如何解决房产中介收费痼疾

摘要：房产中介收费是投诉的热点之一。建议推行实名执业、建立资格档案（信用管理）制度、推行执业考试制度和继续教育制度。加强行业立法，从上位法解决房地产经纪行业监管制度。改变目前居间模式，变居间为单边代理，具体是通过行业协会、政府部门通过互联网技术，网签技术手段，推动独权代理（区别于独家代理）模式，建立自己特色的MLS系统。

关键词：房产中介;收费投诉;解决问题

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2022）02-0076-02 收稿日期：2021-12-16

笔者曾在《中国房地产》2019年11月上旬刊发表一篇文章，名为《房产中介收费要公开、透明、阳光》。文章中提出，房地产经纪服务佣金作为一个长期的痼疾问题，主要是欠透明问题，认为房产中介与消费者都应当讲诚实、守信用。一方面，作为消费者有付佣金的义务，但也享有知情权。另一方面，房产中介收费应当公平、公开、透明。只有这样，才能让房产中介与消费者之间沟通更顺畅、关系更融洽。然而，要实现解决这个问题，却不是一个简单的事情。

房产中介收费是投诉的热点之一，从中可以衍生出很多思考：比如，消费者会觉得中介佣金太高，不值得。但是房产中介的服务真的不值钱吗？信息透明时代，房产中介真的没有存在价值了嗎？没有房产中介该怎么办呢？

笔者认为，房产中介的存在是必然的。从历史看，房产中介早在战国时期，因井田制遭到破坏，有人参与到土地买卖活动中就产生了中介服务，在汉代叫“驵侩”，唐代称为“庄宅牙人”，等等，一直延续到现代。这个行业存在了上千年，即使是现在有互联网和技术，仍然不可能取代房产中介。专注于房产中介行业培训的董琪老师说过：“房产中介最核心的价值，并不完全在帮某一个业主卖房，或者帮某一个客户买房，更多的核心价值反而是在这一服务过程之外”。也就是说，“它的工作价值更多隐含在日常的非客户直接服务过程中，日积月累的专业知识和能力是快速服务买卖双方的核心价值”。广州市房地产中介行业协会会长廖俊平先生认为，“在房地产经纪服务市场，委托人实际上购买经纪服务的本质也就是购买时间”。上述观点简言之，就是“中介提供服务，委托人花钱买时间，规范交易，提高交易效率”。没有房产中介，买卖双方自行成交遇到所有问题，例如交易风险控制、交易时间成本等问题是无法克服的。如果不能做到这些，它就没有存在的价值。遗憾的是，很多客户包括房产中介都无法看到和理解这些问题。

另外，从法律角度看，房地产经纪活动提供的是有偿服务。当居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬（《民法典》第963条规定）。也就是说，按照现行规定，在买卖双方签署买卖合同之后收取佣金是完全合法的。只是收费标准问题，国家在2014年就取消了，如果按照市场行为来收取，需要各方协商解决。

当然，现实中房产中介确实给客户带来了很多交易风险问题和案件，其原因主要是行业监管缺乏上位法，经纪人门槛低，职业素质远达不到专业化和职业化等，在此不予赘述。总之，不能因为存在问题，就把“婴儿和洗澡水一起倒掉”。

关于房产中介问题（包括收费不透明）的根源，笔者认为，主要是现在的服务模式问题：一是在于行业准入门槛儿低，缺乏准入的法规和有效的监督制度，无法保证经纪人具备基本的专业素质，无法约束经纪人。二是缺乏信息专有权保护制度，因为激烈竞争，使得经纪人不得不将房源信息“藏私”或想法设法盗取房源信息，从而造成虚假房源信息泛滥。三是行业缺乏有效合作和分佣机制，各自为政，不正当竞争，使行业难以出现专业分工和有效合作，经纪人难以获得专业知识的积累和经验增长。四是缺乏科学的分拥机制，无法保证经纪人收入，造成价值认同难。五是以成交为导向而非客户为导向，收取佣金难，客户以追逐更低的佣金为目的，使公司之间、经纪人之间以承诺返佣等低价格手段竞争，牺牲服务质量，从而伤害经纪人收入，也伤害了客户。六是居间模式出现经纪人双方代理，卖方希望最高价出售，买方希望以最低价购买，本就自相矛盾，造成以成交为导向的经纪人只得牺牲客户的知情权，采用不透明方式收费。

关于解决方案，一是从国际经验看，首先要提高准入门槛，实行执照制度。但是从目前的改善营商环境和放管服改革看，实行准入的执照制度不可行。建议推行实名执业、建立资格档案（信用管理）制度、推行执业考试制度和继续教育制度。二是加强行业立法，通过上位法解决房地产经纪行业监管制度。三是改变目前居间模式，变居间为单边代理，具体是通过行业协会、政府部门通过互联网技术手段，推动独权代理（区别于独家代理）模式，建立特色MLS系统，使中介从纯粹的结果导向变以服务为导向，这个问题的解决就可能水到渠成。

作者简介：柳正忠，厦门市房地产中介行业协会。