房屋交易合同网签备案的作用

摘要：房屋交易合同网签备案通过充分借助政府公信力、充分运营信息技术手段，实现了对交易行为的保护，对市场秩序的维护，对法律制度的补充，已成为极具中国特色的房屋交易管理制度。结合房屋网签备案的主要作用，认为包括房屋网签备案制度在内的中国特色合同网签备案制度将在不同的领域发挥更大、更积极的作用。

关键词：交易管理;网签;法律

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）02-0022-03 收稿日期：2021-12-20

房屋交易，尤其是涉及房屋買卖的交易活动，其“交易价值大、过程长”，对绝大多数当事人而言属于“低频交易”，为更好地保护当事人的合法权益，各国普遍对房屋交易建立了保护性制度安排。例如，美国实行产权保险+资金监管制度;德国、瑞士等实行公证人制度;澳大利亚实行律师介入制度等。以《城市房地产管理法》确定的房地产成交价格申报为法律基础，经过长时间的探索和实践，我国的房屋交易合同网签备案（简称房屋网签备案）制度日趋成熟，成为最具中国特色的房屋交易保护制度。与境外的房屋交易保护制度相比，我国的房屋网签备案制度发挥了政府的公信力，运用了信息技术手段，不增加当事人的交易成本、可在线上不见面办理，真正实现了零成本、高效率、无感式的交易保护，被称为“中国式”买房。每每在与境外专家、同仁交流、介绍房屋网签备案制度时，他们都羡慕不已。房屋网签备案与不动产登记不同，房屋网签备案是交易活动过程中的一个过程，不动产登记是交易完成后物权的记载与公示的一个环节。房屋网签备案作用主要体现在以下几个方面：

1 实现房屋交易前、中、后“三重”保护

第一重保护，在房屋交易前，“交易主客体核验保护”。对拟参与交易的当事人（交易主体）需通过房屋交易系统核验，方可签署交易合同。例如，核验购买人是否属于限制购房人，如属于限制购房人主体核验不予通过。对拟交易的房屋（交易客体）需通过房屋交易系统核验，方可挂牌、发布出售（出租）信息。例如，属于预售商品房的，需获得商品房预售许可证方可交易;属于存量房的，需不存在限制交易的情形方可交易。第二重保护，在房屋交易过程中，“备案排他性保护”。交易当事人完成房屋网签备案后，已网签备案的新建商品房买卖合同、存量房买卖合同、房屋租赁合同，非经交易当事人共同同意，不得擅自撤销网签备案。已网签备案的房屋，不得重复签订买卖、租赁合同，杜绝“一房多卖”“重复租赁”等行为。第三重保护，在房屋交易活动完成前，“房屋交易资金保护”，房屋交易资金纳入监管账户。在房屋交付、完成房屋所有权转移登记后，房屋交易资金方可划转给出卖人，杜绝出现买房人“房钱两空”、经纪机构侵占、挪用当事人交易资金，保障交易资金的安全。“三重”保护措施，构成了房屋交易的闭环管理。

2 弥补债权公示力的不足

通过房屋网签备案可以让相关当事人及时、准确地知悉有关交易合同的存在、相关债权的存在，以有效预防潜在的风险，享受权益保护。房屋网签备案的公示作用已在实践中获得了认可，人民法院在预查封、确定优先于建设工程价款受偿权的购房人时，均应基于已备案的合同。一些地区还通过地方立法规定，未经备案的商品房买卖合同不得对抗第三人。尤其是《民法典》实施后，对买卖不破租赁、房屋承租人优先购买权、共同居住人的继续承租权等权利的保护，依据房屋网签备案予以认可保护，才能真正落实对真实交易的有效保护。

3 有助于完善善意取得制度

我国《民法典》第311条规定了善于取得制度。就善意取得房屋而言“合理的价格转让”“房屋已登记”较为容易判断，对“受让时需是善意的”往往是争论的角度、确定的难点。特别是在房价出现上涨时，有的出卖人为获取更高的利益，一方面拖延已签订房屋买卖合同的履行，另一方面，与他人重新签订更高价款的房屋买卖合同并及时履行。严重损害了购房人的利益。通过网签备案制度有效防范滥用善意取得制度。他人明知或通过网签可以知悉所购买的房屋已网签备案，即该房屋已处于交易状态，采取不办理合同网签备案直接办理登记获取房屋所有权行为，如产生纠纷则不应构成“善意取得”。

4 杜绝交易合同陷阱

房屋交易对大多数人而言，一般不掌握房屋交易专业知识，尤其是在购买商品房与房地产开发企业签订商品房买卖合同的活动中，更是处于专业的劣势地位。甚至出现个别不良企业通过合同免除自己的责任，排除购房人的权利。而房屋网签备案为交易当事人提供了新建商品房买卖、存量房买卖、房屋租赁等合同示范文本。合同示范文本从平等保护的原则，对合同内容进行了规范，矫正因交易信息不对称、专业知识不对称等造成的权益失衡。同时，对在交易过程中容易产生纠纷的问题，作出明确细致的约定，有效减少了买卖合同纠纷，对交易双方合法权益评的保护。

5 规范房屋中介行为

存量房买卖、房屋租赁，当事人一般委托房屋中介机构寻找房源、客源，促成交易，能否完成房屋网签备案是房屋交易是否完成的标志。住房和城乡建设管理部门如发现房屋中介机构有违规行为的，及时采取暂停该机构房屋网签备案权限，防范交易风险。这种做法，提醒了交易当事人注意选择行为规范的房屋中介机构。更重要的是，通过暂行其网签备案权限，提醒、要求房屋中介及时纠正、自己规范行为，否则，就无法完成当事人的交易委托，倒逼房屋中介机构规范自身行为。这种做法在实际中起到了比警告、罚款等行政处罚措施更好的社会效果。

6 切实减轻群众负担

房屋网签备案信息通过与公安、教育、税务等部门共享，为个人办理居住、教育、社会保障、不动产登记、企业登记、纳税、贷款等业务提供便捷服务。例如：住房公积金管理部门在办理住房公积金贷款时，通过共享房屋网签备案信息获取住房套数等信息，个人无需提交相关房屋交易合同。再如，按照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设等部门交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。房屋网签备案信息与不动产登记信息实时互通共享后，不动产登记机构无需要求当事人提供重复房屋交易合同，否则就违反了行政法规的规定。

7 有助于构建社会诚信体系

通过房屋网签备案前的主体审查，限制失信被执行人购房，防止失信被执人通过购房转化货币财产，给实际执行增加难度。通过限制失信被执行人购房，让失信人一处失信，处处受限，形成失信联合惩戒。此外，在司法执行已发生，个别被执行人通过“假房屋租赁合同”，或者“倒签房屋租赁合同”，来拖延房屋交付执行、给受让人增加负担。通过房屋网签备案系统，人民法院可以实时查询被执行人房屋买卖、租赁等信息，及时了解情况，预防、限制相关当事人通过房屋赠与、买卖、租赁等形式，转移、隐匿涉诉、涉执房屋或增加受让人负担。

8 实现交易信息全链条贯通

房屋交易活动往往涉及金融、税收。实施房屋网签备案有助于税务、金融部门从源头掌握房屋交易情况，实现交易信息全链条贯通，有效避免不法分子盗用他人信息，虚构购房抵押合同骗取贷款;利用部门间信息不连通，虚报高成交价多骗贷款、低报成交价偷逃税费的行为。此外，房屋买卖合同网签备案与房屋抵押合同网签备案信息的相互关联、贯通，更加有效防范通过签订虚假买卖合同骗取银行贷款的行为。此外，通过房屋网签备案有助于及时、准确、全面地掌握房地产市场状况，为政府决策提供数据支撑。

住房和城乡建设部门探索和建立的房屋网签备案制度除得到社会，尤其是交易当事人的赞同和认可外，其他部门也在积极借鉴该制度。据了解，自然资源部门在建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点过程中，部分城市对建设用地使用转让合同采取网签备案，并成为创新做法得到推广。《农业农村部办公厅关于加强农村土地承包经营合同管理的通知》（农办政改

〔2020〕9号）中也提出，“鼓励有条件的地方建立土地承包合同网签制度”。可见，包括房屋网签备案制度在内的中国特色合同网签备案制度将在不同的领域发挥更大、更积极的作用。

作者简介：赵鑫明，中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长。