公共租赁住房运营管理与发展对策

摘要：公共租赁住房是国家住房保障体系的重要组成部分，结合连云港市近年来发展公共租赁住房的状况，对连云港市公共租赁住房运营管理和发展提出房源供应、准入审核、轮候分配、动态监管、维保服务等方面的对策建议。

关键词：公共租赁住房;精准保障;运营管理;动态监管

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）03-0015-06 收稿日期：2022-01-24

作者简介：徐胜才，连云港市住房保障中心。

2021年国务院《关于加快发展保障性租赁住房的意见》首次明确国家层面住房保障体系的顶层设计，即“加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系”。公共租赁住房是住房保障体系的重要组成部分，对于解决城市中低收入家庭、新市民群体阶段性住房需求，促进经济发展和社会和谐具有重要意义。

1 连云港市公共租赁住房发展状况

1.1 公共租赁住房制度的演变

目前的公共租赁住房制度经历了廉租住房、公共租赁住房和公廉并轨管理三个发展阶段。

廉租住房阶段：廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式向城镇低收入住房困难家庭提供保障性质的住房。1998年国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，住房制度改革首次提出建立廉租住房制度。2004年建设部发布《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，对城镇廉租住房制度作出明确规定，标志着廉租住房制度正式全面启动。2007年建设部、发改委等联合发布《廉租住房保障办法》，廉租住房配套制度逐渐成熟。廉租住房主要特征是低租金，租金标准一般为当地市场租金的10%左右。

公共租赁住房阶段：随着住房市场化的推进，在解决低收入家庭住房困难的同时，中等偏下收入等“夹心层”住房困难引起政府重视。2010年住建部等七部委印发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，正式推出公共租赁住房，保障对象扩展到中等偏下收入家庭、新就业职工和有稳定职业的外来务工人员。经过几年实践，2012年住建部发布《公共租賃住房管理办法》，公租房政策框架成型。公共租赁住房按照略低于市场租金定价，多按照市场租金的70%核定。

公廉并轨阶段：2014年住建部等三部委印发通知，对公共租赁住房和廉租住房实施并轨管理，统称为公共租赁住房。并轨后公租房的保障对象，包括原廉租房保障对象和原公租房保障对象，即符合规定条件的城镇低收入、中等偏下收入住房困难家庭以及符合规定条件的新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员。申请审核、轮候配租和后续监管等，按照公共租赁住房进行管理。

1.2 连云港市公共租赁住房的发展状况

连云港市公租房制度也大致按照三个阶段发展，从2003年在玉带新村建设首批廉租租房，2011年投资建设第一个公共租赁住房示范小区茗泰花园，2014年起实施公廉并轨，至今，已实现了全市低保、特困、分散供养、低收入住房困难家庭实物配租的“应保尽保”，全市累计6万余城市中低收入家庭、新就业及外来务工人员通过公租赁房解决了住房困难，实现了住有所居。

房源供应：经过多年的发展，连云港市形成了三种房源供应模式，累计已筹集公租房45万平方米、6725套。一是集中建设。市级保障房开发建设主体有两家，市住建局直属事业单位市住房保障中心和市属国有企业市保障房投资建设有限公司。近年相继开发茗馨花园、茗昇花园、茗泰花园、茗怡花园、永安新村等5个保障房小区，建成公廉租房4338套。二是商品房配建。商品房项目在土地招拍挂时，约定开发企业按照计入容积率面积3%建设后移交政府作为公租房。目前已有29个商品房项目实施配建，筹集房源2212套。三是政府采购。通过政府集中采购方式，收购商品房作为公租房175套。

审核分配：近年来，连云港市公共租赁住房实行“常态化申请、批次审核、集中分配”的审核分配模式。市区街道办窗口常年受理申请，实行街道初审、区级复审、市级核准的“三级审核”机制，以月为周期批次公布准入名单，全市根据房源竣工情况每年安排两次集中分配。

市住房保障部门持续完善公租房的申请审核工作机制，不断畅通阳光申请通道。一是降低准入门槛。根据居民可支配收入水平持续放宽家庭收入标准，将更多的中低收入住房困难家庭纳入保障范围。2021年廉租住房的人均年收入标准为19000元以内;公共租赁住房的人均年收入标准为31000元以内。二是简化申请材料。取消各类证明，申请人只需身份证、户口簿、婚姻等基本证件即可办理申请，手续更加便捷。三是提高审核效率。将审核方式由“串联”改为“并联”，系统受理后由市住房保障中心直接衔接市民政核对机构，比对申请人的住房、社保、住房公积金、工商、税务、车辆等基本状况，缩短审核周期，提升工作效率。

运营管理：由市住房保障中心直接管理，包括入住与退出、租金收缴、房屋维保、日常监管等内容。随着公租房规模不断扩大，公租房的后续管理逐渐成为一个重点难点。市住房保障中心不断加强信息系统和智能化建设，提高运营管理水平。2015年在首个公租房示范小区茗泰花园安装智能门禁管理系统，对“收租难、管理难、退出难”等问题产生了积极作用。2018年公租房智能化运营管理升级。2020年住房保障管理平台投入使用。管理平台串联贯通住保障房项目建设计划进度、保障对象资格审批、房源分配入住管理、维保服务等各个环节，有效实现资源整合与共享，为提升运营管理、提高为民服务提供有力技术支撑。

2 当前连云港市公共租赁房发展面临的问题和挑战

2.1 供应与需求不够平衡

随着连云港市经济社会快速发展，新就业大学生、外来务工人员等新市民群体的住房问题凸显。近年来，全市每年引进各类人才近4万人，新就业大学生约1.2万人。公租房的房源供给与新市民的需求有一定缺口，尤其是在徐圩新区、开发区等产业园区更为突出。全市公租房房源总量不足、分布不够平衡，供应分配机制也需要优化完善。

2.2 政策监管需要完善加强

随着全市公租房的大规模建成使用，运营管理面临新的挑战，现行政策的调整完善、监管水平的提升都更加迫切。准入审核的标准不够清晰，部门联动的审核机制需要进一步构建完善。后续监管中，租金政策的级差设置、退出机制设计需要细化完善。租后管理中违规用房行为时有发生，对转租房屋、拖欠租金、退出执行等问题需要深化对策研究。

2.3 维保服务机制有待完善

大量房源的投入使用维保维护工作量激增，现行公租房运营管理体制存在人员不足、专业化程度不高，服务水平需要进一步提升。维保事项扯皮时有发生，业主方、物业方、租户之间职责不清，服务标准的细化、维保响应机制都需要进一步提升。

3 新时期连云港市公共租赁住房运营管理与发展对策的思考

进入“十四五”，连云港市迎来新一轮的快速发展，全市住房保障工作的总目标就是让新老市民的住房困难群体实现住有所居、职住平衡，发展公共租赁住房将面临更加重要的任务。因此，连云港市要坚持尽力而为、量力而行的原则，着力推进公租房运营管理的科学、高质发展，具体可在房源供应、准入审核、轮候分配、动态监管、维保服务五个方面完善机制。

3.1 优化布局结构，保持房源持续供应机制

持续的房源供应公租房制度发展的基础和前提。要以2021年制定的《连云港市“十四五”城镇住房发展规划》为契机，谋划新一轮的发展规划，细化每年度的房源供应计划。通过科学的机制，保证公租房房源的多主体参与、多渠道供给。

一是适度提高配建比例。由于市级公租房原则上已不再实施集中建设，“十四五”期间市级公租房的供应主渠道就是配建。为了保持必要的供应量适应增量需求，需要适度扩大商品房配建比例，建议研究由现行计入容积率总建筑面积的3%扩大至5%。

二是发挥区级政府能动性。目前全市公租房供应主要集中在市级，下一步需要发挥区级政府、管委会的能动性，尤其是徐圩新区、自贸区等紧缺区域，赋予区级政府房源建设适度目标任务，加快形成市、区两级联动的房源供应机制。

三是优化房源布局结构。公租房房源需要受到住户认可，否则宁缺毋滥。要尽量避免投资建设在生活配套不足、交通不便区域，优化布局和户型结构，力求适用好用。除了家庭型房源之外，要加大40～50平方米的单间、小户型公寓和共享公用厨卫的集体宿舍型房源的供给，适应多样化需求。

3.2 加快数据共享，完善部门联动审核机制

信息化智能化是住房保障审核工作的方向。连云港市要在目前常态化申请、三级审核的基础上，抓住当前全市加快政务数据联网的有利背景，进一步加强部门协调，完善审核规则，加快系统研发，形成以办法为统领、以系统软件为支撑，职责清晰、流程高效的住房保障审核机制。

一是完善审核规则标准。根据实际适时调整公租房的准入政策条件，细化审核工作的内容、标准与规则，制定专项的审核细则办法。二是加快“互联网+住保”建设。优化“我的连云港”APP住房保障申请功能，加强与政务办等部门协调，推动申请家庭户籍、婚姻、社保、住房公积金、工商、车辆、税务等信息数据实时联网，加快实现网上申请审核。三是完善《连云港市住房保障管理系统》功能，将信息的识别判断交给计算机处理，加快实现由人审向高效的机审转变。

3.3 聚焦精准保障，实施梯度轮候分配机制

随着国家住房保障政策制度的调整，公共租赁住房的保障对象将从目前的三类群体逐步聚焦到以城镇中低收入住房困难家庭为主。今后公租房的轮候、分配需要更加注重基本保障、精准保障。

一是实施货币补贴兜底轮候机制。优化轮候规则，通过资格审核的保障对象在轮候期间，予以货币补贴兜底，支持其租赁社会住房。现行补贴标准偏低，建议适度提高。

二是实施梯度保障和精准保障。实物分配要从低端保起，梯度保障，优先满足最困难群体的基本需求。对于最低生活保障、分散供养是特困人员，低收入群体中的孤老、残疾、优抚等特殊困难群体，优先实物分配，做到应保尽保;对于中等偏下收入群体，尽力而为进行实物保障，货币补贴作为补充;对于新市民群体，以货币补贴保障为主，实物保障为辅，逐步向保障性租赁住房过度;對环卫、公交等公益性服务行业实施精准保障;对各类引进人才等予以力所能及的专项支持，更好地服务城市发展。

三是优化分配方式和周期。实行“志愿+摇号”的方式进行分配，通过在轮候户中登记报名、公开摇号的方式产生配租结果，确保分配工作公开公平公正。在分配周期方面可采取集中分配与日常配租相结合。对于新投入分配的批量房源采取集中分配;对于回收、腾退产生的零星空置房源可以实行日常配租。

3.4 保障公平善用，完善动态监管机制

后续运营管理中要以公平善用为目标加强监管，让住房、收入条件变化的家庭及时调整租金或退出，确保合规用房。由于住房、收入是个变量，在当前承租人主动申报意识不强的情况下，加强监管就尤为重要。

一是以公廉并轨为基础，完善后续监管政策。公廉并轨实施后因一些客观情况，两房并轨不够彻底。2018、2020年连云港市分批核定了39个公廉租房新老小区的基准租金，统一了并轨管理租金政策。下一步应按照并轨政策开展后续管理，重点是对收入变化的承租家庭按照4个租金等级进行动态调整，落实后续监管。如表1所示。其中建议对低收入家庭的租金政策进行适度调整。目前低收入等级与低保等级区分度偏小，而与中等偏下等级跨度偏大。实践中这类家庭享受了较低的租金，当变升为中等收入家庭后，往往觉得租金跨度较大。建议将低收入家庭对应的租金档次由基准租金的15%调整为30%。以基准租金11元的60平方米房源为例，低保家庭月租金为11元×10%×60=66元，低收入家庭为11元×30%×60=198元，中等偏下收入家庭396元，超中等偏下租金为660元，这样的租金级差更加合理。

此外，对于应当调整租金但确因重大疾病、孤老残恤等特殊困难导致支付能力不足的家庭，建议研究制定专项的租金减免救助政策，以更好地体现公租房的保民生属性，促进社会和谐。

二是明确职责，形成审管联动闭环机制。明确监管责任主体，尤其是理顺房屋运营管理部门和资格审核部门职能，落实工作责任制。首先是加强日常管理。要做实日常巡查管理制度，明确日常巡查的事项和内容，分组分片责任到人。对于转租、转借等违规行为及时清查退出。其次是重视续租管理。要抛弃自动续租的传统房管思维，强化公租房租赁合同管理，建立审核与房管部门联动闭环的管理机制：“无资格不签订合同，无合同不能入住，租期满合同失效，续租需经资格再审”。

三是分类处置，细化退出管理政策。承租家庭住房状况发生变化应该退出公租房，这是基本规则。但是实践中要坚持强制性与人性化相结合，细化标准、分类处置。例如：对于成年子女临近婚龄名下购房的，可保留父母承租资格，将成年子女从家庭成员剥离后重新计核家庭收入与租金等级。对于购买商品房期房等应该退出但因各故暂无法腾退房屋的，可按照市场租金标准给予过渡期。对于其他确应退出的，先通过智能门禁、信用管理等手段进行督促。拒不配合的，再依法依规申请强制程序。

3.5 实行政府购买服务，提升维保服务机制

履行对公租房及其配套设施的维修养护责任，确保公租房的正常使用，是公租房運营管理的重要内容。下一步连云港市公租房的运营维保有两个方向：

一是在目前运行机制下要区分维保职责。要进一步明确市住房保障中心、物业服务企业和租户三方各自承担的义务，通过《物业服务合同》《公租房租赁合同》约定。首先，房屋公用部位和公用设施设备是维保的重点，维保义务要明确约定物业服务企业。物业服务企业应制定公用设施设备运行操作规程，配置运行管理人员，开展日常维护保养定期检查，出现异常情况能够及时处置。其次，对于公租房室内设施设备应分类约定。在保修期内出现质量问题的，可由物业服务企业联系保修单位履行维保义务。超出保修期的，物业服务企业可以提供维修并按照约定收取租户相关费用。

二是建议试行政府购买服务，提升专业化水平。公租房运营管理要避免走传统公房管理的老路，改变目前人员不足、专业度不高、服务效率不佳的局面，实行政府购买专业化服务势在必行。建议采取试点先行、以点带面的方式，通过政府购买服务引入社会化物业服务机构，直至全面委托运营管理。专业机构运用专业优势，既可提升服务质量、提高效率，又可降低运行开支，一举两得。