发展住房租赁市场的五点建议

摘要：发展住房租赁市场是国家的战略与人民的需要。针对当前住房租赁市场存在的问题，提出建立统一的住房租赁信息平台，落实住房租赁登记备案制度，加强住房租金管制，规范房地产中介机构行为，畅通住房租赁纠纷的排解渠道等五点建议，以加快推进我国住房租赁市场的发展。

关键词：发展;住房租赁市场;建议

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）03-0010-05 收稿日期：2022-01-20

作者简介：张世涵，管理学博士，天津师范大学经济学院副教授。

基金项目：住建部科技计划项目《建立住房租赁市场风险防控机制研究》，项目编号：2021-R-081。

今年两会政府工作报告再次提及“坚持租购并举”“加快发展长租房市场”，两会代表在房地产领域的提案、建议中，均对住房租赁市场有较多的关注。建立與完善具有中国特色的住房租赁制度，势在必行。它不仅是新市民、青年人解决基本住房问题的需要，也为广大市民改变居住理念、提高居住水平提供了新选择，为老年人居家养老开辟了新途径。但是，由于我国的住房租赁市场长期被弱化而面临的发展难题是有目共睹的。要破解之，必须引导人们转变住房观念，必须扩大对租赁住房的供给，必须加强政府及相关部门对住房租赁市场的监管，必须建立起发展住房租赁市场与保护承租人合法权益的法规体系，为住房租赁市场的正常运行保驾护航。为此，提出五点建议，以供政府决策及相关部门参考。

1 建立统一的住房租赁信息平台

发展与完善住房租赁市场是国家的战略和人民的需要。然而，当前活跃在住房租赁市场的房地产中介机构虽然遍地开花却是良莠不齐，加之国家相关法规体系还不完善，使住房租赁市场发展受阻，诸如供给不足、隐形交易、逃避监管、虚假房源、随意涨租、轰撵租客等。建议尽快建立住房租赁信息平台，以大数据了解租赁住房的供给与居民对租赁住房的需求，从国家层面搞好调控，满足人民的租房需求。大数据包括具体的租赁人口、租赁住房数量、租赁住房存量和总体的住房租赁价格。更重要的是通过大数据可以得到全面的征信档案，涉嫌违法诈骗的住房出租人、名不副实的虚假房源等相关信息。无论是出租人还是承租人，都将纳入该平台的征信系统，并为其建立住房租赁征信档案。对岀租人而言，随意涨租、恶意收取无关费用等行为将与信用档案挂钩，任意一项不符合规定的做法都会降低其住房租赁信用分，从而让其在统一的住房租赁平台上毫无竞争力。对承租人而言，有了住房租赁信用档案，也不敢轻易毁坏出租人的房屋、恶意拖欠房租，因为这些都会影响其下一次成功地租赁住房。

统一住房租赁信息平台的建立还需要在政府的公共平台上得到展出，政府要借助大数据下的互联网管理，甚至可以借鉴人工智能分析管理各个主体之间的关系：出租人、承租人、中介机构和开发商，对这些主体模块化的同时，即可分块进行不同方式的不间断监管。统一的住房租赁信息平台是政府为推进住房租赁市场而釆取的服务措施，其目的是为了推动住房租赁市场的发展，而非干扰各个主体之间的沟通交流。统一住房租赁平台的建立也需要多方合作，各个部门之间配合输入多方的有效信息及技术的支持。只有在各方协作、共同努力下，统一的住房租赁信息平台才能快速有效地建立起来。

2 落实住房租赁登记备案制度

早在1994年我国出台的《城市房地产管理法》第53条中就作出明确规定，“出租人和承租人应当签订书面租赁合同，决定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案”。该法规自1995年开始实施。同年，建设部颁布《城市房屋租赁管理办法》，其中规定：“签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案”。而地方层面的具体实施和落实却差强人意或者说是几乎没有。从地方层面的落实情况时间轴来看，上海、天津和南京分别从2000年、2002年、2004年才开始正式实行房屋租赁登记备案制度，北京2008年才开始实施该项制度。数据显示，大部分地区的私人住房租赁都属于自发行为，进行登记备案的出租人少之又少。以北京、合肥和沈阳这3个城市来看，2007年年底住房租赁登记备案率只有7%、10%和20%（见《中国房地产》2010年第5期，赵伟《加强房屋租赁登记备案管理的对策》）。尽管一些城市推行了住房租赁合同网上签约和备案制度，要求住房租赁当事人应当在规定期限内，将住房租赁合同通过监管平台进行备案登记，但是收效并不理想。也就是说，要全面落实住房租赁登记备案制度，还有很长的路要走。

（1）从住房租赁登记制度内容角度看，租赁登记备案制度的实施要有具体的操作流程，同时还要执行赏罚分明的政策。在国家强制要求施行住房租赁登记制度的情况下，对遵守制度的人员处以一定数额的罚金，而主动进行租赁登记备案的可以在租赁税上得以减免，或者在制度推行阶段适量取消租赁税的收取。以此来盘活住房租赁登记市场，使监管部门能更全面地掌握住房租赁的相关动态。在提升了登记备案率之后，再酌情商榷关于租赁税收的税率问题。

（2）从住房租赁登记制度具体操作流程看，房地产中介机构应该被强制要求进行申报和备案。房地产中介不应该扮演一个不遵守市场规则的形象，而应该利用其“接地气”的优势，帮助监管部门对租赁住房及其租赁关系做出真实判断，因为房地产中介机构掌握隐蔽性较高的房屋租赁信息，配合、参与住房租赁登记制度的实施，会大大降低住房租赁登记和备案的难度。同时，政府层面需要通过立法强制房地产中介机构将其住房租赁信息予以申报，否则将追究其法律责任。

（3）从住房租赁登记制度监管部门看，各管理部门之间的协调是必不可少的。首先，要赋权于相应的主管部门，并由其进行相关的协调工作。其次，在对房屋租赁登记备案进行统筹安排的同时，要明确下一层级部门的具体登记任务，以促进房屋租赁登记备案工作的有效运行。

（4）從住房租赁登记制度的推行看，要大力宣传住房租赁登记制度的重要性。应从普法的高度加大宣传住房租赁登记制度的力度，以此促进住房租赁登记制度的实施，加大各监管部门的登记效力。最终取得群众的理解和配合，使住房租赁登记制度得以全面实施。

3 加强住房租金管制

从理论上讲，签订住宅租赁合同并商定租金的数额应该由租赁双方自由谈判和协商，但是，就现状而言，租赁双方往往无法就租金达成一致，或者由于市场的竞争导致租房价格虚高，使有租房意愿的居民难以通过市场选择自己满意的住房。加之我国住房租赁市场又大多为城市中私人的多余住房，承租人选择的空间有限，更没有讨价还价的能力。再有，出租人无论是定期限的合同还是提前告知终止或不定期的合同，往往根据市场的波动任意加价，使承租人的权益无法得到保障，最终只有以搬迁、放弃为代价。

在市场经济的背景下，房屋出租人以投资的房产获得合理的收益无可厚非。但是这份收益应该得到合理的限制，否则，容易扰乱市场，损害承租人的权益。借鉴国外经验，大部分房租应该建立在合理区间，比如涵盖了房屋购买人的购入成本、所需缴纳的合理税款、正常的房屋维修和物业费等，而不是一味地在市场上跟风，以少数人对于房屋出租的部分垄断而攫取高额的利润。德国、美国、英国、加拿大等国均实行房租管制，并取得了相应的成效，足以见得房租管制不仅可以控制房租价格，更保护了承租人的合法权益。如《德国民法典》第559条第1款规定：如果出租人为了改善租赁住房的居住条件、增加租赁住房的使用价值或者为了节约用水或者能源而对租赁住房进行改良，出租人可以单方面要求提高租金，最高限度为将年度租金提高11个百分点。因此，可以从以下几个方面借鉴控制租赁住房租金的方法。

（1）初始租金由市场决定。因为美国和德国有相对富余的出租房源，相应的立法比较完善，使住房租赁市场的初始租金不会偏离市场太多。而我国，在当前房屋租赁市场供需不平衡、房源不充足、人们租赁住房的法律意识比较淡薄、国家的法律法规还不够完善的情况下，可以住房租赁初始租金为平衡点。

（2）对续租租金上涨予以适度调控。对于我国承租人而言，最无法保障的权益还不是初始租金，而是续租租金。在没有签订住房租赁合同之前，承租人可以根据自身的能力和要求选择符合自己居住的房源。但是，当签订了住房租赁合同之后，特别是在续租之时，承租人权益则无法得到保障。合同的终止对于出租人而言无非是换个承租人，甚至可以从中获取更高昂的租金，而对于承租人来说遭受的损失是巨大的，无论是搬家还是工作、生活、学业，无一例外地蒙受损失或加大成本。所以在确定续租租金方面，政府相关部门应予以监管。尤其需要限定租金上涨的具体期限，限定租金的涨幅，双方应提前商榷租金上涨问题，使承租人接受因正常的物价上涨所带来的租金涨幅。

（3）违反租金控制义务的法律后果。对租金进行适当调控，是促进房地产市场平稳健康发展的必要举措。我们可以参考德国的相关做法：一是政府给出宏观的调控方向。例如德国2013年正式生效的《新租房法》中对于住房租金进行了控制：3年内只能进行1次租金上涨，且涨幅不能超过15%。二是加强立法，一方面鼓励承租人进行举报和检举违规上涨房租的行为，充分调动承租人的法律积极性;另一方面要对租金涨幅过大或者随意上涨租金的出租人根据违规情节进行惩罚，以稳定住房租赁市场秩序。

4 规范中介机构行为

从法条上看，我国的《合同法》《城市房地产管理法》等虽然在规范房地产中介机构方面作出了一些规定，但从实际操作来看，无论是出租人还是中介机构，由于违法成本相对较低以及与其获得的利润比较，都能够轻易地做出选择规避相应责任的行为。其主要原因不排除相关规定过于笼统，没有在本质上规定承租人、出租人和中介机构三方各自的权利义务。在权责不清的情况下，承租人找不到相对应的维权依据，出租人和中介机构有可能选择乘机而入。本文认为，可从规范中介机构的行为入手整合住房租赁市场，首先整治梳理“房屋中介乱象”，然后完善法规，提出切实可行的解决办法，重点是规范中介机构行为。

（1）大幅提升房地产中介的诚信度。除了租赁双方要建立诚信制度之外，国家还要对房地产中介进行监管和评级。定期抽査并且在权威网站上发布，方便住房租赁双方选择。对于发布虚假房源等扰乱市场的做法，一经发现不仅要通报批评，而且要加大惩罚力度，使其在短期内无法有效回升信用等级，从而起到规范与提升整个中介市场信用度的作用。此外，相关部门要加大对中介机构违法行为的核实力度，鼓励群众举报，一经核实情结严重者将终身不得进入房地产市场。

（2）降低承租人的租房成本。为了避免房屋中介吃“差价"，维护住房租赁需求双方的合法权益，要明令禁止房屋中介的此种行为，除中介机构自身承租的房屋可以自由租赁外，所有委托租赁的房屋都必须亲自和承租人签订租赁合同，明确住房租赁双方的权利义务，严厉打击“二房东”。

（3）规范中介机构服务收费标准。对于房屋租赁价格，要有所租赁房屋的指导价格，要有规范中介机构的服务收费标准，还要有相关部门的监督管理。对于不规范的收费行为以及由此带来的严重后果，要进行严厉处罚。权责清晰、赏罚分明才是从根本上解决房屋租赁价格的良药。

5 畅通住房租赁纠纷排解渠道

在住房租赁实践中，承租人权益受损的现象虽然有目共睹，但向司法机构寻求司法救助的人却较少。究其原因，主要是不熟悉房屋租赁政策，诉讼成本高昂，包括在维权过程中需要花费大量精力，如此等等，无疑助长了出租人的不正之风。在畅通住房租赁纠纷的排解渠道上，本文认为，相关部门应该承担起主要责任。房屋租赁管理部门在履行好房屋租赁登记制度的同时，也应在畅通住房租赁纠纷的排解渠道方面作出贡献。房屋租赁主管部门可以通过各个村镇以及当地人民调解委员会进行纠纷调解工作，还要鼓励纠纷当事人在发生纠纷之后积极向相关部门进行申诉和报备。而对于那些无法调解的，且案情复杂的住房租赁纠纷问题，也应由住房租赁管理部门鼓励当事人积极申请仲裁和诉讼，并提供相应的渠道给予当事人，引导、鼓励、帮助他们寻求司法救助。也就是说，在承租人遇到住房租赁纠纷的时候，一定要保证排解渠道顺畅，以起到上通下达、向住房承租者宣传法律的作用。如果相关部门做好了互相沟通、协调和配合的工作，也可产生威慑作用，使出租人依法履行合同义务，不轻易损害承租人合法权益。

住房租赁市场已成为房地产高质量发展、建立住房制度新模式的重要组成部分，必将在实现“让全体人民住有所居”中发挥重大作用。