未成年人能否独立申请登记取得不动产所有权

徐映雪

案   例

案例1：张三今年15岁，父母离异，张三由父亲抚养。张三的爷爷全额出资为其购买了一套商品房，想把产权登记在张三名下。张三能否独立申请不动产登记，是否必须由张三的全部监护人代为申请？

案例2：李四今年15岁，父母离异，李四由父亲抚养。李四的爷爷以自己的名义购买了一套商品房，现在想无条件赠与李四。李四能否独立申请不动产登记，是否必须由李四的全部监护人代为申请？

分   析

有观点认为，虽然《不动产登记暂行条例实施细则》第十一条第一款规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。”但根据《民法典》第十九条规定：“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认;但是，可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”《民法典》第一百四十五条第一款规定：“限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效。”案例1和案例2虽不能判定申请不动产登记的行为是否与张三、李四的年龄、智力、精神健康状况相适应，但属于“纯获利益的民事法律行为”，故可以独立申请不动产登记，无需监护人代为申请。

目前，在不动产登记实务中，对处分未成年人的不动产由其全部监护人代为申请，各地登记机构已形成一般共识。但未成年人以权利人身份取得不动产所有权的，是否能独立申请登记，尚存在一定争议，各地认为可独立申请的不在少数，笔者不赞同此观点，理由主要有以下几点。

第一，纯获利益的民事法律行为指无需支付对价、未附加任何义务而获得利益的民事法律行为，比如，接受奖励、接受报酬、接受无条件赠与等。案例1中张三取得的房屋所有权实际上是爷爷替张三出资购买的，已支付了对价，是一个有偿的民事法律行为，而非纯获利益。案例2中李四在接受爷爷的无条件赠与时，是纯获利益的民事法律行为。但值得注意的是，这里纯获利益的行为是指李四接受无条件赠与、在赠与合同上签字的行为，而非李四申请不动产登记的行为。

第二，申请不动产登记并非一项民事法律行为。《民法典》第一百三十

三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”其中的民事法律關系是平等的民事主体之间发生的民事权利义务关系，符合民事法律规范，是民法对平等民事主体的人身和财产关系加以调整的结果。由此可知，符合民事法律行为的特征是主体之间的平等民事法律关系，并适用于民法调整。

在申请人申请不动产登记时，申请人和登记机构之间并非平等的民事主体，两者之间的关系并不适用于民法调整，而是以行政法来调整。在申请人提出登记申请时，应按要求提交相应材料、接受询问、必要时还需做出相应承诺，因此申请登记并非民事法律行为，而是民事主体实施的一项启动不动产登记行政程序的行为。

第三，未成年人取得不动产所有权的可由其任一监护人代为申请。未成年人的父亲或母亲都是未成年人的监护人。《民法典》第二十三条及第三十四条规定，无民事行为能力人、限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人。《民法典》第三十五条第一款规定：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”在实践中，对未成年人不动产的处分，从考虑不动产的巨大价值和保护未成年人合法权益的慎重原则出发，一般对监护人的权限从严要求，由全体监护人代为申请登记，且还需提交确系为维护被监护人利益而处分不动产的书面保证。而对于未成年人取得不动产所有权的情形，如没有任何利益损害，则代为申请人是其监护人即可，无需要求全部监护人共同申请。上述案例中，可由张三的父亲和李四的父亲作为法定监护人代为申请。（作者单位：郑州市不动产登记中心）