长江巴东港区港城融合新模式探讨

□刘尹祯

巴东县是进出鄂西和川渝的重要交通要地，是湖北省西部重要的水上运输门户，巴东港已经成为恩施州及周边长江地区沿线客货转运及对外运输的重要窗口。现有的旅游港口基础设施落后，成为制约巴东县旅游和经济快速发展的瓶颈，客运码头普遍存在功能与设施单一落后的问题。因此，优化码头功能，提升码头能级，为长江上三峡库区游轮提供良好的硬件基础，是响应国家战略、服务长江经济带建设的重要突破点。同时，通过港城融合新模式的探寻为三峡库区的其它城市开拓思路，找到双赢的致胜方法。

一、旅游客运码头建设方案

根据《巴东港总体规划》（修编）（2015—2030），巴东港分为3个港区：巫峡港区、主城港区和宝塔河港区。其中，主城港区作为库岸整治工程的重点，重点发展江滩休闲景观带，岸线基本规划为生态岸线，只保留原有旅游、旅游客运泊位及保障性泊位。工程所在岸线属于主城港区长渡河西壤口作业区，巴东县的长江南岸，港区的性质主要为旅游泊位和支持系统泊位，其主要功能是为巴东县的旅游事业提供服务。长渡河西壤口作业区规划建设5个旅游泊位，设计岸线610米，陆域占用纵深100米，如图1所示。

图1 长渡河西壤口作业区规划布置图

工程选址在规划的长渡河西壤口作业区，西壤坡客运码头位置依次向上游3个泊位，其中，2个300客位旅游船泊位、2个570客位旅游船泊位。旅客上下船工艺方案为：3个泊位布置从上游至下游依次为300客位旅游船泊位、570客位旅游船泊位、300客位旅游船泊位。每一个泊位设计1座浮趸船用于船舶停靠泊和旅游上下船平台。游客上下船采用斜坡道客运缆车的方式，共设置2套客运缆车系统、2套客运缆车均与中间570客位泊位趸船相连接，缆车斜坡道靠陆域侧设置上下船平台及缆车操控室。两端2个300客位趸船通过活动钢联桥与中间570客位趸船连接，以便游客上下船方便。在2套缆车系统之间设置斜坡道人行踏步，以便于缆车故障或者应急状态下人员的上下。斜坡式码头175米、145米水位方案鸟瞰如图2和图3所示。

图2 斜坡式码头175米水位方案鸟瞰图

图3 斜坡式码头145米水位方案鸟瞰图

二、市场分析

1.旅游人口特质

据统计，2017年巴东县完成地区生产总值约105亿元，按可比价格计算增加5.3%。其中，第一产业同比增长4.2%；第二产业增加2.7%，其中工业增加4.8%，建筑业下降11.7%；第三产业同比增长8.5%。产业结构持续优化。通过数据可以看出，第三产业比重增高。2017年全县人均国内生产总值增长9.2%。

通过比较、分析不同的预测结果确定未来巴东港客运需求量，结合巴东港旅游码头现状及规划情况进行综合平衡，确定客运吞吐量为：2005—2010年年均增长21.15%；2010—2015年年均增长29%。预计2015—2025年间港口客运吞吐量年均增长10%；预测2025年港口客运吞吐量为900万人次左右。

旅游业是巴东县的经济支柱产业之一，由于三峡工程建设需要进行大量的移民搬迁、淹没复建工作，巴东县旅游业受到一定影响，但近年来巴东县接待旅游人数增长迅速，特别是三峡工程完工后旅客人数增长迅速，这给巴东县旅游业带来前所未有的机遇和挑战。巴东县旅游资源丰富，但水上旅游占比优势不明显，通过完善和升级巴东港旅游客运配套设施，是整合港口旅游客运岸线资源、满足巴东港水上旅客运量快速发展的重要途径。

三峡游轮船票包含了自助三餐及购买船票时订的舱房，同时还包含了一些相关景区的费用。在沿线景点普遍缺乏深度消费体验的前提下，游客用于景区游览上的费用占72%以上，其次是购物和餐饮。由于游轮提供了住宿条件，对于住宿的商业需求并不高，每位旅客总体消费为2 600元左右。现有游轮停靠到巴东县较少，主要为上午或者下午小半天的时间段，后续的筹划中需要完善巴东旅游港口的服务和休闲设施，争取半日游和游轮夜间游的机会，在有限的时间内给游客带来深刻的印象，促使游客在巴东未来的二次深度旅游消费。

2.旅游人口预测

根据《巴东县旅游业发展“十三五”规划》、《巴东县旅游发展规划（2015—2030）》，2016—2020年巴东游客数量年均增加率为12%，2020年游客接待人次达到950万人次；2021—2030年巴东游客数量年均增长率为5%，到2030年游客接待人次将达到1 500万人次。依此按增长率推算，到2025年巴东游客接待量将达到1 212万人次。长渡河西壤口作业区工程作为巴东各景区旅游航线的重要节点，为该航线游客提供集散服务。考虑到巴东港各旅游码头能力和所占份额，预计到2025年旅游客运量将占到巴东港总客运量的20%。

3.财务与经济分析

企业财务评价是从企业的角度出发，在国家现行财税制度和价格体系基础上，对长渡河西壤口作业区工程项目进行财务效益分析。

（1）营业收入。经营性收入包括2个部分：一部分为客运码头运营收入，另一部分为商业出租收入。客运码头按照目前三峡游船门票收入估算，平均票价为100元/人；商业出租按照80元/平方米月计算。①总成本费用、经营成本。总成本费用包括工资及福利费、燃料及动力费、修理费、折旧费、摊销费、利息支出和其他费用等。燃动力费用估算，根据能耗估算达产年动力费为200万元；人工费用即工资及附加估算，根据工可报告，总人数为50人，按6万/年计算，即达产年工资及附加为300万元。；维修费按照建安费的1%估算，每年约为450万元；折旧费、摊销费，参考财政部门的相关规定估算。在总成本费用中扣除折旧费、摊销费和利息支出，即得到经营成本。②税收。增值税6%、城市建设维护费的适应税率为7%、教育费附加及地方教育费附加的适应税率为5%。所得税率为25%。③主要财务指标。财务折现率取8%，根据财务现金流量表计算，项目投资财务内部收益率，所得税前19.68%，所得税后15.54%；项目投资财务净现值，所得税前54 276.47万元，所得税后33 574.61万元；投资回收期，所得税前6.58年，所得税后7.76年；资本金财务内部收益率36.02%。

（2）不确定性分析。①敏感性分析。选定建设投资、营业收入、经营成本3个因素分别增加5%～15%，减少5%～15%，增加5%～15%的变化幅度，对所得税前的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行敏感性分析。3个因素中最敏感的是营业收入。营业收入发生变化时所引起财务内部收益率、财务净现值和投资回收期的变化幅度均大于其它两个因素所引起的财务指标的变化幅度。②盈亏平衡分析。找出项目的盈亏平衡点，并通过分析盈亏平衡点的高低，判断项目抗经营风险能力。根据计算，项目的盈亏平衡点为28.76%。结果表明，项目的抗经营风险能力较好，投资具有一定的风险。③财务分析结论。项目投资税后财务内部收益率为19.68%，项目资本金财务内部收益率为15.54%，均大于行业基准收益率（8%），满足行业要求。财务敏感性分析表明，项目有一定的抗风险能力。财务分析结果表明，项目在财务上是可行的。

三、复合开发模式

1.港城融合的综合旅游集散枢纽

巴东县坚持立县宗旨，强化生态支点，强化处理好经济发展与生态环境保护的联系，绝不以丢失环境为代价去换取一时的经济增长。以长渡河西壤口作业区项目为引擎，有针对性地衍生发展其他相关配套服务产业，形成对片区、组团的功能支持和完善。挖掘巴楚内涵，增强文化认同感和凝聚力，提升文化软实力，构建具有巴东特色的文化品牌，建设文化强县。在项目的各功能片区之间主导功能互补，形成对整个地区发展概念的支持，并通过功能元素的不断丰富、提升开发价值的最大化。

目前，巴东县整体城市形象识别度良好，但与沿岸线码头等设施可达性弱，城市商业外立面形象缺失，商业配套服务半径不足，未形成具有高度凝聚性的消费吸引力。这就无法有效地与新建旅游客运码头产生联动。针对以上问题应进行相应的改造措施。

（1）基于增设旅游电瓶车及人行步道，将节点串联起来，让游客可以更加方便地到达。

（2）建筑外立面改造，打造网红打卡地，吸引人流，丰富周边景观及屋顶绿化，丰富建筑内部功能。

（3）增设游步道与商业街区串联，沿步道增设沿岸商业配套设施与现有商业成片，新增沿岸公共空间，新增具有高度识别度的构筑物和景观，弱化现有住宅楼造成的视线干扰。

2.城市活力休闲娱乐阳台，巴东魅力展示窗口

根据游船停靠时间规划旅游产品组织，打造不同时段和不同主题的旅游线路。提升城市的吸引力，可以打造特色商业风情街，文化展示长廊，绿色健康体验功能植入，形成活力功能空间。

（1）完善旅游码头设施，完善旅游码头设施至东部商业设施的交通连接，完善东部商业设施和环境的整治，较快提升东部已建设地区的休闲购物旅游魅力，形成良好的基础，集聚人气。

（2）完善旅游文化设施的配套建设，打造巴东历史文化和创意文化等文化品牌，树立巴东文化商业旅游的新形象。同时，加强与镇江阁文化广场的连接，沿滨江界面打造富有游览趣味的慢行滨江绿道。通过以上的文化引力及滨江亲水界面的趣味性，刺激并不断完善该地区基础设施和旅游服务设施内核品质，打造富有巴东特色的文化旅游品牌。

（3）完善西部滨江慢行交通与游客中心的连接，同时加强滨江沿线景观和山体生态景观的整治建设，加强滨水的生态旅游休闲环境的打造。

3.探寻开发新模式（PPP+EPC+O）

PPP+EPC模式不是PPP的特殊模式，而是在解决资金的问题上，有效解决社会资本和建设上实行EPC模式的手段。PPP+EPC+O组合方式是在PPP+EPC组合上又一个新的衍生组合模式的尝试。一是政府主导。政府部门作为主导机构，负责项目的统筹规划、土地调整、管理协调、进度推进等工作，加快推动项目落地。二是国企建设。依托大型基建央企，在基础设施投资建设运营领域的优势，由其作为开发建设主体，负责港区和后方旅游项目的投资建设工作。三是市场化运作。项目建成后，可以租赁、转让或合作经营的方式，将后方的商业和旅游等设施交给企业，由园区内企业进行自主经营和市场化运作。四是社会参与。吸引社会资本，通过合资合作、参股入股等方式吸纳各方资本参与到该项目的投资、开发、建设、运营，提高资金保障。该模式的主要优点表现如下。

（1）提高生产效率。由政府财政采取独立投资和经营管理的方式，其结果是效率低下。如果使用国家共有资金是“用别人的钱，办别人的事”，也会出现效率低下的情况。而选择PPP+EPC+O组合模式，是业主“用自己的钱，办自己的事”，必然会提升效率。

（2）政府支持力度增加。PPP模式项目在施工过程中，各地政府、业主、建设方、对项目建设的支持度很大，地方政府可以更加有效地协调国土、电力、水利等部门。

（3）企业更加注重成本控制。从现场管控方面，施工方在保证安全、进度、质量的同时更加注重成本控制。

（4）有助于提高负责人的综合素质。在PPP模式下采用EPC+O的模式，设计方在前期设计长渡河西壤口作业区工程时，在一些工程部位的设计不应直接套用以往的设计模式，而需要在符合规范的前提下更精准地设计与规划。从而要求施工单位在设计阶段与设计方多沟通、精诚合作，同时对企业综合管理人员提高综合能力具有正向的促进作用。

（5）降低资金回收风险。PPP模式项目投入的资金能否按期回收是企业最大的隐忧，但就模式本身而言，当地政府为了保证施工企业能够如期得到工程款，可以完全处分权的房产作为抵押财产，作为一种信用背书，降低企业资金回收风险。

四、结语

响应国家长江经济带发展战略，积极完善旅游服务设施建设，大力发展生态旅游产业是重要的切入点。项目在建设时不能只考虑项目本身，应把视野放在多角度考虑不同人群的需求，最终达到政府和群众以及商业资本之间共赢，促进文化、商业、娱乐等行业的蓬勃发展。要依托机遇和资源优势，有效对接目标客群，消解不良问题，促进港城一体化的旅游发展新格局。要坚持“弹性控制、滚动开发、风险可控”，待项目整理完毕，土地收入款回流后，再继续滚动进行后续开发。要提高开发品质，以高水平高质量的规划为引领，提升并完善总体策划、城市设计、交通规划等系列规划，为片区高品质开发提供解决问题的实施蓝图。