绩发布会上都强调了一个观点：房地产市场是一个10万亿的大市场，常做常有，常做常新。

“稳地价稳房价稳预期，三大调控目标，前两个基本实现了”，在万科2022中期业绩发布会上，万科董事会主席郁亮仍然强调，“短期房地产市场已触底，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复仍需要时间”。

中国海外发展董事主席颜建国在业绩会上，用“长期乐观、短期承压”八个字总结了当前的市场形势，他表示，步入市场总量下行的房地产市场下半场，有效的需求依然继续存在，市场空间仍旧巨大。

他预判，房地产下半场将呈现“市场分化、行业分化、企业分化”三大分化趋势，但房地产行业仍是一个可以长期坚持的行业，要对未来充满信心。

“房地产始终是国民经济支柱产业，对消费有着绝对支持作用，与发达国家相比，中国的城镇化率还有不小的差距，产业驱动的人口聚集和需求空间潜力很大，行业仍然是10万亿级大市场，未来行业会更平稳健康发展。”华润置地管理层表示，未来将始终坚持长期主义，保持战略定力，有信心有能力完成全年业绩目标。

越秀地产执行董事林昭远认为，下半年“房住不炒”“因城施策”的政策主调将保持稳定，但预计下半年调控政策将在完善中适度宽松，特别是将支持居民自住及改善性的合理购房需求，保持房地产市场的良性循环和健康发展。

部分企业今年已无公开市场刚性到期债券

行业虽短期市场承压，但是挑战和机会也是并存的。龙湖、旭辉、金地等龙头民企，正在安全穿越行业周期。

如旭辉，上半年实现新增公开市场直接融资超46亿元，是为数不多完成境内外多渠道融资的民营房企。截至2022年6月30日，“三道红线”维持绿档。旭辉平均债务账期为4.7年，一年内到期的短期债务占比仅17%，债务结构合理。同时，旭辉还积极主动对债务进行管理，2022年已无公开市场刚性到期债券。

旭辉董事局主席林中认为，“民营房企虽在此轮调整中受到了较大冲击，但未来生存空间依然很大。旭辉作为示范性民营房企，有信心成功穿越行业周期。”

再有龙湖，资产负债率68%，净负债率为55.3%，在手现金为875.5亿元;现金短债比为4.07倍。从债务结构来看，一年以内到期的短债占比约10.1%，至年底已基本无偿债压力。

会上，龙湖集团董事会主席吴亚军强调，“行业底部已经显现，龙湖经历此次周期调整，看到了一些同路人，管理层也会更加勤勉”“正如泰坦尼克号，应该在冰山之前就开始防备。从心理上讲，整个团队对周期是有准备的。”

还有碧桂园，截至6月底，其净借贷比率为48.1%，而剔除预收账款的资产负债率为72%，现金短债比维持在2倍左右。其中，净负债率继续稳定在民企最低区间。

截至目前，本年内碧桂园已无到期境外优先票据，仅腾越两笔可回售公司债共计40亿元。碧桂园表示，公司已经做好了还款计划和安排，并将根据市场情况考虑再融资等安排，进一步调整负债结构。

对于市场，碧桂园总裁莫斌表示，“目前各级政府、各地政府都在努力将房地产行业拉回健康发展的路上。在这些政策下，市场也会逐步恢复，碧桂园对未来有信心”。

此外，金地集团董事长凌克也表示，“我们认为目前市场处于从低谷逐渐恢复的过程中，恢复的过程会比较缓慢。我们会做好所有的准备。”

代建业务成新增长点

当前房地产行业虽然面临着市场总量下行、盈利空间收窄、部分房企面临的问题尚未解决以及区域分化加剧等风险局面，但是仍有很大的发展机会。

万科在巩固开发业务的同时，经营服务业务进入快速发展阶段，上半年经营服务业务收入241.1亿，同比增长30.6%。对于万物云的上市决定，万科将其形容为“孩子长大了”。上半年，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。

万科董事会主席郁亮表示，“我们不在意短期市场的估值，更看重通过资本市场支持能够得到长期发展，以及与开发业务的协同。”

在华润置地董事会主席李欣看来，经营型不动产业务，是公司业绩和长期穩定现金流的主要贡献者。今年上半年，华润置地开发销售型业务实现签约额1210.4亿元，顺利完成半年销售目标。经营性不动产业务方面，如购物中心零售额较去年同期增长7.0%，大幅优于市场平均水平。

值得关注的是，诸多头部房企都进军“代建”蓝海。

碧桂园2021年内部年度总结会上，执行董事程光煜就表示，“住有所居”的提出对碧桂园做代建是一个很好的机会。

截至2022年7月，碧桂园建筑机器人的累计应用施工已超1000万平方米，并对外参与广州、深圳、澳门等地多个市政重点项目的施工，上半年新成立的科技建造集团也将大力拓展外部的代管代建业务。

中期业绩发布会上，龙湖集团执行董事兼CEO陈旭平首次透露了，龙湖集团旗下智慧营造品牌龙湖龙智造，主要聚焦在龙湖在TOD方面沉淀下来的能力。

“机会比想象来得快，为了托底土地，很多拿地企业没有操盘能力，这也为代建业务带来了机会。”陈序平强调，龙湖的这个能力是一站式、全链条、全业态的服务，是有别于其他的一些纯粹做传统代建代销服务的。

此外，华润置地代建代运营、长租和产业地产等生态圈要素型业务在上半年，也录得营业额76.0亿元;其中，代建代运营营业额72.0亿元。

旭辉董事局主席林中强调，“在行业变革期，旭辉从战略高度认识到代建的重要性。重视代建，拓展代建，对旭辉未来发展至关重要”。上半年，旭辉建管新拓展项目29个，累计在管面积超700万平方米。