关于查封登记的几点思考

摘要：从2007年的《物权法》到现在的《民法典》，都规定了不动产登记部门的先行赔偿责任，加之不动产价值大，很多登记人对办理查封登记业务有担忧。实际上，只要厘清查封登记的几个关键点，很多问题便可迎刃而解。

关键词：查封登记;赔偿;关键

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）03-0045-04 收稿日期：2022-01-24

作者简介：叶长如，秦皇岛市不动产登记中心。

1 查封之后是否可以办理首次登记

很多登记人员在办理登记时，只要发现不动产被查封，即答复不能办理。实际上，查封后的房屋并非所有的登记都不能办理。

《城市房地产管理法》第37条第2款规定，司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让。

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第22条规定，国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。

从上述法条可以看出，禁止办理的是转让、抵押等权属情况，因为转让或者抵押之后对不动产价值影响巨大，会导致查封标的物的价值减少，对查封构成影响。

在预查封或者查封时，如果不动产尚未办理首次登记，申请人办理首次登记应该不受影响。因办理首次登记，即使申请人不能消除债务，导致该不动产被处置，办理首次登记之后更便于法院处置，因产权明晰亦可能导致在拍卖时价格更高，形成几方共赢的局面。有些登记部门担心在查封之后办理首次登记，会因为系统不完善或者与法院沟通不畅形成“信息壁垒”，实则不然。系统本身应该为业务服务，受限于系统的思维本就不正确。此外，办理完成后，及时函告法院即可。

2 关于轮候查封几点问题

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条第1款规定：“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”。《不动产登记暂行条例实施细则》第91条规定，两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。

一是轮候查封自动生效。因同一财产不得被重复查封，因此有了查封与轮候查封之分。不动产登记机构按照查封机关送达查封文书的时间顺序进行登记，首先送达的办理查封登记，之后送达的办理轮候查封登记;在查封登记解除或失效后，按时间顺序登记在先的轮候查封自动生效。“自动生效”，是指轮候的人民法院在查封法院的效力失效后，自动产生查封的效力。

二是轮候查封时限如何确定。在实务中，各地法院在获悉自己是轮候查封时，采用的处理方式不尽一致，有的写明了轮候查封时限，有些认为轮候查封尚未发生查封的法律效力，生效时间尚不确定，不宜写明起止时间。

但是對于已经在轮候查封协执上写明起止时间的，登记机构是依照轮候查封法院的嘱托，按其写明的起止时间执行，还是按照从开始生效时计算？目前各地不动产登记部门理解不尽一致。

轮候查封自送达之日起即具有一定的法律效力，对登记机构具有拘束力。只要区分“查封期限”和“轮候查封期限”两个概念问题就解决了。前者是查封效力的持续时间，后者是轮候顺位效力的持续时间。轮候法院在协执上载明的往往都是“查封期限”。譬如，协执上载明的是“自在先登记的查封解除（失效）或者自转为正式查封之日起查封期限3年”，但实际此时的轮候查封尚未转为查封，那么此处的“查封期限”实则为“轮候查封期限”，不宜从送达之日起计算。

部分法院对轮候查封也进行明确的时间描述，注明了具体的起止日期，登记部门按照轮候查封文书要求时限如实记载即可。登记簿上记载的轮候查封期限，具有公示公信力。明确期限（且到期后没有延续措施）的轮候查封，应视为轮候法院在期限届满后已经放弃了对该查封财产的轮候顺位权。

三是轮候查封不宜明确查封时限。笔者以为轮候法院可以不必载明期限，如欲载明期限，应表述为“自在先登记的查封解除、失效或者自转为正式查封之日起……”。轮候查封并无期限限制，能否发生查封效力取决于在先登记的查封是否解除或者失效，要求轮封法院送达时明确期限，反而更不好确定查封期限。在实务中，登记部门在协助时，注明是轮候查封，是否生效根据查封情况确定反而更为妥善。

四是轮候查封不需要续封。轮候查封是否需要续封，对此认识不一，有的要求办理续封登记。笔者认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第28条第1款规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。故轮候查封阶段因轮候尚未生效不存在到期，也就不需要进行续查封登记，只有在首封状态下的查封才有续封登记问题。

3 查封登记几个常见问题

一是首封处置是否要解除轮候查封？如果首封法院对已查封财产进行处置，是否要先行解除该不动产上的其他轮候查封。笔者认为，根据最高人民法院司法解释相关规定，轮候查封自始未产生查封效力，轮候查封仅自在先查封已经解除后才发生法律效力。因为首封法院解除查封是为了对已限制的财产进行处分，基于查封赋予的权限，所以轮候查封未产生效力。因此，首封法院无需先行解除该财产上的其他轮候查封，可直接进行处分。

二是登记簿记载的所有权人和法院要查封的所有权人不一致，是否可以查封？《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第7条规定，登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。同时还规定了不动产登记部门不对法院的协助执行进行实质审查，因此只要法院认定属于涉案不动产的，登记部门应该予以协助，在协助执行回执说明情况即可。

三是登记部门已经受理业务，但还未完成登簿，是否可以查封？《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第23条规定，查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未完成登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经完成登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。结合《民法典》规定，不动产物权的产生以记载登记簿为准，未记载到登记簿之前的，法院可以查封。

同時，查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。和查封登记一样，按时间先后顺序协助即可。

四是如果登记簿记载的内容和法院要求查封的内容不一致，是否可以查封？《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人（案外人）书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。如果登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。可以看出，如果登记簿和法院要求协助的不一致，需要登记簿记载的所有权人确认是否是当事人实际所有房屋。对不动产登记部门是没有能力确定登记簿记载的所有权人是否认可，而法院却有能力和义务去厘清登记簿记载所有权人是否同意的。该文件第一条和第二条都阐明，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。并且人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。法院已经核实了权属不一致，仍要求协助时，不动产登记部门在协助回执注明该事项即可。如果法院没有提前合适，登记部门告知法院需要协助的案件登记簿上记载的所有权人与法院要求协助当事人非同一人即可。正常情况法院会放弃查封，如果法院坚持要查封，按上面所述如实在回执记载即可。登记部门在未超过协助执行通知书要求的，责任由法院承担。如果执行法官态度蛮横或者有其他行为，不动产登记部门可以将情况函告其上级法院或者同级人大。