浅谈新环境下房地产企业的税收筹划

作者简介：刘洋，（1988.5.13），女，汉族，黑龙江省七台河市，本科，中级会计师，研究方向：新环境下房地产企业的税收筹划。

摘要：房地产行业在经过二十多年的发展，已成为我国国民经济增长重要的支柱产业。然而，近些年来随着营改增新政实施以及2021年政府监管部门为了防范系统性金融风险的出现，为房地产企业融资设定了“三条红线”，税制与信贷政策的叠加效应，使得房地产企业的发展进入了一个较新的环境。新时期下，房地产企业的发展所面临的新市场环境是复杂而又多变的，房地产企业应做好长期、持久的打算。其无论是在对外市场的开拓还是对内加强自身的管理方面，都应该较以前有所突破、有所创新。经过一些调研发现，许多房地产企业已由外延式发展向内涵式发展转变。同时，地产行业及所开发商品的特殊性决定了发展终将回归理性，这就要求地产企业的管理层要不断对外开辟新市场、拓展新用户的基础上，加强自身的税收筹划能力，以期实现通过税收筹划来降低各类纳税成本及规避不应有的税务风险。本文将从房地产企业税收筹划的必要性入手，进而提出房地产企业税收筹划时所存在的风险问题，并最终提出新环境下房地产企业税收筹划的策略。

关键词：新环境;房地产企业;税收筹划;风险;策略

1前言

地产行业目前受到来自于市场、政策、税收等方面的影响较大，地产企业目前所处的行业也远不如十几年前的黄金年代。地产企业所面临的境地，一方面要不断地加大营销力度、促进回款，来弥补资金链的不足;另一方面，要加强内部管理，从内部挖潜降低各类成本。而税收筹划对于房地产企业显得十分的重要，不仅可以降低各类纳税成本、提升企业经济效益。还能够使得地产企业能够很好地适应营改增新政所带来的变化，以期实施规避税务风险之目的。

2房地产企业税收筹划必要性

2.1税收筹划概述

税收筹划（英文：Planning Tax），是指纳税人在经济业务发生之前，本着合法性原则，开展的一系列筹划活动，以达到少缴税款或是延迟纳税的目的。税收筹划具有合法性、筹划性、专业性、成本效益性等特征。合法性：是指企业的税收筹划应该遵循合法性原则，否则将落入税收不合法行为的陷阱，税收筹划方案也将失去意义;筹划性：筹划性特点是指税收筹划必须是在经济业务发生之前进行，若经济业务发生之后再行开展相应的筹划，一方面容易产生不合法行为，另一方面易于产生一定的滞后性;专业性：税收筹划是一项专业性较强的工作，其需要专业人士运用所掌握的财税技能，并结合相应的税收政策来开展筹划工作;成本效益性：企业的任何经济活动都应该围绕经济效益的获取为中心展开，税收筹划活动也是这样。在实施过程中，应该本着为税收筹划所付出的成本未来可以通过节约的纳税成本弥补，否则税收筹划方案将被视为失败。

2.2房地产企业实施税收筹划必要性

2.2.1应对税收政策变化

税收政策是房地产企业计算及缴纳各类税款的依据，也是房地产企业实施税收筹划的法律根据，税收筹划的合法性特点来自于税收法规及政策的遵循。从2016年5月起营改增新政的实施至2021年底，中央政府为了遏制国内经济受国际整体经济环境下降而出现的下行压力、不断地释放改革红利、应对新时期所带来的不利影响，实施各类税收政策改革而不断地出台各类税收优惠政策。对房地产企业而言，如何应对税收政策的变化、如何能够使得这些优惠税收政策能够为其所用，是管理层、财务人员在日常经营管理中所要考虑的问题。税收政策的变化需要房地产企业适时的开展税收筹划工作，如营改增政策的实施，要求房地产企业开始缴纳增值税。由于增值税属于扣税制，使得房地产企业在项目开发过程中不得不考虑进项税发票的获取，这就需要其在税收筹划中应对税收政策所带来的变化。

2.2.2有效降低纳税风险

隨着国内税收征管体系的日臻健全、税款征管信息化程度提升，税收征管部门加强对于企业的监管力度，并对于税收不合法行为给予的坚决打击。税收筹划工作的开展，将促进纳税人在日常生产经营管理、税务管理、各类投融资活动进一步提升对于税法的遵循度。首先，税收筹划明确税收政策。企业在实施税务筹划过程中，可以合法、合规地制订纳税筹划方案，控制税务问题的发生，将纳税成本控制在最低水平，以降低房地产企业纳税成本;其次，税收筹划可以帮助地产企业及时了解纳税新规。2016年5月以来，我国的税收政策变动较为频繁，税收筹划的专业性决定了，其需要有效了解税收政策的新规定，可以有效避免企业税收不合法行为的出现。

2.2.3提升企业竞争能力

税收筹划工作的开展，主要目的在于降低纳税成本、规避税务风险，并在此基础上促进房地产企业的健康发展。房地产企业在参与市场竞争过程中，除了确保所开发产品保质、保量、如期竣工、选择适合于自身发展的营销策略之外，还应该加强自身的内部管理，在提升税务筹划工作质量及水平的前提下，不断降低纳税成本，提升企业的竞争能力。房地产企业在项目开发过程中涉及缴纳税款较多，包括增值税及其附加税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税等，可见地产企业是毫无疑问的税收贡献大户。若房地产企业能够加强税收筹划工作，达到减少或是延迟纳税目的，在建筑成本、营销成本等成本相对固定的前提下，其将能够获得更大的利润空间，并以此为优势降低开发产品的售价，在市场竞争中抢得先机。

3房地产企业税收筹划存在的风险问题

3.1税收政策掌握不透彻

税收筹划的专业性决定了其在开展筹划、策划的过程中需要专业人员运用税收政策来开展活动。之所以有许多企业税收筹划方案没有通过、税收筹划没有成功，与其对于税收政策地掌握不透彻有着较大关系。一方面，企业管理层将日常工作重点放在抓营销、工程质量及施工工期上，对于税收政策了解不多，却一味要求财务人员降低纳税成本，而不理会是否存在税收不合法行为;另一方面，许多房地产企业财务人员对营改增后的税收政策了解不透彻，对于新税制实施后企业所要缴纳增值税、企业所得税、土增税的最新规定缺乏足够了解，使得税收筹划方案制定之时所应用的税收政策与税务机关所掌握的口径不一，导致税收筹划失败。

3.2行业竞争压力较大

房地产行业利润率较高是一个不争的事实，使得许多地产企业所面临的竞争压力较大。近些年来，我国各级政府为了控制系统性金融风险的出现，不断出台一些政策来引导房地产企业健康发展，“去库存”、“去杠杆”、“房子只住不炒”成为未来房地产行业发展的主线。在宏观调控如此严峻的前提下，地产企业面对生存压力，将影响其税收筹划工作。

首先，房地产企业的税负率较得，涉及的税种较多，据测算其整体税负率达6%-7%左右。若纳税成本无法得以有效控制，将导致企业缴税额度提升，给盈利情况造成影响;其次，地产行业属于资本密集型企业，其经营过程中需要不断的对外融资，负债经营、贷款经营成为企业运营的常态化，并且地产企业再叠加税收问题，将很大程度上影响税收筹划的客观性、科学性，容易形成税收不合法行为;最后，企业为了获得更大的利润，需要不断进行税务筹划工作，使负债得到有效地降低，使自身从生存压力中解放出来。

3.3税收筹划时效性不强

房地产企业经营过程中不仅涉及的税种较多，其经营活动也具有一定的多变性，若企业在运营过程中因受到政策、市场环境、对手等因素的原因经营活动发生变化，则需要重新拟定税收筹划方案，从而使得税收管理更加完善、提升企业的税收控制力。许多地产企业在税收筹划过程中，由于担心经营活动发生变化，导致税收筹划方案变更，而多缴税款情况的出现，其一般会采取延迟缴税的方式，在税法允许的范畴内推迟缴税，这可以节约企业一定时期内的现金流。然而，推迟缴纳问题具有一定的时效性特点，若推迟期限来临，不得不按期补缴税款，以确保企业的纳税符合税法规定。在延迟纳税期间，房地产企业需要做好税收筹划工作，将推迟缴纳的税款并入下一个税务筹划期，才能避免发生漏税现象的可能，使得企业各项税种得以有效统筹。

3.4税收筹划缺少全局性考虑

税收筹划过程是一项全局性的工作，要求方案制订者不仅要拥有一定的专业性技能及熟练的财税知识，更为重要的是需要其具有一定的全局观，否则将会对税收筹划的准确性造成影响，不利于税收筹划方案的制定及相应工作的开展。一方面，许多房地产企业在实施税收筹划过程中，存在只关注个别税种，而忽视整体税收状况的问题，导致整体税收较高，造成税收筹划收益降低;另一方面，缺乏长远考虑。在开展税收筹划时，只是将目光放在少缴税款之上，管理层也仅仅是要求短期内少缴税款即可，并没有从长效机制方面考虑税收筹划问题;另外，还有一些房地产企业为了降低纳税成本，人为降低业务收益，虽然看似能在短时期内节约纳税成本，但是却不利于企业未来发展。房地产企业树立正常的、具有宏观、长远考虑的纳税筹划观念显得十分重要，可以提升税收筹划的有效性，合理分配进行、有效控制税收整体状况，提高企业对于税务管理的控制水平，整体上对于纳税成本有效控制。

4新环境下房地产企业税收筹划策略

4.1注重合法性原则把控

“法无禁止即可为，法无授权即禁止”法制社会的今天，企业的任何生产经营活动及各类策划管理工作都应该在相关法律允许的范围内进行。房地产企业的税收筹划工作也是一样，其无论是拟定了少缴税款的方案，还是延迟纳税的方案都要求有相应的法律文件、税收政策作为支撑。有些房地产企业管理层，只是考虑如何节省税款，而很少从合法性原则思考制订合理税收筹划方案。新环境下，随着税收法规与政策的健全与完善，房地产企业在开展税收筹划过程中应该注重合法性原则的把控，在法律的“红线”内开展税务管理工作。也只有这样，才能使得税收筹划方案得以有效实施。

4.2提升税收筹划意识

国家经济的发展、国内形势的稳定、国防建设的保障都需要税收作以支撑，没有税收收入国家的各类活动将难以开展。新环境下，对于房地产企业而言，在法律允许的范围内开展税收筹划过程中应该提升及增强税收筹划意识。首先，房地产企业管理层应该提升税收筹划意识。企业管理者应该转变观念，使得税收筹划工作能够顺利开展，提高税收筹划的实施效率。并且，企业管理层要将税收筹划作为日常管理工作中的重点，使得企业能够获得更大利益。其次，财务人员要增加税收筹划意识。税收筹划的开展房地产企业的财务人员处于主导地位，财务人员在进行税收筹划过程中，应该运用自身的专业知识进行。并且，要从法律角度及个人职业操守的角度来提升税收筹划意识，将税收筹划的作用发挥到极致。

4.3完善税收管理流程

新环境下，若使得房地产企业有效地开展税收筹划工作，并使得相关方案能够具有合理性、有效性，则需要房地产企业进一步的完善其税收管理流程。首先，设立专业的税务管理部门。在财务人的眼里税、会是不分家的，但这仅是以往的财务管理理念。新环境下房地产企业应该设立专业的税务管理部门，选聘一些税收政策熟练、会计核算技能全面的税务专业人员参与其中制定相应的税收筹划方案;其次，对于税种进行合理的划分及分析。税务管理部门应该根据房地产企业所开发项目的进展情况，适时地对于相应的税种进行相应筹划。如，预售阶段要对于所售项目的住宅与商用部分进行合理的区分，以筹划土增税的预缴税率，同时还要为未来的土地增值税清算奠定基础，在收到的工程款发票之时，应该查看是否在备注栏标注项目名称、项目施工所在地，如果没有填写将影响未来的土地增值税清算。

4.4提升企业内部控制管理水平

内部控制管理可以有效提升企业对于各类风险的防范能力，将风险扼杀在萌芽当中。企业通过内控管理工作的加强能够提高在税务风险的掌控力，避免出现税收不合法行为，并提高税务管理效率。具体来说，首先，在新环境下，企业应该结合所处的政策、经济、市场、客户等现状，不断的提升自我税务风险规避意识，及时发现税收筹划过程中的风险，确保税收筹划符合法律规定;其次，做好内部控制制度的搭建工作。房地产企业要做好制度的建立、健全工作，确保利用制度手段来加强税务管理，使得税务管理工作符合企业的相关制度。最后，加强信息的沟通与协调。税务筹划工作的开展不是财务部门自己的工作，应该是以财务部门为主，其他部门為辅。财务部门在税务筹划开展过程中应加强与其他部门的沟通与协调，确保税务筹划方案的可行。

4.5提高事前监督水平

凡事预则立，不预则废，税务筹划与管理工作也是一样，应该提升其筹划性及事前监管水平。房地产企业在某个项目或是某一开发产品的可研阶段，在科学、合理的考虑设计、施工方案，有效的测算项目及产品成本之时，应该将税收筹划及税务管理工作考虑其中。将税收筹划工作提前，增强税收筹划工作的宏观性与全局性。具体操作过程中，一方面，企业应该设立事前监督部门，将事前监督工作落实到人，以提高对于税务风险的防范能力，避免税务问题的出现;另一方面，需要对企业目前所开展的业务进行分析，根据业务对于税收的影响进行判断，提升税收分析的合理性，以精准策划税收筹划结果。

4.6进一步完善风险控制体系

首先，加强对于税务风险预警机制的建立。税务风险如影随形般伴随着房地产企业的运营与发展。尤其房地产企业在税收筹划方案的执行过程中，会因所处环境发生的变化，而产生一定的税务风险。鉴于此，房地产企业应该加强税务风险预警机制的建立，对于出现的税务风险及时的发现，将按事先的应急处置方案进行处理;其次，加强对于税务风险的评估。要明确税务风险的影响范围，限制税务风险的发展，避免税务风险影响扩大;最后，评价税务风险。税务风险出现后，房地产税务管理部门应该对于税务风险进行有效的评价，分析其出现的原因，是否将对于企业经营产生较大的影响，并运用税收风险控制体系解决。

5结论

新环境下，使得房地产企业所面临的经济形势日渐复杂，这为房地产企业如何生存与发展提出了较高的要求。房地产企业除了要调整经营战略思路、管理层强化经管理念以外，还要不断的提升其税收筹划能力。房地产企业应针对所处的新经济环境、项目发展的各个阶段，从注重合法性原则把控、提升税收筹划意识、完善税收管理流程、提升企业内部控制管理水平、提高事前监督水平、进一步完善风险控制体系、重视专业人员培养等方面做起，提升税收筹划工作质量，为使其度过暂时的困难而发挥作用。

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