以交易管理新理念规范房地产市场秩序

陈斌

2021年7月13日，住房和城乡建设部等八部门下发《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》（以下简称《通知》）。《通知》提出基本原则：坚持聚焦问题、重点整治;坚持群众参与、开门整治;坚持齐抓共管、综合整治;坚持标本兼治、长效整治。房屋交易管理新理念的核心，是践行房屋交易管理的数字化转型，以建立交易平台为根基，实行登记制，结合物业管理之房屋维护服务，实现对房屋生存周期的全过程溯源管理。登记制是对拟进行房屋交易的双方实行登记制度，主要包括让真实的房源上市交易、确保房源的唯一性与时效性、强化对参与机构的信用评价、加强房屋维护服务信息管理四个方面。

可见，新理念与《通知》不谋而合，均是为了促进房地产市场平衡健康发展，聚焦市场的难点和痛点，整治房地产市场秩序，切实维护房屋交易双方的合法权益。

新理念是对人、财、物、参与机构的管理

新理念通过推行登记制来综合管理各类平台房源的线上或线下环节，对房屋交易全过程进行跟踪管理，主要对与房屋交易相关的人、财、物以及参与机构的管理。

“人”的管理是通过房源对房屋所有者、房屋购买者、房屋出租者、房屋承租者、房屋管理者等人及其信用信息的管理。

“财”的管理是通过房源，对过去、现在、未来的房屋交易价格记载，给关注房源者提供可以分析的数据;通过房屋交易资金监管，对房屋交易资金的支付与结算进行管理，主要涉及房屋交易资金（包括定金、首付款、贷款资金、赎楼款、租金、押金等）、房屋交易的各项税费等。

“物”的管理是对房源信息的管理，从住房建设部门申报建设手续确定房源号之日起，至房屋解体（废弃）之日止，记载房源所属小区的變迁、房屋基本情况、物业维护等。

“参与机构”的管理是通过房屋交易各方对房地产开发企业、中介机构、租赁企业、物业公司等与房屋交易相关参与机构的评价，对参与机构的业务范围、合规情况等进行管理。

新理念的登记制实现对房源和交易的管理

对房源的管理

“人”和“物”的管理，通过登记制，将拟进入房地产市场交易的房源、拟进行交易的房源纳入房屋交易的全过程管理;通过数据信息共享，将房屋生存周期中不同时期的信息进行整合，形成房源的标准数据信息，服务于不同管理部门或机构。登记制以房屋交易管理为起点，进而扩展至对房源的管理，

拟交易房源登记之后，通过系统将房源信息进行比对，核实房源信息的真实性;运用政务系统信息联通，核实房源是否涉案、是否涉及经济纠纷等，最后房屋所有者委托的中介机构才能在其内部系统上传该房源信息，从而有效避免房屋交易过程中中介机构发布虚假房源信息等。

拟进行交易的房源登记后，一方面，拟购房人可以在交易平台上查询其拟交易的房源信息（系统自动规避敏感信息，通过房源号查询该房源的相关信息），如发现虚假房源，通过参与机构评价系统举证，有效避免中介机构发布虚假违法房地产广告、捂盘惜售、囤积房源等现象;另一方面，为房地产的市场研究提供数据源，结合房屋交易价格的波动，为政府对房地产市场的有效监督提供数据支撑，为房地产市场的指导价格提供判断依据。

对房屋交易的管理

房屋交易平台在房源上的有序管理，为房屋交易的正常开展打下坚实的基础。对“财”的管理，通过登记制，运用房屋交易资金监管系统对房屋交易的全过程进行管理。

房屋交易双方通过第三方（商业银行）签定房屋交易资金监管协议，通过房屋交易过程中房屋交易双方确认的每条信息，满足房屋交易资金的支付与结算条款要求，才能如期支付相关费用。如有不妥，商业银行客户经理会介入并核实房屋交易的具体情况，防范出现房屋交易资金被挪用以及租金押金被克扣等现象，确保房屋交易的顺利进行。

新理念的登记制实现对参与机构的管理

对房地产开发企业的管理

前面提到，“物”的管理是房源信息管理，具体说是将房屋

建设至交付使用过程中相关的工程抵押、工程进度、工程验收以及是否办理不动产权证等数据信息在政府间实时传送，减少因数据信息滞后带来的房地产开发不确定性，从而有效避免房地产开发企业的违法违规开工建设。

通过登记制中对房地产开发企业的信用评价信息，实时监督房地产开发企业是否按施工图设计文件开发建设、是否未按房屋买卖合同约定如期交付、是否存在房屋建设的工程质量问题（如渗漏、开裂、空鼓）、是否未按完整居住社区建设标准建设配套设施等系列问题，从而督促房地产开发企业如实履行房地产开发企业职责，保质保量如期完工，以维护其市场形象。

对中介机构的管理

从深圳市房地产中介协会发布的2017年第一季度二手房网签排名榜单看，某家2155单排第一，某原1345单排第二，某华1110单排第三。从网签数据看，某家在深圳市场已超过某原取得领先地位，数据表明某家签单数据差不多是第二名跟第三名的总和。某家，2001年起步于北京，在短短十几年的时间内，能快速成长为全国大部分区域房地产经纪业务的中介寡头，原因就在于其的房屋交易撮合平台。

中介机构是依赖“平台”的机构，互联网平台将拟交易的房屋数据信息平台化，让坐席式服务的中介机构的经纪人能够共享数据，撮合服务的分工细化，使房屋交易的撮合更快捷;利用客户信息的不对称性，通过信息平台，让房屋交易信息的多样化，吸引更多的客户资源;利用垄断客户的资源“平台”，中介机构把控房价和租金的主动权，让其“衍生”的业务集中化，将房屋交易的交易过户、金融服务等规模化处理，使房屋交易的办理显得很便捷。

本来房地产经纪是服务于民的，但是房地产中介的文化是追求公司与个人利益最大化，只要房屋交易撮合成功，就代表着收益就在向你招手，无形地导致房地产经纪业务开始嬗变，导致房地产交易市场上一系列违反国家有关政策的现象频频出现。从2016年上海某家事件来看，在利益驱动下，一些中介为了寻求利益最大化，利用自身在房产交易环节的优势地位，不惜违法操作。主要表现为：编造散布谣言、严重误导消费者、扰乱市场秩序;发布的房源信息不真实、不全面、不准确;隐瞒抵押等影响房屋交易的信息;对已出售的房屋不及时从门店网站等发布渠道上撤除;欺上瞒下，垄断房源，哄抬房价，吃房源差价;侵占、挪用、拖延支付房产交易资金;为不符合条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供中介服务;诱导、唆使、协助交易当事人签订“阴阳合同”，低报成交价格;帮助交易当事人伪造虚假证明，骗取税收优惠;倒卖纳税预约号码等违规违法行为等。

对“物”的管理，通过登记制，拟房屋交易的房源注册登记，经交易平台验真且无瑕疵后，才能在中介机构的平台上展示，让每一套房源唯一化，拟成交的客户对房源的可视化，并将已成功交易的房源实时下架。规范中介机构的平台运维，将中介机构纳入交易平台的网格化管理，避免中介机构“囤积房源”、捏造散布不实信息、哄抬市场价格、扰乱市场秩序。

对“参与机构”的管理。通过登记制，房屋交易双方在房屋交易过程前、中、后期均可在交易平台上对中介机构的服务进行评价。政府相关管理部门在常规检查时即可随时发现问题，比如住房租赁机构未提交开业报告即开展经营;未按规定如实完整报送相关租赁信息，等等。

对租赁机构的管理

对租赁机构的管理评价与中介机构类似，通过房屋交易双方可对租赁机构进行线上、线下评价，将租赁机构也纳入交易平台的网格化管理，有效遏制租赁机构采取暴力与威胁等手段强制驱赶租户、违规开展住房租赁消费贷款业务、开展“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为、不按规定办理租金监管等现象。

对物业公司的管理

对“物”的管理。通过登记制，将房源的物业维护纳入房屋交易双方的视野，对物业公司的运营情况进行监督管理。

对“参与机构”的管理。通过登记制，房屋交易双方均可在交易平台对物业公司进行评价。政府则可通过对中介机构、物业公司的服务评价信息的分析，有针对性地对中介服务、物业服务中的问题进行整治，避免诸如物业服务未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务（比如小区建筑物修缮强度有限，主要表现在指示标牌不清晰、栏杆锈蚀、门禁损坏、电动车随意停放、绿化露土、外墙砖脱落、路面破损凹凸不平、排污系统管道失修、空调外机装饰缺失等），未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息，超出合同约定或公示收费项目标准收取费用，擅自利用业主共有部分开展经营活动侵占、挪用业主共有部分经营收益，物业服务合同依法解除或者终止后无正当理由拒不退出物业服务项目等。

总之，树立新理念促进登记制全面铺开，能够有效对房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域进行全面排查，结合“双随机、一公开”抽查与专项检查，逐条分析研判，形成整治问题清单，促进依法有效开展整治工作，持續整治规范房地产市场秩序。

（作者单位：中国建设银行总行住房金融与个人信贷部）

责任编辑：刘 彪

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