小区公共收益不能是笔“糊涂账”

张淳艺

小区公共收益多少，具体花在哪儿了——这两个问题对于北京市朝阳区某小区居民李先生来说，完全是一头雾水，因为“物业没公示，问了也不告知”。记者近日走访北京市多个小区发现，不少小区公共收益账目鲜见公布，多数业主对该收益也知之甚少。

《民法典》第二百八十二条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。第九百四十三条规定：业主共有部分的经营与收益情况，物业公司必须向业主定期公开，并向业主大会、业主委员会进行报告。但在现实生活中，很多地方的小区公共收益鲜见公布，严重侵害业主的知情权。有的虽然公示了，时效性却大打折扣，真实性也令人怀疑。

2 0 2 1年3月，江苏省消费者权益保护委员会的一项调查显示，小区公共收益等信息不透明、业主知情权得不到保障的现象极为普遍。超过六成受访者认为小区公共收益使用不够合理，主要体现在“公共收益使用的决定权，主要掌握在物业手中”“使用金额与公共账户余额对不上”“物业公开的维修费用明显高于市价”以及“物业总是先使用资金，而后通知业主”等方面。

小区公共收益成为“糊涂账”，不仅有损广大业主的合法权益，而且容易引发业主和物业公司之间的矛盾冲突。近年来，随着业主权利意识的提高，一些业主纷纷开始较真，将物业公司告上法庭。今年9月，江苏南通市某小区物业公司撤场拒交经营收入，业委会起诉追索1 3 7 .5万元获法院支持。除了业主通过法律渠道维权外，有关方面更需要进一步完善规则，保障小区公共收益不“糊涂”。

首先，厘清物业违法成本。《民法典》仅仅规定了物业公司公开公共收益的义务，对于拒绝公示并未给出惩罚措施。这不免让一些物业公司有恃无恐，缺乏公开的积极性主动性。对此，《江苏省物业管理条例》规定：“如果物业服务企业未在物业管理区域内显著位置公示经营设施收益收支情况或者公示失实信息的，由县（市、区）价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，将被处以1万元以上5万元以下罚款。”上海则是从信用管理入手，对物业服务企业实施失信行为记分，建立“红黑名单”制度。这些做法值得借鉴推广。

其次，明确收益使用规则。《物业管理条例》规定：“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”2 0 2 0年5月1日起施行的《北京市物業管理条例》予以细化：“专项维修资金余额不足首期应筹集金额百分之三十的，百分之五十以上的公共收益金额应当优先用于补充专项维修资金，剩余部分的使用由业主共同决定。”有了这样清晰的规则，可以起到止纷息争的作用，有力规范物业公司的行为，让小区公共收益分配更加公平透明。