新常态下我国房地产企业财务风险评价方法和应对策略研究

刘晓倩 广东白云学院

新常态下，我国房地产市场规模收缩，房地产企业在经营发展过程中面临的实际生存压力加大，房地产企业财务风险增高、财务风险评价方法不健全、风险应对策略不适用等问题日益严重，探索并落实切实有效的财务风险评价方法和应对策略迫在眉睫。

一、企业概述

某房地产企业为多元化中型房地产企业，业务范围包括房地产开发经营、酒店管理、物业管理、园林绿化工程的设计施工等。在该企业的发展过程中，2017至2021年的资产负债情况如下所示：

2017年，应收账款50465.43万元，存货580421.68万元，流动资产合计738624.48万元，资产总计847816.27万元，流动负债合计330023.02万元，非流动负债合计347110.35万元，负债合计677133.37万元。

2018年，应收账款92495.37万元，存货888547.47万元，流动资产合计1078729.90万元，资产总计1233646.97万元，流动负债合计434951.74万元，非流动负债合计581533.80万元，负债合计1016485.55万元。

2019年，应收账款128144.84万元，存货1407131.43万元，流动资产合计1765613.71万元，资产总计2064208.89万元，流动负债合计869071.08万元，非流动负债合计943949.09万元，负债合计1813020.18万元。

2020年，应收账款118761.46万元，存货1735282.62万元，流动资产合计2050093.60万元，资产总计2431364.07万元，流动负债合计1289367.15万元，非流动负债合计823105.10万元，负债合计2112472.25万元。

2021年，应收账款146901.85万元，存货1469647.74万元，流动资产合计1762101.20万元，资产总计2243085.65万元，流动负债合计1464303.29万元，非流动负债合计441243.81万元，负债合计1905547.11万元。

二、房地产企业财务风险水平评价

（一）构建基于因子分析法的房地产企业财务风险分析模型

1.指标选取

在本房地产企业的财务风险评价分析过程中，所选取的财务指标可以形成如下指标体系：企业偿债能力、企业营运能力、企业盈利能力以及企业发展能力为一级指标；在企业偿债能力中，包含的二级指标为流动比率、速动比率、资产负债率；在企业营运能力中，包含的二级指标为存货周转率、应收账款周转率、流动资产周转率、总资产周转率；在企业盈利能力中，包含的二级指标为总资产利润率、成本费用利润率、总资产净利润率、销售净利率、净资产收益率；在企业发展能力中，包含的二级指标为净资产增长率、总资产增长率。

2.基于因子分析法的房地产企业财务风险评价思路

主要选用因子分析法落实对本房地产企业财务风险的评价，具体环节操作为：第一，对企业财务数据落实标准化处理。第二，组织KMO与Bartlett检验。第三，提取、旋转因子。第四，对因子的得分展开计算。构建线性函数，将权重设定为总体累计方差贡献率之比，参考各个因子的得分完成最终综合得分及其排名的确定[1]。

3.评价模型

在本房地产企业的财务风险评价实践中，选取初始特征值高于1且的前4个因子作为公因子，设定为公因子A、B、C、D。其中，公因子A为营运能力因子，对应包含其二级指标，主要对本房地产企业的实际经营情况进行反映。公因子B为盈利与发展能力因子，主要对本房地产企业的盈利现实情况以及发展能力水平进行反映。公因子C为短期偿债能力因子，主要对本房地产企业的短期偿债能力水平进行反映。公因子D为长期偿债能力因子，主要对本房地产企业获利能力对偿还到期债务的保证程度进行反映。结合公因子得分、累计方差贡献率之比，完成本房地产企业财务风险评价模型的构建，如下所示：

F=35.503A+28.047B+17.122C+11.964D

一般来说，当F值越大时，房地产企业在相应年度所承担着的财务风险更小，当F值越小时，房地产企业在相应年度所承担着的财务风险更大。

（二）结果分析

研究主要对2017年至2021年期间本房地产企业承担着的财务风险进行分析，选取2021年的分析数据进行详细说明。2021年第一季度，本企业的公因子A得分为-1.036，公因子B得分为1.27，公因子C得分为-0.888，公因子D得分为0.299，F值为-12.796；2021年第二季度，本企业的公因子A得分为-0.049，公因子B得分为0.487，公因子C得分为-1.083，公因子D得分为-0.166，F值为-8.58；2021年第三季度，本企业的公因子A得分为0.626，公因子B得分为0.367，公因子C得分为-1.284，公因子D得分为-0.291，F值为7.05；2021年第四季度，本企业的公因子A得分为0.748，公因子B得分为-0.504，公因子C得分为-1.247，公因子D得分为-0.268，F值为-12.167。能够看出，在2021年，除第三季度之外，其余季度的综合得分均为负值，企业所面临的财务风险先降后升。对2021年第一季度财务风险水平产生较大影响的因子为短期偿债能力因子以及营运能力因子；对2021年第二季度以及第三季度财务风险水平产生较大影响的因子为短期偿债能力因子；对2021年第四季度财务风险水平产生较大影响的因子为盈利与发展能力因子。综合来看，2021年，本房地产企业在短期偿债、盈利与发展、营运方面均存在一定不足，财务风险问题相对明显。

同时，对比本企业在2017年至2021年所得到的财务风险分析评价数据结果，能够得到如下结论：本房地产企业在2017年期间得到的F值（综合得分）相对较高，主要是因为企业积极响应国家提出的“去杠杆”以及“去库存”政策，积极展开供给侧结构改革，由此产生较高财务风险；在2018年本房地产企业的综合得分相对较低，与当年我国出台地产限价、限购以及限售政策的背景相匹配；在2021年，受“三条红线”政策影响，本房地产企业所面临的财务风险问题更为明显，降低企业负债规模，落实财务风险问题的针对性处理，实施风险防控举措显得尤为重要。

三、房地产企业财务风险的应对策略探究

（一）依托企业负债规模降低强化资本结构稳定程度

结合前文的分析能够了解到，本房地产企业的短期偿债能力水平并不理想，导致企业所承担着的财务风险增高。基于此，需要持续强化本房地产企业的偿债能力，减小负债规模，并以此提升企业资产结构的稳定性水平，从而达到降低企业财务风险的效果。为实现这一目标，可以引入的方法措施如下所示：

第一，对企业债务期限结构实施更为合理、科学的配置。2021年，本房地产企业的流动负债在负值总额中所占据的比例已然达到76%以上，这使得企业的短期偿债能力大幅下降。基于这样的问题现状，必须要落实对长期以及短期负债比例的持续优化，以此驱动企业的负债规模恢复至合理状态。对于房地产企业而言，由于其投资项目的开发周期普遍维持在较高水平，所以若是对短期筹资模式进行过度应用，则极容易在项目未完成开发、投资未得到收益的条件下展开债务偿还操作[2]。为避免上述问题，必须要对长期负债以及流动负债之间的比例进行优化调整，对企业债务期限结构实施更为合理、科学的配置，从而促使企业在短时间内所承担着的偿债压力有所缓解。

第二，对企业的融资渠道进行适当拓宽，进一步稳定企业的资本结构。诚然，单纯选取债务融资模式获取融资支持能够实现对财务杠杆效应的一定程度的实现，但是这也会导致企业所面临的偿债压力呈现出大幅上升的趋势。一旦企业出现经营不当等问题，则出现企业无法偿还债务这一现象的概率大幅上升，使得企业的财务风险明显增高。为避免上述问题，必须要调整企业的资本结构，对于本企业来说，可以对权益资本的比例进行适当增高，同时促使企业的债务资金比例下降，并切实参考当前的风险抵抗能力水平、加权资本成本，完成对企业资本结构的合理性确定。与此同时，还要持续拓宽企业的融资渠道，在保留债务融资模式的基础上，积极引入可转换债券的发行、股票增发、融资租赁等融资模式，提升企业资本结构的优化程度，并同时达到分散融资风险的效果。

（二）参考政策与市场变动及时调整投资规划

对于房地产企业而言，其投资活动普遍受到政策环境、市场环境的影响，基于这样的情况，房地产企业在实际的经营发展过程中，必须要加大对市场环境变化情况、政策变更情况的及时掌控力度，并以此为参考迅速、合理调整投资规划，从而达到规避财务风险的效果。在当前房地产市场环境下行的大背景下，房地产企业应当适当缩减在房地产项目开发方面的资金投入，结合限购、限价等政策的落实，对房地产项目的质量进行着重强调。同时，需要加大在纳税筹划方面的关注度与投入力度，合理把控现有政策变化，尽可能降低房地产企业所需要负担的纳税压力，体现出对税收风险的合理合法规避。在此基础上，还要尽量实现投资风险的分担，即提升产品多样性，避免投资产品项目过于单一。

当前，与房地产产业相关的政策存在着不断变化的现象，包括信贷调整、土地政策调整等等[3]。基于此，房地产企业必须要及时把握政策变化内容，明确市场环境走势，并在此基础上迅速更新房地产企业投资战略，调整投资规模、投资方向等等，减少资金无法及时、充分回笼问题的发生概率，从而达到更好规避财务风险的效果。

（三）持续强化企业存货与应收账款管理

受到存货管理能力水平较低、应收账款回收率偏低等因素的影响，本企业在实际经营发展中承担着的财务风险偏高，资金实际利用率维持在偏小水平。基于此，为进一步强化房地产企业财务风险应对能力，持续强化企业存货与应收账款管理。此时，可以从以下两方面入手完成对财务风险的应对：

第一，加强存货管理。房地产企业需要切实参考自身需求进行扩张，并结合销售能力水平的持续性提升，促使企业所具备的库存量大幅降低。实践中，房地产企业应当更加关注对产品质量以及服务水平的提升，结合市场营销以及宣传力度的增高，获取更为理想的销量，并以此达到减少库存的效果。在此基础上，还要持续完善存货管理制度，保证所有存货均有专人管理，提升企业对库存相关财务指标的把控能力，支持经营决策的科学制定，避免企业产生不必要的经济损失。

第二，加强应收账款管理。在进行应收账款管理实践中，需要针对客户进行信用评级，确定给哪些客户赊销，规定账期[4]；落实对客户信用等级的动态更新，保证客户信用评级的实效性；应当进行账龄分析，并跟踪客户的资信情况，组织到期催收；制定并推行信用政策，鼓励客户提前还款，或者寻求保理融资，让应收账款尽早变现；一旦出现逾期时，应当及时启动法律手段保全债权；提前制定坏账计提办法，避免出现应收账款管理失控问题。依托应收账款管理工作的优化，促使企业资金能够迅速回流，避免企业承担更大的负债压力。

另外，为了进一步提升房地产企业的资金利用效率，还需要企业主动学习、借鉴其他房地产企业的“高周转”模式，并以此为基础推出更适合本企业的营运模式，以此实现对房地产企业实际承担的财务风险的有力管控[5]。

（四）进一步增强企业的盈利能力

就当前的情况来看，房地产企业所面对着的市场竞争压力大幅增高，在产品销售方面存在的竞争更为激烈。此时，为避免产品滞销，房地产企业普遍会通过增加营销成本的方式展开市场宣传，但这也会导致总体利润的下降。出于对提升房地产企业盈利能力的考量，应当积极打造更为优质的营销团队，利用开设自媒体账号等方式拓宽市场宣传渠道，并同时实现对营销成本的更好控制，以此达到维护房地产企业主营业务增长稳定性的效果。在此基础上，房地产企业还需要落实对收益分配合理水平的提升，在业绩良好时对股利分配比例进行适当提高，实现利好信号的传递，在业绩降低时对股利分配比例进行适当减少，提升内部留存。

四、总结

综上所述，结合因子分析法对房地产企业的财务风险进行全面评价，能够识别出在当前市场环境下相应房地产企业在经营管理和财务管理方面存在的缺陷问题。结合相应评价结果，依托对企业债务期限结构实施更为合理科学的配置、对企业的融资渠道进行适当拓宽、加强存货管理、加强应收账款管理等措施的落实，可以提升房地产企业的财务风险管控水平、风险应对能力以及实际盈利能力，从而推动房地产企业的健康可持续发展。