阜阳市房地产评估存在的问题与对策

谢 颖

（阜阳开放大学，安徽 阜阳 236000）

近年来，阜阳市房地产开发公司、房地产中介公司、房地产拆迁公司、物业管理公司、房地产评估公司迅速发展，形成了较为完整的房地产服务体系。房地产评估在房地产交易、投资、保险、抵押中的重要性日渐凸显。为保证阜阳市房地产市场的稳定健康发展，阜阳市政府出台了有关政策，为阜阳市房地产评估工作的开展提供了重要依据。但由于房地产评估属于新兴行业，加之阜阳市作为三线城市，相对一线、二线城市而言，房地产市场的成熟度较低。目前来看，阜阳市房地产评估市场仍存在诸多不足，房地产评估风险相对较高，需在不断发展过程中予以完善优化。

一、阜阳市房地产评估存在的问题

笔者调查阜阳市多家房地产评估公司发现，阜阳市房地产评估主要存在以下问题。

（一）相关法律制度不完善

阜阳市房地产评估工作的开展，主要以《中华人民共和国城市房地产管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》《阜阳市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》以及相关行业标准为依据[1]，保证了阜阳市房地产评估的公正、公平、客观与安全。但在实践中，房地产评估涉及到的内容相对较多，许多具体操作无法凭借上述法律法规做出决定，往往依赖于工作人员的工作经验。与此同时，一些法律法规理论性较强，增加了法律法规在房地产评估工作中的落实难度，容易使工作人员产生“看、等、瞧、靠”等思想，不利于房地产评估工作的开展。

（二）业内监管缺失导致公信力下降

房地产评估是房地产行业的重要组成部分，由专业人员以房地产评估法律为指导，按照房地产评估目的，遵循房地产评估基本原则，运用成本法、剩余法、市场比较法、收益法等评估方法，结合已有经验对房地产价格进行综合分析[2]。其专业性、技术性、经验性、科学性等特征决定房地产评估在市场与社会中具有公信力，能够有效控制房地产投资炒作、房地产盲目投资等不利于房地产市场稳定的行为产生。与此同时，能够将房地产与金融有效连接，发挥行业协同效应。但就当前阜阳市房地产评估行业发展而言，却存在业内监管缺陷问题，出现一些随意定价、随性评估等现象，影响房地产评估公信力，制约房地产评估行业稳定长足发展[3]。

（三）人情交易客观存在

中国社会文化的一个主要特点就是依靠人情进行各种社会关系的有效维系[4]。阜阳市作为三线城市，常住人口超过820万人，人均土地少，住房需求高，故在房地产评估中，“拉关系”“靠人脉”“凭感情”现象屡见不鲜。具体表现为：房地产评估人员在进行房地产评估时顾及人情，或省略评估流程、或调整评估值、或不自信审核评估资料，降低房地产评估公正、公平性。此外，房地产评估企业在人力资源管理过程中受人情关系影响将“亲密程度”作为选聘、晋升考核指标，不利于优秀人才的引进、挖掘与培养。

（四）评估人员业务水平有待提高

房地产评估工作的开展离不开专业人员的支撑，专业人员业务水平、职业素养的高低直接影响房地产评估质量与效率。通常情况下，房地产评估人员业务水平、职业素养越高，在日常工作中越能够严格遵守房地产评估原则，按照房地产评估程序进行评估，保证评估报告与实际情况相符合；房地产评估人员业务水平、职业素养越低，在日常工作中越容易被利益诱惑、被权力支配，从而在资料不完善、市场调查不全面的情况下，随意评估，降低评估值的真实性、准确性[5]。实践中，一些房地产评估企业评估人员就出现了报告书漏项，评估方法应用错误，评估对象描述不准确、不全面等问题。例如，某评估人员在对一办公楼进行价格评估时，所提供的的评估报告中并没有对办公楼土地使用性质、办公楼所在地形情况、办公楼建筑面积、办公楼租赁情况等进行详细描述，严重降低房地产评估质量。

（五）不正当竞争依然存在

面对日益激烈的市场竞争，一些房地产评估企业或房地产评估人员为谋取私利，并未按照房地产评估管理制度要求、房地产评估行业标准、房地产评估程序进行评估，影响了房地产市场稳定。与此同时，一些实力相对较弱的房地产评估企业，为争取项目，存在他人从业资格借用、出具虚假报告等行为，形成不正当竞争，增加房地产评估操作风险的同时，损害房地产评估行业形象。

二、阜阳市房地产评估现有问题产生的原因

要想有效解决阜阳市房地产评估问题，必须对问题形成原因进行全面分析，以从根本上找到解决问题的具体措施，提高房地产评估的质量与效率。

（一）房地产评估行业发展不完善

相对于发达国家而言，我国房地产评估行业的建设与发展起步较晚。阜阳市商业性房地产发展滞后于一、二线城市，房地产评估行业的发展又位于商业性房地产之后。这在一定程度上决定阜阳市房地产评估行业到目前为止仍处于发展期、探索期。房地产评估相关法律法规的制定与执行存在滞后性。虽然在近些年发展过程中，人们已经认识到房地产评估在地产交易、抵押、投资等方面的重要性，并建立相应组织管理机构，用于规范房地产评估行为，推动房地产评估行业发展，但仅有少数机构的发展相对完善，为房地产评估提供的服务（如房地产评估人员培训、房地产评估理论研究、房地产评估实践研究、房地产评估市场管控等）有限，需要逐步完善、强化、扩大[6]。

（二）房地产评估师入门门槛较低

工作人员只要通过相关考试，即可获取执业资格。而考试涉及到的内容多以理论为主，对职业素养的考核存在片面性、局限性，导致房地产评估人员的经验、知识、技能多停留在理论层面，易出现理论与实践相脱节问题[7]。例如，在利用比较法进行房地产价格评估时，需要利用权重系数进行房地产影响因素分析，而权重确定不仅需要依靠理论知识，更需要依靠房地产评估师已有经验，来保证权重设置的科学性、准确性、合理性。但由于房地产评估师入门门槛较低，多数房地产评估师缺乏经验，从而影响比较法应用效果，容易出现评估错误，增加法律纠纷形成风险。

（三）管理体制欠缺

阜阳市房地产评估管理体制主要存在以下问题：其一，政府在发挥宏观调控作用时，需要充分考虑政策、要求、规范等制定与落实对房地产行业存在的影响，加强对房地产评估非法交易的监督与管控能力。但从实际发展情况来看，受房地产评估机构及其从业人员的快速化、规模化发展影响，相关管理体系建设却存在滞后性，出现需求与供给不协调现象。其二，行业协会管理机制不健全，低资质企业进入市场，拉低行业整体专业水平。其三，房地产评估企业内部管控机制不完善，专业人员在进行房地产评估时出现一些道德风险、操作风险。

（四）自律不够

房地产评估企业以及相关工作人员应根据房地产相关法律法规，按照房地产评估程序对房地产价格及其影响因素进行科学、准确评估与分析。在此过程中，房地产评估企业以及工作人员需要具备较高自律性，能够在实践工作中充分考虑房地产价格影响因素，并以客观、谨慎、细致、严肃、保守的态度对待评估，以保证所提供评估报告的准确性。但就当前阜阳市房地产评估实际情况来看，评估师却存在自律性不够问题，一些评估师所提供的评估报告主观性较强，对评估对象的描述欠缺，缺乏评估风险防控意识与评估技能学习能力。一方面，不利于自身业务水平的提升；另一方面，容易为投资者、银行等造成损失，影响自身形象，降低公信力。

（五）约束力不够

房地产评估企业风险管理制度不完善，无法对房地产评估风险行为进行科学、有效防控；监督管理机制的缺失，使房地产评估易出现行业垄断问题，不利于正常市场竞争氛围的形成；法律法规细则缺失，易出现评估程序任意删减、评估报告格式任意调整、评估价格简短计算等现象，不利于行业稳定、健康、长足发展。

三、改进阜阳市房地产评估现有问题的对策

针对阜阳市房地产评估存在的问题及其形成原因，可从以下几方面入手，落实问题改善与处理对策，为房地产评估稳定、健康、长足发展提供支撑。

（一）健全相关法律法规体系

针对阜阳市房地产评估相关法律制度不完善问题，需通过加强相关法律法规体系建设来解决。在此过程中，一要对当前房地产评估相关法律法规全面了解，探寻这些法律法规存在的不足，并根据房地产评估行业发展现状与发展趋势，以“补充办法”“补充条例”“地方规范”“行业标准”“行业规范”“行业要求”等形式进行完善[8]。例如，《阜阳市房地产估价行业信用考评暂行办法》的出台，对房地产评估机构失信问题给予了明确规定。《阜阳市房地产估价行业信用考评暂行办法》将房地产评估机构诚信划分为五个等级，明确表示，将严重失信企业列入“黑名单”。同时，根据房地产评估机构市场行为实行加减分制度，指出虚构事实、隐瞒真相、泄露隐私、误导性陈述、虚假报告出具等行为均属于减分行为。《关于加强地价评估管理及规范土地估价行为的通知》的发布，为阜阳市土地估价业务行为及其管理提供了指导，利于阜阳市房地产评价市场稳定、规范、健康发展。二要针对房地产评估重点问题与核心风险，如非法交易行为、违规操作行为、乱收费行为、重大项目轻小项目问题等，制定相应的管理办法、惩罚策略进行管控[9]。三要借鉴优秀经验，结合国情、党情、世情，制定完善且科学的房地产评估行业职业道德规范、房地产评估师责任风险保障制度等，以更好指导、约束、规范房地产评估行业行为。

（二）加大监管力度

针对阜阳市房地产评估业内监管缺失问题，减少管理机制欠缺、约束力不够等因素对阜阳市房地产评估行业稳定发展存在的不利影响，应做好如下工作：其一，树立创新发展理念，进行传统监督管控模式改革，形成“政府+行业协会+社会”协同监管格局，适当提高行业协会在房地产评估监督与管理工作中的地位，充分发挥行业自律优势[10]。其二，抓住产业转型升级机遇，进一步推进房地产评估企业脱钩改制进程，为房地产评估企业公正、公平发展提供平台，减少不正当竞争行为的产生。其三，完善房地产评估报告审核机制，提高房地产评估企业内部人员参与评估风险管控活动的积极性、主动性，通过自我管理、自我监督、自我教育降低评估风险，提升评估质量与能力。其四，依托制度建设，明确房地产评估监管目标、内容、方法等，让监督管理行为更具规范性、系统性、科学性、有效性。

（三）完善行业操作规程

完善行业操作规程是推动房地产评估行业规范化、程序化、系统化发展的重要举措，在解决人情交易问题，降低房地产评估企业市场竞争风险上发挥着至关重要的作用。在此过程中，应加强阜阳市房地产行业协会建设力度，促进行业协会在房地产评估企业监督、房地产评估项目管理、房地产评估队伍培育等方面积极发挥作用。与此同时，根据阜阳市房地产评估实际情况与发展需求，在相关法律法规指导下，建立完善且科学的评估程序，明确评估报告撰写要求、表达方式、核心内容。此外，促进投标制度在房地产评估中的应用与推广，让评估企业根据自身实力合理选择项目，帮助房地产评估企业树立正确竞争意识。

（四）加强从业人员的培训及再教育

加强从业人员的培训及再教育是解决房地产评估人员业务水平低下问题的重要手段，也是促进人力价值挖掘与发展的关键路径。在此过程中，相关部门应加强房地产评估人员资质认证体系建设，能够从业务能力、职业素养、道德品质、工作经验等多层面进行综合评价与考核。与此同时，房地产评估企业应建立完善教育培训机制，为房地产评估人员学习与发展提供平台，使其在多元化教育培训活动中丰富工作经验，提高业务水平，强化职业素养。此外，严格把关准入门槛，注重高品质、高素质人才引入。

（五）营造公平竞争的房地产估价市场环境，建立行业诚信体系

利用先进科学技术，如计算机网络技术、多媒体技术、云存储技术等，构建房地产评估信息平台。通过平台提高房地产及其相关信息整合、共享、利用水平，降低信息不对称、不准确、不全面等对房地产评估的影响，促进各方在房地产评估监督中的积极参与。与此同时，为房地产评估企业诚信体系建设提供信息与技术支撑，让房地产评估企业以及相关工作人员在评估事务中对自身行为负责，以保证房地产评估的公平性、公正性、公开性。此外，应做好诚信档案建设、诚信评价指标体系建设，营造良好竞争环境，消除房地产评估人员违法乱纪行为[11]。应贯彻落实国家相关规定，坚持“系统谋划、分步实施”“政府推动、共同参与”“依法依规、规范操作”“建立标杆、攻克重点”等原则构建诚信评价体系。

四、结语

房地产评估是阜阳市房地产行业的重要组成部分，其发展的稳定性、规范性、有序性、健康性、安全性对阜阳市房地产市场完善与优化具有直接影响。由于阜阳市房地产评估起步较晚，在发展过程中不可避免存在诸多不足，因此，阜阳市在发展房地产业过程中，应立足实际，有针对性地采取一些房地产评估改善与优化策略，以提高房地产评估质量，促进其在阜阳市房地产业发展中积极作用的最大化发挥。