城市房屋征收评估中的难点及其建议浅谈

佘六梅

摘要：随着我国城市化进程的不断加快，为了满足城市的扩张，需要对房屋进行征收。房屋征收的目的是满足国家战略发展需要，而征收补偿的目的是保障人民的切实利益，因此前期做好房屋征收评估工作，对国家及个人都有很重要的现实意义。但征收评估过程中会出现各种各样的问题，如前期对房产资料收集、实地探访;中期合同签订、现场解释;后期对评估费用的收取。因此针对以上问题，评估机构应该认真思考解决办法，加强与相关部门的高效联动，确保征收评估工作的顺利展开。

关键词：房屋征收;评估;合同;实例

一、浅谈城市房屋征收评估中的难点

（一）合同难以及时签订

法律规定，房屋征收评估机构由被征收人选择或通过抽签确定后，由房屋征收部门作为委托人签订评估委托合同，但大部分房屋征收部门确定好评估机构后，签订委托合同存在拖延，不落实的情况。造成合同难及时签订的原因有很多，主要是因为合同中的内容难以确定，合同内容双方分歧较大，比如：第一，评估机构何时开始评估，是在合同签订之后还是在政府发文通知之后，诸多因素的影响导致评估具体时间无法确定。第二，完成评估后的收费，各地区的经济水平不同，政府也没有出台相关收费标准，只能按照一般房地产行业的估值基数收费，但由于在签订合同时评估还未开始，无法较合理预算评估费用。第三，工期无法确定，由于还未实地考察，对本地区的情况不了解，在入户调查中，会遇到不同人群产生不同问题，这都严重阻碍了工作进程，评估工期不能得到有效保障。由于双方的协调欠妥，不能做到有效沟通，合同中相关问题不能及时落实，且部分机构经验不足，责任归属无法判定，这是导致合同难签的主要原因，合同难签也是征收评估过程中遇到的第一个难题。

（二）实地查勘有障碍

实地查勘是评估过程中最重要的步骤，勘察结果往往作为补偿的重要依据，也是前期评估工作中最难完成的一步。由于社会发展需要，征收地区范围一般较大，但由于评估设备落后，评估人员技能素质欠缺，导致勘察工作量大，且评估人员每天面对大量不同人群，后期身體和心理上会产生偷懒松懈行为，勘测数据会产生误差。由于被征收人素质参差不齐，部分户主想尽可能获得更多补偿，对评估人员软磨硬泡，阻碍评估人员正常工作，若不同意补偿问题，拖到最后变成“钉子户”，直至达到其认为满意的结果;更有甚者由于利益问题，禁止评估人员进屋勘察，对评估人员进行威胁，辱骂，暴力阻碍勘查工作进行也时有发生，对评估人员产生极大困扰。个别住户由于搬家、出租、抵押等各种各样问题，评估人员无法与其联系，耗费大量时间，严重阻碍评估效率。所以，实地查勘困难重重。

（三）基础资料难以收集完整

基础资料的收集和实地查勘相辅相成，准确的资料能减少不必要的勘察时间，能大致推测出资产信息，给评估人员起到参考借鉴作用，但由于房屋类型较多，数据不能一概而论，且户主资料难以收集全面广泛，因此基础资料难以收集完整。

1. 房屋产权资料

房屋产权资料是房屋合法的重要佐证材料，但由于早期老旧房产或城中村改造，因为节约费用没有进行登记，所以部分住户没有房产证;部分人对于老旧房产进行私自扩建，拆建等与房产证登记资料严重不符，且由于因办理手续复杂因此没进行登记，这都会导致房产资料收集困难。

2. 房地产交易、收益、开发成本等资料

房产估价不仅需要实地查勘计算，也要收集历史成交量、成交金额、成本，方便估算发展前景和未来收益，因此需要收集非常广泛的数据，这就需要通过互联网等大数据手段收集，但由于征收地段通常是老旧小区，由于年代原因，当时互联网还未普及，资料没有更新，导致老旧小区相关资料数据较少，难以收集。

3. 地区房地产交易数据

估价方法的运用中需要确定市场交易价格变化率、报酬率、空置率、利润率等参数，但是对于不同地区，参数不能随意使用。这就需要尽可能准确的收集被征收地的信息，但由于数据可能具有保密性未公开，评估机构的收集能力有限，未使用本地区房地产交易数据，因此在进行估价时往往具有盲目性与随意性。

（四）现场解释难以展开

由于政策条文的规定，在未最终完成评估结果之前，也就是在评估初期需要对评估结果进行现场解释，这就对评估人员和评估结果产生了很大考验，此过程也最容易发生人员冲突。由于现场居民较多，只能对评估基本情况进行解释，不能对每户进行详尽解释，而且评估结果不合理会导致群众不满，这就需要评估初期在合理合法的情况下，满足大部分群众的需求。评估人员在解释过程中可能由于语言、沟通、素质技能方面的一些问题，不能高效率、抓重点的做好解释工作，往往会适得其反，对征收的工作产生负面的影响，导致人们的不信任，使后面工作难以展开。因此，现场解释不仅考验了评估机构的对数据的分析能力也考验评估人员的业务实际操作能力，这也是评估工作中的难点。

（五）评估收费难以准时到位

评估机构的费用难以得到保障，这是很多评估机构难走下去的根本原因。从前期评估开始的资料收集到中期实地查勘，再到后期的解释说明等，评估公司在完成一整套流程之后，付出大量人力物力财力，但是收益却难以得到保障。根据不完全统计，全国90%的房地产评估公司都遇到过没有及时收到报酬的问题，产生收费难的原因有很多，起初没有签订完善的委托合同，费用问题没有法律保障。

评估项目周期一般较长，委托人为了起到制约的作用，没有对项目进行及时的打款，且资金拨款往往是由征收专项拨款，相关部门相当于“中介”，只起到发款的作用，但专项批款手续较多，时间较长，因此资金很难快速发到机构手中。

二、浅谈解决房屋征收评估中难点的建议

（一）强化签订委托合同

合同的签订是所有评估项目中的首位，评估的相关内容也是按照委托合同进行，合同签订不好会导致后面的流程产生一系列问题。为了双方的利益，明确双方的责任和义务，应当强化合同意识，明确合同签订的重要性，严格按照流程规定，遵守法律的前提下制定合同。同时双方应加强沟通协调，积极交流解决问题，明确相关内容，避免后续问题的发生，征收部门也应该选择负责任、有经验、讲诚信的机构合作，减少不必要麻烦发生。

（二）加强房屋征收评估宣传

前期加强房屋征收评估宣传的工作，将会给入户调查，实地查勘，现场解释带来极大的便利条件。可以先与村委会、居委会沟通，通过广播、板报、条幅进行宣传，组织志愿者进行征收解释，解决大部分居民疑惑，强调房屋征收的重要意义，对具有迟疑态度的住户进行重点讲解，积极转变人们的思想。评估人员也要进行岗前培训，加强技能操作熟练度和语言沟通能力，避免产生不必要矛盾，提高评估效率，在宣传过程中拿出签订的合同和法律条文，做到房屋征收有理有据。

（三）扩大信息渠道全面收集基础资料

基础资料的收集主要目的是为实地查勘打下基础，在做评估之前先要了解该地区情况。资料可通过大数据进行收集，资料的收集不在于全面，而在于精准，由于一些老旧小区的资料难搜集，这就需要与各部门加强联系。与户主的沟通中强调产权资料的重要性，保证产权资料准确，对政府部门及公开的数据进行统计，要加强辨别能力和分析能力，构建相应的信息库，为行业的可持续发展打下基础。

（四）做好现场说明解释

在做现场说明的时候，一定要做到有理有据，不能空口无凭。现场解释对评估人员的工作素养是极大锻炼。同时，工作人员遇到问题要學会换位思考，时刻保持乐观向上的心态，做到相互理解与体谅，不能带有情绪化处理问题。房屋征收是为了公共利益的需要，通过合理化与人性化开导，增强群众的大局意识，并对居民提出的问题耐心讲解，通过语言艺术减少大部分冲突。在现场讲解前期要做好实地查勘和资料收集，了解居民的疑惑，解释清楚居民最想知道的问题。

（五）定制合理的收费标准

合理的收费标准，完善的评估委托协议是解决房屋征收评估收费难的核心。评估机构在收费中可以按照统一的物价标准进行收费，但是也要按照实际情况合理变动，不让收费变得死板。可以先收取一定的费用来满足一线人员的工资保障，前期在签订合同中，让预算更加的合理，费用问题双方及时沟通，达到双赢效果，为一次双方合作打下坚实基础。

三、结语

城市化进程加快，各地区为了提高城镇化率，旧城加快改造，新城不断扩张，导致房屋征收工作量加大，因此征收过程中产生的矛盾和纠纷也会增多。《国有土地房屋征收与补偿条例》、《国有土地房屋征收评估办法》自2011年实施以来，各评估公司不断改进学习，逐步将国家政策条例研究透彻，但条例也属于实验性阶段，无法对所有情况进行细分，因此具有一定局限性与不足。征收评估具有难度大、灵活性强的特点，因此在征收评估中必须在以政策条例作为背景，根据实际情况开展评估，但部分估价机构和估价人员由于经验不足、实地情况多变等问题无法协调好城市发展与人民利益的问题，因此在以后的评估中，积极采取应对措施，贯彻落实政策制度，保障国家与人民权益，促进社会和谐发展，使评估做到科学、公平、公正，是当前机构、人员急需思考解决的问题。

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（作者单位：苏州吴地房地产资产评估规划测绘有限公司）

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