不动产数据整合中计算机技术的应用

文／马滨涟 淮安市不动产登记中心 江苏淮安 223001

引言：

在不动产数据集成中计算机技术的应用推动了数据集成方法的转变。经过创建标准的数据库是主要的整合方法，对不同地区、不同时间段的不动产登记数据进行治理，确保所有数据都基于相同的注册标准，便于存储以及随后的检索和解释。不动产数据整合涉及的因素很多，建立系统的整合方法，对数据的状态有一个完整的了解，以提高数据整合的效率。不动产数据集成工作流程通常包括转换、收集、筛选和加载不动产登记信息。经过长期的发展，大量的不动产信息数据在我国相关部门中掌握，但是那些数据比较疏散，这些数据虽然可以采用整合和分析的方法进行，基础设施过于庞大，因此，信息共享登记数据平台，迫切需要利用计算机技术的创建。

1、不动产数据整合现状

首先，统一的标准在目前比较缺乏。不动产数据登记整合时，部门间沟通不畅，各部门掌握的数据量大，所以不同的数据登记标准和方法在各部门中采用，最终分析整合数据是否存在造成重大障碍的错误易于产生结果的数据集成。其次，近年来在现有的数据整合系统中，我国的发展进一步加强了数据集成系统。在整合林地、土地资源、农用地等不动产数据时，通常需要对权属信息、图文面积数据进行归档和登记。在创建住房数据时，房产信息显示在房产表中，住房规划数据图可以采用不同的图像存储格式进行储存，但是由于缺乏整合管理模式，导致数据整合方法比较复杂。

2、计算机技术下数据整合存在的问题

2.1 数据过于分散

不动产数据其数据来源广泛，一般在特定区域比较不集中，涉及的因素很多。各个部门的数据历史悠久，部门之间的数据登记标准也不同，比较多的历史问题都会在在漫长的发展过程中累积，使数据整合难度加大。这种不同结构标准、不一样的来源数据状态叫做多源异构数据，导致无法整合那些不动产登记数据，存在的多源异构数据信息，无法通过计算机和需求进行简单的分析、输入和计算，信息数据为了保证数据的准确性，可以选择人工方法进行校准和梳理。

2.2 登记数据量大、整合要求高

复杂的空间图形信息不仅在不动产登记数据中包括，如地籍分区、地形、地籍面积、宗地、房产等级、户型图等，还包括大量的属性信息，如登记过程信息、权利人/权利人信息、档案信息等，数据之间的关系比较复杂。房产数据，以及不同时期产生的众多调查登记数据，权属特征复杂，数据内容多样，但由于容易被忽视或误读，长期复杂的历史关系，使登记信息存在问题。此外，一般单位面积的房产价值比较高，还包括快速信息和权利限制。在数据集成过程中，不仅要保持注册信息的完整性和连续性，还要保证标准化和准确性，以及数据库结果的继承性。提倡对稳定性和整合工作的高技术要求，造成巨大的整合工作量。

2.3 房屋与地图要素综合管理难

土地部门在统一登记不动产之前，主要进行地籍分析、土地权属调查和土地登记。建立和管理基地房地产信息表，住建部负责数据管理和住宅地块地图的测绘，研究和测绘房地产地块地图，以及房屋登记。但是，由于管理分散，信息共享不足，在叠加住宅和地面数据时，存在很多重叠或边界模糊等问题。同时，部分认证地块还没有图形元素，以往的土地空间与场地的图形元素边界控制比较脆弱，边界不清晰，场地与土地的边界不清晰。

2.4 不同的数据质量和复杂的整合技术

现有的不动产登记信息分散、不同的存储格式、建库标准不同、媒介不同，同一数据在不同时期，一般具备各种各样的技术规范。要求标准化、完整性、一致性和其他相关要求，建立数据之间的关系、组织当前和过去的数据，以及时空关系的技术路线很复杂。

2.5 异构数据标准统一难

立法机关在2015 年3 月，不动产登记暂行规定进行了颁布，标志着正式启动我国不动产统一登记工作。另外，不同类型不动产分散登记导致权利不一致突出、不清的历史关系、不同的数据标准、参差不齐的质量、数据资料有效衔接等问题，难以实现不动产统一登记。

不动产统一登记在2015 年之前，我国的不动产登记职责，在土地、房屋、林业等，早已下放到房屋、土地和林业部门，县级登记部门基本负责一个具体任务。长期以来，土地、房屋等不动产登记的数据结构和媒介各不相同，登记规范要求在各部门之间不统一，标准难以统一。另外，自80 年代我国房屋土地登记以来，仅在房屋和土地业务中，经历了多次体制调整。不同历史时期的登记规格也不相同，而是数据整合困难。

3、不动产数据整合技术路线分析

在整合不动产数据之前，完整地收集建立电子档案、原始数据库、纸质档案的结果，完成结果档案的扫描到矢量转换，需要形成一样的数据标准和数据格式，研究数据恢复和挖掘思路，联合解读和修改数据结果质量分析和数据评估，并根据需要对接原始数据生成单元。经过基础信息数据库集成前的测试和评估，依据建设规范的数据库和项目技术设计方案指标，整体数据库通过测试后才能进行创建。

3.1 数据库建设

为规范建设不动产登记数据库，在全国统一不动产登记信息管理平台中，纳入地方不动产登记信息，确定国家资源部、地方、国家市、县级，陆续发布《不动产存量数据库结果采集要求》、《不动产登记数据库标准》、《不动产登记数据集成与建库技术规范》等文件。各地要符合国土资源部标准规定的基础，制定符合数据管理要求的数据库标准和本地区不动产登记业务，属性结构设计和空间数据库层如下：满足国土交通省对文件管理、数据共享、数据收集、业务处理的需求。对于建筑物所有权信息和地籍数据库宗地，使用坐标系地理、规则变换或重新编码参考方法完成地理空间框架、空间数据结构、冗余信息清理等任务。为满足合规程度，应适当增加附加信息，以符合与建立不动产登记数据相关的行业标准。在数据匹配过程中，格式转换后转入数据库，对档案资料、纸质所有权管理等进行扫描数字化，关联空间放置参考数据和结构，进行元素-空间位置匹配。例如，相邻宗地与宗地、宗地边界和面积、宗地的土地利用性质之间的相位关系等数据准确，边缘不存在交叉或间隙。与城市空间规划、房产管理等信息进行整合，实现功能相同的多条信息的集成和共享。

3.2 数据准备

两个目标一般为实现数据的准备：首先，拆分数据集成单元，数据集成的技术的思路要在标准中确定。其次，在不同部门研究数据的内容和结构，股票登记数据进行分散收集。映射关系模型可依据不动产登记数据库标准，创建数据，不动产登记相关数据库对于已经建立的，经补充完善后，不动产登记信息数据库需要转化为符合要求的，不动产登记数据库需要创建标准的。

3.3 数据整合

通过对属性数据和排序后的空间进行信息补充、图层合并、数据冗余、匹配数据等掌握，主要是数据整合，以满足不动产登记数据数据库建设的要求，属性数据需要和空间数据形成关联。在整合操作不动产数据中，结合土地登记数据进行数据整合，组织单元可以将宗地管理单元作为。关联住宅房地产清单与土地登记位置信息。对照房屋登记资料和土地登记资料，创建相关的房地产清单信息、使用建设用地权信息、权利状态信息（限制信息、扣押登记、抵押登记等）权利人信息、以及各种空间数据。因此，如果房产表中的位置信息不准确，在整合数据经过中，无法执行，或者房产单元图在房产表中没有信息，则相关内容需要随之完善。

3.4 数据标准化处理

数据标准化涉及三个部分：空间数据标准化、文件扫描数字化和业务数据标准化。将纸质文件扫描成电子图像是文件扫描数字化，输入关键字段，将相关图像链接起来形成电子数据登记的过程。需要长期保存注册的纸质文件，对社会使用非常有价值。其数字化处理可以保护权利人的合法权益，加强对档案资料的保护。同时，可以使用政府业务网络、局域网和互联网进行计算机搜索和读取，归档可以有效提高效率，提高归档业务部门的管理水平，提高服务水平。空间数据标准化需要属性结构、参考尺度、空间参考和准确性等指标。假设拓扑无差错，信息表示一致，属性值范围正确。与不动产、土地等原不动产登记处建立有效关系，按规定格式形成不动产、土地等不动产登记空间数据库。业务数据标准化将不同历史时间段、不同来源的业务数据的语义、属性、字段进行分类，综合处理流程，保证数据格式合规、完整、可重复、一致规范化。

3.5 组幢落宗

根据权利人、位置、面积等重要信息，将符合逻辑的建筑物和自然建筑物一一匹配的过程，结合自动化和人工处理，对于逻辑上无法匹配的建筑，可以通过野外测绘、实地测绘、测绘备案数据上传等方式，找到对应的自然建筑，清理重复或垃圾建筑。最终，可以建立正确的建筑物。落宗是指建立家园关系，可以通过两种方式实现。首先，创建案例，将自然建筑矢量数据的居住空间与土地空间数据叠加，结合属性信息的确认，实现空间匹配。其次，将土地产权与土地证和出具地块登记簿的备案信息进行核对，将空间信息记录在系统中。在实践中，为以确保备案的准确性，可以将两种方法结合起来进行备案操作和审查。

3.6 案例关联

机器算法的自动和手动关联的组合是案例关联。业务信息的串接组织房屋和关键字段匹配与土地登记案件之间的关系，形成权利现状清晰、历史脉络清晰的登记业务数据的过程。随着不断提高的社会经济发展和信息化水平，为解决以往注册中存在的问题，逐渐完善和规范我国不动产登记业务，原注册信息的法律效力保持不变，“尊重历史”的原则必须坚持。同时，要按照规范程序及时调整，对于目前权利状况不明的不动产，补充相应材料，保护权利人的合法权益。

3.7 质量检查

自动检测是针对设计的各种检测数据产品，实现质量检测软件。软件巡检实现一键巡检，对数据质检结果进行单独展示和保存。质量检查在对不动产登记数据进行，检查的内容高度一致，如图像、图形与图像、属性与时间准确性、时间与属性一致性、属性准确性、位置、数据库等，数据质量检测模型在使用整合前创立。数据的质量可以在检查集成工作库中进行，在对案例进行分组、标准化和关联之后，空间数据质检要素主要包括参考坐标系标准化、数据格式标准化、代码一致性、图层名称标准化、一致性的属性数据结构等。属性数据质量检查的要素基本有代码完整性、结构完整性、表内逻辑完整性、数据完整性、取值范围完整性。存储方法可以按照不动产登记信息数据库标准进行，上述程序处理的登记信息在数据库中，包括非空间信息和空间信息，数据按照相关要求进行传输。

3.8 数据存储

数据录入是不动产登记数据综合结果库将通过质检的综合数据综合导入。集成成果库必须基于房地产单元，包含属性数据、不动产单元空间、权利状态数据、权利人数据、注册业务数据等。

4、建设内容与思路

4.1 主要工作内容

基于《不动产登记数据库标准》、《不动产登记数据库技术规范》等相关标准，是不动产登记数据的整合，规范登记的房屋、土地等的图形、属性和档案信息。一致的信息完整、关联数据、图形属性、统一标准，结合人工检测和自动化计算机的选择方法，其主要工作如下。首先，档案资料的整理。对未处理的招生文件进行扫描，完善的电子文件招生数据可以按照统一的数据标准形成。其次，整理电子属性数据。不动产登记数据库依据其标准，根据登记历史，补充和完善登记业务数据。第三，属性、图形、文件的数据关联。整理业务启动之间的关系，采集和整理业务、图形、档案数据，实现所有权与空间数据的映射关系，保护图形、属性和文件之间的关系。第四，补充和完善空间数据。对注册空间中的图形元素进行编辑和改进，通过实地勘测、实地调查、内部业务安排等方式，确保属性信息和图形元素的一致性。第五，建立不动产登记数据整合结果库，质检后将整合结果入库，并将结果应用于登记业务。

4.2 工作思路

在不动产登记数据进行整合时，依照“先空间后属性、先地后家”的总体思路，一步一步将登记数据整合关联起来。首先，在地块单元中，数据整合首先是按空间进行，然后是按属性进行。房屋与土地空间数据的关联，以地块为单位进行，实现关联自然建筑与逻辑建筑，关联房屋地块与自然建筑，以及它们之间的关联。住房权和房地产表用于拆分房地产单元并将房地产单元编号放在一起。房屋与地上空间交叉错位情况，必须通过实地测绘、调查等方式核实，登记权不一致和不足的，必须通过档案查询等方式进行核查。按土地空间-房屋要素-建筑-房产清单-房屋-权利排序。其次，结合人工检查和案例关联的计算机匹配。房屋登记历史资料庞大、土地结构复杂。仅手动匹配需要大量的人力和物力。通过权利人、家庭住址位置、业务处理时间等重要因素，可以整理一些上手案例和人工检查的关系，以确保数据质量。第三，使用整合结果进行验证，将整合后的注册数据放入整合结果库。在业务处理过程中，可以将已确认的数据与当前的业务数据结合起来，可以使用整合结果住房权利和查询业务历史，输入到已注册的业务数据库中，提供实时数据。

5、整合成果应用

5.1 支撑不动产登记

登记部门如果需要做业务，那就需要在整合数据之前，必须通过登记业务系统、查询档案管理系统、查询纸质档案多个历史时期的方式，检查不动产权利状况，数据整合的结果，为统一的业务历史查询提供了路径，登记效率也在登记部门中提高了，加强了登记部门的服务水平。

5.2 数据共享应用

随着现阶段我国渐渐成熟的技术，例如大数据、云计算等，考虑将不动产登记业务数据应用于部门间信息共享、内部管理决策、行业研究、方便不同地区的听证会等。不动产登记数据整合的成果能够有效支持业务数据和登记空间的挖掘和研究，将成为开展多维登记产业研究的基础以及登记数据的共享和应用。

结语：

综上所述，现阶段，伴随信息平台应用的不断发展，为安全规范管理不动产登记数据，增量登记数据接入质量将持续提升，尽快全面覆盖现有和现有登记数据的汇总、整合、提交。为提高政务服务水平，不动产统一登记的有效推进，登记效率的提高，防范登记风险，促进部门间信息交流共享。运用计算机技术改进不动产数据集成方式，有助于提高整合效率，是增强共享交换平台，不动产数据信息建设的基础。以数据整合技术前提，进一步发展统一注册标准，数据整合中的多源异构问题，在整合数据中妨碍了计算机技术的作用。因此，为减少出错的可能性，采用计算机技术进行合理、科学的手工作业数据分类，在整合数据中，为加强数据分析和整合效率，科学化提供了条件，具有良好的发展前景和较高的应用价值。