公摊面积争议何在？

赵唯佳

买房是国人的大事，衣食住行里的“住”往往也是开支的大头。每个人在进入商品房交易阶段，都会碰到一个实际的问题：房子的公摊面积是多少？

公摊面积，是指房屋建筑面积去掉套内建筑面积（即使用面积）后，分摊的共有建筑面积。像电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室等，为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积就会被平摊到每位购房者身上。

如此一来，建筑面积中公摊面积的占比，体现了房屋的性价比。公摊面积越大，得房率越低，意味着购房成本增加。一般來说，超高层豪宅的公摊面积最大、得房率最低。

近日，有关商品房交易使用套内面积作为计价依据的呼声高涨。值得一提的是，内蒙古自治区住房和城乡建设厅在近期答复政协委员《关于规范房屋“公摊面积”的提案》时表示，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。

取消“公摊面积”有助于减少购房过程中的矛盾纠纷？

内蒙古自治区政协委员王凤华指出，目前全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。

因此，在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。

内蒙古自治区住房和城乡建设厅在答复中不仅表示，要将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部，也提出了对该建议如何落地实现的看法：“鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度，明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡。”

“公摊面积的问题涉及到购房者的购房成本和物业费成本，同时也和一些房企变相借公摊来降低建造成本等有关联。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉南都记者，处理好公摊面积的问题意义重大，对于规范房企项目开发和降低购房者购房等成本，具有积极作用。

重庆实行套内面积计价，情况如何？

放眼全国，重庆的商品房交易方式是比较特殊的存在。据了解，重庆实行以套内面积计价的销售方式已20年了。

2002年6月，《重庆市城镇房地产交易管理条例》以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式作出明确规定：商品房现售和预售要以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

“公摊面积的问题涉及到购房者的购房成本和物业费成本，同时也和一些房企变相借公摊来降低建造成本等有关联。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉南都记者，处理好公摊面积的问题意义重大，对于规范房企项目开发和降低购房者购房等成本，具有积极作用。

一名重庆房产中介告诉南都记者，重庆市（除巴南区外）的新楼盘确实是以套内面积计价销售，但二手房市场和其他城市一样，依旧以建筑面积计价。他直言，房屋交易无论是按套内面积，还是按建筑面积，对购房者来说，“算总价都是一样的。但是算套内的话心理上舒服点。”

南都记者在贝壳二手房交易平台上发现，重庆核心渝中区的二手房均价在1.3万元至2.4万元不等。

关于物业费的收取，上述房产中介介绍，都是按照“建筑面积”乘以“单位面积的物业费”。

物业费、取暖费的总额不会改变

在内蒙古自治区政协委员王凤华的《关于规范房屋“公摊面积”的提案》中，也提到了物业费、取暖费和套内面积挂钩的相关问题。

内蒙古自治区住房和城乡建设厅解释道，物业服务企业是根据小区面积、合同约定内容等因素，测算服务费用总额，分摊到各个业主后产生的物业费。不计算公摊面积，只是提高了单位面积的物业费，物业费的总额并没有发生变化。

取暖费的收取也和物业费类似，“供热价格和燃料、电费、水费等息息相关，针对供热企业为同一地区供热，在输出的供热热量相同的情况下，所需供热总价并不会变化，如按套内面积收费，那么供热单价就会提高，并不能降低居民承担的费用。”内蒙古自治区住房和城乡建设厅如此答复。

物业费和取暖费不会因为取消公摊面积而减少，可是公摊面积的存在，还是令不少购房者烦心。有人质疑，开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积，但一边收物业费，另一边却将广告收入据为己有。

2022年全国两会期间，全国政协委员、宁夏政协副主席洪洋曾发声，国家应取消商品房公摊面积。在他看来，老百姓为公摊面积承担了高额费用，却未享受到公摊面积的收益。

洪洋认为，以后开发商卖房可以将实际的公摊面积成本核算到使用面积之中，这样至少可以让购房者明白付费、放心购房。