住房租购对个人幸福感的影响研究

梁 荣 赵 莉 魏思琪

（内蒙古大学 经济管理学院，内蒙古 呼和浩特 010021）

一、引言

随着中国经济发展阶段的转变，人民对美好生活的向往程度愈发强烈，民生问题成为中国经济发展过程中需要解决好的重要议题。党中央多次强调处理好民生问题是实现社会稳定发展的重要举措。其中，住房问题是民生问题的关键。

房地产市场持续快速发展，造成房地产市场投资过热，导致房价持续走高，住房压力成为当代社会十分突出的问题之一。对于住房需求者来说，住房租购成为其必须面对的抉择。在高房价的压力作用下，购买住房会陷入“房奴效应”，生活压力激增，降低其生活幸福程度。但拥有自有住房也会提升个人幸福感。拥有自有住房的可实现固定资产增值，精神也得到了慰藉与满足。

由于地区经济发展不平衡的加剧以及住房价格高涨，有人出于主客观原因选择了租房，推动了租房需求的增加，促进了住房租赁市场的发展。租房可解决住房需求，但租房也存在一定弊端，租房而居不能给予当事人安全感，难以满足其对拥有自有住房的向往。并且租房者在社区服务、个人权利等方面与购房者没有得到同等的对待。房屋租赁市场发展的不完善对其权益的保障存在困难，使其社会认同感降低，导致其幸福感下降。如何实现“租购同权”是社会发展过程中必须解决的关键问题。在此背景下讨论住房租购行为对居民幸福感是否产生影响，有助于更好地理解消费者决策行为，也为政府政策制定提供了理论支撑。

针对中国房地产市场过热的现象，2015年国家提出了“租购并举”政策，在房价上涨过快情况下，积极推动住房租赁市场的健康发展。根据《中国房地产统计年鉴》显示，2019年，中国商品房销售价格为9310元/平方米，商品房销售面积171558万平方米，出租房屋面积3618万平方米；2010年，中国商品房销售价格5032元/平方米，商品房销售面积104765万平方米，出租房屋面积5058万平方米。10年间，房屋销售价格增长85.01%，商品房销售面积增长63.75%，而出租房屋销售面积下降了28.48%（如图1所示）。房价处于快速增长状态，商品房销售面积不断上涨，而租房面积却在不断回落，自2015年实施相关房地产政策后，租赁市场出现回升现象，但进展相对缓慢。这说明人们对购买住房的追求并没有因为房价的提高而下降，基于传统思想观念，大部分居民仍然需要通过购买自有住房提高自身满足感。为缓解房地产市场过热现象，国家推行“租购并举”政策，给予那些无法承担买房负担的居民以经济支持，以此推动租赁市场的稳定发展。因此，住房租购选择给住房需求者带来的幸福感是否存在差异，需要认真讨论。

利用《中国家庭金融调查》（以下简称CHFS调查）分析住房租购行为对居民幸福感的影响具有很强的代表性。对被访者的情况进行统计分析可知，有自有住房者高达87%，房屋租赁者仅占10%，且集中在青年组与中年组。从地理区位看，东部地区房屋自有率为86.31%，平均房价为8703.1元；中西部地区房屋自有率为89.55%，平均房价为5150.9元。东部地区的房价远远高于西部地区，造成这一现象的主要原因是地区间经济发展存在差异。由于地理、资源、经济发展等方面的优势，大量人口更愿意涌入东部地区，造成了住房市场供不应求的现象。这促进了房地产投资的增加，最终导致该地区房价的攀升。

居民生活的幸福程度体现在收入、生活水平、文化水平等各个方面。CHFS调查显示，仅有少部分人对自己的生活感到不满意，绝大部分受访者对生活保持积极乐观的态度。从地域分析可知，中西部地区有57.65%的人对生活感到幸福和非常幸福，8.05%的人感到不幸福和非常不幸福。东部地区有63.08%的人感到幸福和非常幸福，5.58%的人感到不幸福和非常不幸福。通过分析可知，东部地区的居民幸福感略高于中西部地区。影响个人幸福感的因素有很多，租购决策对生活幸福感是否会产生影响值得讨论。

二、实证分析

（一）数据来源

本次研究的数据主要来源于2017年CHFS调查，这是西南财经大学社会科学调查中心在2009年开始的一项全国范围内的家庭随机抽样调查。因2019年数据暂未获取，故使用2017年调查数据对研究问题进行分析。该数据利用分层抽样的方式，包括个体、家庭、村居三个层面。本文主要研究自有住房和租房对居民幸福感的影响，选取住房自有产权与租房的家庭和个人对数据进行筛选，剔除数据缺失项以及无关项，保存了85657份个人问卷数据，并进行对数化处理，变量描述性统计如表1所示。

表1 描述性统计

1.被解释变量

个人幸福感。该变量依据2017年CHFS调查个人问卷中“总的来说，您现在觉得幸福吗？”根据个人实际情况选择5种类型。1表示“非常不幸福”，2表示“不幸福”，3 表示“一般”，4 表示“幸福”，5 表示“非常幸福”。数字越大，幸福程度越高。

2.核心解释变量

①住房租购：该变量依据2017年CHFS调查问卷中“您现在所居住的房屋是属于什么类型？”选项设置为家庭成员自有=1；租赁=2；免费居住=3。将免费居住的个人问卷删除，保留家庭成员自有以及租赁住房的个人问卷。设置租房=0，自有住房=1。②房价：利用对应年份的《中国房地产统计年鉴》对商品房平均销售价格进行统计，并进行对数化处理。③家庭拥有住房数量：根据问题“您家共拥有几套住房（不包括租来的房子）？”对问题进行设置。

3.控制变量

结合数据类型以及以往经验，选取：

个人特征。①性别：男性=0；女性=1。②年龄：利用2017年减出生年份计算而得，将16周岁以下的个体进行剔除。③婚姻情况：已婚=0，未婚=1。④文化程度：未上学 =1，小学=2，初中=3，高中 =4，职高/中专=5，大专/高职=6，大学本科=7，硕士=8，博士 =9。⑤ 户口类型：农业户口=1，非农业户口=0。

家庭特征。①家庭总收入：根据问卷对家庭总收入进行统计并进行对数化处理。②家庭总资产：根据问卷对家庭总资产进行统计，进行对数化处理。③家庭总消费：根据问卷调查统计后进行对数化处理。④家庭车辆拥有情况：拥有私家车=1，无私家车=0。

社会特征。人均地区生产总值，对住房所在的人均地区生产总值进行统计，反映地区经济发展情况，并进行对数化处理。

（二）实证模型

由于CHFS调查数据中个人幸福感利用数字1—5进行统计分析，存在顺序上的差异，属于有序离散变量。因此，在实证分析中采用有序Probit模型对数据进行分析。由于住房租购与房价之间存在密不可分的关系，因此，利用该模型对住房租购以及房价进行回归。

Happiness表示个人幸福感，X1表示住房租购，Y1表示房价，Zi表示其他控制变量，εi表示误差扰动项。

（三）结果分析

1.基础回归

表2利用有序Probit模型对住房租购和房价于个人的幸福感影响进行了分析。模型1利用核心解释变量住房租购对个人幸福感的影响进行回归分析。回归结果显示，自有住房会对个人幸福感在1%的显著水平上起到正向调节作用。模型2利用房价对个人幸福感进行了分析。回归结果显示房价对个人幸福感在1%的显著水平上起到负向的消极影响。具体说，自有住房会促进个人幸福感上涨6.23%，房价则会造成个人幸福感下降5.15%。整体说，自有住房在满足住房需求的同时，会提高其生活满意度，从而增强个人幸福感。房价的快速增长会使社会整体产生焦虑情绪，造成个人幸福感的降低。

表2 住房租购、房价对个人幸福感的回归结果

针对拥有一套住房和多套住房的人分析其幸福感差异，回归结果如表3所示，拥有一套住房的个人幸福感会提高5.86%，拥有多套住房的个人幸福感会提高8.96%。对拥有多套住房与一套住房的个人幸福感进行比较可知，拥有多套住房的个人幸福感高于拥有一套住房的人。原因在于拥有一套自住房，能够满足自己的住房需求和精神需求。拥有多套住房的人在满足住房需求的同时，住房产生的财富效应会促进其幸福感的增加，其幸福感高于一套住房拥有者。

表3 住房租购对个人幸福感的回归结果

由于自有住房对个人幸福感会产生正向作用，房价会对个人幸福感起到消极影响，因此，加入住房租购与房价的交互项，以研究住房租购对房价负向作用产生的影响。实证结果如表4所示，住房租购与房价的交互项对个人幸福感能够起到积极的正向影响。这说明，住房租购会对房价的负向影响起到调节作用。这与前面分析结果一致，拥有住房会促进个人幸福感的增加，拥有多套住房的人由于住房的财富效应，个人幸福感增加程度高于拥有一套自住房的人。

表4 住房租购与房价的交互项对个人幸福感的回归结果

2.稳健性检验

将年龄按照青年、中年、老年层次进行划分，18—35岁归类为青年组，35—65年归类为中年组，65岁以上归类为老年组。对不同年龄段的人群分类分别讨论住房租购对个人幸福感产生的异质性影响并检验实证回归的稳健性。实证结果如表5、表6所示。

表5 住房租购对不同年龄层次个人幸福感的回归结果

表6 房价对不同年龄层次个人幸福感的回归结果

根据表5分析可知，拥有自有住房会促进中年群体的幸福感增加10.07%，老年群体的幸福感增加18.05%，均通过1%的显著性检验。拥有自有住房会促进青年人的幸福感增加1%，但结果不显著，总体说，拥有自有住房会对个人幸福感起到正向促进作用。

表6分析了房价对不同年龄层次个人幸福感的影响。具体说，房价会造成青年群体、中年群体、老年群体的个人幸福感分别下降6.12%、5.23%、4.93%，以上结果均通过1%的显著性检验。利用分组结果再次印证了拥有自有住房会提高个人幸福感，房价会造成个人幸福感下降，证明前面分析结果具有稳健性。

三、政策建议

结合分析结果，提出以下政策建议：

第一，促进房地产市场全面发展，实现房地产销售市场与租赁市场结构调整。房地产市场的快速发展，导致房价的增长速度超出正常水平。拥有自有住房会促进个人幸福感的提升，但过高的自有住房率对经济社会发展会产生负面影响。拥有自有住房的个人流动性较差，地区间人才交流频率降低，对整体经济发展会产生阻碍作用。租房虽然会减少当事人的经济压力，但传统观念的束缚会影响住房租赁市场的发展。因此，需要完善住房租赁市场的建设，提升住房租赁市场的性价比，实现租房者和购房者的“一视同仁”，实现住房销售和租赁市场的高质量发展。

第二，促进“租购同权”政策的有效落实。当前，租房者与购房者在个人权益、社区服务等方面会受到差异化对待。对于租房者来说，这对提高他们的社会融入感会产生负向影响。因此，有效落实“租购同权”是实现住房市场长期发展的重要途径。社区服务方面，对租房者和购房者要平等对待，保障其基本权益。社会服务方面，租房者在教育、医疗以及社会福利方面和购房者存在明显差异，实现其在这些方面与购房者的平等对待，对住房租赁市场的发展具有重要意义。

第三，实现人的全面发展能够提高个人的幸福感。实证分析结果表明家庭收入以及拥有私家车能够有效地促进个人幸福感的增加。通过有效的政策激励带动个人工作积极性，提高其收入水平，改善生活条件对其幸福感的提高具有明显作用。个人方面，老年人幸福感水平最高，中年人其次，青年人幸福感最低。青年人面临着学习、工作压力，因而造成其幸福感低于中老年人群。疏解青年人的工作学习压力需要通过有效的政策指引，缓解其就业压力，提高其幸福水平。