以数治税：土地增值税清算管理的大数据应用研究*

蒋菊香，阳爱国

(1.国家税务总局税务干部学院长沙校区， 湖南 长沙 410116； 2.国家税务总局衡阳市税务局， 湖南 衡阳 421000)

随着市场经济持续发展，土地增值税逐渐成为地方税收的一个重要税种，土地增值税清算是整个土地增值税征收管理的重要环节，是房地产开发项目土地增值税管理的重点。通过对土地增值税清算管理存在的问题及解决途径的实务调研，以求解决这些问题并加强土地增值税清算管理，提高土地增值税清算管理能力和水平。

一、当前土地增值税清算管理面临的主要问题

1.清算对象确定难。根据税法相关规定，土地增值税清算分为必须清算和可以清算两种情形。在土地增值税清算管理实际工作中，由于涉税信息不对称，税务机关并不能及时掌握纳税人需要进行土地增值税清算的情形。同时，在项目分期开发的情况下，是按期数来确定清算对象，还是按建设工程规划许可证等确定清算对象，其实并不规范和统一。此外，对于土地增值税可以清算的情形，由于没有事先进行税收测算，而是单纯根据销售比例和预售期限来通知清算，造成目前土地增值税清算结果退税的多、补税的少。

2.清算收入审核难。目前土地增值税清算收入主要依赖于企业的土地增值税清算申报数据，虽然收集了一些第三方数据，但主要依靠手工操作进行网签合同、实测面积、销售单价等的比对，土地增值税清算工作量大，效率较低，工作效果也不佳。对房地产项目总可售面积、视同销售、房地产开发产品类型、房地产价格区间等收入因素，缺少第三方信息自动验证、比对，大大制约了大数据作用的发挥。

3.扣除项目核实难。当前困扰土地增值税清算的最大难题是开发成本难以核实。开发成本项目多、业务多、票据多、时间跨度长，如果单靠人工审核，只能发现一些形式方面存在的问题，难以挖掘一些深层次的问题。一些与开发成本有关的内部数据和第三方信息，如土地出让金及返还、政府规费、工程费竣工结算备案信息、发票、税金等，只能以人工方式收集和整合，很难以迅速形成链条。

4.清算结果产生难。土地增值税清算被称为“第一难”的税务工作，一项清算工作往往历时数月甚至一年。同时，由于土地增值税清算人员业务水平和业务习惯等不同，产生的清算结果基本不同，容易与纳税人发生争议。土地增值税的申报表、审核表的数据不能自动计算，人工计算量大，容易发生差错。清算审核发现的疑点和问题需要手工汇总和处理，清算报告和清算结果需要手工录入。这些因素极大地影响了土地增值税清算的效率和效果。

二、土地增值税清算管理大数据运用的思路

《关于进一步深化税收征管改革的意见》(六)深化税收大数据共享应用：“探索区块链技术在社会保险费征收、房地产交易和不动产登记等方面的应用，并持续拓展在促进涉税涉费信息共享等领域的应用。不断完善税收大数据云平台，加强数据资源开发利用，持续推进与国家及有关部门信息系统互联互通。2025年建成税务部门与相关部门常态化、制度化数据共享协调机制，依法保障涉税涉费必要信息获取；健全涉税涉费信息对外提供机制，打造规模大、类型多、价值高、颗粒度细的税收大数据，高效发挥数据要素驱动作用。完善税收大数据安全治理体系和管理制度，加强安全态势感知平台建设，常态化开展数据安全风险评估和检查，健全监测预警和应急处置机制，确保数据全生命周期安全。加强智能化税收大数据分析，不断强化税收大数据在经济运行研判和社会管理等领域的深层次应用。”

综合上述宏观背景和征管改革规定，以及当前土地增值税清算管理存在的问题，有必要推广应用大数据管理来破解土地增值税清算的难题。目前，土地增值税清算管理工作中只是解决了自动计算清算结果的问题，数据录入、第三方数据比对和疑点审核应对等，仍然停留在手工层面，应用价值不高，需进一步立足土地增值税清算管理的实际情况，以清算风险管理为导向，突出项目管理、信息分析、内外部数据比对、疑点审核等流程，实现土地增值税清算管理的优化。建议：土地增值税清算管理应以房地产项目生命周期为主线，从房地产项目立项、开发、销售、清算等阶段出发，以土地增值税清算为重点，以清算风险管理为导向，突出项目管理、信息分析，实现土地增值税清算管理的“四化三观”体系。

1.土地增值税清算管理的“四化”体系。(1)数据来源多元化。建立以房地产项目数据为主的大数据中心，接入包括税务内部数据、政务数据、互联网数据、企业申报数据，丰富数据来源。(2)清算过程标准化。利用大数据平台规范企业申报，数据分析、风险应对、清算报告输出等过程管理标准化，进一步规范清算工作流程，强化过程管理。根据土地增值税清算工作规程，设置操作岗位和操作权限，实现流程规范化、系统化，实行流程分析和流程监控。同时，形成土地增值税大数据库，供审阅辖区内房地产开发项目、土地增值税清算对象、清算进度、清算成果等数据，并提供清算对象土地增值税预清算税负率，为评估决策是否清算提供重要参考。(3)归集比对自动化。利用各方数据来源，自动归集各个项目数据，形成清算提醒、数据归集、数据比对，进一步实现清算报告自动化。(4)风险分析智能化。利用数据的电子化数据沉淀，清算骨干人员的实操经验沉淀，形成对清算过程中各项指标横向、纵向的智能化分析。

2.土地增值税清算管理的“三观”体系。(1)宏观分析，加强预判。以清算单位为核心，根据单位的土地成本、非住宅比例、销售收入分析，预估土地增值税税负率。(2)中观分析，辅助测算。通过住建或者第三方公布的各类建筑平均成本为基础，结合已清算同类项目的平均情况，测算土地增值税。(3)微观分析，细化执行。以企业申报的明细凭证、发票数据，结合电子底账与第三方数据精准分析，计算土地增值税。

三、土地增值税清算大数据运用的具体管理

土地增值税大数据平台总体按照一个经济数据中心，支撑建设数据交换平台、项目进度管理平台、信息分析及风险识别平台三个应用平台的架构搭建。

1.数据交换平台。通过建立数据交换平台，实现职能部门数据交换、企业数据申报、第三方数据采集的长效机制，提供全面的可行性数据交换方案，整合各类数据源，加强数据的采集、清洗、加工。数据作为整个平台搭建核心，一方面需整合各职能部门、互联网公布数据，作为数据对比分析的参考标准，进行分析和风险识别；另一方面由企业自主申报数据，提高纳税人的主动性和积极性。

2.项目进度管理平台。基于房地产项目大数据中心，建立项目管理库、清算库，从立项、土地摘牌、规划、建设、预售、竣工、清算等各环节开展信息比对，对项目全流程情况进行监控，核查项目税收到位情况。

(1)项目管理库：房地产开发企业以建设工程规划许可证确定的房地产开发项目作为管理对象，建设工程规划许可证发证时间作为项目立项时间，便于数据按项目归集。

(2)项目清算库：经过分析对比后，可以清算和必须清算的项目自动进入清算库，自动归集该项目的房地产企业申报情况、销售情况、成本情况、税收情况，针对土地摘牌价、销售进度、商住配比进行重点跟踪管理。一方面针对未达到清算条件的项目，实时监控项目进度，对于新开工、进度缓慢的项目实现动态提醒，核查项目税收落地情况，另一方面针对可以清算和必须清算的项目，自动进入清算库，对比土地摘牌价、销售比例、商住配比情况，深入分析项目。

以竣工验收和销售(含自用或出租)比例确定是否办理清算为例。①是否办理竣工验收的研判：清算管理依托涉税信息平台，分月将项目台账中的建设工程规划许可证(含多个建设工程规划许可证组合)信息，在工程竣工验收备案信息中嵌入项目名称信息，以建设单位和项目名称为识别条件，研判建设工程规划许可证所列开发项目是否已经竣工验收，并反馈至项目管理台账对应项目(是否竣工验收)。②销售比例的计算：研判开发项目未竣工验收的，应继续做好项目管理，分月继续研判开发项目是否竣工验收，直至已经竣工验收。研判开发项目已经竣工验收后，分月以建设工程规划许可证(含多个建设工程规划许可证组合)识别条件，检索商品房预(销)售许可证的项目指标(如套数和面积等)，与商品房销售网签合同累计数据(数据由住建部门提供)、建设单位办理自用和出租不动产首次登记等信息(数据由不动产登记中心提供)进行比对，计算出销售(自用或出租)比例，并反馈至项目管理台账对应项目(销售比例、自用和出租比例)。

(3)清算流程管理：建立标准化清算程序，建立统一、标准、一致导航式清算工作支撑平台，清算过程中分项目对相关证书、房地产收入、成本、税费进行统一管理，系统自动记录所有数据变动，做到工作透明，数据留痕。①相关证书：管理项目相关证书，包括土地证、用地证、工程证、施工许可证、预售许可证等，一户式管理项目相关证书。②销售详情：整合企业相关的销售备案合同信息，管理销售房源的情况，包括销售面积、销售套数、销售金额等。③成本详情：根据企业申报的成本情况，管理土地成本、建安成本、工程费等，以项目为中心进行归集。④税金详情：根据企业申报和税务审核确认的情况，管理项目相关缴纳税金。

3.信息分析及风险识别平台。依托政务数据和第三方数据，验证企业申报数据是否存在风险，包括房地产收入、房地产面积、土地使用权、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、利息支出、税金等预警分析模型， 针对风险点进行分析识别，预警指标和分析模型涉及与清算相关的所有内容，分别从宏观、中观、微观的角度进行分析，进一步发挥数据在清算中的价值。

(1)信息分析：利用大数据分析，掌握房地产行业整体情况，实现整体分析、过程监控、成果分析，为决策提供依据。宏观分析主要以清算单位为核心，根据全区域土地增值税清算情况，测算土地增值税整体税负率。中观分析是通过住建、互联网公布的各类建筑平均成本为基础，结合已清算同类项目的平均情况，测算土地增值税。微观分析是以企业申报的凭证、发票数据，对比税务电子底账数据和其他部门的凭证数据，进行土地增值税明细数据的对比分析。土地增值税清算报告是根据企业申报数据，计算企业预计清算的项目情况，是否为退税或补税，为决策提供依据。

以“与收入相关的面积”的审核及分析为例：涉税信息平台定期收集房地产开发企业委托房地产测绘机构的“房屋面积测算技术报告书”信息。涉税信息平台按照委托单位名称(纳税人名称及统一社会信用代码)、房屋名称(项目名称)、房屋类型、房号等，并以房号为检索条件，结合涉税信息平台收集的房地产网签合同、不动产首次登记等信息，分普通标准住宅、非普通标准住宅、商铺、车库、办公楼、会所、学校等公共配套设施，及其他几种类型(车位)，按照可售面积、已售面积、待售面积、自用面积、出租面积等进行信息整理和汇总。

土地增值税清算在审核及分析时，调取涉税信息平台的房屋面积实测数据，与纳税申报表附表的“与收入相关的面积明细申报表”的申报数自动比对。数额相符的，继续其他清算审核；数额不符的，推送至税务机关(清算管理岗)处理。后续大数据分析具体产生的结果反馈给土地增值税管理及相关部门，用于土地增值税工作的指导和决策。

(2)风险识别：建立土地增值税风险识别模型。分析模型涉及与土地增值税清算相关的所有内容，包括房地产收入、房地产面积、土地使用权、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、税金十大预警分析模型。以“建筑安装工程费”的审核为例：根据纳税申报表附表的“建筑安装工程费明细申报表”的合同备案编号，调取住建部门的“建设工程施工合同备案表”及附件“工程量清单计价”，或者按照竣工结算备案编号，调取住建部门的已备案的竣工结算书，与纳税申报表附表的“建筑安装工程费明细申报表”对应行次载明的金额进行比对。再以“工程管理人员工资项目”的审核为例：根据工程管理人员有效身份证件号码(居民身份证号码)，通过省建筑工程监管信息平台，校验清算申报表附表的“工程管理人员岗位配置及薪酬明细表”人员及岗位的可靠性。