基于全面预算管理的物业公司内控制度研究

摘要：

我国房地产的快速发展推动了物业公司的发展，作为现代城市管理的一部分，物业管理体系的不断完善为居民的生活增加了较多便利。随着我国市场经济转型及各项改革逐步推进，物业公司必须重视资源的合理利用，并在此基础上执行有效的内控活动。基于这种背景，首先阐述全面预算管理与内控管理的概念及特点，其次阐述物业公司内控管理的必要性，最后阐述相应的建议措施，以提升资源利用效率，促进物业公司发展。

关键词：物业公司;全面预算管理;内控体系

0 引言

全面预算管理属于企业管理的重要组成部分，主要是指利用预算手段对公司的各项财务与非财务资源进行分配、控制与考核，从而有效地组织和协调单位的生产经营活动，完成既定目标。全面预算管理具有以下特点：

第一，全面性。全面预算管理是针对单位的财务资源与非财务资源进行统一调度，全方位、全过程、全员参与是其具体表现，在单位的资源管理过程中，强调的是全体员工针对物质资源与非物质资源的全过程管理，因此，全面预算管理更加全面、科学。

第二，过程性。全面预算管理在预算编制—预算审批—预算实施—预算控制—预算评价过程中，遵循的是过程性原则，它不是一蹴而就的工作。

第三，战略性。全面预算管理是根据战略目标开展的预算管理任务，单位应根据战略目标与具体指标制定全面预算管理的总目标与分目标，各个部门层级按照相应的预算目标执行，最终实现单位的长远发展。

第四，系统性。全面预算管理不是简单针对某个环节、某个活动进行的预算管理活动，而是从横向与纵向2个层面对单位的各个环节预算进行的科学、合理的管理。横向来说，各个部门互相协调，内部职责有机结合，形成互相影响的机制。纵向来说，预算编制、预算执行、预算控制互相衔接，形成完整的自上而下的预算管理体系，实现企业的战略目标[1]。

1 物业公司基于全面预算管理的内控必要性分析

内部控制是企业管理的重要组成部分，是指在单位的经营环境下，根据单位的战略目标，高效鉴别潜在的经营风险，并且通过制定合理的措施规避及应对风险，从而降低风险造成的经济损失。内部控制包括一系列计划、程序和制度，通过建立完善的内部控制体系，提升单位的整体运营水平，加强内部监督。物业公司较快的发展速度必须以高效的资源管理方式为中心，在执行全面预算管理工作时，物业公司必须研究有效的内部控制方式。这不仅是公司自身发展的要求，也是实现资源合理分配、推动社会发展的必要保障。

1.1 提升经济效益，完善管理体系

当前，物业公司处于稳步发展阶段，内部控制体系是物业公司管理体系的重要组成部分。根据全面预算管理进行内控监督工作，是物业公司内部发展的要求，也是适应新形势的需要，主要表现在3个方面：

第一，我国市场改革的逐步推进要求物业公司根据自身战略目标进行资源重组，科学利用各项资源。物业公司通过合理调配各项物质及非物质资源，可以提升经济效益，在合理的内控机制下保证各项资源的统一使用，提高经营水平。

第二，通过对内控体系进行分析，可以提升管理监督效率[2]。例如，有效的财务检查可以准确核算各项财务资料，财务监督与控制可以渗透到各个管理环节，使得各项管理工作执行有效，确保各项管理制度实施得当，提升管理效率。

第三，管理体系及效率取决于包括管理者的决策科学性与执行力度，通过有效的内部控制程序及制度，可以监督并激励管理者的决策及执行效率，进而提升整体协作水平，促进物业公司发展。

1.2 加强财务预测，提升决策效率

面对激烈的市场竞争及愈发严苛的政府政策，物业公司必须根据自身的战略目标做好各项财务预测，并根据预测结果制订财务计划，提升决策效率。这依赖有效的内控管理监督，主要表现在2个方面：

第一，有效的内部控制制度可以帮助物业公司的相关人员及时、迅速了解公司的资源使用情况，保证资源使用的规范性与及时性，帮助物业公司及时根据市场环境以及资源使用情况做出成本、利润等预测，管理者可以根据上述信息制订可行性预算方案，提升预算实用性。

第二，合理的内部控制监督可以加强资源使用各个环节的规范性与合理性。在预算方案执行之后，通过对资源使用的各个环节的监督工作，可以规避内控风险，提升资源使用效率，保障公司资产安全，促进物业公司发展。

1.3 加强资金管理，规避资金风险

资金是公司的血液，资金周转效率与流转速度影响公司的经济效益，因此，如果资金使用不当，管理水平不高，就会提高资金风险，影响公司发展进程。物业公司有必要加强资金的管理工作，通过有效的内控手段规避资金风险，主要体现在2个方面：

第一，由于物业公司经营多元化、业务板块多样化，资金的使用风险、流动风险随之增加。通过有效的资金管理活动，设计合理的内部控制体系与制度，可以规避资金人为以及非人为的各项风险，制定合理的路径保障资金安全[3]。

第二，物业公司经营板块众多，需要根据板块特点设计合理的资金使用比例。例如，物业公司可以设计合理的制度、流程核算各个运营板块的资金余缺情况，按照银行利率的变动情况安排长短期借款，促进资金流动，这样既能够满足物业公司的运营资金需求，又能够合理降低资金成本，实现长远发展。

1.4 提高资源配置，促进社会发展

当前，节能减排、提高效能是社会发展的主旋律。物业公司作为重要的经济支柱，必须积极响应国家政策，通过合理合法的手段提升管理水平，降低资源耗费，因此，根据物业公司的经营特点研究科学的内控体系，设计合理的内控管理措施，可以降低损耗，稳步发展，主要表现在3个方面：

第一，内控体系包含组织设计，科学设计组织结构，合理配置人员，降低员工流动率和离职率，提高员工工作效率。

第二，内控体系包含财务监督，针对资金运动、财务报表编制等活动进行审计，可以规避资金浪费，提高资源安全性。

第三，内控体系包含制度规定，物业公司员工众多，组织结构较为复杂，制定合理规范的制度可以加强部门联结，加强员工之间的合作，设计目标管理制度有利于完成部门及个人目标，进而实现物业公司的战略目标，促进公司与社会的共同发展。

2 物业公司全面预算管理内控体系建设措施

2.1 内控制体系设计原则

物业公司针对内控体系进行研究，对公司自身发展与提高社会资源配置都具有重要意义，有必要在根据全面预算管理的基础上设计合理的内控管理体系，推动自身发展。在设计内控体系之前，物业公司一方面需要制定科学的原则保障内控体系的运行;另一方面需要明确自身不足与优势，借鉴其他行业的经验，提升自身管理水平。设计原则主要体现在4个方面：

第一，预算性。预算目标与预算编制计划是设计完善内控管理体系的根据，物业公司需要明确自身经营特点与组织结构，将各个部门的资金管理、资源使用纳入内控体系的设计范畴，在此基础上设计预算目标，实施预算管理措施。预算管理工作必须与内控管理措施相互结合，内控实施路径要以预算目标与编制的预算方案为依据，预算目标的实现要以内部控制方法为依托，二者互相结合，推动物业公司总体战略目标的实现[4]。

第二，规范性。内部控制体系的建立与完善必须遵循规范性原则。例如，内部控制目标的建立、内部控制制度的设计、内部控制措施的实施等，都需要遵循规范性原则，按照统一标准实施。

第三，层次性。由于全面预算管理的目标具有层次性，在设计内部控制方案与具体指标时，也应遵循层次性原则，规范实施。

第四，风险效益性。物业公司对内控体系进行研究的最终目标是提升经济效益，实现战略目标。物业公司必须考虑设计、实施内部控制方案所耗费的成本，然后将成本与所获收益进行比较，最终确定内部控制方案的实施路径。值得注意的是，内控体系的设计所带来的经济效益存在滞后性，物业公司一方面应立足长远，树立长远发展的目标，塑造优秀的企业文化，实现全员管理;另一方面应重视各个内控环节耗费的成本，不断进行调整。

物业公司在进行内控体系的研究与建设时，应明确自身短板与缺陷，并在此基础上进行设计。物业公司在明确自身短板时，应注意3个问题：

第一，观念意识问题。物业管理行业虽然经历了30多年的快速发展，但物业公司经营管理模式仍较粗放，大部分以提升经济利润为根本目的，没有长远发展的观念，而内控体系的建设与完善都会耗费一定的成本，其经济效益的提升在后期才会展现。另外，公司的管理人员内控管理观念淡薄，缺乏主动执行力，最终影响内控制度的执行。

第二，管理制度不完善。大部分物业公司缺乏完善的内部控制管理制度。物业服务作为一个新型产业，劳动较为密集，自动化程度低，导致公司内部缺乏完善的内部控制管理体系，缺乏行业统一的管理标准，导致整个行业的管理制度混乱，缺乏规范性。

第三，内部控制审计力度较弱。内部控制制度的实施要以有效的内部控制审计制度作为保障，物业公司的多种经营服务业的增多加大了内控审计工作的难度，无法保证审计效率，在内控审计人员的选拔与配上，没有统一的标准，缺乏完善的内控人员培养流程。基于此，物业公司必须审时度势，根据自身经营特点确定审计监督部门，对各个事项进行事前审计与事后评价。

2.2 措施建议

2.2.1 预算为基，完善体系

物业公司在研究并完善内部控制体系时，必须要以制定的预算目标与编制的预算为前提，根据预算的层次性完善内部控制体系。这就要求物业公司必须重视资源分配与管理，加强预算管理工作，主要从3个方面完善：

第一，树立预算观念，设计预算目标。物业公司应定期盘活自身资产，根据自身战略目标确定预算目标。预算目标的确定应考虑经济成本、业务支出、生产投资等多方面内容，为设定后续预算分目标与编制预算做准备。

第二，科学编制预算。在编制预算时，可以灵活采用预算管理方法，如零基预算、滚动预算。预算编制人员应对企业整体的运营情况有充分的了解，对市场前景充分考虑，与专业的财务人员、审计人员共同合作，完成预算表的编制任务。

第三，完善预算管理体系。预算编制完成后，需要对各个部门下达预算任务，各个部门按照编制的预算执行各项预算管理活动。物业公司要根据编制的预算确定每一组织层级的预算计划，完善预算体系。需要注意的是，公司必须重视预算观念的树立，一方面可以通过内网宣传、组织讲座等形式督促员工执行，塑造优秀的企业文化;另一方面可以确定目标管理制度，通过预算管理目标的确定与执行，督促每位员工执行各项预算管理活动，实现自我管理和自我控制，并与考核绩效挂钩。这样不仅可以减少管理人员的工作负担，还能提升员工工作主动性，增强员工责任感，最终实现整体预算目标。

2.2.2 完善内控，强化监督

要想在公司范围内实施内控管理制度，一方面需要强化内控管理意识，明确内控管理责任;另一方面需要构建完善内控管理体系，优化内控环境，提升企业竞争力，主要从4个方面完善：

第一，强化内控管理观念，明确员工责任。物业公司管理者必须对内控体系的作用和意义有深刻理解，在强化自身意识的基础上制定切实可行的内控管理制度。领导者只有强化内控责任意识，才能以身作则。

第二，构建完善的内控体系。物业公司需要充分利用人力、资金资源，将其针对物业公司的经营板块进行分解，每一板块确定监督重点，明确员工责任，将内控风险按照风险发生可能性与影响程度划分等级，最终选定内控人员进行监督与控制。

第三，加强部门之间的衔接与联系，提高信息流动性。物业公司的内控有效性取决于信息的流动效率。信息流动快，部门之间传递信息高效，内控人员掌握经营信息及时，才能够及时应对经营风险。因此，物业公司应优化部门结构，加强部门之间的联系。值得注意的是，随着大数据技术的发展，物业公司可以根据自身经营情况优化内控环境，建立内控数据处理中心或财务预算数据处理中心，实现各个经营板块的预算数据集成，提高资金划拨、管理效率，内控人员也能够通过数据处理中心确定各项资金、资源管理问题，有利于迅速做出风险应对措施，提升内控管理效率。

第四，内外结合，加强监督。物业公司在进行内控监督时，不应仅仅依靠内部审计人员，还应内外结合，聘请专业的注册会计师、审计师进行管理审计、会计审计，及时发现公司存在的会计、管理漏洞，积极改进，不断完善[5]。

2.2.3 优化流程，相互结合

物业公司内控管理体系的建立是基于预算管理的，因此，预算管理与内控管理相互依存，预算管理是内控管理工作的标杆，内控管理是实现预算管理目标的路径，物业公司必须重视二者的融合，不断优化内控管理流程，主要从3个方面完善：

第一，优化组织结构，设置内控管理部门。内控管理部门的人员选聘与考核直接由高层经理负责，规避人为产生的内控风险，确立内控监督循环制度，每一内控人员轮流对各个经营业务进行考核，提高内控监督科学性。

第二，加强预算管理与内控管理的衔接。当预算目标与预算编制工作完成后，物业公司应将具体的预算目标予以明确，并下发给各部门，各部门再将具体、明确的预算指标下发给部门人员。内控人员应根据明确的预算指标对各部门人员的完成情况进行定期考核，并在部门人员工作过程中提供相应指导。例如，在资金使用阶段，内控人员应及时提醒部门人员潜在资金使用风险，并针对预算资金的使用提出相应建议。为保证预算管理部门与内控管理部门的融合，物业公司可以定期开展工作座谈会及时交流，以发现其中的内控问题，为后续的预算管理工作确定路径。

第三，重视人才选拔，提高人才专业性。物业公司在选拔人才上应比例适当，不仅重视理论人才的选拔与应用，还应重视具备实战经验的人才，因地制宜，根据自身的经营特点完善内控管理体系，提升内控效率。

3 结语

物业公司作为“新型经济”的重要组成部分，必须提升自身市场竞争力，进行有效的内控体系优化。物业公司必须明确：第一，我国经济处于“新常态”，企业要想提升经济效益，必须对组织结构、管理方式进行变革;第二，企业在进行管理变革时必须考虑自身经营发展情况与战略目标，立足长远，提高认知，塑造优秀的企业文化与理念，不断完善自身，实现可持续发展。

参考文献

[1]信琦.浅析物业企业会计核算存在的问题和改善措施[J].中国集体经济，2018（6）：150-151.

[2]章艳.物业公司内控问题及成因的研究分析[J].中国乡镇企业会计，2018（2）：167-168.

[3]王玥菡.基于物业经营风险控制的内控体系构建[J].企业改革与管理，2018（4）：14-16.

[4]王文霞.以全面预算管理为核心的内控体系的构建[J].中国集体经济，2018（1）：41-42.

[5]刘庆如.浅论物业公司财务内控体系建设及完善[J].现代经济信息，2018（27）：175-177.

收稿日期：2022-02-14

作者简介：

范作前，男，1975年生，大专，会计师，主要研究方向：企业财务管理。