大型商业设施布局的国际比较与北京GIS示例分析

李馥佳

（1.北京财贸职业学院；2.北京国际商贸中心研究基地 北京 101101）

大型商业设施的商业发展模式与所在城市的发展定位、城市的扩张格局等密不可分。从循环经济的视角对城市大型商业设施的规模体量、业态结构和空间分布进行研究，对提升城市综合竞争力具有重要意义。按照结构主义的观点，系统的结构决定了系统的功能，不同比例的元素组合和不同的结构特征都会有不同的系统表现，同时决定着系统可持续发展的可能性和程度。对不同国家、不同地区大型商业设施发展模式的比较研究，将有助于动态研究大型商业设施的演变规律，以及有助于归纳商业设施随城市人口数量、消费规模、城市发展重心等变化的发展趋势。

国外典型大型商业设施发展布局与成因

（一）北美地区“旅游目的地”型散布式郊区购物中心

20世纪90年代北美地区大型商业设施快速发展，这与北美地区完备的公路系统以及依赖于自驾车出行的消费习惯密不可分，郊区型购物中心的大量建设引导了城市消费的外溢，购物中心自身也在强有力的消费模式支撑下，不断增加新的商业功能，形成了集合食、宿、游、娱、购于一体的新型“旅游目的地”型的郊区购物中心，并快速成为在全球都具有很高知名度的大型商业设施布局的代表类型。

这一类郊区型购物中心，远离传统意义上的城市商圈核心，自成一体或与周边的体育场馆、演出场馆等毗邻而建，其中一些购物中心直接定位于度假目的地，共同构成对市区、周边区域的广域吸纳力。在设施建设上一般以聚客能力很强的主题乐园、超豪华酒店等为主力店，以及一些适合在郊区开设的空间开阔、与城区购物中心错位发展的业态，这类购物中心通常业态丰富，品牌设置贴近于家庭消费，零售品牌以中档的休闲化、时尚化品牌为主，配比少量的高端品牌。例如，于2019年开业位于新泽西州梅多兰兹市的美国梦超级购物中心，毗邻美国国家橄榄球联盟的大本营大都会人寿体育场，橄榄球赛事、音乐节等经常在此举行，购物中心占地超过30万平方米，是北美郊区型大型商业设施的典型代表。

业态配比上，超大型的郊区购物中心娱乐设施面积往往要占到1/3甚至1/2以上。美国梦购物中心45%是零售商店，以中档的休闲化、时尚化品牌为主，配比少量的高端品牌，荟萃了众多的快时尚品牌旗舰店入驻，如维多利亚的秘密、优衣库、ZARA、H&M、LuluLemon等，占到零售品牌的近1/3，还拥有国际一线品牌如LV、Hermès、GUCCI、Rolex、Moncler、Tiffany&Co.、SAINT LAURENT PARIS、Watches of Switzerland、D&G等，此外还包含一些较大面积的特定主题商店，这在城市型购物中心中并不常见。例如糖果百货商店IT'SUGAR，汇集来自全球各地的精品糖果品牌，品类超过10000种，面积超过2000平方米。另外的55%则为娱乐设施，其中包括西半球最大的室内主题公园尼克宇宙主题公园、梦工厂水上乐园、世界最大的水族馆品牌SEA LIFE旗下的海洋生物水族馆，以及几乎与自由女神像一样高、可从完美视角远眺整个纽约城的摩天轮。

在吸纳客群上，郊区型购物中心往往具有广域吸纳力。美国梦购物中心瞄准全球游客，建设了拥有800间客房的奢华度假酒店，包含会议中心以及高端餐厅，旨在打造成为国际知名的商务、休闲度假目的地，尤其以中国、南美、中东、俄罗斯游客为主。接待团队使用汉语、粤语、西班牙语、法语、俄语、葡萄牙语、阿拉伯语以及其他较多使用的语种。精细化的礼宾服务，提供到纽约市及机场的摆渡车服务，行李包裹的取拿（从酒店房间到机场）。

在空间与设施建设上，处处体现现代的商业空间的精细化分割与复合式利用理念。购物中心中庭的喷泉广场可以随时转变成时装表演的走秀T台，溜冰场可以用来举办音乐会，并在设计之初已经预留多处举办时尚与艺术活动的场地。目前美国梦购物中心与世界多个顶级娱乐、音乐、艺术机构达成合作意向，将持续举办各类活动，从而使消费者每一次到来都感受到不同以往的体验。

（二）亚洲城市轨道交通站点的多中心布局

亚洲人口稠密的大城市如东京、新加坡、北京、上海等，相较于欧美国家较为集中的城市商业布局，更倾向于多中心、散布式的城市商业布局，轨道交通的兴起又加快了多中心城市格局的形成。由于交通拥堵与高昂的通行、停车等费用，使很大一部分人放弃了私家车购物出行，购物消费逐渐依赖于轨道交通。例如新加坡，在重要的郊区轨道站点上都建设有设施完备的购物中心，往往越远离市区购物中心的面积越大、设施越完备，这样的购物中心通常都包含游泳、羽毛球馆等体育场馆及电影院、剧场等娱乐场馆，不但能够满足家庭的购物需求，休闲娱乐、运动健身的需求也能够同步得到满足。

（三）欧洲、日本的“区域商业中心+社区型商业”二元布局

根据统计，2010年后日本、英国购物中心的平均面积分别在2万、1.4万平方米，成为典型的区域性商业中心。随着购物中心品牌发展同质化趋势明显，欧洲、日本越来越多的消费者开始倾向于就地消费、社区消费。相对于美国90年代的郊区型购物中心快速发展，中国经济高速发展进入消费时代后，大城市病随之而来，因此真正的郊区型购物中心除了少量的奥特莱斯外，在北京乃至全国并没有得到快速发展，受到城市中心用地紧张等因素影响，一线城市基本上都没有更多的开发用地，同时伴随全国城镇化进程加速，主城区周边的卫星城镇逐步地向小型化、主题化、功能化、社区化方向发展，而商业配套也随之就近建设，呈精品化、小型化发展。

再如澳大利亚，其城市与郊区之间公路发展不如北美完善，而基本的公共交通相较于北美却更加完善，是世界上少数公共交通出行比例超过70%的发达国家，因此澳大利亚20世纪60年代开始就向着区域型商业中心发展，其核心就是区域型的购物中心，这也使得澳大利亚的大型商业设施发展与中国非常类似。这种区域型的购物中心相比于郊区型购物中心，同样是涵盖了教育、休闲、购物、娱乐等各项综合功能，但总面积相对小，同时也更考验布局与品牌招商能力，这类大型商业设施的建设往往是与住宅建设同步的，这一点与中国的城市购物中心发展也非常类似，在一个居住组团规划建设之时，区域型的大型商业设施一般会预留发展用地，同步配建。除拥有区域型购物中心外，澳大利亚的社区型商业发展也比较早，次级商圈解决了区域型购物中心与消费者之间的“最后两公里”的距离。

北京大型商业设施布局发展与推动力

大型商业设施布局的发展与北京城市建设发展密不可分，经历了核心商圈布局到居住组团布局再到“核心商业设施+小型社区中心”布局的三个发展阶段，也标志着北京大型商业设施发展从最初的集中式建设，到后来的与居住区配套建设再到受市场规律推动的二元分化建设，其布局主要受居住组团、区域人口、交通、消费力、消费习惯等因素影响，其中消费力与消费习惯是推动商业设施布局调整的最主要因素。从地理信息系统（Geographic Information System或 Geo-Information system，GIS）角度研究，对北京主要购物中心分布以热力图形式呈现，如图1所示，主要集中区域也是以上要素相对集中的地区，因此大型商业设施的布局总体上呈现优胜劣汰的局面，优势资源不断集聚，发展欠佳的商业设施开始被淘汰出局。

图1 2020年北京主要购物中心分布热力图

（一）从核心商圈布局到居住组团布局

20世纪90年代，我国改革开放如火如荼进行，北京的城市发展也随之进入快车道。随着城市建设的加快，经济发展与城市建设速度还是大大超出了总体规划的预期，对大型商业设施等城市公共设施建设提出了更高的标准。新兴居民社区建设规模过大，商业设施尤其是综合性的大型商业设施建设相对滞后。大型商业设施主要布局在王府井、西单、公主坟、翠微等核心商圈，以百货店为主，成为辐射全市的广域型商业中心。进入21世纪，北京的大型商业设施从集中于二环以内转而向三环、四环、五环分散布局，形成了一批以购物中心为核心的新型商圈，如华熙live购物中心等。

（二）核心大型商业设施崛起市场集中化发展

过去人们消费追求大而全的购物场所，对商品价格十分敏感，这使得大型超市这种集中购物且价格实惠的经营场所受到欢迎，但近年来伴随北京经济的快速发展，消费偏好与消费方式也随之发生变化，最显著的特征就是对价格的追求逐渐转变为对消费品质的追求，因此环境氛围好、经营项目组合具有优势的核心大型商业设施得到快速发展。2020年全国销售额50强购物中心，北京有7家购物中心上榜，如表1所示，且北京SKP、北京国贸商城分别居全国第1、3位，相较于2019年销售额分别上扬14%、36%。2020年北京SKP的销售额为175亿元，又一次荣登2020年中国购物中心销售额榜首，且近两年SKP的国际品牌首发率都占到中国市场的38%左右。2019年SKP-S开业，将艺术与科技巧妙融入到商业环境体验当中，逐渐成为北京时尚人群的新宠，极大丰富了SKP的品牌内容。

表1 2020年全国购物中心销售额前50强北京上榜企业

满足年轻人消费需求的朝阳大悦城、西单大悦城与朝阳合生汇以两位数的增长幅度持续高速发展，其中朝阳合生汇于2018年开业，仅仅3年时间销售额就跻身全国前50强。这三家购物中心与北京SKP、北京国贸商城国际一线奢侈品牌林立不同，仅依靠时尚、轻奢品牌即获得了高速成长与持续稳定的市场份额，充分说明瞄准年轻人的时尚型购物中心的巨大发展潜力。

北京世纪金源购物中心与北京三里屯太古里，尽管进入前50强但销售份额相较于2019年有较大幅度下滑。其中，北京世纪金源购物中心作为海淀的老牌核心商场，近年来销售额不升反降，一方面由于传统且老化、品牌同质化严重且更新慢，另一方面受到临近其他体验型购物中心快速崛起的分流，这也从侧面印证了购物中心加剧集中化发展的态势。

（三）地铁沿线的大型商业设施布局

北京在过去的30年，五环以内的城区扩大了38倍，随着轨道交通的不断延长，一个个新的居住组团快速兴起，随之而来的是位于轨道交通节点上的区域中心型大型商业设施，这也导致了大型商业设施布局不同于北美地区的必然性。对疫情前北京各主要地铁线大型商业设施营业额进行比较可以看到，年营业额超过10亿元的大型商业设施分布地铁线路如表2所示。

表2 年营业额超10亿元大型商业设施最集中的地铁线路

北京地铁1号线目前仍是商业设施数量最密集的线路。东西轴线长安街沿线分布了北京五大最旺地铁站，包括王府井站、西单站、国贸站、大望路站、公主坟站，地铁1号线还囊括了石景山万达等15个店王。位于第二位的是地铁10号线，作为城区内围绕三环路的地铁二环线，10号线周边居住区密集，商业承载力强，因此店王数仅次于1号线达11家，如国贸商城等。2020年国贸商城成为继SKP之后北京以及全国的销售额排名第二名，达到了160多亿元。年营业额超10亿元大型商业设施最集中的地铁站点如表3所示。

表3 年营业额超10亿元大型商业设施最集中的地铁站点

除以上两条线路外，地铁4号线、8号线、14号线作为横跨城区东西或纵贯南北的线路，以及地铁2号线为城区核心一环地铁线路，沿线大型商业设施都具有极强的商业繁荣度。其中，2号线线路虽短但集中在市中心，拥有西直门凯德等6家年销售额破10亿元的店王；4号线位于北京西侧、南北纵向延伸，是北京商业发达程度第三的地铁线，拥有西单大悦城等8家店王；14号线拥有SKP等5家店王，其中SKP是北京乃至全国的销售冠军；8号线拥有王府中环等5家店王，2017年底王府中环开业成为王府井商圈又一重要商业设施。王府中环的开业不但增加了王府井商圈的商业体量，同时也极大吸引了本地消费者回流，形成了以王府中环为核心的精品消费圈层，极大助力商圈提振和层级提升。