上海市房价波动对城镇居民消费的影响

田怡曼， 田 发

(上海理工大学 管理学院， 上海 200093)

推动经济增长的三大主要因素分别为消费、出口和投资。据统计中国最终消费支出在国民生产总值中的占比越来越高，说明消费对中国经济发展的贡献性较大。因此，中国政府近年来一直努力出台促进消费的相关政策，以此来鼓励居民加大对国内商品的消费需求，进而来推动经济持续发展。根据西方经典消费理论可知，居民的收入和持有的财富存量是影响其消费的关键因素。那么，研究影响居民消费的其他因素也是十分重要的。高房价是近年来全国人民关注的热点话题，且房地产行业也是中国经济发展的重要组成部分。中国的城镇住房私有化率逐渐增高，目前已高达80%以上。那么居民持有的住房作为在家庭财富占比较大的部分，理论上会对其消费产生一定的影响。房地产价格具有明显的地区差异性，因此本文选择上海市作为研究区域。上海市作为中国经济高发达城市之一，住宅房价由2005年的6 698元/m3到2020年的38 149元/m2，城镇居民人均消费支出由2005年的13 773元到2020年的44 839元，其房价和消费均排在国内各区域前列，其他区域也将逐渐朝着上海市的经济发展状况前进。因此，选择研究上海市的房价与城镇居民消费之间的关系，来探究高房价对居民消费产生促进或抑制作用，对政府出台促进经济发展的相关政策具有一定的现实意义。

1 相关理论分析

住房作为城镇居民家庭的重要资产，与其他类型的商品相比，是一种独特的资产类别，它兼具两种属性：一种是投资品，另一种是耐用消费品[1]。当房地产作为投资产品时，居民可以通过投资房产来获得更高的报酬，实现资产的增值；当房地产作为耐用消费品时，居民购买房产作为自主用途，来满足其基本的住房需求。因此，房价上涨对居民消费具有两种影响：①房价上涨会促进消费，产生财富效应。由于房价的上升使得居民所持有的住房资产价值提升，从而导致住房财富进一步增加，使居民提高其消费预期。②房价上涨会抑制消费，产生挤出效应。房地产价格的上升会促使有购房需求的居民增加每期收入中的储蓄占比，进一步减少日常消费，以支付未来更高额的住房款项。最终房地产对居民消费产生的是何种作用，取决于正的财富效应和负的挤出效应谁的影响更大。

国内学者对房价和居民消费之间关系进行研究时，主要分为宏观与微观两大层面。在相关的实证研究中，由于各种不同程度的误差或者采用的实证模型的差别，每位学者对房地产价格波动对居民消费支出产生怎样影响的结论是不尽相同的。从宏观层面上，主要对整个国家或者选择某一重点区域进行研究。严金海和丰雷[2]发现收入是影响消费的重要因素，房价上涨对消费的影响比较微弱但却是显著的。针对不同区域研究可知，在经济越发达的地区，房价上涨对消费的促进作用越明显，而欠发达地区的挤出效应削弱了财富效应，产生抑制作用。也有学者研究短期和长期内房价对消费的不同影响。张冲[3]研究发现，房价上涨在短期内对居民消费的影响呈现显著的促进效应，而在长期逐渐出现挤出效应，且居民可支配收入和房价波动对消费的影响都具有滞后性。从微观层面上，主要分析不同家庭的个性特征下，房价波动给居民消费所带来的异质性影响。谢洁玉等[4]采用微观家庭数据发现，在有未婚女性的家庭中，房价对居民消费的抑制效应比较微弱，而在有未婚男性的家庭中却十分显著。杜莉等[5]研究发现，针对在外租房和与家人同住尚未购买自有房的居民家庭，不断上升的房产价格直接让他们失去购房的欲望，从而提升自己的日常消费水平，导致居民的平均消费倾向显著上升。曹静等[6]研究得出，总体来看房价上涨对于消费无显著性影响，但对于将要面临婚嫁分家的有强烈购房意愿的家庭，其抑制消费的挤出效应十分显著。

2 实证分析

2.1 数据的选取与处理

根据经典消费理论可知，居民的消费水平不仅与收入相关，还和持有的财富相关。同时地区的整体经济增长也会对消费水平产生影响，本文也将地区发展水平考虑在内。因此在上海市房价对城镇居民消费的影响研究中，以房价、城镇居民人均可支配收入、人均储蓄存款、上海市人均生产总值和城镇居民人均消费性支出作为变量。由于本文主要讨论城镇居民的消费情况，大多数居民购买房地产都是住宅商品房，因此直接采用上海市的商品住宅平均销售价格数据。各变量的符号和含义见表1。

表1 各变量的符号和含义

选取2005年第1季度至2021年第2季度共66组数据作为样本，来进行后续实证分析，实证部分利用 Eviews11.0软件进行。本文数据来源于国家统计局、上海统计局和中国人民银行上海分行。首先对数据做如下处理：

1)以2005年1季度为基期，采用CPI季度定基指数对HP、PDI、PSD和HP进行价格平减，以消除价格变动的影响，得到以上变量的实际值。采用GDP平减指数对GDP进行处理，得到上海市人均生产总值的实际值。

2)对所有变量数据进行CensusX-12季节性调整，以消除所有数据的季节性特征。

2.2 单位根检验

为了防止非平稳时间序列出现“伪回归”的情况，首先要对本文采用的变量数据进单位根检验。经检验方法比较，ADF检验法最为合适。单位根检验结果见表2。

表2 单位根检验结果

表2显示，房地产价格和城镇居民人均消费支出等各原始变量序列的ADF检验值均大于其对应的5%显著性水平下的临界值，则各变量的原序列均存在单位根，属于非平稳序列。对原始变量均进行一阶差分处理后，再对其进行检验，发现处理后的差分变量检验值均小于1%显著性水平下的临界值，因此各变量属于一阶单整序列，则考虑各原始变量之间存在协整关系。

2.3 Johansen协整检验

通过单位根检验后，需要进行协整检验来确定居民人均消费支出与房价等其余变量之间的关系是否存在长期均衡关系。检验多变量之间协整关系较好的方法是Johansen协整检验，它通常包含两种检验方法，分别为特征根迹检验和最大特征根检验。特征根迹检验结果见表3，最大特征根检验结果见表4。

表3 特征根迹检验结果

表4 最大特征根检验结果

由表3结果可知，第1行的迹统计量83.363 9大于其5%的临界值69.818 9，因此拒绝存在0个协整关系的原假设；第2行的迹统计量38.783 8小于其5%的临界值47.856 1，则接受至少1个协整关系的原假设。由表4结果可知，第1行的最大特征值44.580 1大于其5%的临界值33.876 9，因此拒绝存在0个协整关系的原假设；第2行的最大特征值17.927 4小于5%的临界值27.584 3，则接受至少1个协整关系的原假设。因此两种协整检验方法均显示变量HP、PC、PDI、PSD和GDP之间存在一个长期稳定的均衡关系。得到的协整关系为

PC=0.095 4HP+4.081 6PDI-0.105 9PSD-

1.516 4GDP+6 415 889

(1)

由式(1)可以看出，房地产价格的系数为0.095 4，表示商品住宅平均价格上涨1%，会导致居民人均消费性支出增加0.095 4 %。当房地产价格上升时，拥有自有住房的居民的家庭财富增加，或者租房人群直接放弃购买住房，使得整体的居民消费水平增加。那么从长期来看，上海市房价的变动会对城镇居民消费产生财富效应，促进消费水平的增长。居民可支配收入系数为4.081 6，表示当城镇居民的人均可支配收入每增加1%，将导致消费增加4.081 6%，即在长期内收入对城镇居民消费有显著的促进作用。居民人均储蓄和人均生产总值的系数分别为-0.105 9和-1.516 4，表示储蓄和生产总值每增加1%，居民消费分别减少0.105 9%和1.516 4%。笔者认为，由于目前上海市的物价持续上涨，居民长期更愿意增加储蓄减少消费，以防止未来的不确定性。

2.4 向量误差修正模型(VECM)

使用EVIEWS经过计算和分析，加入向量误差修正项之后，可以得到以下的向量误差修正模型:

ΔPCt=-0.242 4ECMt-1-0.207 8ΔPCt-1-

0.004 8ΔHPt-1+0.424 1ΔPDIt-1+

0.028 3ΔPSDt-1+0.193 1ΔGDPt-1-47.21

(2)

由式(2)可知，误差修正项对当期的居民人均消费支出产生刺激作用，它的效应是-0.242 4，表示当其他变量不变时，居民人均消费在当期的变动可以消除前一期24.24%的非均衡误差。房价对消费的影响系数为负，而居民人均可支配性收入、人均储蓄和人均生产总值系数均为正。表示在短期内，房价上涨1%时，居民消费减少0.004 8%；收入、储蓄和生产总值每增加1%时，居民消费分别增加0.424 1%、0.028 3%和0.193 1%。因此，上海市房价上涨在短期内对城镇居民消费产生抑制作用，降低居民的消费水平。

3 结论与建议

基于以上实证结果可知，根据上海市从2005年第一季度到2021年第二季度数据的协整检验结果来看，房价波动与城镇居民消费之间具有正向的长期均衡关系，即长期内房价上涨对居民消费产生财富效应，能够促进居民消费水平的上升。通过向量误差模型的结果可以看出，短期内房价上涨对居民消费的影响是反向的，即房价短期内对居民消费存在挤出效应，减少居民消费的支出。

综上所述，可以看出无论是短期还是长期，城镇居民人均可支配收入均对居民消费产生显著的正向影响。上海市的房价波动虽然对城镇居民消费产生一定影响，但影响系数不是很大，则上海市房价并不是影响其城镇居民消费的主要因素。这可能因为本文研究的是整体区域的房价波动和消费水平，财富效应和挤出效应进行相互抵消，综合得到的影响效应不是十分显著。但仍要看到目前房地产市场高涨现象以及房价不断上涨所带来的问题。因此，针对上海市的高房价等问题，提出以下建议：

1)合理调整房地产市场的供需结构。严格把控商品房的开发和出售，政府要对新房开发进行严格监督，严禁开发商蓄意哄抬房价，规范房地产市场的良好发展秩序。同时在商品房类型上，要加大经济适用房的供给数量，政府也要对此类型房产开发商给予合理的优惠政策，让普通工薪阶层也能拥有自住房，进一步缩小贫富生活差距。

2)引导居民树立合理的购房消费观。政府和房产开发商应给予首次购房的居民一些合理优惠政策，并支持银行针对首次购房贷款开发一些优惠产品，以鼓励无住房的居民合理按揭买房，调整持续储蓄来全款买房的心理。同时政府应加大家庭投资渠道，加强对已有住房的居民的消费观念引导，并结合相关税收政策限制他们持续购房以作为投资品，改变居民对房产的投机行为。

3)完善房地产二手市场的监管。上海市出现房价不断上涨的现象，主要还是居民非理性的投资住房行为。政府应建立一个公开的二手房买卖系统，保证房产买卖价格的透明度，时刻关注二手房的价格变动情况，并及时制定相关的管控措施，严格监管二手房的市场交易，防止房价恶意变动。