城市更新背景下老旧小区改造实施措施探究

文／刘毅 江西省玉山县住房建设保障中心 江西上饶 334700

引言：

随着我国城市化进程的不断加快，导致城镇居民密度和建筑密度越来越大，而且在经济水平、生活水平不断提升的情况下，人们的汽车拥有量不断提升，但是这种情况下给一些老旧小区的公共区域的使用带来许多负面影响。因此国家相关部门正在全面开展老旧小区的改造工作，给老百姓应遵循一个良好的环境。现阶段，老旧小区主要存在着建筑本体结构老化、道路状况差、停车困难、电线杂乱等情况，另外城镇大多数老旧小区也缺乏物业的管理和运营，从而导致这些老旧小区逐渐无法满足人们的居住需求。

1、老旧小区改造的意义

在我国相关部门颁布城镇老旧小区改造工作意见和相关政策后，全国各地都在开展城镇老旧小区的改造工作，具体计划要在2025 年前全面完成，从而让更多城镇小区可以满足老百姓的生活需求。老旧小区改造计划一直都是我国城市化发展的重要内容，根据国家相关部门印发的《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》各地区的相关部门都开始着手准备改造工作，并且加快对各个老旧小区的调研工作，比如老旧小区的环境、配套设施、绿化情况、功能设施等内容吗，通过这些内容的了解以及老旧小区居民意愿和需求，开展开针对性的老旧小区改造计划方案[1]。

2、老旧小区存在的问题

2.1 老旧小区建筑本体和小区配套设施的问题

（1）建筑本体的问题

目前我国依然在使用的一些老旧小区基本都属于20 世纪70 年代-90 年代建造的，这些小区的本体大多都以砖混结构为主，再结合一些水泥预制板作为楼板。虽然在当时这些建筑工艺和方法比较先进，但是整个建筑主体的抗老化能力较差，再加上缺乏建筑的维护和保养，很容易出现建筑本体损坏的情况，比如老旧小区的外墙出现破损、墙皮风化等，另外还存在一些老旧小区地基下沉、返潮、积水等，久而久之会给整个建筑本体很大的影响，比如建筑墙体开裂、反碱等情况。其次，这些老旧小区都存在着保温层损坏或者没有加装保护层的情况，导致整个老旧小区的建筑本体夏热冬冷，给居民的居住带来很大的不便[2]。此外，老旧小区还存在楼道单元门老化、脱落、缺失等问题，一些小区内部的公共供电系统老化比较严重，其次，老区小区外部空调机位缺乏统一性，防盗窗脱离等情况。昏暗的光线和混乱的居住环境给居民的生活带来很大的影响。

（2）基础设施问题

受时代发展和建筑设计理念的影响，在建设初期老旧小区的建筑理念并不是适应社会发展需求，大多数老旧小区的设计理念主要以满足人们居住，一些小区并没有设置相关的基础设施，所以说老旧小区的居民基本很难体会到幸福感。基础设施存在的问题主要包括以下几个方面：其一老旧小区的内部道路较为混乱，不仅无法体现人车分流，同时还存在着汽车停放难度大、电动车停放混乱等情况，这些问题给小区居民的人身安全带来很大的影响[3]。其二，老旧小区的电路设计无序、混乱，另外还存在着居民私自接电的情况，这些电路问题不仅会带来很大的安全隐患，同时还增加了小区的火灾风险。其三，老旧小区的排水管道由于长期使用会出现堵塞、破损等问题，给人们的日常生活带来了很大的不便。其四，老旧小区的公共消防设施配备不完善，许多老旧小区基本没有配备消防设备，也没有设置相应的消防通道，这些消防问题给整个小区带来很大的影响。

（3）公共设施问题

在经济快速发展的背景下，人们的生活水平和质量也在不断提升，大家对于居住环境的要求也越来越高，因此这种情况下一些老旧小区的公共设施已经无法满足人们的日常使用需求。其中老旧小区缺乏公共运动区域，在全民健身的发展背景下，一些新型小区都设置了相应的公共运动区域，给居民的日常生活增加了许多乐趣，但是由于时代因素的制约，一些老旧小区在设计初期并没有考虑这方面内容，导致小区内部缺乏公共运动区域。此外，老旧小区内部也缺少物业服务管理，像老旧小区内部生活垃圾处理速度较慢、绿化景观损坏严重、配置层级较低、小区安全指数较差等，这些问题都严重影响了老旧小区居民的居住质量。

2.2 人口结构老龄化严重

随着我国人口老龄化速度加快，一些老旧小区的居住环境、设施已经无法满足人们的居住要求。比如现阶段居住在老旧小区的居民大多数以退休职工和部分老年人为主，这部分居民有着稳定经济收入，但是这类居民还需要承担照顾子女儿童的工作，由于老旧小区的建设理念较为落后，一些安全因素的考虑不周，再加上老旧小区的建成时间较长，安全设施的老化，给老旧小区的居民、儿童带来很大的不便，所以开展老旧小区的改造计划刻不容缓[4]。

2.3 老旧小区改造涉及部门较多，配合复杂

各地区开展老旧小区改造工作，本身就是一项复杂、繁琐的工作，涉及街道、社区、县、市等各部门，同时还需要和建筑单位、水电工程单位、燃气部门等部门的参与，整个老旧小区改造工作还需要依据居民的使用需求进行不断调整，可以说老旧小区的改造十分繁琐，各专业、工程、设施、人员的协调工作比较复杂，尤其像电力、水力、燃气等方面的改造工作，更需要进行详细的规划，这些问题和因素都大大增加了老旧小区的改造实施进度。

2.4 管理责任不明确，施工混乱

虽然说开展老旧小区改造工作是一件利国利民的好事，但是由于实施过程中管理责任不明确的情况，导致整个施工秩序十分混乱。例如某小区在改造过程中，该小区本身属于某单位职工小区，物业单位也是由单位负责管理的，但是改造完成后物业管理工作需要进行移交，而由于单位小区所管理的物业单位处于缺乏责任主体的情况，导致一些工作的交接较为混乱，甚至一些小区出现财产被盗的情况。另外一些单位在帮助居民拆除暖气管网的过程中，还额外收取费用，甚至一些居民碰到施工单位要求请吃饭的情况，虽然说这些只是个别情况和个别人，但是吃着、拿着、要着的现象较为严重，同时也说明老旧小区的改造管理责任主体需要进一步明确。

2.5 老旧小区改造内容较为单一

目前我国老旧小区的数量庞大，而且各种样式、各种规模的小区都有，根据调查研究发现，之前开展的老旧小区改造工作都有一个共同点，就是完善公共设施。此外，老旧小区环境一直都是居民居住质量的重要影响因素，同时也是整个城市形象的体现。然而相关部门在进行这些内容的改造时，还会受到小区居民的诉求的影响，这些要求也是多种多样的，不仅具有很大的差异性，而且一些诉求很难在施工期间达成共识。所以，一些施工单位和相关部门在老旧小区的改造过程中，为避免这些问题的出现，依然会以自己作为改造主导，比如在墙面粉刷、道路修缮、管道改造等，但是也会忽略一些物业、消防等方面的改造。因此要想真正做好老旧小区改造工作，必须加强与居民的沟通、交流，了解居民的诉求，在不违反相关规范和改造进程的情况下，尽可能完善老旧小区改造内容。

2.6 居民参与老旧小区改造的程度低

老旧小区改造本身就是一项民生工程，不仅能为居民营造良好的居住环境，同时还能提升老旧小区的居住质量。但是仅依靠相关部门和施工单位进行老旧小区改造是不够的，还需要各个小区的居民充分参与到改造工程中，指出改造中的不足之处。例如某地区小区正在进行改造前，相关部门和施工单位并没有对该小区内部的居民进行各个改造项目内容的通知，从而导致很多居民都不知道自己小区的改造内容、改造时间、改造流程，这样不仅无法有效配合改造工作的开展，同时无法不能为施工单位提出针对性的建议和看法。另外，不提前做好准备工作，也会给后续施工带来很大的不便，像居民的出现、生活环境等都会有很大的影响。

3、老旧小区改造内容和相关措施

3.1 加强建筑本体的改造

开展老旧小区的改造时，首先需要对建筑本体进行整体性的评估，不同的建筑情况需要设置针对性的改造方案，建筑本体的评估主要包括楼房内部的破损情况、功能缺失情况等，依据这些内容进行改进，确保整个建筑本体的完整性和合理性。比如小区楼道内部的干净整洁，楼道间墙壁的粉刷、楼梯踢脚线的修正、楼梯扶手的清理等，对于一些楼道间照明缺失、灯光不足等情况，也需要进行维修和更换，使楼梯间满足居民使用要求。另外小区单元楼防盗门的损坏也要及时地更换，确保防盗门具有一定的功能性和安全性。此外楼梯间的采光窗要进行维修和更换，确保采光窗具有一定的使用效果[5]。其次，老旧小区内部楼房屋面存在违规搭建的情况，要及时进行处理，确保整个屋面外观的整洁性。最后，还需要根据老旧小区建筑本体的情况对屋面进行全面的美化，使整个老旧小区的外观更加符合时代发展需求。

3.2 基础设施的改造

老旧小区的基础设施主要包括道路系统、污水处理系统、电路系统等，这些基础设施都属于居民的日常生活设施。首先在进行小区内部道路系统的梳理过程中，要实现人车分流，人车分流不仅能保证居民的居住安全性，对于经常在楼下活动玩耍的老人和孩子，提供了一个更加宽敞、安全的场所。不用担心自己一个不留神，孩子就与行车擦肩而过。其次，老旧小区还需要合理设计电动车、自行车车棚，并且配置相应的充电桩，这样不仅能保证居民用电的安全性，同时还能合理规划车辆停放。另外，污水处理系统也属于老旧小区的重点改进内容，需要相关工作人员对整个污水系统进行整体规划，加强污水处理的质量和效率，比如开展雨水、污水的分流管道，确保雨污分流的实施。此外，还需要整理小区内部的各项线路，比如信号线、电线等进行合理规划，对于一些报废的管线要进行全面的整治，确保线路的安全性和规范性，同时还需要实现一户一表的电线使用方案，保证居民可以科学用电。最后各个楼道内部还要增加相应的消防设施，小区内也需要规划小型消防站，对于一些老旧小区的消防通道要进行合理规划，避免车辆停放，给居民营造一种安全、规范、和谐居住环境。

3.3 公共设施的改造

根据对老旧小区居民的调查研究发现，许多小区居民对公共设施的需求都比较高，因此根据这种情况，必须对老旧小区的内部进行合理规划，像小区内部的活动空间、公共设施的安放等都需要进行规划，尤其在全民健身的发展背景下，人们对于身体健康越来越重视，所以增设一些健身器材、运动器材，给居民营造一些运动的环境和条件，像小区内部的篮球场、乒乓球桌、双人漫步机、肩关节康复器、天梯（云梯）、三人扭腰器、室外跑步机等。其次还可以增加一些儿童活动器材，像组合滑梯、大型爬网、蹦床、跷跷板、摇马、不锈钢滑梯、秋千等，给儿童营造一些可以玩耍的区域。此外，老旧小区的绿化情况基本没有，所以对绿化景观的增种刻不容缓，但是也不能盲目种植，需要根据当前的气候、湿度、温度等情况进行合理规划，同时还需要增加一些互动式景观节点和绿化维护设施，对于一些经常出现踩踏的草地，则需要小区物业在草地处铺设相应的道路砖，通过绿化景观不仅能增加居民的舒适度，同时还能改善小区气候环境。最后，小区内部的监控系统、门禁系统、照明系统也需要进一步完善，增加居民的居住安全。

3.4 适老化改造

由于我国人口老龄化越来越严重，一些老旧小区也需要根据老年人的居住需求进行适老化改造，比如依据老年人的生活需求合理规划生活娱乐场所，这样不仅能给老年人提供生活娱乐环境，同时还可以给日常照料提供帮助。另外小区内部的公共环境也需要开展无障碍设计，要尽可能设计一些适合老人的社交场所，比如：棋艺、茶舍、故事坊、老人网吧，图书馆、养宠物、垂钓、书法绘画、文学创作、摄影、针线活和工艺品制作等，通过一些社交场所不仅能提升老年人的社会融入感，同时也能营造一种和谐、舒适的居住环境。

3.5 完善物业管理系统

物业作为小区稳定运行的重要机构，不仅能保证小区的健康、安全，同时还能满足居民的居住需求。因此相关部门在开展老旧小区的改造工作时，必须加强小区物业的建设工作，首先改造过程中通过调查和统计了解老旧小区居民的建议和意见，根据居民的需求选择合适的物业公司。其次，通过物业进行老旧小区的日常运行、垃圾处理、维护和检修工作。另外相关部门也可以组建居民委员会，鼓励居民参与到小区管理中，实现社区、居民、物业三者的共同管理，这样不仅能提升老旧小区的运行和维护管理质量，同时对老旧小区改造后的长治久安有着重要帮助。

3.6 严格执行施工程序，禁止出现工程转包

相关施工单位在进行老旧小区改造施工的过程中，必须严格遵守执行施工程序，不能出现轻管理、重改造方案的情况。尤其在开始阶段，更需要施工单位做好相应的设计工作、施工流程等内容，这样不仅能优化一些不合理设计内容，同时还能提升施工的安全性和稳定性。另外作为施工单位，不得出现工程转包的情况，通过对监理人员、现场管理人员的了解以及信息技术对施工单位的监管，了解施工项目工程款、资金流的具体情况，一旦发现有异常情况，必须进行及时的处理，例如某施工单位在施工中将工程转包给其他工程单位，自己只拿一部分管理费用，其他费用直接转给承包单位，这种行为不仅会影响老旧小区改造质量，同时还会出现各种安全问题。最后相关部门还需要引进第三方质检单位，通过对小区改造质量的监督和监测，出示相应的质检报告，一些不合格的内容和问题要进行及时的解决，保证其工程质量符合设计要求。

4、老旧小区的改造监督和管理内容

开展老旧小区改造的过程中，需要各个部门进行监督和管理，并且实现各级部门的协同作战，保证老旧小区改造工作的顺利实施。专项工作小组主要包括：住建局、乡镇街道、施工单位、设计单位等，居民方面也需要选出相关代表，参与到小区改造和设计中。相关部门依据居民问题和建议，开展针对性的小区改造。另外还可以通过微信公众号的方式，进行居民建议的收集，了解居民民意，通过良好沟通平台的建立，不仅能实现高质量改造，同时还有助于各部门改造工作的顺利实施。此外，由于老旧小区的建筑主体、区域、居民结构等方面的不同，因此存在着各种各样的要求，所以相关设计单位需要对老旧小区进行全面的规划，并且进行基础性的信息调研，比如了解该地区的文化底蕴、建筑风格、人群特点等通过详细的了解为居民提供多种解决和改进方案。最后，老旧小区改造工作的过程中，其工作质量本身就是其中十分重要的内容，因此需要相关部门加强对老旧小区改造质量的重视程度，实现高质量的管理和施工，严格落实“一师九员”管理制度的实施，不仅能保证高质量开展改造工程工作，同时也能有效落实工程质量责任体系，真正实现老旧小区改造惠民利民的效果。

结语：

综上所述，城市化建设快速推进的情况下，老旧小区的改造工作刻不容缓，需要政府部门和居民共同参与。本文中笔者通过对老旧小区改造的意义进行分析，并且对老旧小区存在的小区建筑本体、配套设施、公共设施、人口结构老龄化严重、老旧小区改造涉及部门较多，配合复杂等问题进行阐述，然后对加强建筑本体的改造、基础设施的改造、公共设施的改造、完善物业管理系统等相关对策进行探讨，最后对老旧小区的改造监督和管理内容进行表述。