民法典中居住权的适用探论

赵义莱，赵迟迟

（安徽大学 法学院，安徽 合肥 230601）

居住权作为一种人役权，是指为了维护特定人的利益而在他人的房屋所有权中设定居住的权利。《中华人民共和国民法典》 物权编中新增了居住权制度，对该权利的主体、客体、设立、消灭以及权利的保护和限制等具体问题作出了规定，对于解决我国人口众多、住房资源紧张，满足生活居住需要具有重要的现实意义。我国居住权的权能实现宗旨在于促进房屋利用形式的多元化，保障弱势群体的居住利益。但是对当前的居住权制度的适用和价值取向问题仍需解决，民法典除了将居住权制度定义为具有社会性居住权的人役权之外，还应更好地发挥其商业化效应。

一、居住权在民法典中的定位

（一）比较法视野下的居住权

居住权对于我国民法体系来说是一项新的制度，但是从比较法的方向研究，其出现较为古老。居住权最早起源于罗马法，随后在大陆法系以及英美法系的国家或地区中不断发展和完善。居住权属于罗马法中“人役权”。 古罗马时期，在无夫权婚姻制度下，妻子的继承权是无法实现的，丈夫去世可能会导致妻子生活困难；另外，随着奴隶的解放，他们面临着无家可归、无依无靠的困境，因此为了保障妻子和奴隶等弱势群体的生活问题，从而在房屋所有权上设立了居住权。 相较于一般使用权，居住权人享有的权利更加广泛，往往其设立形式也表现为无偿设立且期限较长。后来随着社会实践和人类思想的不断进步发展，人们对于居住权制度的理解认识不断深化，各国及地区对其权利的具体规定各有不同，也从社会性居住权衍生出投资性居住权［1］。

传统民法将居住权的性质定位为人役权，具有较为浓厚的社会保障属性。其特点在于：第一，人身性。 居住权是为特定主体的利益而设，原则上具有专享性， 居住权人只可用于自己居住不能转让、出租与继承。第二，无偿性。居住权最早出现就是为了发挥其保障人权的作用，履行社会救助义务，维护社会弱势群体。第三，长期性。居住权的设立期限一般伴随着权利人终身，特定主体可以在特定居所一直生活直至去世。第四，特定性。居住权的设立宗旨是为了满足人们对住房的需求，以居住为目的而不是对其进行商业使用及改造，并履行房屋日常保管和修缮的义务。 由此可见，传统民法中居住权的适用是为了保障弱势群体的生活， 满足社会需求，维护社会稳定。

（二）民法典中的居住权

作为民法典中备受关注的新增制度， 居住权“入典”引起了广泛思考。 2021 年3 月在民法典实施后，首例居住权案在武汉落下帷幕。2006 年许女士与李先生登记结婚， 二人婚后并未育有子女。2014 年许女士去世， 生前立有遗嘱称将房屋赠与弟弟但丈夫可以居住在该房屋。 如今，妻子的弟弟作为房屋的所有人要出售该房，家住湖北省武汉市洪山区的李先生便带着妻子遗产纠纷案生效判决，向武汉市洪山区人民法院执行局申请居住权强制执行。在民法典出台的背景下，法院作出执行裁定，为李先生在该房屋上设立居住权。 之后，许先生拿着身份证明和法院的执行裁定书等材料，到洪山区不动产登记窗口申请居住权登记并已办理完毕［2］。顾名思义，居住权是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。 虽然民法典首次对于居住权加以规定、限制并且将其定性为用益物权， 但居住权在中国并非是首次出现，在2001 年颁布的《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》中就有所体现①。 在司法实践中，该条款被类推适用于养老等情形，并在一定条件下被赋予对抗所有权的效力［3］。

我国民法典物权编规定了居住权，将其定性为用益物权，但居住权还具有人役权特征：其一，居住权是为了满足特定人的利益需求而设立，居住权人只能为具有人身专属性。居住权人为了生活居住的需要，可以对房屋的全部或部分享有居住权；如果基于其他目的需要，可采取签订合同方式设定租赁权，居住权不可转让、继承。 其二，具有期限性和无偿性。居住权的期限可以由双方订立合同中或者遗嘱中设立，并且居住权的设立一般发生在家庭成员之间， 又可能是为了解决弱势群体的住房问题，通常情况下居住权的设立是无偿的。 其三，居住的目的性。 居住权属于用益物权，不同于自物权的所有权， 作为一种他物权是以居住为目的占有使用房屋，对于房屋形成了一种人身依附性。

二、居住权在民法典中的适用

（一）居住权的主体

关于居住权的主体类型，民法典并未作出明确规定，但是基于居住权是为了保护弱势群体的宗旨为起点来看，自然人作为居住权主体即居住权人并无太多争议。 而对于法人、非法人组织是否作为居住权人则有待商榷，因为民法典居住权的功能相较于传统民法有了一定扩展，法律规定中并未明确否定非自然人主体。民法典第367 条关于居住权合同内容的条款规定有 “当事人的姓名或者名称和住所”［4］(P867)， 名称一词可以涵盖法人或者其他非法人组织。但是居住权的立法目的为回应社会的现实住房需求，而法人和非法人组织作为居住权人可能并非为了生活需要，并且民法典第369 条也规定居住权不得转让、继承［4］(P882)，因此居住权人仅限于自然人较为符合现实意义。 需要指出的是，该项仅适用于居住权的设立义务人而不包括居住权人，即虽然居住权人必须是自然人，但以自己房屋设定居住权的主体则不限于自然人，也可以是法人或其他非法人组织［5］。 笔者认为非自然人获得居住权与立法目的并非背道而驰，当组织获得居住权后可以授权给特定自然人行使，作为公司员工福利机制或者劳动保障办法让员工在特定期限内居住。

（二）居住权的客体

民法典第366 条规定居住权的客体为“他人的住宅”［4］(P859)。 因此， 作为用益物权的居住权是他物权，并且限定于“住宅”。 从语义来看，商业用地、工业用地并不涵盖在此，这与“满足生活居住的需要”之设立目的保持一致。居住权的客体既可以是整体住宅，也可以是住宅的一部分，这意味着一套住宅可以有多个独立的房间，可以分别设立居住权。 但笔者认为，不能片面理解为居住权的客体就为住宅的一部分，而应当及于住宅。因为，在对住宅进行登记时，行政部分对其划分是以《不动产登记暂行条例实施细则》所规定的房屋为依照，具有特定性和明确性，若仅限制为住宅一部分，对于共用的地役权和登记实务部门具体操作来说面临不确定性，居住权作为用益物权应当具有普遍适用性和特定性，否则会违反物权法定的解释原则。 同时，在类比对房屋进行抵押的情形可知， 尽管对房屋设立抵押权，其担保价款低于房屋价值仍可设立，债权人仅在抵押范围内实现优先受偿，但抵押权的客体却是住宅的整体。 由此可知，居住权的设立应充分尊重当事人的意思自治，可以将居住权的利用对象仅涉及住宅一部分，但在设立居住权登记时客体仍应为整体住宅，当事人依照合同或其他形式约定居住权利用范围的不影响客体特定性。

另外，对于设立居住权后其住宅附属设施是否享有使用权也是民法典尚未解决的问题。对于居住权的附属设施应当参照设立居住权的立法目的来解释。 第一，住宅附属设施要满足当事人日常住房的需要，保障居住权的行使；第二，行政部门在规定附属设施时， 通常会根据部门机关职能来确定范围，需要找出立法的公约数；第三，要具体问题具体分析，在不同房屋类型属性上要注意区分，例如对于农村宅基地的厕所、畜牧棚等要有所规定，而对于城镇住宅需对电梯、 停车位等附属设施进行划分。 对“他人”一词不能片面解读，原则上居住权是在他人享有所有权之上设立，对所有权人的享有权利有较大的影响限制且系有他物性特点，应当在一定条件下保护所有权人居住权，享有租赁权或者居住权的权利人不能在此房屋之上再次为他人设立相关权利。

（三）居住权的设立与登记

居住权的设立有双重属性，主要设定方式为基于双方法律行为的合同，也可通过立遗嘱的方式设立。 就居住权设立合同而言，除了当事人应采取书面形式以外，也需按照民法典第367 条规定确定居住权合同内容，为居住权登记提供依据，并且应向登记机构办理居住权登记［4］(P867)。居住权自登记时发生效力。 居住权自登记时设立，属于对世权、绝对权，公示生效主义对于居住权后续问题的定分止争具有深刻影响。 民法典第369 条规定，设有居住权的房屋不能进行出租，相反出租人能否在房屋已经出租的情况下设立居住权也未在法条中进行体现［4］(P882)。 笔者认为，房屋所有人在对房屋进行物权处分时，以登记方式作为生效要件，当在同一住宅上存在数个拥有争议的物权或者债权时，通过物权优于债权原则可以优先适用居住权排除租赁权。但房屋租赁合同存在“买卖不破租赁”的规则条款，当承租人合法占有该房屋时，则租赁权优先于设立在后的抵押权。租赁权和居住权都是为了保障人民住房生活的需要，并不违背立法者真实目的和维护社会稳定的作用，可以类比解释。

因此，在一个物权存在多个私权利（租赁权、抵押权、居住权）时，私权利的行使应当由统一的优先适用方式来确定行使顺序。 在居住权设立前，承租人合法占有该房屋或依法进行租房登记的，其租赁权优先行使；登记机构不能因房屋出租为由拒绝办理居住权。这些举措有利于第三人及时掌握该住宅居住权情况，有效保护居住权人的合法权益。

（四）居住权的消灭与转移

民法典第370 条对居住权的消灭作出了明确规定：一是居住权期限届满，二是居住权人死亡［4］(P888)。可知居住权的消灭要件是以居住权人寿命存续期间为标准，以居住权合同当事人实际约定期限为例外，力求探究当事人双方真实意思表示。 然而法律规定的两种消灭事由， 无法应对社会实践的复杂性，法律应该针对司法实践中难以避免的问题做出更加宽泛的规定。 在居住权制度实施后，居住权的消灭情形应该补充几种：一是权利混同，指当居住权人和所有权人为同一人时， 居住权理应消灭；二是居住权人主动放弃居住权；三是居住权设立合同或者当事人所立遗嘱被宣布无效或撤销；四是居住权的客体因法律原因（如查封、扣押）导致居住权无法实现等原因。 另外，该条也规定了当居住权消灭时应当办理注销登记，居住权的设立与灭失都须经过登记发生效力，居住权登记与注销登记是居住权人的义务， 但必要时也需要住宅所有权人协助配合，体现了居住权制度的科学完整体系［6］。

民法典第369 条规定：“居住权不得转让、继承。 设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”［4］(P882)。 居住权的转移是指事实上权利行使的移转（出租）以及权利本身的移转（转让、继承）。针对因居住权消灭事由出现而产生新问题时，居住权能否发生移转，民法典第369 条尽管排除了居住权合同或者补充协议事先作概括性授权的可能性， 但条款并未从根本上否定居住权的可移转性。 消灭事由的规定并不影响其遗嘱、遗赠协议的效力，当事人的居住权实现也须经所有权人同意排除法律适用。 另外，即便所有权人不予同意或者追认，遗嘱继承人和受遗赠人也可能受到一定程度的特殊保护［7］。 关于此类住宅的出租，民法典第369条的但书条款允许居住权人出租所涉住宅。这意味着居住权原则上不具有处分和收益权能，是一项具有人身性质的用益物权， 既满足当事人的要求，也缓解了当今社会住房紧张问题。

三、居住权的价值探究和法理思考

（一）居住权的价值取向

居住权制度的根本目的是为满足生活居住的需要， 实现广大人民群众对美好幸福生活的期待。这响应了国家所提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的美好愿景②，也是设立居住权的价值体现。

1.完善住房保障体系。 居住权的设立有效解决了特定的家庭成员和家庭服务人员等弱势群体的居住困难，具有维护家庭关系稳固、促进社会和谐进步发展的重大意义。但在居住权制度体系设立之前，经济适用房和廉租房等保障措施的实行效果不尽理想，不少低收入人群仍然无法获得房屋的所有权，并且由债权产生的住宅使用权也无法构成物权对世性效力，导致居住者缺乏稳定感。 而居住权相当于在除了所有权之外创设了一种新型物权形式，以便房屋的实际效用得到有效发挥。

2. 提高房屋使用效率。 尊重当事人的意思自治，允许其根据物之利用的现实需求自主决定其处分形式。这就使得“以房养老”模式获得了制度的支持。老年人通过与自然人或相关组织机构签订设定居住权合同并附加以房养老的协议，其合同生效后将房屋所有权转移给相关组织，由相关机构对房屋价值进行评估，向老年人支付一定比例的生活保障金，这样做不仅能够盘活房屋价值，也能保证老年人日常生活质量水平，解决了养老资金入不敷出的窘境［8］。 另外，部分父母倾其所有为孩子买房但最后却面临老无所居的局面，为此，通过合资购房的方式设立居住权， 使父母在年轻人享有所有权的房屋上设立居住权，可以降低年老时无房可住的风险［9］。

3.建构房地多元权利体系。 一方面，为更好地保障被安置人的居住利益，可以在安置住房上与当事人约签订合同并设立居住权，以保障其短期生活住房需求。另一方面，在现有房屋产权背景下，我国住房种类十分复杂， 受制于法律缺失和观念错位，经济适用房、集资房、公租房等房屋产权法律界定模糊，房屋权纠纷时有发生，因此在将房屋的所有权归属一方所有的情形下，房屋使用权可以从所有权中剥离出来，并设立一定期限的居住权，有利于解决相关法律问题， 体现了物权法定分止争的功能。

（二）居住权立法完善的法理思考

1.完善遗嘱设立居住权的方式。 对于遗嘱设立居住权的方式，遗嘱的生效是以被继承人死亡为条件的，死后设立登记权的登记方式值得探讨。 遗赠抚养协议作为遗嘱继承方式之一，在居住权协议方面并不完善。 为了更好解决人口老龄化问题，遗赠抚养协议的主体可以为社会团体或者企业法人，这使得主体资格得到扩大。 值得注意的是，若是继承人或者遗嘱执行人不愿意、不配合完成居住权的登记行为，相关部门可以通过法律裁定赋予居住权人强制登记的权利。 另外，居住权人应当享有类似承租人的优先购买权。 根据民法典第726 条规定，住宅所有人转让其住宅时， 承租人享有以同等条件优先购买的权利， 其宗旨在于维护承租人的居住利益［10］(P415)。因此，作为债权的住宅使用权都有优先购买权，后续立法中也应当明确居住权的优先购买权以及同租赁权的优先顺序。

2.合理解决与抵押权的冲突。 居住权同抵押权一样，都须经登记，但抵押权是公示对抗主义，登记不是其权利生效的构成要件。 “法无禁止即自由”，当下法律并未规定禁止抵押权与居住权共存于同一物权之中，因此，就存在以下两种情况：一是居住权设立在抵押权之前，原则上对已知晓的抵押权人的利益并没有太大冲突，但对于商业银行而言贷款时面临着新的挑战，应及时应对在贷前和贷后风险评估和管理过程中，居住权对抵押贷款担保业务的影响；二是抵押权在先，居住权在后，这可能会侵害抵押权人的利益，抵押权人对到期债权行使抵押权影响房屋的担保价值。房屋所有权人在设定居住权时，应向抵押权人履行如实告知的义务。 对于已设定抵押权的住宅而言， 城市地区登记中心规定：房屋所有权人须经抵押权人同意后，方可为他人申请居住权登记，避免居住权侵害抵押权。

此类规定不符合“私法自治”的法律精神。理由在于：第一，抵押权归属于担保物权，居住权归属于用益物权，两者发挥的物权效能截然不同，是对物权的使用价值和交换价值的充分体现。 第二，民法典第406 条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定；抵押财产转让的，抵押权不受影响［4］(P1089)。 法律应当充分尊重当事人的意思自治，若须经同意才可设立居住权，就打破了抵押权人、 居住权人以及所有权人的利益平衡，无法做到物尽其用，难以保障所有权人的独立支配权。

3.探讨农村土地住宅设立居住权的可能。 农村宅基地作为集体所有的土地， 农民个体仅用作住宅而占有、使用，并未享有所有权。因坚持贯彻“一户一宅”的法律规定，在设立居住权问题上，笔者认为应当采取积极开放态度。 国家规定村民禁止向城镇居民出售宅基地使用权以及禁止城镇居民购买宅基地使用权，但可在集体内部进行转让，此项规定是为了保障村民的住房需求，防止土地资源流失③。 农村存在赡养、离婚、遗赠抚养等问题，此处引用居住权与法律规定并无冲突， 并且对农村离婚妇女因离婚夫妻房屋不能作为共同财产、 回娘家也无房屋供其申请而导致无家可归的困境具有重要的现实意义［11］。此外，国家也鼓励发展盘活农村闲置住房，发展民宿等经营性服务行业④，而且房屋来源则多出自农村宅基地，因此，设立居住权有利于促进乡村经济发展、发挥市场经济活力。

（三）居住权的拓展适用——投资性居住权

民法典并未明确居住权的主体以及客体范围，也未规定投资性居住权，法律留白既可构成禁止态度的表达亦可提供实践的解释空间［12］。在全面建设社会主义法治国家的立法背景下，居住权的设立主要是为了在积极发挥社会保障作用，保障特定弱势群体的居住权益，展现其社会性居住权的属性。 另外，居住权作为一种使用权，能进一步优化房屋所有权与财产利用权的配置权能，内含投资性居住权属性，但投资性居住权仅作为辅助手段。

面对部分城市住房供需关系持续紧张且房价居高不下的局面，投资性居住权制度有助于缓解购房人的经济压力，提升闲置房屋的流动性。同时，投资性居住权为房屋的利用提供新的选择，即具有人身依附专属性并兼具债权自由灵活性和物权稳定优先性，通过有偿的方式设立居住权，为当事人提供了可选择的工具性权利［13］，这有利于促进资源流通和资金流动，使房屋的居住功能得到更充分发挥。

综上所述，民法典的居住权制度吸收罗马法的居住权理论，结合中国的具体国情，顺应了时代的新发展、新变化、新特点、新要求，为切实保障人民权益、提升住房品质提供了必要的法律保障。

注 释：

①参见2001 年12 月24 日最高人民法院审判委员会第1 202 次会议通过的最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》法释〔2001〕30 号。第27 条第3 款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权”。

②参见 《中国证监会办公厅国家发展改革委办公厅关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（证监办发〔2022〕53 号）。 该通知强调要充分认识保障性租赁住房发行基础设施REITs 的重要意义。 加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题，是党中央、国务院作出的一项重大决策部署。

③参见 《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71 号）。 其中规定农村住宅用地只能分配给本村村民， 城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 因此，城镇居民在农村宅基地上建房，遇拆迁不能得到安置补偿。

④参见 《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4 号）。 第2 条第1 款规定：“因地制宜选择盘活利用模式。 各地要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式。 鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。支持采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治， 依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、 集体经营性建设用地入市等政策， 为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。 ”