企业存量土地盘活有关政策及途径

鄂静松

【摘要】系统梳理国有企业存量土地盘活的有关政策，分析存在的问题，提出存量土地盘活的具体途径。

【关键词】国有企业;存量土地;盘活利用

一、国有企业存量土地盘活利用的有关政策

1.国务院办公厅印发《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》、国土资源部《节约集约利用土地规定》等，各地方政府也出台了存量土地盘活利用的具体政策。

2.根据《闲置土地处置办法》（2012 年修订 ），土地闲置时间超过 1 年，政府有权按照土地出让或划拨价款的 20% 征缴土地闲置费;闲置时间超过 2 年，政府有权无偿收回国有建设用地使用权。存量闲置土地的盘活利用，实现国有资产保值增值已成为重中之重。

3. 2014 年 6月国务院国资委印发《关于中央企业严格控制新建楼堂馆所和规范办公用房管理有关事项的通知》，明确“中央企业要本着勤俭节约、实事求是的原则，严格控制新建 （ 含迁建、扩建、购置 ）楼堂馆所。确因生产经营需要新建的，要按照朴素、实用、安全、节能原则进行立项和建设，坚决杜绝超标准、超规模、超投资”。

4.2021年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提到保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，合理配套商业服务设施。

二、存量土地综合开发的必要性

1、外部必要性：

改革开放40年来，随着新型工业化、城镇化的快速推进，在工业化高峰、城镇化高峰和人口高峰的聚合压力下，全国都面临着转变用地模式、土地集约利用与转型升级的需求。

2、内部必要性

土地资源是一个单位资产的重要组成部分，在国有企业提质增效，国有资产保值增值的今天，盘活现有存量或闲置土地，具有非常重要的意义。

3、现状必要性

现阶段，随着政府规划部门城市更新诉求，政府规划部门对闲置土地的逐步蚕食，通过在闲置土地上设置绿地、学校等配套服务设施，造成了内部闲置土地的无法顺利开发，面积丢失。其次是当地百姓乱占乱用，安全问题频发。

三、下一步存量土地盘活的思路和方向

1、指导思想

强力推进闲置土地处置。按照“以用为先、可持续发展”的原则，分区域对各项目进行价值预评估。做到“能用的先开发，不能用的暂缓开发”。

2、下一步工作方向

结合政策找出是否有开发价值的项目，研判相关因素，根据项目所在地的“市场情况”，以市场为依据做项目“预可研”，同时进一步构建存量建设用地长效管理机制，扩大有效投资，编制土地十四五期间开发计划等纲要文件，为企业高质量发展提供坚实的保障。

四、存量土地盘活的主要模式

（一）开发模式

1、收储盘活、

土地储备机构收储，政府根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等，因公共利益需要而对土地或房屋进行征收。

2、优化盘活、

（1）一二级开发联动

企业通过一级开发将现状土地进行拆迁安置，达到二级开发条件。后期通过相关规定动作进行土地摘牌，完成土地二级开发。该模式需要企业跟政府具有很高的默契度，否则完成土地一级开发后无法保证通过市场动作摘牌再进行土地的二级开发。

（2）内部企业产业升级

主要包括两个方面，第一方面设技术业务用房，根据生产运营需求，优先利用存量土地建设技术业务用房，满足内部生产科研用房需求。 第二方面根据企业自身的发展方向，通过产业的升级改造，发展与企业发展本身相关的科技研发或者其他文化创意、现代服务等功能的产业，并以此为契机，推进企业转型升级。

（3）建设职工保障性住房

抓住国家大力培育和发展住房租赁市场的机遇，根据各地有关政策将存量土地建设、改建为职工保障性住房或者租赁住房，满足交流干部、毕业生和人才引进等住房需求。

3、开发新物业

（1） 市场开发

闲置住宅、商业用地的市场化利用。加快闲置住宅、商业服务等用地的开发，将土地开发为住宅、商业写字楼，通过对外销售、租赁，获得经营性收益。

（2）建设产业园区

利用存量闲置用地，以新兴业务发展为契机，开发建设高新技术产业园、产业综合体，引入行业上下游龙头、创新企业入园发展。同时配建部分人才公寓，保障产业园引入人才后能留下来长期发展。

（3）发展健康养老产业。充分利用集团公司内部的质子医疗、教育培训等资源，结合目前国家的政策，开展健康养老产业，为集团公司内外提供高端的健康养老服务。

（二）投资模式

1.土地权属单位独立投资模式。

土地权属单位成立项目公司，自行开发。

2、系统内合作投资模式。

土地权属单位以土地出资入股，引入系统内其他具有开发能力的单位双方成立项目合资公司共同开发，在充分研究当地相关土地、税务政策后，将土地采用合理方式注入项目公司，由项目合资公司报建，并承担项目投资、建设、运营职责，可以充分调动集团系统内部不同单位之间的积极性。

3.与系统外具备房地产开发资质的企业合作开发模式。

在保持土地权属最终由国有企业控制的前提下，将项目开发权、运营权转移给拥有房地產开发资格的企业，按照委托建设运营等合作开发方式开展盘活。

五、下一步工作及建议

1.突出重点，集中力量推动存量土地攻坚。

在盘活过程中，要注意依法合规，规避政策风险，按照“以用为先、可持续发展”的原则，做到“能用的先开发，不能用的暂缓开发”，以重点地块作为突破点，集中力量推动存量土地攻坚战。

2.梳理问题分类施策，逐个破解工作难点，有效推进闲置土地处置。

土地开发过程利益相关方多，需要协调土地权属方、投资建设方、属地政府等多方面需求，如何照顾到各方面的利益，同时又能充分调动各方面的积极性，是在土地盘活中的重点，也是基础。虽然利益方较多，但作为国有企业，“国有企业资产保值增值”是一个基本的原则。

3、下一步建议

根据现行政策导向，通过专业团队的土地梳理，以及开展项目的“预可研”动作，梳理出一批市场价值高，可以先行启动的项目。同时制定十四五期间持有土地开发纲要等文件，在1至2年内，启动开发一批市场价值高的项目，同时梳理出一批暂不具备条件的，但可以为后续开发做储备的项目。在3-5年内，土地条件成熟一批，整理一批。