不动产管理中房产测量的应用研究

田 涧，杨卓群

(1.江苏省地质测绘院,江苏 南京 211102；2.宿迁学院,江苏 宿迁 223800)

0 引言

近十年来，随着中国城镇化水平的不断提高,城市建设用地越发紧张,并且随着建筑成本的提高,房价一路飙升,房屋购置投入已成为普通百姓最大的民生问题。房产交易日益频繁，但是面积争议问题也时常发生，因此房产测量工作的准确与否直接关系到广大老百姓的切身利益。

房产测量单位必须具备测绘主管部门颁发的测绘资质(业务范围包含不动产测绘)，其房产测量活动一般由有权部门、房屋产权相关单位或个人委托实施。主要通过测量和调查工作来确定房屋的位置、权属、界线、数量和现状，并且以文字、数据、图件，甚至多媒体手段表示成果。房产测量的主要目的是服务于房屋不动产产权管理、交易，房屋开发、拆迁管理，房产测量形成的图件、表格、数据库、档案等资料也广泛用于房屋评估、政府税收、权利仲裁、资产鉴定等社会活动；同时部分房产测量成果可为城市规划建设提供基础数据和资料[1]。

1 房产测量的作用

房产测量是一项综合房屋建筑测绘技术、不动产业务管理、物权法等法律法规于一体的专业性强的测绘工作。房产测量包括房屋产权调查、房屋测量(含控制测量、房产要素测量、面积计算、图件编制、数据库建设)、档案资料归档等工作。它的主要作用可以归纳为以下几方面。

1.1 法律方面

房产测量的重要成果是房产图，房产图中表示的权属范围线是房屋产权边界，是通过权利人合法申请登记，并经不动产管理部门审核确认的，因此其具有法律效力。房产图是颁发不动产产权证书、保障房屋权利人合法权益的重要依据，也是支撑地方政府房产管理的重要基础资料[2]。

1.2 城市管理

房地产产业是当前我国社会经济发展的重要组成，与民生息息相关。在城市管理中，对人口规模和数量的增加预期决定着房地产的走向和布局。同时在城镇国土空间规划中，必须全面掌握城镇房产的基础数据，包括房产数量、空间位置、使用现状等情况，才能正确地开展城市规划，在一个规划周期内最大程度地合理配置住宅用地资源、房屋建设规模、旧城区住宅改造、发展城市规划新区等措施，促进城市的最优化管理。

1.3 财政经济

近些年来随着房地产产业的迅速崛起，由其带来的土地增益和涉房税收成为地方财政的重要构成，因此政府需不断完善研究制定合理的税费标准、与地方经济发展水平相适应的土地分类等级等措施。这些政策的制定除了依据经济税收等法律法规，必须将房产测量工作形成的成果作为基础数据进行评估。另外房产测量形成的准确详实的房产权属、房产数量、房产质量、房屋利用情况等资料，也为涉房的社会权益活动(如房产评估、房产交易、房产抵押、灾害定损等)提供法律依据。

1.4 社会服务

房产测量的社会服务不仅仅局限于房地产行业，其测量成果广泛应用于数字城市智慧城市建设、城市物联网建设，同时也服务于城市市政工程、道路轨道交通、水利工程等城市基础建设，在“多测合一”的大背景下，实现一测多用，避免重复测量、财政资金重复投入，实现测绘成果资料共享。

2 房产测量的关键技术

2.1 产权调查

产权调查是房产测量的基础工作，实际工作中发现许多房产测量重视测绘技术、测绘精度，往往在基础性的产权调查上发生问题，如产权登记、权源资料弄错，出现低级错误，埋下法律纠纷的隐患。

2.2 房屋共有(公用)建筑面积量算

房产测量中，产权面积由套内建筑面积和分摊面积组成，而分摊面积往往不被公众理解，这项工作也是房产测量中相对复杂的流程，往往在这个流程容易发生错误或争议。

2.2.1 分摊面积

房屋共有(公用)建筑面积一般是指非独立产权的建筑物，其建筑面积由多个产权人共同占有或共同使用。整个建筑物的共有建筑面积划分为可分摊和不应分摊两种类型。不应分摊的不涉及权利人房屋产权面积，本文仅讨论可分摊的共有建筑面积。可分摊的共有建筑面积包括以下3个方面。(1)最直接相关的：房屋与邻居墙体或者外墙(包括山墙)墙体的建筑面积。(2)间接联系的有：幢内的楼梯间、公共门厅、门廊、通道、门斗、管道井、电梯井(如为电梯房)、室外楼梯、垃圾道、设备房、配电室等建筑面积。(3)次间接联系的有：公共设施用房、管理用房等房屋(必须具备为整幢服务功能)的建筑面积[3]。

2.2.2 共有建筑面积分摊方法

房产测量的主要对象有居民住宅(城镇和农村)、综合楼、商业(商住)楼、机关事业单位、企业办公厂房等。一般情况下机关事业单位、企业办公厂房、农村居民住宅等不动产权利人相对单一，很少涉及建筑面积分摊，在实际测量中一般据实测量，按房产测量的面积量算要求计算即可。居民住宅楼的共有面积分摊原则为“谁受益谁承摊” ，一般以幢为单位求得所有分摊共有建筑的总面积，再根据此幢各套房屋的实际建筑面积按比例分摊共有建筑面积。综合楼、商业(商住)楼的共有面积分摊原则为“谁使用谁分摊”，一幢楼中的各权利人按此原则分摊应分摊的共有建筑面积[4]。

房产测量实际操作中，针对商住楼共有建筑面积的分摊计算相对比较复杂，主要程序如下。第一步，将商业(或办公)、住宅具有不同使用功能的房屋按各自的建筑面积依比例将整幢建筑共有的建筑面积分为商业(或办公)、住宅两个部分，也就是商业(或办公)房屋分摊的整幢楼的共有建筑面积和住宅房屋分摊的整幢楼的共有建筑面积。第二步，依据不同功能区，再进行逐级逐次分摊。(1)商业(或办公)部分：首先将自身共有建筑面积和分摊得到整幢楼的共有建筑面积，依据各层建筑面积按比例分摊到各层，记为各层共有建筑面积中的一部分，在计算中加在各层的共有建筑面积中得到各层总的共有建筑面积；最后将上述各层总的共有建筑面积根据各层中各套房屋的套内建筑面积依比例分摊，从而求出各套房屋分摊得到的共有建筑面积。(2)住宅部分：将住宅部分本身的共有建筑面积和住宅房屋分摊的整幢楼的共有建筑面积，按各套房屋的建筑面积依比例分摊，形成各套房屋的共有建筑面积。

2.3 阳台面积测算

随着建筑美学、节能环保技术的发展，阳台的设计多样化，同时给阳台面积的测算也带来新问题。依据阳台的形状和功能，划分为以下3种类型的阳台。

(1)凸阳台：相对立面墙，除建筑本身外,再向外延展的一部分，一般为悬空设计,阳台底部无建筑支撑。

(2)凹阳台：凹阳台是建筑中的一部分，阳台底部有承重支撑，一般有一个对外开敞面。

(3)复合阳台：顾名思义就是凸和凹两部分构成的建筑结构，同时具有典型的阳台特征。

一般情况下，阳台顶盖全覆盖阳台底板的，无论何种阳台，其建筑面积是按其整个阳台底板面积的一半进行计算的。如果阳台顶盖不能全覆盖阳台，对于阳台的面积计算各个城市处置技术方法不尽相同，有些地方规定阳台顶盖面积小于阳台底板面积一半的，阳台建筑面积不计算，这种测算技术方法需要进一步研究和完善。

2.4 预测算面积与实测面积差异分析

2.4.1 预测算面积

在我国多数房产开发商一般采用期房销售，这需要取得商品房预售许可证。此时，房屋预售的面积一般是由在地方房地产行政主管部门备案的具有不动产测绘资质的企事业单位进行测算的。测算主要是以房产测量规范为基础，结合建筑设计图纸、规划核准图纸的相关尺寸，对房产面积进行预估综合核算，核算结果作为开发商预售面积。

2.4.2 实测面积

房屋建设完毕并经过竣工验收后，具有不动产测绘资质的企事业单位受开发商委托，对每户房屋进行房产测量，对房屋进行现场勘测、绘制草图，转室内计算机成图、计算面积，将数据录入系统，并结合规划和竣工图纸进行检核，实测计算出的面积就是通常说的房产测量面积。

2.4.3 预测算面积与实测面积差异分析

期房销售时，房屋价款的测算主要是根据预测算面积乘以房屋单价，消费者是根据这个价款支付房款的。实际上消费者最终取得的不动产证书上记载的登记面积是实测面积，如果预测算面积与实测面积差异较大，容易引起开发商和消费者之间的矛盾纠纷，甚至造成社会问题。因此许多情况下，要做好两种面积的差异性分析，也是对房产测量质量的重要检核。一般情况下产生差异的主要有计算规则的改变、设计变更引起的面积差异、施工变更引起的面积差异[5]、施工误差及测量误差引起的面积差异、作业水平和测量精度、测绘人员计算错误导致的面积差异[6]。总之，预测和实测的面积差异是难免的，房产测绘工作者应当秉承“诚信、公平、公正、透明”的原则开展房产测量，从测绘质量管理控制方面加强程序控制措施，可引入第三方单位监管测绘成果，在房产面积计算标准及方法上深入研究，不断提高房产测量的成果质量，维护房产消费者的合法权益。

2.5 质量控制

房产测量质量控制是房产测量成果准确性、客观性的重要保障措施，是房产测量工作中必不可少的环节，通过质量控制措施能极大程度减低房产测量成果的错误率。一般要重点做好以下几点工作。

(1)岗前培训。从事房产测量的工作人员一般必须具有相关职称或者测量员证书，在此基础上应针对具体房产测量项目开展技术培训，熟练掌握实地测量、图件编制、面积计算等技术方法，建议实施单位开展培训后进行岗前考核(或者考试)，合格后方可开展相关工作。通过岗前培训有利于政策、规范、标准的统一，投入人员能够各尽其责、规范协作，高质、高效地完成项目实施。

(2)仪器设备配置需健全。房产测量在外业实施时，一般需要GPS、全站仪、手持测距仪、钢尺等测量设备，GPS、全站仪、手持测距仪必须通过第三方测绘仪器检验检测机构的检定，并在检定合格有效期内，钢尺等简易测量设备必须履行自检。为丰富房产测量数据，也会采用照相机、手机等设备采集图像数据。内业数据处理需要配置计算机、绘图仪、打印机、房产测绘专业软件、数据建库软件等。仪器设备的精确和齐全是保障房产测量的基础[7]。

(3)管理制度保障。专业的测绘单位需建立完善的质量管理手册及贯标程序，在日常管理中建立质量管理奖惩制度，强化质量监督、质量考核管理工作，实现质量管理和日常生产的无缝结合，从制度上保障和提升测绘产品质量。

(4)成果专业质检。房产测量成果初步形成后，必须执行“三级检查、一级验收”的控制程序。三级检查包括项目组例行的自检、单位质检部门的过程检查、单位最终检查，单位最终检查后成果提交委托单位。按注册测绘师管理制度，建议房产成果报告除履行正常盖章签字手续外，由注册测绘师签字后提交。一级验收指的是委托单位自行组织的验收，或委托具有资质的质量检验机构进行质量验收。如有监理单位，所有质检程序应当充分结合监理意见开展相关工作。

3 结语

本文主要针对房产测量中的关键技术和质量控制措施做了探讨，掌握这些关键技术将极大提高房产测绘的质量，避免由于房产测量错误造成的法律问题和社会问题。随着我国不动产事业的改革发展，相关技术要求不断更新，房产测量者应依据最新的规范和技术要求，结合地方相关规定开展作业。